戴德梁行商业项目定位策划报告PPT
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12
未来可比较竞争项目分析
成功(中国)时代广场
开 发 商： 总建筑面积： 商业面积： 项目组成： 项目定位：
马来西亚成功时代广场有限公司
121万平方米 约20万平方米 由7栋物业组成，地上3-6层，地下一层（含车库）
将建成一个室内主题公园，成为集旅游观光、休闲、 游玩、购物、餐饮于一体的高科技、大型综合国际性 休闲娱乐中心
注重商品价格
注重商品品质、愿 意尝试新事物
4
主要人群为消费力 较强的18-34岁
2020/4/5
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
燕郊地区居民收 入水平偏低
5
人口构成
消费结构是针对消费对象而言的，分为精神消费和物质消费。 消费结构及其变化是衡量居民生活水平的重要标志，它反映居 民的消费特征及消费趋势
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
商品种类
1
2020/4/5
购物环境
商品价格
2
3
公共交通仍为消费者首选的交 通方式，而交通的便利对于消 费者到达起着重要的作用
因收入水平的提高，燕郊地区消费者的 消费习惯也随之变化，对商业业态的丰 富性和环境为主要选择因素，对一站式 购物休闲的需求增加
25-34岁消费人 群最具消费潜 力，消费额度 较其他年龄段 具有相当优势
消费水平与收入 水平成正比
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
2020/4/5
7
消费习惯是指消费者所生活的地域、国家、风俗、习惯、历史 等众多因素综合作用形成的，是一种潜移默化的文化，他根植 于消费者的潜意识中，影响消费者的消费行为
121,000
905,635 920,000
200,000
500,000
2
新兴大型住宅分布概况
美林湾 通往朝阳北路
星河皓月 纳丹堡
上京·壹世界
星月云河
威毕欧溪谷
神威北路
燕
顺
路
夏威夷北岸
紫竹园
燕
迎
灵
宾
路
路
汉
燕
燕
王
昌
高
路
路
路
正在开发 住宅区域
潮白河
夏威夷别墅 海油大街
潮白人家
京哈高速 京通快速
意华·东贸
2020/4/5
11
现有商业市场分析
全 称：步行街 地 址：燕郊经济技术开发区行宫西大街与学院街之间 经营规模：几百家个性店面 特 色：服装、鞋帽、装饰、游艺、餐饮等
全 称：京客隆超市 地 址：燕郊经济技术开发区迎宾路与102国道交叉口 经营规模：大型超市 特 色：日用百货、烟酒糖茶、主副食品、水果蔬菜等
2020/4/5
东尚中心商业部分
定位策划报告
0
400份消费者问卷调查 涵盖城东中心区、密集住宅区
城东地区消费人群调研及分析
任意商业项目的商业价值都是通过消费者在其项目内的消 费行为实现的，因此，消费者的消费水平、消费习惯、消 费需求直接影响商业项目的定位及经营状况
2020/4/5
1
项目 升华·红墅湾 湖东家园 明都·锦绣园 文苑 湖东新村 余家漾 风雅频洲 都市家园 东湖家园 康城国际 韵海苑
全 称：行宫市场 地 址：燕郊经济技术开发区行宫西大街（中海油燕郊基地对面） 经营规模：近万平米的开放式大棚和几百家个体商户和店面 特 色：各种肉、蛋、奶、蔬菜、水果等农副产品
2020/4/5
全 称：金山电器（手机、电脑）城 地 址：燕郊经济技术开发区102国道南（燕郊人民医院斜对面） 经营规模：近万平米的四合院式建筑和近百家商铺 特 色：各种家（商）用电器、手机、电脑等
8
消费者对燕郊神威 环岛附近期望增加 的商业类型
2020/4/5
通州可为燕郊消 费者提供百货及 商品种类更多的 大型超市的消费
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
可供燕郊消费者购物的商业项 目数量极少，目前只有京客隆 和商业街是消费者经常光顾的 地方。但这两个消费场所从各 方面来看相对落后
• 室内主题公园：10万平方米，其中首层为水上乐园， 层高80米，共3部电梯；2/F-3/F为适合7-12岁儿童游 乐的游乐场
• 电影院+保龄球场 • 拥有23000平米的会展中心 • 室内商业步行街：层高7米
停车位：
102国道
成功大广场
XX城
学院路
普罗旺斯汇 福园
行宫路
上上城
上上城
风尚国际公寓
2020/4/5
现有燕郊居住中心区
正在开发 住宅区域
华泰忆江南
已入住 未入住 3
2020/4/5
冲动型消费，愿意为 新鲜事物以及休闲娱 乐等付费
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
2020/4/5
项目周边居住区概况
位置
苕溪东路以南，龙溪港以东 迎宾路与神威北路交汇 迎宾路88号 燕郊行宫东大街 Байду номын сангаас郊102国道北侧 燕郊京哈公路北侧燕顺路西
东临燕顺路，北临神威北路
燕顺路西 燕顺路西潮白河畔
燕高路东侧
燕顺路西,神威北路与潮白河东岸交汇处
总建面
（平方
米）
1,630,000 128,147 150,000 1,700,000 1,000,000 370,000
人口素质 家庭状况 居民收入
消费结构
比较休闲娱乐等业态而言，燕 郊地区居民对日常的生活必需 品消费比例仍较大
消费水平 消费习惯 消费需求
18-34岁消费人群对服饰、餐饮娱乐等方面的消费最为活跃
2020/4/5
6
每次到商场消费的平均消费水平200-500 元的消费额度占有相当数量人群，说明燕 郊地区居民具有一定的消费潜力
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
可提供丰富业态及较 高档次品牌
百货及购物中心
可提供丰富货品
大型仓储式超市
可提供专业服务
高品质专业卖场
2020/4/5
10
燕郊地区商业市场调研及分析
针对消费者的消费需求，现有及未来的商业市场是否可以 满足消费者不断提升的消费需求？对现有及未来商业市场 的分析显示出重要的作用
9
消费者调研总结
1. 燕郊地区人口增长快速，且人口素质将有较大程度的提升，对居住环境及配 套设施的需求也相应提升
2. 区域内的就近便利消费为消费者本地化消费奠定基础，同时消费者对商业业 态的丰富性、商品种类的多样性、购物环境等需求强烈
3. 高品质的服装服饰较其他业态的需求大，而原有商业街等商业物业因自身硬 件及定位原因，品牌档次低，无法满足消费者更高的需求。
未来可比较竞争项目分析
成功(中国)时代广场
开 发 商： 总建筑面积： 商业面积： 项目组成： 项目定位：
马来西亚成功时代广场有限公司
121万平方米 约20万平方米 由7栋物业组成，地上3-6层，地下一层（含车库）
将建成一个室内主题公园，成为集旅游观光、休闲、 游玩、购物、餐饮于一体的高科技、大型综合国际性 休闲娱乐中心
注重商品价格
注重商品品质、愿 意尝试新事物
4
主要人群为消费力 较强的18-34岁
2020/4/5
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
燕郊地区居民收 入水平偏低
5
人口构成
消费结构是针对消费对象而言的，分为精神消费和物质消费。 消费结构及其变化是衡量居民生活水平的重要标志，它反映居 民的消费特征及消费趋势
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
商品种类
1
2020/4/5
购物环境
商品价格
2
3
公共交通仍为消费者首选的交 通方式，而交通的便利对于消 费者到达起着重要的作用
因收入水平的提高，燕郊地区消费者的 消费习惯也随之变化，对商业业态的丰 富性和环境为主要选择因素，对一站式 购物休闲的需求增加
25-34岁消费人 群最具消费潜 力，消费额度 较其他年龄段 具有相当优势
消费水平与收入 水平成正比
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
2020/4/5
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消费习惯是指消费者所生活的地域、国家、风俗、习惯、历史 等众多因素综合作用形成的，是一种潜移默化的文化，他根植 于消费者的潜意识中，影响消费者的消费行为
121,000
905,635 920,000
200,000
500,000
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新兴大型住宅分布概况
美林湾 通往朝阳北路
星河皓月 纳丹堡
上京·壹世界
星月云河
威毕欧溪谷
神威北路
燕
顺
路
夏威夷北岸
紫竹园
燕
迎
灵
宾
路
路
汉
燕
燕
王
昌
高
路
路
路
正在开发 住宅区域
潮白河
夏威夷别墅 海油大街
潮白人家
京哈高速 京通快速
意华·东贸
2020/4/5
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现有商业市场分析
全 称：步行街 地 址：燕郊经济技术开发区行宫西大街与学院街之间 经营规模：几百家个性店面 特 色：服装、鞋帽、装饰、游艺、餐饮等
全 称：京客隆超市 地 址：燕郊经济技术开发区迎宾路与102国道交叉口 经营规模：大型超市 特 色：日用百货、烟酒糖茶、主副食品、水果蔬菜等
2020/4/5
东尚中心商业部分
定位策划报告
0
400份消费者问卷调查 涵盖城东中心区、密集住宅区
城东地区消费人群调研及分析
任意商业项目的商业价值都是通过消费者在其项目内的消 费行为实现的，因此，消费者的消费水平、消费习惯、消 费需求直接影响商业项目的定位及经营状况
2020/4/5
1
项目 升华·红墅湾 湖东家园 明都·锦绣园 文苑 湖东新村 余家漾 风雅频洲 都市家园 东湖家园 康城国际 韵海苑
全 称：行宫市场 地 址：燕郊经济技术开发区行宫西大街（中海油燕郊基地对面） 经营规模：近万平米的开放式大棚和几百家个体商户和店面 特 色：各种肉、蛋、奶、蔬菜、水果等农副产品
2020/4/5
全 称：金山电器（手机、电脑）城 地 址：燕郊经济技术开发区102国道南（燕郊人民医院斜对面） 经营规模：近万平米的四合院式建筑和近百家商铺 特 色：各种家（商）用电器、手机、电脑等
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消费者对燕郊神威 环岛附近期望增加 的商业类型
2020/4/5
通州可为燕郊消 费者提供百货及 商品种类更多的 大型超市的消费
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
可供燕郊消费者购物的商业项 目数量极少，目前只有京客隆 和商业街是消费者经常光顾的 地方。但这两个消费场所从各 方面来看相对落后
• 室内主题公园：10万平方米，其中首层为水上乐园， 层高80米，共3部电梯；2/F-3/F为适合7-12岁儿童游 乐的游乐场
• 电影院+保龄球场 • 拥有23000平米的会展中心 • 室内商业步行街：层高7米
停车位：
102国道
成功大广场
XX城
学院路
普罗旺斯汇 福园
行宫路
上上城
上上城
风尚国际公寓
2020/4/5
现有燕郊居住中心区
正在开发 住宅区域
华泰忆江南
已入住 未入住 3
2020/4/5
冲动型消费，愿意为 新鲜事物以及休闲娱 乐等付费
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
2020/4/5
项目周边居住区概况
位置
苕溪东路以南，龙溪港以东 迎宾路与神威北路交汇 迎宾路88号 燕郊行宫东大街 Байду номын сангаас郊102国道北侧 燕郊京哈公路北侧燕顺路西
东临燕顺路，北临神威北路
燕顺路西 燕顺路西潮白河畔
燕高路东侧
燕顺路西,神威北路与潮白河东岸交汇处
总建面
（平方
米）
1,630,000 128,147 150,000 1,700,000 1,000,000 370,000
人口素质 家庭状况 居民收入
消费结构
比较休闲娱乐等业态而言，燕 郊地区居民对日常的生活必需 品消费比例仍较大
消费水平 消费习惯 消费需求
18-34岁消费人群对服饰、餐饮娱乐等方面的消费最为活跃
2020/4/5
6
每次到商场消费的平均消费水平200-500 元的消费额度占有相当数量人群，说明燕 郊地区居民具有一定的消费潜力
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入 消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
可提供丰富业态及较 高档次品牌
百货及购物中心
可提供丰富货品
大型仓储式超市
可提供专业服务
高品质专业卖场
2020/4/5
10
燕郊地区商业市场调研及分析
针对消费者的消费需求，现有及未来的商业市场是否可以 满足消费者不断提升的消费需求？对现有及未来商业市场 的分析显示出重要的作用
9
消费者调研总结
1. 燕郊地区人口增长快速，且人口素质将有较大程度的提升，对居住环境及配 套设施的需求也相应提升
2. 区域内的就近便利消费为消费者本地化消费奠定基础，同时消费者对商业业 态的丰富性、商品种类的多样性、购物环境等需求强烈
3. 高品质的服装服饰较其他业态的需求大，而原有商业街等商业物业因自身硬 件及定位原因，品牌档次低，无法满足消费者更高的需求。