房产销售法律风险分析PPT(共42页)
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房产销售法律风险分析
现房销售要件
根据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房现售，应当符合以 下条件；
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地 产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条 件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和 交付日期； （七）物业管理方案已经落实。
• 判决：第一次判决事实合同成立，驳回原告继续履行合同的诉讼请求。 现原告变更诉讼请求要求我方承担违约责任，该案正在审理中。
法务分析
• 根据法律法规的规定，商品房买卖合同应当签订书面形式。从实践中看，书面 形式并不局限于合同书，还包括信函、来往书信、发票等书面文件。在本案例 中，由于发票记载的事项非常明确，可以认定买卖合同成立。
• 问1：销售广告的效力？我司是否承担责任？ • 问2：合同中承诺是否有效？
违规操作提示
• 1、虚假广告。 • 2、承诺隔热层行为。
案例一法律风险点
• 广告内容不符交房要求，与合同约定不符。我司面临虚假广告的法律 风险。
• 广告形式多样化：媒体广告、报纸杂志、宣传单、样板房及各种宣传 资料等。
• 在上海，商品房属于消费者权益保护条例保护范畴，违反虚假广告后 ，可以主张双倍赔偿。
体现：取得大产证。
期房销售条件
• 最终要件：取得预售许可证！ • 《预售办法》第五条规定商品房预售需具备以下条件： • （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； • （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证 • （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的
25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
物变更？（表见代理风险） • 3、如果合同成立，我司是否需要承担一房二卖的法律责任？ • 4、未签认购协议书导致我司无法按照认购协议书的约定行使权
利。
法庭辩论
• 原告主张：1、已经缴纳房款，合同成立；2、我方提供的销售员名片已 表明合同标的已变更，因此不存在我方逾期违约行为。
• 被告抗辩：1、缴纳的为定金款项，合同签订必须采用书面形式，合同 不成立；2、原告提供的名片仅为销售员的签名，且在名片上内容非盖 有公司公章，不具有任何效力；3、原告逾期不签订合同，不缴纳房款 ，构成根本违约，我方已合法解除合同。
法务建议
• 规范现场操作，合同事先防范！
例二：销售广告风险
• 案例一：某群诉案。销售广告中出具赠送阁楼，并用图文明确表示， 但在交房后，并无图中所示阁楼，导致业主要求我司承担违约责任。
• 案例二：隔热层的使用归属问题。我司某小区在销售时，对顶层的用 户约定，同意其使用顶层隔热层空间。后顶层的两户业主对隔热层使 用发生争议，诉至我司，要求解决。
知识点扩充
• 预售许可证是期房预售的前提条件，原则上若开发商没有预售许可证 ，则不得销售期房，签订的预售合同当为无效，但《商品房买卖司法 解释》为了促进房产市场的发展，特别规定在购房者起诉前取得预售 许可证的，预售合同可以认定有效。
• 一房二卖法律责任：惩罚性赔偿。买受人可以请求解除合同、返还已 付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一 倍的赔偿责任。
• 表见代理①：因本人的行为造成了足以使人相信某人具有代理权的表征，本人 须对之负责任的代理。表见代理的判断是一个自由裁量的过程，在本案中，销 售员为我方代理公司，虽内部规定不具有对外出具承诺的代理权，但从购房者 来看为不知情当事者，有理由相信为有权代理，存在认定表见代理的风险。
• 本案，其实只需我司签订认购协议书及发出书面解约函，就不会有法律责任与 纠纷。
常见表见代理情形：（1）本人对第三人表示授权给行为人而实际上并未向行为人授予代理权或者在 授予代理权后又撤回其授权。（2）本人交付证明文件给行为人，行为人以此证明文件与相对人实施 民事行为。（3）代理人关系终止后本人未收回代理证书，行为人以原委托授权书等代理证书与相对 人实施行为。（4）本人知道行为人为无权代理行为而不表示反对。
• 问：1、该案中，现场操作有哪些违规行为？
•
2、我司是否需承担责任？
违规操作提示
• 1、未签认购协议书。 • 2、名片上出具承诺。 • 3、转卖房屋前，未发书面解约函。
法律风险点提示
• 1、合同未签是否表示双方无合同义务？（事实合同风险） • 2、如果合同成立，名片上记载的“可换大套房”是否表明标的
• 以上要件为起码最基本得预售条件，各个城市及省份均会有不同规定，在上海，申请预售许可证的时候仍需具备以下 要件。①商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准; ②已经确定商品房的竣工交付日期,并落实了市政、 公用和公共建筑设施的配套建设计划; ③已经与上海市从事房地产项目资金监管的专业机构(以下简称监管机构)签订 预售款监管协议; ④已经制定房屋使用公约,并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。其中,第⑤项的规定标 准由市房地资源局拟订,报上海市人民政府批准后执行。
销售法律风险案例分享
• 在法务应对的众多诉讼中，有一半以上的案件来自销售纠 纷，有来自购房者本身的问题，也有来自我司在销售过程 中操作不规范导致的问题。
• 法务建议：规范操作是王道，事先防范是根本！
例一：商品ຫໍສະໝຸດ Baidu销售事实合同风险
• 案例：原告朱某、王某为我司某小区的购房者，2008年10月看中小区 房子一套，当天支付定金，未签购房协议，我司开具发票，上面记载 房屋坐落位置、单价及总价。过了一段时间后在我司代理公司销售人 员的催促下，缴纳了6万左右的购房款，未签任何购房协议书及合同， 我司开具发票标有房屋具体位置，单价及总价。购房者需要换房，销 售人员在自己的名片上签字，该名片上载有可换大房一套。后朱某、 王某一直不来签订合同，也不缴纳剩余房款，经我司销售人员多次催 促仍不缴纳，同年年底，我司将房屋转卖给第三人。2010年8月，朱某 、王某起诉至法院，要求我司履行买卖合同，交付房屋。
现房销售要件
根据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房现售，应当符合以 下条件；
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地 产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条 件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和 交付日期； （七）物业管理方案已经落实。
• 判决：第一次判决事实合同成立，驳回原告继续履行合同的诉讼请求。 现原告变更诉讼请求要求我方承担违约责任，该案正在审理中。
法务分析
• 根据法律法规的规定，商品房买卖合同应当签订书面形式。从实践中看，书面 形式并不局限于合同书，还包括信函、来往书信、发票等书面文件。在本案例 中，由于发票记载的事项非常明确，可以认定买卖合同成立。
• 问1：销售广告的效力？我司是否承担责任？ • 问2：合同中承诺是否有效？
违规操作提示
• 1、虚假广告。 • 2、承诺隔热层行为。
案例一法律风险点
• 广告内容不符交房要求，与合同约定不符。我司面临虚假广告的法律 风险。
• 广告形式多样化：媒体广告、报纸杂志、宣传单、样板房及各种宣传 资料等。
• 在上海，商品房属于消费者权益保护条例保护范畴，违反虚假广告后 ，可以主张双倍赔偿。
体现：取得大产证。
期房销售条件
• 最终要件：取得预售许可证！ • 《预售办法》第五条规定商品房预售需具备以下条件： • （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； • （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证 • （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的
25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
物变更？（表见代理风险） • 3、如果合同成立，我司是否需要承担一房二卖的法律责任？ • 4、未签认购协议书导致我司无法按照认购协议书的约定行使权
利。
法庭辩论
• 原告主张：1、已经缴纳房款，合同成立；2、我方提供的销售员名片已 表明合同标的已变更，因此不存在我方逾期违约行为。
• 被告抗辩：1、缴纳的为定金款项，合同签订必须采用书面形式，合同 不成立；2、原告提供的名片仅为销售员的签名，且在名片上内容非盖 有公司公章，不具有任何效力；3、原告逾期不签订合同，不缴纳房款 ，构成根本违约，我方已合法解除合同。
法务建议
• 规范现场操作，合同事先防范！
例二：销售广告风险
• 案例一：某群诉案。销售广告中出具赠送阁楼，并用图文明确表示， 但在交房后，并无图中所示阁楼，导致业主要求我司承担违约责任。
• 案例二：隔热层的使用归属问题。我司某小区在销售时，对顶层的用 户约定，同意其使用顶层隔热层空间。后顶层的两户业主对隔热层使 用发生争议，诉至我司，要求解决。
知识点扩充
• 预售许可证是期房预售的前提条件，原则上若开发商没有预售许可证 ，则不得销售期房，签订的预售合同当为无效，但《商品房买卖司法 解释》为了促进房产市场的发展，特别规定在购房者起诉前取得预售 许可证的，预售合同可以认定有效。
• 一房二卖法律责任：惩罚性赔偿。买受人可以请求解除合同、返还已 付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一 倍的赔偿责任。
• 表见代理①：因本人的行为造成了足以使人相信某人具有代理权的表征，本人 须对之负责任的代理。表见代理的判断是一个自由裁量的过程，在本案中，销 售员为我方代理公司，虽内部规定不具有对外出具承诺的代理权，但从购房者 来看为不知情当事者，有理由相信为有权代理，存在认定表见代理的风险。
• 本案，其实只需我司签订认购协议书及发出书面解约函，就不会有法律责任与 纠纷。
常见表见代理情形：（1）本人对第三人表示授权给行为人而实际上并未向行为人授予代理权或者在 授予代理权后又撤回其授权。（2）本人交付证明文件给行为人，行为人以此证明文件与相对人实施 民事行为。（3）代理人关系终止后本人未收回代理证书，行为人以原委托授权书等代理证书与相对 人实施行为。（4）本人知道行为人为无权代理行为而不表示反对。
• 问：1、该案中，现场操作有哪些违规行为？
•
2、我司是否需承担责任？
违规操作提示
• 1、未签认购协议书。 • 2、名片上出具承诺。 • 3、转卖房屋前，未发书面解约函。
法律风险点提示
• 1、合同未签是否表示双方无合同义务？（事实合同风险） • 2、如果合同成立，名片上记载的“可换大套房”是否表明标的
• 以上要件为起码最基本得预售条件，各个城市及省份均会有不同规定，在上海，申请预售许可证的时候仍需具备以下 要件。①商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准; ②已经确定商品房的竣工交付日期,并落实了市政、 公用和公共建筑设施的配套建设计划; ③已经与上海市从事房地产项目资金监管的专业机构(以下简称监管机构)签订 预售款监管协议; ④已经制定房屋使用公约,并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。其中,第⑤项的规定标 准由市房地资源局拟订,报上海市人民政府批准后执行。
销售法律风险案例分享
• 在法务应对的众多诉讼中，有一半以上的案件来自销售纠 纷，有来自购房者本身的问题，也有来自我司在销售过程 中操作不规范导致的问题。
• 法务建议：规范操作是王道，事先防范是根本！
例一：商品ຫໍສະໝຸດ Baidu销售事实合同风险
• 案例：原告朱某、王某为我司某小区的购房者，2008年10月看中小区 房子一套，当天支付定金，未签购房协议，我司开具发票，上面记载 房屋坐落位置、单价及总价。过了一段时间后在我司代理公司销售人 员的催促下，缴纳了6万左右的购房款，未签任何购房协议书及合同， 我司开具发票标有房屋具体位置，单价及总价。购房者需要换房，销 售人员在自己的名片上签字，该名片上载有可换大房一套。后朱某、 王某一直不来签订合同，也不缴纳剩余房款，经我司销售人员多次催 促仍不缴纳，同年年底，我司将房屋转卖给第三人。2010年8月，朱某 、王某起诉至法院，要求我司履行买卖合同，交付房屋。