房地产业是我国国民经济发展的支柱产业

房地产业是我国国民经济发展的支柱产业，确保房地产业健康稳定发展不仅有助于我国抵御经济危机，而且是预防通胀的重要措施

近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时,在总体上对

经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。因此，对迅速蔓延的房地产负面影响，不能掉以轻心，要高度警惕，及早预警。

房地产供求总量上的非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求和超额供给同时并存，也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡问题。随着我国国民经济的持续稳定发展和城镇化水平不断提高，居民的购房支付能力和潜在的房地产需求不断提高。另外，随着居民收入水平的提高，我国消费结构升级也带来住宅市场巨大的潜在需求。我国恩格尔系数的不断下降说明居民的消费重点已经转向住宅和教育等方面。消费结构的升级将大幅度提高居民住宅消费的比例，增加住宅消费的需求总量。近几年中，房地产过热的问题一直是社会焦点，是和政府连续出台相关的调控措施，但收效甚微。究其原因，既有我国住房市场发展总体水平比较低刚性需求客观存在的问题。也有我国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好及把住房作为保值增值工具的心理作用，更有政府不当行为的影响。另一方面，我国存在着住宅有效需求不足和大量商品房空置的现状。在我国现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，而另一方面，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，造成了大量楼盘空置。在全国及部分地区大量的商品房积压卖不出去、空置率越来越高是不争的事实。据国家统计局数据显示，截至2010年6月末，

全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4％，其中住宅面

积为10646万平方米，同比增长0.2％。如果按照每套住房1000平方米来估算，一亿平方米

全国住宅待售面积意味着有1000万套左右的商品房待售。

4 国外城市住房供应体制研究

4. 1 英国的城市住房供应体制

英国的城市住房供应体制是市场供应与政府供应两个板块、一主一辅体制。英国是世界上最早实行政府干预住房市场的国家,也是探索市场经济条件下城市住房供应政策最早、最具有典范意义的国家。在英国,住房供应体系由私人住房和公共住房组成,私人住房是在房地

产市场上自由流通的商品房,公共住房又称社会住房,是由地方政府和非营利机构———住房协会建设和管理的住房。英国政府在2007 年又制定推出了“公屋冲击计划”,通过建立更多的公屋来解决那些买不起房子的中等收入的白领、技术工人以及低收入人群的住房问题。

2. 2 法国的住房供应体制

用廉租房来抑制房价。2006 年9 月法国政府规定,各大城市必须建设一定数量的廉租房,其比例约为总住房面积的15%至20 %。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少,房价因此处于稳定状态。此外,政府还长期推行租房补贴等福利制度,使得社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴。在法国,建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府补贴,建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理。一方面严格控制房源,大部分廉租房只租不卖;另一方面向社会公开廉租房出租情况,接受大众监督。

2. 3 德国的住房供应体制

坚持“福利房”和小户型。德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。多年来,德国投入巨额资金,大规模兴建“福利住房”,且一直坚持供应小户型住宅。到上世纪末,全国户均住房面积小于100 平方米,是西方发达国家中最低的国家之一,这也是德国解决住房问题的一项重要有效的举措。

2. 4 日本的住房供应体制

日本政府在二战后曾一度通过兴建公营住宅、改造居民区、住宅公团建房、住宅金融公库融资等方式来改变城市住房供应紧张状况,并借助大量国有住房的投入,有力地调节了住宅市场,保障了中低收入人群的住房需求。不过近年来随着日本人口规模和住房建设规模的相对稳定,政府及住宅公团、住宅金融公库在住房供应中的作用趋向弱化乃至消散。

2.5 发达国家住房保障制度对我国启示

1、各国住房政策差别非常大,但主要还在于住房供应体制差别

对比英国与法国、德国、日本的住房政策不难看出,是否依靠市场来提供城市住房是相关政策差异巨大的根源。

2、政府参与住房供应十分必要

3、资源条件特别是土地资源条件对住房供应体制选择有重要作用。政府必须立足于我国基本国情,研究构建适当的住房供应体制。从珍惜利用土地、资金及相关资源的目标出发,选择适当的城市住房供应体制及相关政策,有效控制房地产业发展,尽可能减少房地产业对土地、资金及相关资源的占用,为其他经济建设留出空间,以保障经济社会的健康发展。

总之，房地产是多种因素综合作用的结果。治理房地产市场是一项艰巨的系统工程。需要各方面力量的协调合作，共同治理。当前调控应关注两个层面，从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策重点关注了两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，中国房地产将会更加健康稳定和成熟。