国外住房政策的特征及对我国的启示
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如 美 国 公 共 住 房 占住 房 总 量 的 比例 仅 为 １６ ， ． ％ 新加 坡 公共组 屋 则高达 ９ ７ ０ 。值 得注 意 的是市场 ｏ 和保 障 并不 能截 然 分 开 ， 美 国通过 发 放住 房券 如
的住 房 政策 目标 会 随 着 时代 变 迁 而 变 化 。 １８ ９９
虽然 各 国 的住 房 政策 目标 不尽 相 同 ， 但也 能 反 映 出房地 产宏 观调 控政 策独 立性 的特 点 。 奥地
利 、 兰 、 萄 牙 等 国 比较 强 调 公 民的居 住 权 和 芬 葡 政府 提供 住 房 的社会 职 责 ； 房 自有 率较 低 的 国 住 家 如德 国 、 比利 时 明确提 出要提 高住 房 白有 率 ， 提供 充足 的社会 住房 ；法 国住房 自有 率不 高 ， 因 此在 政 策 目标 中强调 鼓励 住房 自有 ， 时鼓励 私 同 人住 房 出租 和社 会租 房供 应 ； 西班 牙 的住 房 自 而 有 率偏 高 ， 房 出租 率 偏低 ， 住 因此 直 接把 提 高住 房 出租 率作 为政 策 目标 ， 映 了政策 目标 定位 的 反 现 实性 ；丹 麦 的住房 目标 是 多层 次供 应住 房 ， 确
年 新 加 坡 ８ ７ 口迁 入 组 屋后 ， 府 目标 从“ ７人 ｏ 政 居
者 有其 屋 ” 改变 为“ 华厦 供精 选 ” 。现 在 新加 坡 的 公寓式 组屋 已经被执 行 共 管公 寓所 替代 ， 者 有 后
比组屋 更好 的计 和配 套 设施 ， 目的是 让工 资 水
让低 收 入者 在 市场 上 自由选 择 租赁 房 ， 并通 过 零 首 付 、浮 动利 率 等 金 融 手 段 帮助 低 收入 者 实 现
的居住 权 利 市 场 经 济被 国 际经 验 证 明是 配 置房 地 产 资 源 的 良好 机 制 ， 时住房 作 为“ 公共 品 ” 要体 同 准 也 现 社会 性 和福 利性 。 场在各 个 国家 发挥 作用 的 市 程 度 不 一样 ，各 国对 住 房保 障 的程度 也 不 一样 ，
步利用 市场 的作 用和 功 能 ， 如英 国在 解 决供 求矛
盾 以后 ， 力推进 了公共住 房 的私 有化进 程 。其 大
三， 宏观 经济 体制 。 房作 为 国民生活 的必 需 品， 住 是与 该 国宏 观经 济体 制紧 密联 系 的。譬 如瑞 典 、 瑞 士 等北 欧福 利 国家 ， 国家 不 仅提 供 从“ 篮 到 摇 坟墓 ” 的社 会保 障 ， 也充 分 提 供高 质 量 的 福利 性 住房， 其住房 保 障模式 倡 导公 民普遍 地享 受住 房 福利， 国家有保 障公 民住房 福利 的职责 。 ２ 通过 立法和 长 期规 划来 保 障公共 住房 政 ． 策 的实施 住房 保 障 需要 政 府制 定相 关 法规 保 证 措 施 的顺利 实施 。 国政 府为 了解决 低收入 居 民住房 美
和 贫 民窟 问题 ， 后通 过 了 《 房法》 《 市 重建 先 住 、城 法》 《 民住 宅法》 《 、国 、 住房 与城 市发 展法》 等 ， 对
出售 公 租房 ”的 ４％ ０ 的建 筑成 本 是 由韩 国 ０ ￣５％
国民住宅 基金提 供 的低息贷 款支 付 。 新加坡政 府 财力 不仅 承担 居 民住宅 区的公共 配套 建设 ， 要 还
“ 者有 其屋 ” 划 。 居 计
平 在 ８０ ０ ０新元 左右 的 人 ，能够 自由选择 在 私 人 房 地产 市场 或 者组 屋市 场购 房 ， 私人 房地 产 市 在 场 价格 波动 过大 时能 转而享 受 国家福 利 。 简 而 言之 ， 外 为 了解 决 住 房 问题 ， 提 高 国 把 居 住 水平和 居 住质 量 、 实现 住房 市 场 的公平 放 在 首位 ， 其制 度 建设 也是 围绕 这一 目标进 行 。我 国 房 地 产宏观 调 控 目标 不具 有独 立 性 ， 是依 附于 而
担 负“ 屋 ” 组 的维修 与 定期翻 新 ， 民住屋 计划 占 国
政府 常 年预 算 拨款 的 ３ ８ 。在 这 些形 式 多样 的 ．％ 建设 模式 中 ， 政府 的财 政支 持是 至关 重要 的 。此 外， 西方 发达 国家还 为公共 住房 开拓 多种 资 金渠
各 国住 房 政 策 是 以市场 为主 还 是 以保 障 为 主， 主要 依赖 于 以下 因素 。 其一 ， 地关 系紧 张程 人
福 利
住房保障
后 各 国为 了解 决 恶劣 的居 住条 件 都 有 大规 模 兴
建 公 共住 房 的经 历 ， 供 求 矛盾 缓 解 以后 ， 逐 待 再
贷款 ， 最主 要 的资金 来源 。如 英 国政 府 扶持 非 是 营利 组织 兴 建 的普 通 住 宅和 对 低 收入 者 的租 金 补 贴 ，近 ３ 来 每 年一 直 保 持在 占 Ｇ Ｐ的 ２ ０年 Ｄ ％ 以上 ， 占政 府 公共 支 出的 ５ 左 右 ； 国专 门供 给 ％ 韩 最低 收入 家庭 租用 的“ 永久 性公 租房 ”５ 的建 筑 ８％ 成本 由政 府承 担 。而专 供低 收入 家庭 租用 的“ 可
保 人人 都能 得 到 良好 的 住房 。此 外 ， 国独 立性 各
程 造成 的负担 。目标 的多重性 易 导致 目标之 间 的
矛 盾 ， 免顾 此 失 彼 ， 难 使房 地 产 宏 观 调控 难 以达 到预期 的效果 。 二、 国外住 房政 策 的典型 特征 １ 依 靠 市场 和 保 障两 大 供应 体 系保 障 公 民 ．
住房保障
Ｒｅｌ ａ
国住政 的征对 国启 外 房 策 特 及 我 的
钟 庭军 住房 和城 乡建 设部政 策研 究 中心
——一
一
、
国外住 房政 策 的 目标独 立性
国 民经 济整 体需 要 。 房地 产业 不仅 要主 动 实现 国
民经济 多重 目标 如拉 动经 济 、 提供 地 方财 政 收入 等 ， 且 还要 承担 其他 社会 政 治 改革 和城 市化 进 而
的住 房 政策 目标 会 随 着 时代 变 迁 而 变 化 。 １８ ９９
虽然 各 国 的住 房 政策 目标 不尽 相 同 ， 但也 能 反 映 出房地 产宏 观调 控政 策独 立性 的特 点 。 奥地
利 、 兰 、 萄 牙 等 国 比较 强 调 公 民的居 住 权 和 芬 葡 政府 提供 住 房 的社会 职 责 ； 房 自有 率较 低 的 国 住 家 如德 国 、 比利 时 明确提 出要提 高住 房 白有 率 ， 提供 充足 的社会 住房 ；法 国住房 自有 率不 高 ， 因 此在 政 策 目标 中强调 鼓励 住房 自有 ， 时鼓励 私 同 人住 房 出租 和社 会租 房供 应 ； 西班 牙 的住 房 自 而 有 率偏 高 ， 房 出租 率 偏低 ， 住 因此 直 接把 提 高住 房 出租 率作 为政 策 目标 ， 映 了政策 目标 定位 的 反 现 实性 ；丹 麦 的住房 目标 是 多层 次供 应住 房 ， 确
年 新 加 坡 ８ ７ 口迁 入 组 屋后 ， 府 目标 从“ ７人 ｏ 政 居
者 有其 屋 ” 改变 为“ 华厦 供精 选 ” 。现 在 新加 坡 的 公寓式 组屋 已经被执 行 共 管公 寓所 替代 ， 者 有 后
比组屋 更好 的计 和配 套 设施 ， 目的是 让工 资 水
让低 收 入者 在 市场 上 自由选 择 租赁 房 ， 并通 过 零 首 付 、浮 动利 率 等 金 融 手 段 帮助 低 收入 者 实 现
的居住 权 利 市 场 经 济被 国 际经 验 证 明是 配 置房 地 产 资 源 的 良好 机 制 ， 时住房 作 为“ 公共 品 ” 要体 同 准 也 现 社会 性 和福 利性 。 场在各 个 国家 发挥 作用 的 市 程 度 不 一样 ，各 国对 住 房保 障 的程度 也 不 一样 ，
步利用 市场 的作 用和 功 能 ， 如英 国在 解 决供 求矛
盾 以后 ， 力推进 了公共住 房 的私 有化进 程 。其 大
三， 宏观 经济 体制 。 房作 为 国民生活 的必 需 品， 住 是与 该 国宏 观经 济体 制紧 密联 系 的。譬 如瑞 典 、 瑞 士 等北 欧福 利 国家 ， 国家 不 仅提 供 从“ 篮 到 摇 坟墓 ” 的社 会保 障 ， 也充 分 提 供高 质 量 的 福利 性 住房， 其住房 保 障模式 倡 导公 民普遍 地享 受住 房 福利， 国家有保 障公 民住房 福利 的职责 。 ２ 通过 立法和 长 期规 划来 保 障公共 住房 政 ． 策 的实施 住房 保 障 需要 政 府制 定相 关 法规 保 证 措 施 的顺利 实施 。 国政 府为 了解决 低收入 居 民住房 美
和 贫 民窟 问题 ， 后通 过 了 《 房法》 《 市 重建 先 住 、城 法》 《 民住 宅法》 《 、国 、 住房 与城 市发 展法》 等 ， 对
出售 公 租房 ”的 ４％ ０ 的建 筑成 本 是 由韩 国 ０ ￣５％
国民住宅 基金提 供 的低息贷 款支 付 。 新加坡政 府 财力 不仅 承担 居 民住宅 区的公共 配套 建设 ， 要 还
“ 者有 其屋 ” 划 。 居 计
平 在 ８０ ０ ０新元 左右 的 人 ，能够 自由选择 在 私 人 房 地产 市场 或 者组 屋市 场购 房 ， 私人 房地 产 市 在 场 价格 波动 过大 时能 转而享 受 国家福 利 。 简 而 言之 ， 外 为 了解 决 住 房 问题 ， 提 高 国 把 居 住 水平和 居 住质 量 、 实现 住房 市 场 的公平 放 在 首位 ， 其制 度 建设 也是 围绕 这一 目标进 行 。我 国 房 地 产宏观 调 控 目标 不具 有独 立 性 ， 是依 附于 而
担 负“ 屋 ” 组 的维修 与 定期翻 新 ， 民住屋 计划 占 国
政府 常 年预 算 拨款 的 ３ ８ 。在 这 些形 式 多样 的 ．％ 建设 模式 中 ， 政府 的财 政支 持是 至关 重要 的 。此 外， 西方 发达 国家还 为公共 住房 开拓 多种 资 金渠
各 国住 房 政 策 是 以市场 为主 还 是 以保 障 为 主， 主要 依赖 于 以下 因素 。 其一 ， 地关 系紧 张程 人
福 利
住房保障
后 各 国为 了解 决 恶劣 的居 住条 件 都 有 大规 模 兴
建 公 共住 房 的经 历 ， 供 求 矛盾 缓 解 以后 ， 逐 待 再
贷款 ， 最主 要 的资金 来源 。如 英 国政 府 扶持 非 是 营利 组织 兴 建 的普 通 住 宅和 对 低 收入 者 的租 金 补 贴 ，近 ３ 来 每 年一 直 保 持在 占 Ｇ Ｐ的 ２ ０年 Ｄ ％ 以上 ， 占政 府 公共 支 出的 ５ 左 右 ； 国专 门供 给 ％ 韩 最低 收入 家庭 租用 的“ 永久 性公 租房 ”５ 的建 筑 ８％ 成本 由政 府承 担 。而专 供低 收入 家庭 租用 的“ 可
保 人人 都能 得 到 良好 的 住房 。此 外 ， 国独 立性 各
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矛 盾 ， 免顾 此 失 彼 ， 难 使房 地 产 宏 观 调控 难 以达 到预期 的效果 。 二、 国外住 房政 策 的典型 特征 １ 依 靠 市场 和 保 障两 大 供应 体 系保 障 公 民 ．
住房保障
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国住政 的征对 国启 外 房 策 特 及 我 的
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、
国外住 房政 策 的 目标独 立性
国 民经 济整 体需 要 。 房地 产业 不仅 要主 动 实现 国
民经济 多重 目标 如拉 动经 济 、 提供 地 方财 政 收入 等 ， 且 还要 承担 其他 社会 政 治 改革 和城 市化 进 而