抵押品效应,地产价格和货币政策日本的经验和启示

日本经济长期衰退的原因、补救措施及对经验启示

日本经济长期衰退的原因、补救措施及对经验启示一、日本经济长期衰退的原因（一）银行业受地产泡沫破灭和巴塞尔资本要求影响，出现破产和信贷紧缩。

1.日本地产泡沫破灭。

日本土地价格从1991年开始下降，以抵押贷款业务为主的银行不良贷款资产开始上升。

在地产泡沫破灭之前，没有银行倒闭，日本的存款保险机构向银行提供财政援助几乎为零。

在地产泡沫破灭之后，虽然日本的存款保险机构提高财政援助以帮助该破产银行，但银行倒闭的数量仍然开始增加，并在这十年间达到了顶峰。

2.巴塞尔资本要求。

巴塞尔协议“资本充足率达到8％”的规定，日本银行业开始减少贷款，使日本的中小企业和刚创立的企业难以从银行融资。

（二）财政政策效力减弱。

当日本经济缓慢复苏时，日本政府1990年希望通过公共投资帮助提振日本经济，但当时日本主要公路和桥梁已经修建完成，由于公共投资的乘数下降，新的基础设施投资未能帮助提振经济。

同时，由于大部分公共投资集中在农村地区，相比对工业和服务行业的公共投资效率较低，不仅增加了预算赤字，使得公共投资的效力被分散，对国民生产总值的刺激作用很低。

表1：日本公共资本的边际生产率期间（财政年度）1956-1960 1961-1965 1966-1970 1971-1975 1976-1980 1981-1985直接影响0.696 0.737 0.638 0.508 0.359 0.275 间接影响（私人资本）0.453 0.553 0.488 0.418 0.304 0.226 间接影响（劳动力投入） 1.071 0.907 0.74 0.58 0.407 0.317 私人资本0.444 0.485 0.452 0.363 0.294 0.262期间（财政年度）1986-1990 1991-1995 1996-2000 2001-2005 2006-2010直接影响0.215 0.181 0.135 0.114 0.108间接影响（私人资本）0.195 0.162 0.122 0.1 0.1间接影响（劳动力投入）0.192 0.155 0.105 0.09 0.085私人资本0.272 0.242 0.219 0.202 0.194 从表1可以看出，公共和私人投资的回报率在下降。

日本不良贷款的经验与教训

日本不良贷款的经验与教训null [06-20 00:00]不良贷款是全球性的问题，各国处理这个问题的经验和教训值得相互借鉴。

日本不良贷款的教训主要是两方面的，一是处理现存不良贷款的教训；二是在采取措施防止产生新不良贷款的过程中的教训。

ஸஸ在处理现存不良贷款方面应吸取的教训是，对该问题的轻视以及拖延将不可避免地发生，而这会导致该问题逐渐扩大。

ஸஸ不良贷款问题被低估和拖延的原因之一，在于银行经营者和监管部门都不想对此承担责任。

政客也担心大规模处理不良贷款会对经济和就业产生严重影响。

换句话说，负责处理该问题的人缺乏动力。

结果问题变得越发严重。

ஸஸ不良贷款会阻碍经济增长。

银行业众口一词地说是由于经济低迷导致不良贷款增加，问题应归咎于经济和经济政策，而不是银行。

然而，与此相反，最近研究表明，不良贷款能够破坏宏观经济。

公司会越来越警惕与面临还贷问题的公司进行交易，而这会缩减整体经济交易量。

市场主体有时会意识到，金融机构持有的不良贷款实际上被低估了。

未能确切了解问题的程度会导致各种猜测，而这些猜测会引起股价的剧烈变化和货币投机。

而这正是日本过去10余年的经历。

ஸஸ这可以使我们充分认识不良贷款并及时处理不良贷款的重要性。

一定要采取措施避免对问题的低估。

首先，应严格定义不良贷款。

日本直到1998年3月才采用与美国证监会类似的标准。

即便在此后，混乱依然存在，因为仍在使用不同的定义，因而难以准确地评估贷款。

为保证准确评估，须严格做到以下三点：银行守规；审计员严格核查；金融监管部门严格稽核。

ஸஸ日本的银行、审计和监管部门长期勾结，加重了不良贷款的问题。

尽管意识到不良贷款情况正在变得越来越糟，但他们担心完全披露此事会导致恐慌。

因此，情况未被披露，而是通过采取些小的内部措施来处理，同时等待经济复苏。

在过去15年中，日本的金融监管部门和银行曾多次声称最糟糕的阶段已经过去了。

但是实际上问题似乎变得越来越糟。

在不良贷款问题刚露出苗头时不被重视，但随时间推移，问题越来越严重，很明显需要大规模的资金。

日本住房反向抵押贷款模式及其启示

二、日本推行反向抵押贷款模式及其影响１、反向抵押贷款基本模式。１９８１年，日本首次在东京郊外的Ｍｕｓｈａｓｈｉｎｏ城（即武藏野市）推出以“ 长期生活志愿资金贷
快的特点。由人口老龄化导致的老年人对养老金需求过旺给日
价格在西方国家中居于第２位，一个两居室的城市公寓价格高
达８０万美元。并且这些不动产价格是和日本人均可支配收入
相关的，１９９８年房产价值作为日本人均可支配收入的一部分占到了３８．１％，在所有发达国家中占比最高。因此，通过反向抵
住房反向抵押贷款，并致力于其发展和推广。日本经济发达、老年人口众多等基本国情为反向抵押贷款提供了发展条件。
一
是最重要的部分。随着近年来日本经济的逐步复苏，房产交易市场日益旺盛，私人不动产价值的存在为反向抵押贷款的发展提供了必要的载体和物质基础。私人不动产高价值是日本的鲜明特点，２００２年《经济学人》调查表明，东京和大阪的居民财产
抵押贷款成功运作的先决条件。二战后，日本在美国的扶持下，通过内部民主化改革和产业结构调整，迅速实现了经济复苏，成为仅次于美国的经济强国。虽然近年来经济发展受到经济危机及其他因素影响，但其ＧＤＰ总量仍位于世界前列。２０１３年，日本以５９，５９７．１亿美元的ＧＤＰ总量居于世界第三。同时，金融部门、房地产市场等行业完善的运作系统也都为反向抵押贷款

货币政策、房价波动与经济冲击：日本案例

货币政策、房价波动与经济冲击：日本案例□ 徐杰李瑜摘要：二战之后，日本专心致力于国内经济建设，国民经济得到长足发展，对美贸易顺差不断增加。

在“广场协议”之后，日元不断升值，日本通过宽松货币政策和增加公共投资来应对日元升值的不良影响，房地产价格直线飙升。

面对资产泡沫，日本货币政策从宽松转为从紧，日本财务省也出台措施限制房地产贷款，双重打击导致资产价格一路下跌，日本随后步入了“失去的十年”。

为了厘清货币政策、房价下跌与经济波动之间的关系，本文分析了货币政策在日本资产泡沫形成与破灭中所起的作用，基于政府干预的视角对比了日本房价下跌前后的经济形势，并总结了来自日本的历史经验与教训。

一、货币政策在日本资产泡沫形成与破灭中的作用分析（一）宽松货币政策与资产泡沫的形成。

在1985年9月日本与美、英、法、德等国签订“广场协议”之后，日元在短短三个月之内升幅高达20%，日本贸易顺差和国民经济增长受到了严重影响。

为了摆脱本币升值所带来的弊端，日本央行开始实施了宽松货币政策，1986—1987年连续5次下调利率，基准利率在两年之内降至原有水平的一半，从5%降为2.5%。

从宽松货币政策的实际效果来看，日本货币与信贷大幅增加，1986年12月之后长期在高位徘徊，信贷增长比较可观。

宽松货币政策与资产泡沫密切相关,资产价格泡沫基本上都出现在降息之后的1986—1987年（Kazuo Ueda,2000），这一时期有如下明显特征：一是货币供给量与信贷量迅猛增长；二是经济出现了过热的迹象，自1986年11月开始出现了长达51个月的增长，平均增长率为5.5%，远超其他发达国家；三是资产价格大幅飙升，东京证券交易所指数（Nikkei225）、土地价格分别在1989年末、1990年9月达到顶峰，分别是“广场协议”签订之前的3.1倍、4倍。

宽松货币政策不仅与资产泡沫形成密切相关，也助长了资产泡沫的自我膨胀，促使资产泡沫自我膨胀的各因素通过与低利率相结合完成了这一过程：1.在金融去管制化与利率市场化双重打压下，银行不得不偏爱高风险产品。

货币升值与房地产泡沫:日本的教训及启示

货币升值与房地产泡沫：日本的教训及启示
黄颖嘉;陈巧丽
【期刊名称】《福建金融》
【年(卷),期】2008(000)007
【摘要】1985年9月,欧美5国通过与日本签订<广场协议>逼迫日元升值,由此引发了大量国际游资涌入日本房地产市场,促使日本房地产泡沫生成.随着20世纪90年代初日本房地产泡沫的破灭,日本经济步入长期衰退期.目前人民币升值导致我国房地产市场价格的快速上涨,部分地区房地产泡沫已经开始形成.因此,吸取日本房地产泡沫事件的历史教训,对于推进我国房地产市场健康发展具有重要意义.
【总页数】3页(P41-43)
【作者】黄颖嘉;陈巧丽
【作者单位】福建师范大学经济学院,福建,福州,350108;福建师范大学经济学院,福建,福州,350108
【正文语种】中文
【中图分类】F823/827
【相关文献】
1.人民币继续升值对我国房地产市场价格的影响——对比德国和日本货币升值过程中的房地产市场得到的启示 [J], 刘帅帅
2.日本、东南亚房地产泡沫的教训及对我国的启示 [J], 黄云
3.日本、东南亚房地产泡沫的教训及对我国的启示 [J], 黄云
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5.日本、东南亚房地产泡沫的教训及对我国的启示 [J], 黄云
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日本房地产债务危机启示录

日本房地产债务危机启示录日本房地产债务危机启示录引言：房地产是一个国家经济中不可或缺的一部分，它不仅直接影响国家的财政状况，还关系到人民的生活和社会稳定。

然而，房地产市场也存在着诸多潜在风险，其中之一就是债务危机。

20世纪80年代末至90年代初，日本曾经历了一场严重的房地产债务危机，给日本经济造成了巨大的冲击，这一事件给全世界提供了宝贵的教训和启示。

本文将通过回顾日本房地产债务危机的经过、分析其原因以及探索其启示，以期为其他国家避免或应对类似情况提供参考。

一、日本房地产债务危机的经过1. 崩盘前景的迹象：20世纪80年代，日本房地产市场出现了空前的繁荣，房价急剧上涨。

然而，1989年开始，这一泡沫开始破裂。

房屋需求减少，房地产价格下跌。

2. 银行业的受创：日本的金融体系与房地产市场紧密相连。

银行业是最大的受影响群体之一，它们因大量投资于房地产项目而亏损严重。

许多银行因贷款违约和不良资产而陷入困境。

3. 经济衰退的循环：房地产价格下跌直接导致了日本的经济衰退。

企业倒闭、失业率上升，消费减少，进一步打击了房地产市场。

这种恶性循环使得整个经济陷入了长期的低迷状态。

二、导致日本房地产债务危机的原因1. 过度投资和借贷：在20世纪80年代，许多公司和个人一窝蜂涌入房地产市场，导致投资和借贷过度。

这使得房地产价格人为上涨，最终引发了泡沫的破灭。

2. 不透明的金融体系：在危机爆发前，日本的金融体系缺乏透明度，银行对于自身的风险敞口估计不准确，无法准确评估房地产市场的风险。

这使得金融体系无法合理应对危机。

3. 政府对策的不当：当房地产泡沫破灭后，政府采取了错误的对策，过度注重经济刺激和维稳，而忽略了对金融市场和经济结构的调整。

这进一步深化了危机。

三、日本房地产债务危机的启示1. 预防过度投资和借贷：政府和金融机构需要加强监管，严格控制资金的流动和房地产市场的开发。

避免出现投资和借贷过度的情况，防止泡沫的产生。

2. 加强金融体系的透明度：建立健全的金融监管体系，要求金融机构提供准确、透明的财务和风险披露。

浅析日本量化宽松货币政策及利率与房价的实证分析

0． 5000（ 81） 0． 0358（ 6）
0． 5000（ 81） 0． 0356（ 6）
（四）门限误差修正模型与格兰杰因果关系房价与利率的门限误差修正模型估计结果，由不对称门限共整合检验结果，以利率为解释变量的最适模型为 TＲAT，因此，以 TECM 模型进行格兰杰因果关系检验；以房价为解释变量的最适模型为 M － TＲAT，因此，以 M － TECM 模型进行格兰杰因果关系检验。当以房价为被解释变量时，依据门限值一致性估计值，以最适模型的最小误差平方和，寻找到门限值 t = － 0． 14381；而以利率为被解释变量时，门限值为 t = 0． 04442。滞后期的决定采用最小 AIC 准则，利率与房价为被解释变量模型选择的滞后期均为 1，即 k1 = k2 = 1。
浅析日本量化宽松货币政策及利率与房价的实证分析
张祺宇
（石河子大学新疆石河子 832000）
摘要：本文取 2009 年至 2015 年共 84 个月数据，利用非线性门限误差修正模型架构，探究其长短期非线性因果关系。在研究方法上，采用门限自回归模型（ TAＲ）以及动差门限自回归模型（ M － TAＲ）进行门限共整合检验，再进一步利用门限误差修正模型（ TECM）来捕捉长短期非线性不对称效果。实证结果发现，房价与利率存在长期均衡的非对称共整合关系以及长期因果关系。
表 1 ADF 单根检验
水平项
一次差分项
截距项
截距与趋势项无截距与趋势项
截距项
1）－ 1． 6255（ 1）
－ 1． 1904（ 1）－ 2． 91561（ 2）＊＊＊－ 3． 3057（ 2）＊＊＊－ 2． 6037（ 2）＊＊＊

27178747_日本房地产债务危机启示录

□20世纪80年代日本的债务问题与房地产行业有密切联系。

在此后的十余年里，房地产行业始终处于缩表状态。

不仅如此，房地产债务成为整个经济最脆弱的环节。

总结日本化解房地产债务的经验教训，可以得到如下三点政策启示：首先，化解房地产债务不是一蹴而就、一次到位的过程，或许要经过几轮去杠杆；第二，财政政策支持很关键，至少不能成为复苏阻力；第三，货币政策应给予适度流动性支持，并与其他宏观经济政策协调。

当然，日本的经验与中国当前的情况存在许多差异，要在认清两者差异的基础上，因地制宜地吸取日本化解债务风险的经验和教训。

一是城市化的阶段不同。

中国房地产市场快速发展的大背景是快速城市化阶段，而日本彼时基本完成了城市化进程。

这意味着中国房价并不存在系统性的高估，不能沿着泡沫破灭的思路来看待房地产资产价格的大幅调整。

二是债权债务关系不同。

中国的居民部门始终是加杠杆的主体，制造业和工商业类企业并没有像日本那样出现大范围的深度参与房地产市场，此外，除了银行，中国大量的信托公司和保险公司也是房地产债务的债权人。

三是面临的问题不同。

中国当前面临的房地产债务问题并非来自资产端的估值压力，而是房地产企业的现金流出现了问题。

现金流恶化意味着对应的房地产债务可持续性在不断恶化。

这或许比日本当时面临的挑战更加严峻。

20世纪80年代日本房地产债务扩张的经济背景20世纪80—90年代，日本经济实现高速发展，实际GDP从1980年的284.38万亿日元上涨至1990年的462.24万亿日元，十年平均GDP增速达到4.68%。

野口悠纪雄（2018）把这一时期日本经济发展的驱动因素概括为“三重优势”：石油价格下降、日元升值、宽松的金融环境。

油价下跌缓解通胀压力。

石油危机后，原油价格下调缓和了日本国内的通货膨胀压力，再加上日元升值等因素，稳定物价不再是最重要的经济政策目标，日本央行开始降低基准利率并推行金融缓和政策，刺激国内需求。

日元升值刺激日本海外投资增加。

货币升值与房地产泡沫_日本的教训及启示

关键词：广场协议；日元升值；泡沫经济；房地产泡沫；献标识码：Ａ文章编号：１００２－２７４０（２００８）０７－００４１－０３
第二次世界大战后，日本经济开始了持续高速的增长，并由此跻身于发达国家之列。１９８５年９月日本被迫与欧美５国签订《广场协议》，日元快速升值，引发了日本房地产泡沫危机。此次危机给日本经济造成了空前沉重的打击，重创了日本的经济社会。近年来人民币快速升值，带动了我国房地产价格快速上涨，部分地区已出现房地产泡沫的迹象。因此，弄清日本房地产泡沫的形成与运行机制，有效防范和化解我国房地产泡沫风险、控制房地产泡沫路径，已成为政府、监管当局和理论界面临的重要课题。
房地产泡沫破灭给日本的发展带来了不可估量的危害：经济受到重创，开始进入漫长的衰退期；财政出现危机，财政赤字猛增；金融体系剧烈动荡，金融危机凸显；大量企业纷纷倒闭，失业率剧增；国民收入水平急剧下降，贫富差距拉大；投资、需求不振，产业发展遭到抑制；社会问题暴露。据估计，日本泡沫经济带来的直接损失超过６万亿美元，整个２０世纪９０年代日本经济实际增长年均仅为１．３％，２００１年负增长１．４％，２００２～２００５年虽有一定恢复，但总体上仍处于严重的经济衰退之中，日本为泡沫经济付出的代价无疑是惨重的。
二、人民币升值与我国房价快速上涨
近年来，随着我国经济的快速发展，国际收支顺差的逐步扩大，人民币面临着巨大的升值压力。为顺应国内外经济发展的趋势，２００５年７月２１日，中国人民银行发布公告，即日起我国开始实行以市场供求为基础、参考“一篮

日本房地产发展给我国房地产的启示

日本房地产发展给我国房地产的启示摘要：1966年后是日本经济最为蓬勃发展的时期，由于经济的发展，日本国民收入增加，对房屋的需求也日益加大，房地产发展最为快速。

1976后，日本房地产业转为平稳发展，但由于政府错误的双松政策，导致过多资金投入房地产市场，之后开始了土地神话，泡沫开始产生，直到1999年，房地产泡沫破灭，日本开始“失落的十年”。

而事实是直到今日，日本的经济仍然没有恢复到泡沫破灭前的水平。

本文通过分析“土地神话”破灭的原因，总结经验，避免我国房地产出现类型风险。

关键词：日本房地产；启示中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01日本经济发展经历了典型的4个十年。

第一个始自1955年，这一时期日本开始战后复兴，经济建设以投资主导型的经济发展发展模式为主，加速完成工业化进程。

当时房地产市场的一大问题就是供给不足，全国无房者超过400万户。

第二个十年始自1966年，这一时期日本实现投资主导向消费主导的转换，日本年均复合增长率超过5%，是日本经济最为蓬勃发展的时期。

第三个十年始自1976年，日本经济进入由产业结构升级和新技术带动下的新经济时代，国民收入由高速增长转向稳定增长阶段。

第四个十年始自1999年，日本经济由于房地产泡沫的破灭而一蹶不振并处于长期的下行周期，就是人们所称的“失落的十年”。

日本经济全线崩溃，房地产泡沫使国民暴富，泡沫的破灭又使他们欠债累累。

从日本的经济发展历程可以看出日本的房地产对日本经济发展的贡献，也正是因为日本经济对房地产市场的高度依赖使得房地产泡沫的破灭影响的日本经济十余年。

直到今日，日本房地产水平仍然没有回到泡沫破灭前的水平。

一、“土地神话”破灭的原因日本房地产泡沫的破灭，主要有以下两方面的原因。

一方面由于房地产的下跌使得靠不动产抵押取得贷款的企业资产大幅缩水，从而引起公司股价下跌，企业融资困难。

而此时的银行考虑到抵押物价值缩水，开始催促企业尽快还款。

从日本楼市三十年变迁,汲取经济发展正能量

从日本楼市三十年变迁，汲取经济发展正能量自1990年代初以来，日本楼市经历了被称为“失去的30年”的漫长低迷期。

这一时期，日本房地产价格持续下跌，市场萎靡不振，对日本经济产生了深远的影响。

本文将深入探讨这背后的原因、影响以及日本楼市的未来走势。

一、日本楼市泡沫的形成与破裂在1980年代，日本经济迅速发展，成为世界第二大经济体。

在此期间，日本政府采取宽松的货币政策，大量资金涌入房地产市场，导致房价飙升。

然而，这一繁荣背后隐藏着巨大的泡沫。

1990年代初，随着地价上涨和股市崩盘，日本泡沫经济破裂，楼市开始走下坡路。

二、日本楼市长期低迷的原因1. 政策因素：为了遏制泡沫经济，日本政府实行紧缩性货币政策，提高利率，限制房贷。

此外，政府还出台了一系列房地产调控政策，如限制土地供应和加强房产税征收等。

2. 人口结构变化：日本社会老龄化严重，人口减少，导致房地产需求下降。

此外，年轻人对购房的热情减弱，更倾向于租房或与父母同住。

3. 经济增长乏力：自泡沫破裂以来，日本经济陷入长期停滞，企业盈利下滑，失业率上升，居民收入增长缓慢，进一步削弱了购房能力。

三、日本楼市的影响1. 对经济的拖累：房地产业是日本经济的重要支柱之一，楼市低迷导致投资减少、消费疲软，进而影响整体经济增长。

2. 银行不良贷款问题：房地产泡沫破裂后，许多企业和个人无力偿还房贷，导致银行不良贷款堆积，金融体系风险增加。

3. 社会问题：房价下跌导致许多家庭财富缩水，甚至陷入负资产困境。

此外，年轻人买不起房，加剧了社会不满情绪。

四、日本楼市未来走势展望尽管日本楼市长期低迷，但近年来出现了一些积极变化。

首先，政府推出了一系列刺激措施，如降低房贷利率、放宽购房限制等。

其次，随着东京奥运会的举办，基础设施建设和外国投资者的涌入为楼市带来了新的活力。

最后，随着人口结构的变化和技术的进步，共享住宅和小户型住宅等新兴市场逐渐兴起。

场变革的推动下，未来日本楼市有望逐步回暖。

日本房地产泡沫经验及管理借鉴

日本房地产泡沫经验及管理借鉴日本房地产泡沫经验及管理借鉴日本在20世纪80年代经历了一场房地产泡沫，这是一个糟糕的经济事件，对日本经济产生了严重的影响。

对于其他国家来说，日本的房地产泡沫经验是一个宝贵的教训，它提供了许多管理借鉴的经验。

本文将详细讨论日本房地产泡沫的背景、原因以及管理借鉴。

首先，了解日本房地产泡沫的背景是很重要的。

20世纪80年代初，日本的经济增长强劲，特别是房地产行业。

大量的投资涌入房地产市场，导致土地和房屋价格快速上涨。

这种上涨的价格带动了更多的投资，形成了一个恶性循环。

人们开始认为投资房地产是一个安全且利润丰厚的方式。

银行纷纷提供贷款给房地产开发商以满足市场需求。

然而，这个泡沫最终爆破了。

泡沫破裂的关键是市场供应过剩。

由于投资者期望房地产价格持续上涨，开发商纷纷扩大产能，导致供应超过需求。

此外，经济增长放缓和人口老龄化也对房地产市场产生了负面影响。

这些因素导致了房地产价格的下降，投资者开始抛售资产，银行贷款风险大幅增加。

最终，许多房地产开发商破产，并引发了一场严重的金融危机。

那么，我们可以从日本房地产泡沫中学到哪些管理借鉴呢？首先，监管机构应该加强对房地产市场的监管。

日本的监管机构在泡沫形成期间并没有及时采取行动来控制投资过热。

如果监管机构能够更早地意识到泡沫的形成，并采取相应的措施来限制风险投资，就可以避免泡沫的形成和破裂。

其次，银行应采取更加审慎的贷款政策。

在日本房地产泡沫中，银行大量提供贷款给房地产开发商，但并没有进行充分的风险评估。

银行应该更加审慎地评估贷款申请，确保借款人具有偿还贷款的能力，并设立有效的风险管理制度。

第三，政府应制定适当的宏观经济政策。

日本房地产泡沫的形成与经济政策的错误决策有关，如货币政策过于宽松和财政政策过于放松。

政府应该根据经济形势和市场需求来制定合理的政策，以稳定经济增长和房地产市场。

最后，人们应该树立正确的投资观念。

泡沫的形成部分是由于投资者盲目追逐利润而投资房地产。

日本住房反向抵押贷款模式及其启示

日本住房反向抵押贷款模式及其启示[提要] 日本雄厚的经济基础、老年人口基数大等为住房反向抵押贷款的发展创造了条件。

日本根据国情提出相应的发展模式，为反向抵押贷款的实施带来了许多积极影响。

由于发展历史短以及反向抵押贷款自身存在的不足，使日本的发展模式仍有许多不完善之处，总结日本经验对于发展我国反向抵押贷款有启发意义。

关键词：反向抵押贷款；人口老龄化；不动产“反向抵押贷款（简称RMs）”，也就是通常所说的“以房养老”。

广义上的反向抵押贷款指允许老年人作为借款人，将其所有的房产等其他形式的不动产抵押给银行或保险公司等贷款人来获取借款以促进消费。

日本政府自1981年开始逐步发展住房反向抵押贷款，并致力于其发展和推广。

日本经济发达、老年人口众多等基本国情为反向抵押贷款提供了发展条件。

一、日本推行反向抵押贷款的背景1、人口老龄化问题日益突出。

经济的迅速腾飞在创造优越生活的同时，人口老龄化问题也日渐突出。

在发达国家中，日本的人口老龄化问题尤为严峻。

世界卫生组织发表的2010年《世界卫生报告》显示，日本人均寿命83.4岁，长期保持世界第一长寿国地位。

二战后，日本生育率开始急速下降，近些年来人口一直呈现负增长状态，新生人口逐年减少，老年人口占总人口比例逐渐增加，使日本的人口老龄化发展呈现出水平高且速度快的特点。

由人口老龄化导致的老年人对养老金需求过旺给日本政府带来巨大的财政负担，因此反向抵押贷款作为一种养老新方式在日本具有广阔的发展前景。

2、发达的经济为反向抵押贷款提供了物质基础。

反向抵押贷款虽然是一种专属于老年人并服务于养老需求的特殊养老方式，但其仍属于金融或保险产品的一种，反向抵押贷款的运作还涉及金融机构、保险公司、利率市场和房地产市场等诸多行业，其所涉及领域的广泛性也决定了完善的经济体系是反向抵押贷款成功运作的先决条件。

二战后，日本在美国的扶持下，通过内部民主化改革和产业结构调整，迅速实现了经济复苏，成为仅次于美国的经济强国。

日本政府调控住房市场的经验与教训

日本政府调控住房市场的经验与教训作者：尹中立来源：《中国房地产业》 2011年第7期○ 尹中立在房地产市场调控方面，中国与日本有很多类似之处，日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。

一、经济增长过于依赖房地产行业，使得公共住房被忽视，导致严重的经济后果日本在二战后的 30年里经济发展取得了巨大的成功。

从1955到1973年之间，年平均GDP 增长率达到了10％。

石油危机后经济增长速度有所放缓，但仍然维持在4％以上，一直持续到1991年“泡沫经济”破灭之前。

支持日本经济快速增长的因素之一是住房的大量建设。

日本住房短缺的原因主要有两个：一是战争的毁坏。

在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了，战后立即就需要大约420万套住房，这是日本二十世纪七十年代的前半期住房一直严重短缺的重要原因。

二是战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。

城市人口的比例从1950年的37.7％增长到了1960年的63.9％，以及1970年的72.1％。

大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。

随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。

在整个的20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2％-8.9％之间的高水平。

住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。

购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。

通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在九十年代之前的一个重要特征。

维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。

日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标，政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。

它的核心包括这样的“三个支柱”：1950年颁布的《住房金融公库法案》(the Housing Loan Corporation Act)，1951年颁布的《公共住房法案》(Public Housing Act)和1955年颁布的《住房公库法案》(Housing Corporation Act)。

日本的利率市场化改革及其经验教训（五篇模版）

日本的利率市场化改革及其经验教训（五篇模版）第一篇：日本的利率市场化改革及其经验教训利率市场化及其经验教训一、对日本利率市场化改革的考察日本利率市场化改革的特点是以国债利率市场化为突破口展开的。

日本在二战后很长时期内一直推行低利率政策，以维持国内金融体系的稳定，加快实施经济复苏计划，但到了20世纪70年代后期，日本经济进人了低增长时期．政府开始谋求大量发行国债，国债的发行对象逐步扩大，从商业银行转向商业银行以外的机构和个人。

为了提高国债的流动性．日本开辟了国债流通市场，由此促成了国债利率的市场化定价。

随着国债利率的市场化，1978年6月以后，日本中央银行逐步取消了对货币市场的利率控制，实现了货币市场利率的市场化．并由此开始了存、贷教利率市场化的步伐。

二、对智利利率市场化改革的考察智利的利率市场化改革是以失败的典型被人们记住的，其改革进程充满经验和教训。

从1974年起，智利新政府开始了货币主义性质经济自由化改革。

其金融改革最引人注目。

从1974～1976年，其国内金融自由化改革几乎全部完成。

1976年完成银行私有化。

1 977年利率市场化，1979年资本账户开放。

在改革后的短期内取得一定成效，但利率放开后，由于金融监管机铺的建设不力，银行制度设计上存在缺陷等，使智利利率市场化陷入困境，1976～1982年期间．年平均实际利率达到32％，某些单项利率最高时达69％。

智利的利率市场化改革未达到预期目标，不仅出现了储蓄负增长，投资增势缓慢．而且出现了外资过度流人和比索升值，从1979年6月至1982年6月的3年中，外资流入翻了两番，比索大约升值了25%，但到了1981年后期，外资流人量已太幅减少．再加上公众缺乏信心，比索贬值已成共识。

1 982年6月，智利政府不得不宣布比索大幅度贬值，贬值幅度达18％。

此后比索一直处于贬值状态，到l 983年时，比索已贬值99％。

由于银行大量借外债用于放款t此时，其情形已是智利银行体系的实际破产。

浅谈日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示

浅谈日本房地产税收制度对完善我国房地产市场调控的启示一、日本房地产税收制度的概述二、日本房地产税收制度对房价调控的作用三、日本房地产税收制度对房地产市场发展的促进作用四、日本房地产税收制度的不足之处五、日本房地产税收制度对我国房地产市场调控的启示近年来，随着我国经济的快速发展，房地产市场作为重要的经济支柱，已成为社会关注的焦点。

由于房地产市场的稳定发展对于保障国家经济的平稳运行、推动城市现代化等方面具有重要意义，因此我国政府实施了一系列的房地产市场调控政策。

其中，学习借鉴日本房地产税收制度，对我国房地产市场进行合理调控具有积极的启示作用。

一、日本房地产税收制度的概述日本的房地产税收制度是按照公有财产原则建立的，在法律保护和支持下，使税收体系得以自行调整。

该制度针对的税收对象，除了房屋和土地等房地产，还包括租赁权、选举权等无形权利。

日本的房地产税收分为2种，一种是固定资产税，即按照固定资产的市值计算税收；另一种是不动产所得税，即按照房地产利润来计算税收。

其中，固定资产税在税收总额中占比例最高，约占50%。

二、日本房地产税收制度对房价调控的作用由于日本的房地产税收制度是按照市场价值计算的，因此它是房地产市场调控的重要手段。

首先，它对高价趋势起到约束作用，其次，它可遏制房地产市场的泡沫化。

在日本，政府会定期公布市场价格，并按照市场价格计算固定资产税，这在一定程度上约束了房价上涨，同时防止了房地产市场出现泡沫。

由此可见，日本的房地产税收制度对于房价的调控具有十分重要的作用。

三、日本房地产税收制度对房地产市场发展的促进作用日本的房地产税收制度对于房地产市场的发展，并非只是约束和调控，它还可提供便利和优惠，这样可以促进房地产市场的健康发展。

例如，日本政府为了促进国内房地产市场的发展，对新开发的房地产提供了预约制优惠政策，包括减免固定资产税等。

另外，日本的房地产税收制度还支持开发商开发房地产，对于已开发的房地产，政府还会提供减免税收的措施，从而吸引开发商投资和开发房地产。

汇率对房地产价格传导路径的日本和中国分析中期报告

汇率对房地产价格传导路径的日本和中国分析中期报告本次报告将分析日本和中国两个国家的汇率对房地产价格的传导路径。

首先，我们将简要介绍两个国家的房地产市场和汇率情况，然后分别分析对汇率通胀理论的应用和房地产价格变化的动因，最后给出结论和政策建议。

一、日本情况1. 房地产市场日本自1991年经济泡沫破裂以来，房地产市场一直处于熊市，直到2013年开始逐渐恢复。

不过，房价与城市间的差异很大，东京地区的房价最高，其他地区往往低于国家平均水平。

此外，不动产投资信托（REITs）市场也在近年来迅速发展。

2. 汇率情况日本的货币单位是日元，其汇率与美元有很大相关性。

从1985年至1995年，日元兑美元汇率不断上涨，导致日本出口产业受到打击。

此后，日元经历了一段波动的过程，但整体趋势是贬值。

3. 汇率通胀理论的应用根据汇率通胀理论，“进口价格效应”表明，汇率贬值会导致进口商品价格上涨，从而导致通货膨胀。

日本现存放利率低的央行政策（即财政政策与货币政策的宽松），这主要是为了抵消日元升值和通货紧缩带来的影响。

此外，日本央行还利用量化宽松政策维持低利率，从而促进经济增长。

4. 房地产价格变化的动因由于日本经济一直处于缓慢增长状态，因此房地产市场的复苏也经历了漫长的时间。

近年来，随着资金流向以及低利率贷款的增加，房地产市场逐渐复苏。

此外，REITs市场的发展也促进了房地产市场的复苏与增长。

二、中国情况1. 房地产市场中国房地产市场在过去十年里迅速增长，受到了全球范围内的关注。

然而，由于政府干预和政策的变化，市场出现了波动和调整。

同时，房地产增长也导致了经济与社会性质上的波动与失衡。

城市化与外资流入是驱动中国房地产市场的主要因素。

2. 汇率情况中国的货币单位是人民币，它的汇率与美元有很大的相关性。

过去几十年里，中国实行了固定汇率制度，并在2010年开始实行“纳入篮子”政策，使其受到国际市场波动的影响逐渐增大。

2015年，中国央行开始宣布汇率波动的基准价。