商铺销售基础知识培训.
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一、商铺销售须知 二、客户类型分析 三、客户特征分析 四、如何理解投资回报 五、投资模式与政策概述 六、投资回报分析 七、如何引导投资客户购买商铺 八、计算商铺投资收益率的方法
第一部分 商铺基础知识培训
一、商铺的概念
商铺由“市”演变而来,《说文》释“市”曰:集中交易之场所,也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社 会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心,长安东西两市,商贾云集,店肆无数,商业十分 繁荣。北宋商铺和市场是分开的,首都东京(开封)是当时最大的商业中心城市。据历史记载:(东京)东大 街至新宋门,鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中,西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行,皇城东华门外, 无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。
1、按照开发形式进行分类 商业街商铺 ;市场类商铺;社区商铺;住宅底层商铺 ;百货商场及购物中心商铺;商务楼、写字 楼商铺;交通设施商铺; 以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开 发形式的角度进行理解,便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。
2、按照投资价值分类 商铺作为房地产中新兴的典型投资形式,其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲, 无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高,对于商铺投资者来讲,至少意味着短期 的失败。鉴于商铺投资价值的重要性,下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类,便于投资者从投 资收益的角度去判断投资方向,以及投资目标。
3、按照商铺的位置形式分类 按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。 铺面房,是指临街有门面,可开设商店的房屋,俗称店铺或街铺。 铺位(产权式),一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商 用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等,俗称店中店。由于物业本身属性的不同,必 然导致其差异性的存在。
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世宏城市广场 商铺销售专题培训
2020/6/27
第一部分 商铺基础知识培训
一、商铺的概念
二、商铺的分类
三、商铺投资价值
目
四、商铺价值收益影响因素
五、商铺收益原理分析
录
六、商铺的投资特点
七、商铺投资形式
八、商铺投资比较
九、商铺投资方式
十、商铺投资与住宅投资的对比分析
十一、产权式商铺的概念
ห้องสมุดไป่ตู้
第二部分 商铺销售知识培训
4、按用途分类 零售业、餐饮业、旅游业、体育、娱乐业、服务业、金融业 5、按面积规格分类 小型商铺:店铺面积在100平方米以下 中型商铺:店铺面积在100—1000 平方米 大型商铺:店铺面积在1000 平方米以上
6、按占有形式分类 自用商铺:指商铺产权人自行使用自己名下的商铺 租赁商铺:产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易,取得或分时段取得现金收益; 对承租人而言,承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。 转租商铺:商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系,而是通过转租人取得使用商铺的权
4、商铺具有很强的变现能力 由于商铺的总量供应不够,市场需求量大,使商铺具有很强的变现能力。 5、商铺还具有很强的融资功能 商铺因其房地产属性的固定性、稀缺性以及保值升值的功能,是银行欢迎的抵押品。 理由是:商铺是不动产,借款人无法转移财产实物,且保管方便。 商铺具有良好的保值性,贷款人不用担心资不抵债。对借款人而言,在使用商铺实物的同时,还可以 用权证作抵押从而获得融资。 因为商铺具备了上述投资价值,拥有旺铺已成为许多投资人梦寐以求的向往。
二、商铺的分类
从商铺的概念可以看出,其范围极为宽泛,不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究, 更不要说对商铺投资进行专业的剖析。
商铺的形式多种多样,在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场,以及大型购物中心等商业 房地产里面,随处可见商铺,商业设施就是由大大小小的商铺组成。
尽管都是商铺,但很显然,不同地方、不同类型的商铺,其商业环境、运营特点、投资特点都 会显著不同。在此对商铺进行必要分类,有助于大家对商铺的个性化了解,以及便于后面对其进行 研究
都市型"商铺--绩优股;社区型"商铺--潜力股;便利型"商铺--冷门小盘股;专业街市商铺--高科技 股;其他商铺-“一般股票”从上述分析可以看出,商铺的价值随着所在地区商业环境的优化,其 价值会得到极大地提升,可以从”一般股票”转变成”绩优股”。只是依赖于开发商、运营商对项 目准确的开发判断,另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升,赚取投资 收益。
根据以上对商铺历史的回顾,我们可以对"商铺"做以下定义,即商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务 及/或感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方,即商铺首先是商品交易的场所;区别之处是现 代商铺的概念不仅包含了交易功能,而且包含了服务功能和感受体验的功能。
从商铺的概念我们可以发现,商铺已经经历了很大的发展,已经从最初的经营物品商品,增加到经营服务 商品、体验商品的层面。很显然,以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、 空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。在此,对商铺的概念做足够的分析,有利于商铺投资 者在投资过程中做初步的判断。
利,商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。
三、商铺投资价值
投资是投资人为了获得预期的效益,投入一定量的货币资金而不断转化为资产的全部活动。 投资的目的在于取得投资回报。 投资的理想状态是风险小、收益高,而商铺(购置)投资就是具备了这个特征。 1、商铺是一种以房地产形式存在的物化资本 房地产的价值主要在于土地价值,土地的永存和不会损失的属性,使得商铺的房地产价值具有稳定性。 2、商铺具有保值和升值的功能 商铺因土地资源的稀缺性,尤其是适合商业的土地的紧缺,市场总是处于有限供应的状态, 从而使商铺具有保值和升值的功能。 3、商铺具有良好通用性。 商铺在直接投资时,能生成新的价值——商业利润 商铺在间接投资的租赁经营时,能够获得租金收益, 商铺具有良好通用性。
第一部分 商铺基础知识培训
一、商铺的概念
商铺由“市”演变而来,《说文》释“市”曰:集中交易之场所,也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社 会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心,长安东西两市,商贾云集,店肆无数,商业十分 繁荣。北宋商铺和市场是分开的,首都东京(开封)是当时最大的商业中心城市。据历史记载:(东京)东大 街至新宋门,鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中,西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行,皇城东华门外, 无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。
1、按照开发形式进行分类 商业街商铺 ;市场类商铺;社区商铺;住宅底层商铺 ;百货商场及购物中心商铺;商务楼、写字 楼商铺;交通设施商铺; 以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开 发形式的角度进行理解,便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。
2、按照投资价值分类 商铺作为房地产中新兴的典型投资形式,其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲, 无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高,对于商铺投资者来讲,至少意味着短期 的失败。鉴于商铺投资价值的重要性,下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类,便于投资者从投 资收益的角度去判断投资方向,以及投资目标。
3、按照商铺的位置形式分类 按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。 铺面房,是指临街有门面,可开设商店的房屋,俗称店铺或街铺。 铺位(产权式),一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商 用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等,俗称店中店。由于物业本身属性的不同,必 然导致其差异性的存在。
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世宏城市广场 商铺销售专题培训
2020/6/27
第一部分 商铺基础知识培训
一、商铺的概念
二、商铺的分类
三、商铺投资价值
目
四、商铺价值收益影响因素
五、商铺收益原理分析
录
六、商铺的投资特点
七、商铺投资形式
八、商铺投资比较
九、商铺投资方式
十、商铺投资与住宅投资的对比分析
十一、产权式商铺的概念
ห้องสมุดไป่ตู้
第二部分 商铺销售知识培训
4、按用途分类 零售业、餐饮业、旅游业、体育、娱乐业、服务业、金融业 5、按面积规格分类 小型商铺:店铺面积在100平方米以下 中型商铺:店铺面积在100—1000 平方米 大型商铺:店铺面积在1000 平方米以上
6、按占有形式分类 自用商铺:指商铺产权人自行使用自己名下的商铺 租赁商铺:产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易,取得或分时段取得现金收益; 对承租人而言,承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。 转租商铺:商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系,而是通过转租人取得使用商铺的权
4、商铺具有很强的变现能力 由于商铺的总量供应不够,市场需求量大,使商铺具有很强的变现能力。 5、商铺还具有很强的融资功能 商铺因其房地产属性的固定性、稀缺性以及保值升值的功能,是银行欢迎的抵押品。 理由是:商铺是不动产,借款人无法转移财产实物,且保管方便。 商铺具有良好的保值性,贷款人不用担心资不抵债。对借款人而言,在使用商铺实物的同时,还可以 用权证作抵押从而获得融资。 因为商铺具备了上述投资价值,拥有旺铺已成为许多投资人梦寐以求的向往。
二、商铺的分类
从商铺的概念可以看出,其范围极为宽泛,不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究, 更不要说对商铺投资进行专业的剖析。
商铺的形式多种多样,在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场,以及大型购物中心等商业 房地产里面,随处可见商铺,商业设施就是由大大小小的商铺组成。
尽管都是商铺,但很显然,不同地方、不同类型的商铺,其商业环境、运营特点、投资特点都 会显著不同。在此对商铺进行必要分类,有助于大家对商铺的个性化了解,以及便于后面对其进行 研究
都市型"商铺--绩优股;社区型"商铺--潜力股;便利型"商铺--冷门小盘股;专业街市商铺--高科技 股;其他商铺-“一般股票”从上述分析可以看出,商铺的价值随着所在地区商业环境的优化,其 价值会得到极大地提升,可以从”一般股票”转变成”绩优股”。只是依赖于开发商、运营商对项 目准确的开发判断,另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升,赚取投资 收益。
根据以上对商铺历史的回顾,我们可以对"商铺"做以下定义,即商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务 及/或感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方,即商铺首先是商品交易的场所;区别之处是现 代商铺的概念不仅包含了交易功能,而且包含了服务功能和感受体验的功能。
从商铺的概念我们可以发现,商铺已经经历了很大的发展,已经从最初的经营物品商品,增加到经营服务 商品、体验商品的层面。很显然,以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、 空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。在此,对商铺的概念做足够的分析,有利于商铺投资 者在投资过程中做初步的判断。
利,商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。
三、商铺投资价值
投资是投资人为了获得预期的效益,投入一定量的货币资金而不断转化为资产的全部活动。 投资的目的在于取得投资回报。 投资的理想状态是风险小、收益高,而商铺(购置)投资就是具备了这个特征。 1、商铺是一种以房地产形式存在的物化资本 房地产的价值主要在于土地价值,土地的永存和不会损失的属性,使得商铺的房地产价值具有稳定性。 2、商铺具有保值和升值的功能 商铺因土地资源的稀缺性,尤其是适合商业的土地的紧缺,市场总是处于有限供应的状态, 从而使商铺具有保值和升值的功能。 3、商铺具有良好通用性。 商铺在直接投资时,能生成新的价值——商业利润 商铺在间接投资的租赁经营时,能够获得租金收益, 商铺具有良好通用性。