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内”甚至“猪肉”。 •B 年龄：老人必须予以尊重，少年得志的新贵们也希望得到高度认可。 •C 文化层次：高学历者往往喜欢别人说聪明，自学成材者能谋得要职亦值得自豪，但
你对着一个大安不识一筐的暴发户谈INTERNET，他听得懂吗？ •D 居住地点：它有可能反映出可能买主的社会地位，朋友圈，甚至家世。 •E 是否真的需要我们的房子：他可能只是来看看。 •F 购买能力：向只买得起廉价公寓的人推销高级别墅是不理智和低能的表现 •G 有无购买决定权：谁是帮他出钱的？他需不需要再表示别人？ •H 家庭状况：家庭成员的意见在重大购买行动员的作用巨大。 •I 最合适的时间：真正有空谈房子的事情。 •J 个人忌讳：“我跟您一样，也非常讨厌那恶臭的马尿味儿！” •K 职业：“我二哥也是干的士司机的”之类的话题容易拉近距离、清除隔膜。 •L 特别经历和个人爱好：这往往是他最易被攻破的弱点，但对于那些一眼可辨的东西
•一般技巧 •⑴ 自我介绍 •如果售楼员自我介绍显得很虚伪、拖沓，客户已经不耐烦了。正确的方法是
用你的房子开路，客户对你个人没兴趣，而你要卖的商品仅是你的房子而已。 •⑵ 适当恭维 •对可能买主的特别出众这处适当加以评论，有助于营造好的谈话气氛。 •⑶ 点明利益 •直接向客户指出购买动机，将其思想引到你的房子的好处下来。 •⑷ 诱发好奇心 •“您说主人房在小了？那我倒有个好主意，不如您抽空到现场来，我详细跟
精品课件
•第二节 如何跟踪客户
•客户跟踪的目的有三个：引起其注意；激发其兴趣；为顺利转入下一步正式 推销创造条件。每位售楼员的人生经历和性格特点不同，不同客户亦会有不 同的接受方式，可采用的客户追踪技巧亦是千变万化的，下面从跟踪手段和 跟踪对象等方面加以大致讲解，但各种技巧并不是独立的，在绝大多数情况 下一击即中比较少见，把其中的多项技巧结合起来使用才会取得满意的效果。
却要格外小心对待，正确的做法是装全无意中表露出自己的类似观点，而且往往“最 后击”时采用效果更明显，除非对方特别喜欢炫耀。• •⑵ 确定追踪可能买主的技巧 •踪可能买主的技巧制订原则 •A 掌握可能买主敏感的问题 •B 要尽可能让买主感到自己非同小可 •C要让可能买主感到舒服受用、自在自然 •D 尽可能让买主回到售楼处来
或阻碍达到交易的最关键因素。一个成功的售楼员每月成交额巨大，所得拥金分红十 分丰厚，主要原因他掌握了能让他成功的几乎全部因素，----他真正做好了前期准备， 而且从接到第一个咨询电话的时候就开始了！
精品课件
•⑴ 熟悉可能买主的情况 •当可能买主是个人时 •A 姓名：一要写好，二是读准，万一出错就会造成损失，“朱芮”绝不可以变成“朱
跟踪客户技巧
精品课件
•第一节 跟踪客户的准备
•首次到访的客户立刻决定购买的可能性是很小的。送别了客户，你就应当立即着手想 办法再把他（她）拉回来，最终促成这宗交易。但我们也常碰到这样的情况----
•“你好王先生，我是杨小姐呀！”“嗯，哪个杨小姐？”“您不记得我啦，我是杨小 玉小姐呀！”“哪个杨小玉小姐？”就是海滨花园的杨小玉小姐呀，前几天您还来过 嘛！“噢！你有什么事？”
•----可以说，你的跟踪方式不成功，你对到访客户的全部推销可能到此为止中，前面 的工作亦敢全部报废。你该怎么办？
•任务 •⑴ 再次验证接待总结内容。 •⑵ 制订接近可能买主的策略。 •⑶ 避免大的失误。 •⑷ 掌握一切可能利用的潜在因素。 •注意事项 •不可否认，绝大部分售楼员的wk.baidu.com期准备工作做法不够完美，他们往往会忽视那些帮助
精品课件
•② 追踪时间的正确选择 •在请客户填写《客户登记表》时顺便问一下应何时与之联系，很多
人立时就会答复，应尽可能按此时间跟该客户联系，同时应注意不同 客户的职业习惯和生活习惯，让客户真正有时间、有兴趣听你的每一 句话。 •一般应在2天内致电给可能买主，太早了可能让人感觉太急，太迟他 可能已对你和你的楼盘失去了印象。 •按照客户已指定的时间致电，但有时刚好可能买主很忙，就应客户 的询问“您看，过半小时我再给您打电话可以吗？”得到答复后，就 应照办，千万别在此时说半句废话，以免招致反感。 •可能买主的职业习惯与致电时间有很大关系，应避开其最疲惫或最 忙碌、休息或根本不在电话旁边的时间。例如： •企业中下层管理人员：只有中饭和晚饭才真正有时间。 •企业主：上午太忙，中午休息，下午有事，晚饭前一个小时刚刚合 适。 •有夜生活习惯的人士：上午休息、中午吃饭及整理个人事务，晚上 忙于口腹之争，下午三时前后较合适。 •家庭主妇：晚8：30后基本无忌讳。 •政府机构工作人员：上午很忙，16：00以后已准备做饭，下午刚一 上班有空----此时他正沏了一杯茶，巴不得找人聊天。
您讲解好吗？”诸如此类的话一般能诱发客户的好奇心，但你的“好主意” 必须要真正成立或能自圆其说，否则它就会毫无价值或客户干脆就认为你是 在骗他。
精品课件
•⑸ 引起恐慌 •反作用启发和假设，逻辑思维相结合，对那些不善于及不愿意认真对待我们
建议的可能买主，提出一些相反的思路引起其恐慌，从而打破其心理防御系 统，引发其注意和兴趣。 •⑹ 表示关心 •很少有人愿意听“吃饭了没有，生意怎么样”之类的废话，而一句“我昨晚 整夜都在考虑您的事情”就足以表示了对客户的尊重和关心。 •⑺ 迂回进攻 •“我们小区的游泳池到底该放在哪更合适？” •“客户专用巴士该买多大的？” •摆出一些众所周知优势方面的一个问题，有助于培养可能买主的认同感。 •⑻ 单刀直入 •对客户的担心和不满，可用一些巧妙的问题直接向客户阐述你的观点，“您 认为附近楼盘的户型哪个对您更合适？哪个楼盘的价位更适合您？”尽可能 针对可能买主的主要购买动机提出问题，诱使其讲出最有价值的信息，将其 注意力控制于最急于解决的问题上。 •⑼ 再次恭维 •客户的特别出众之处及得意之作是可以适当重复评论的，如此可进一步增强 对你的好感和可信度。 •⑽ 确认客户能回来 •这是最重要的，以上所做的一切都 是为了客户能再次光临，以便进一步推 销。
你对着一个大安不识一筐的暴发户谈INTERNET，他听得懂吗？ •D 居住地点：它有可能反映出可能买主的社会地位，朋友圈，甚至家世。 •E 是否真的需要我们的房子：他可能只是来看看。 •F 购买能力：向只买得起廉价公寓的人推销高级别墅是不理智和低能的表现 •G 有无购买决定权：谁是帮他出钱的？他需不需要再表示别人？ •H 家庭状况：家庭成员的意见在重大购买行动员的作用巨大。 •I 最合适的时间：真正有空谈房子的事情。 •J 个人忌讳：“我跟您一样，也非常讨厌那恶臭的马尿味儿！” •K 职业：“我二哥也是干的士司机的”之类的话题容易拉近距离、清除隔膜。 •L 特别经历和个人爱好：这往往是他最易被攻破的弱点，但对于那些一眼可辨的东西
•一般技巧 •⑴ 自我介绍 •如果售楼员自我介绍显得很虚伪、拖沓，客户已经不耐烦了。正确的方法是
用你的房子开路，客户对你个人没兴趣，而你要卖的商品仅是你的房子而已。 •⑵ 适当恭维 •对可能买主的特别出众这处适当加以评论，有助于营造好的谈话气氛。 •⑶ 点明利益 •直接向客户指出购买动机，将其思想引到你的房子的好处下来。 •⑷ 诱发好奇心 •“您说主人房在小了？那我倒有个好主意，不如您抽空到现场来，我详细跟
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•第二节 如何跟踪客户
•客户跟踪的目的有三个：引起其注意；激发其兴趣；为顺利转入下一步正式 推销创造条件。每位售楼员的人生经历和性格特点不同，不同客户亦会有不 同的接受方式，可采用的客户追踪技巧亦是千变万化的，下面从跟踪手段和 跟踪对象等方面加以大致讲解，但各种技巧并不是独立的，在绝大多数情况 下一击即中比较少见，把其中的多项技巧结合起来使用才会取得满意的效果。
却要格外小心对待，正确的做法是装全无意中表露出自己的类似观点，而且往往“最 后击”时采用效果更明显，除非对方特别喜欢炫耀。• •⑵ 确定追踪可能买主的技巧 •踪可能买主的技巧制订原则 •A 掌握可能买主敏感的问题 •B 要尽可能让买主感到自己非同小可 •C要让可能买主感到舒服受用、自在自然 •D 尽可能让买主回到售楼处来
或阻碍达到交易的最关键因素。一个成功的售楼员每月成交额巨大，所得拥金分红十 分丰厚，主要原因他掌握了能让他成功的几乎全部因素，----他真正做好了前期准备， 而且从接到第一个咨询电话的时候就开始了！
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•⑴ 熟悉可能买主的情况 •当可能买主是个人时 •A 姓名：一要写好，二是读准，万一出错就会造成损失，“朱芮”绝不可以变成“朱
跟踪客户技巧
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•第一节 跟踪客户的准备
•首次到访的客户立刻决定购买的可能性是很小的。送别了客户，你就应当立即着手想 办法再把他（她）拉回来，最终促成这宗交易。但我们也常碰到这样的情况----
•“你好王先生，我是杨小姐呀！”“嗯，哪个杨小姐？”“您不记得我啦，我是杨小 玉小姐呀！”“哪个杨小玉小姐？”就是海滨花园的杨小玉小姐呀，前几天您还来过 嘛！“噢！你有什么事？”
•----可以说，你的跟踪方式不成功，你对到访客户的全部推销可能到此为止中，前面 的工作亦敢全部报废。你该怎么办？
•任务 •⑴ 再次验证接待总结内容。 •⑵ 制订接近可能买主的策略。 •⑶ 避免大的失误。 •⑷ 掌握一切可能利用的潜在因素。 •注意事项 •不可否认，绝大部分售楼员的wk.baidu.com期准备工作做法不够完美，他们往往会忽视那些帮助
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•② 追踪时间的正确选择 •在请客户填写《客户登记表》时顺便问一下应何时与之联系，很多
人立时就会答复，应尽可能按此时间跟该客户联系，同时应注意不同 客户的职业习惯和生活习惯，让客户真正有时间、有兴趣听你的每一 句话。 •一般应在2天内致电给可能买主，太早了可能让人感觉太急，太迟他 可能已对你和你的楼盘失去了印象。 •按照客户已指定的时间致电，但有时刚好可能买主很忙，就应客户 的询问“您看，过半小时我再给您打电话可以吗？”得到答复后，就 应照办，千万别在此时说半句废话，以免招致反感。 •可能买主的职业习惯与致电时间有很大关系，应避开其最疲惫或最 忙碌、休息或根本不在电话旁边的时间。例如： •企业中下层管理人员：只有中饭和晚饭才真正有时间。 •企业主：上午太忙，中午休息，下午有事，晚饭前一个小时刚刚合 适。 •有夜生活习惯的人士：上午休息、中午吃饭及整理个人事务，晚上 忙于口腹之争，下午三时前后较合适。 •家庭主妇：晚8：30后基本无忌讳。 •政府机构工作人员：上午很忙，16：00以后已准备做饭，下午刚一 上班有空----此时他正沏了一杯茶，巴不得找人聊天。
您讲解好吗？”诸如此类的话一般能诱发客户的好奇心，但你的“好主意” 必须要真正成立或能自圆其说，否则它就会毫无价值或客户干脆就认为你是 在骗他。
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•⑸ 引起恐慌 •反作用启发和假设，逻辑思维相结合，对那些不善于及不愿意认真对待我们
建议的可能买主，提出一些相反的思路引起其恐慌，从而打破其心理防御系 统，引发其注意和兴趣。 •⑹ 表示关心 •很少有人愿意听“吃饭了没有，生意怎么样”之类的废话，而一句“我昨晚 整夜都在考虑您的事情”就足以表示了对客户的尊重和关心。 •⑺ 迂回进攻 •“我们小区的游泳池到底该放在哪更合适？” •“客户专用巴士该买多大的？” •摆出一些众所周知优势方面的一个问题，有助于培养可能买主的认同感。 •⑻ 单刀直入 •对客户的担心和不满，可用一些巧妙的问题直接向客户阐述你的观点，“您 认为附近楼盘的户型哪个对您更合适？哪个楼盘的价位更适合您？”尽可能 针对可能买主的主要购买动机提出问题，诱使其讲出最有价值的信息，将其 注意力控制于最急于解决的问题上。 •⑼ 再次恭维 •客户的特别出众之处及得意之作是可以适当重复评论的，如此可进一步增强 对你的好感和可信度。 •⑽ 确认客户能回来 •这是最重要的，以上所做的一切都 是为了客户能再次光临，以便进一步推 销。