酒店式公寓经营管理模式及存在的问题

酒店式公寓经营管理模式及存在的问题
(一)物业管理方式
全权管理模式。

受发展商或业主委员会的委托，物业公司全权负责受托物业的管理，并以酒店式公寓的经营模式委托物业公司成立
管理处，招聘员工，并按照合同确定的管理目标、要求、标准开展
具体管理工作，此模式能充分体现全权管理的品牌效应。

合作管理模式。

由发展商与物业公司合作成立项目管理公司，共同负责项目的物业管理。

物业公司派员担任公司的总经理和各部门
主管，通过合作管理，提高项目管理水平并为合作方培养一支素质
过硬的管理人才队伍，以便在合作期满后使合作方能接手管理。

顾问管理模式。

由发展商自建物业管理队伍，物业公司受聘担任管理顾问，提供整套的管理规章，并指导发展商运行及操作。

顾问
管理又可以分三种情况：一是物业公司派驻高级管理人员长驻项目
担任管理公司的总经理及各部门主管，对项目进行具体的指导和管理;二是物业公司派人员长驻项目，但并不担任管理公司的任何职务，只是应发展商要求提供顾问服务;三是物业公司不派驻管理人员，而
是根据发展商的要求由顾问小组定期或不定期的到项目指导工作。

(二)酒店管理方式
全权委托管理方式。

酒店管理公司受发展商委托派驻总经理对一酒店实行全面经营管理。

酒店的最高权力机构是董事会，酒店管理
公司向董事会上报经营方案、营业计划、财务预算，在征得董事会
同意后开展经营管理工作。

酒店管理公司不承担酒店经营的风险，
每月从营业收入中按一定比例提取管理酬金。

承包经营管理方式。

酒店管理公司向发展商提供具体的酒店承包经营管理方案，发展商同意了承酒店式公寓的经营模式研究包指标
后展商负责，酒店管理公司派驻项目总经理开展具体管理工作，并以承包指标对发展商负责。

(二)国内酒店管理公司不能胜任酒店式公寓管理
作为一个投资者，拥有良好的经营方式、丰富管理及经验，对投资的盈利与否以及盈利大小，有着非常大的影响，业内人士一般认为，酒店消费价格(元/天)是房地产价格(元/平方米)的10%，酒店式公寓销售价格比一般房地产价格高1.5-2倍左右，这是促使发展商去开发该产品的原因。

但是，国内的酒店管理公司有两个弱点，一是总想管理高档酒店，但总是在外国著名酒店管理公司的竞争中处于被动地位;二是总想用中长期的全权委托方式的管理方法，与酒店业主的利益和经营习惯总有根本的矛盾。

国内酒店管理公司普遍存在创新力不够，无法寻找稳定的市场发展培育点。

(三)业权分割导致委托者虚位问题
作为一个一般性的酒店，投资方是唯一的业主，可以委托酒店管理公司来管理。

但作为酒店式公寓，已将各房间分散地卖给不同投资者，因此就会产生委托者虚位，会侵害中小投资者的利益。

所以就导致了酒店式公寓在管理过程中过于混乱，业主权益无法得到保护，租金收入无法得到保障。

酒店式公寓的主要目标客户群来自跨国公司和国内中小型企业中第三产业和创意产业机构。

他们对办公场所的空间要求不大，但必须便于信息交流人员交流和资金交流，配套服务全面，交通条件优越。

酒店式公寓恰恰具备了这些特质。

而且性价比远远优于酒店和普通写字楼，所以会成为他们的首选。

从常见的8-10%的年回报率来看，酒店式公寓比较适合中长线的投资者。

对于开发商而言，在区域的选址上，就应当从产品的功能出发，满足各类商旅人士和中小型服务企业的需要。

一般地说，最有利的位置位于中心城区和交通枢纽的核心位置。

(二)物业管理决定客户去留
提供良好的物业管理是吸引客源的最直接的条件，国内物业管理公司依然存在不能妥善管理的问题，打击了部分投资者的信心，因
此，酒店式公寓聘请专业的物业管理公司或酒店管理公司进行管理，客人不但可以享受到星级酒店的服务，并且物业公司还能帮助业主
打理整栋物业的形象，帮助物业升值。

(三)物有所值，性价比高
找一个“性价比”高的酒店式公寓，能让你在投资前赚钱。

酒店式公寓看上去是一个价位非常高的投资产品，其实不然。

在选择那
些包租的酒店式公寓一定要看清楚单价，一些开发商往往把包租的
钱已经折合在房价里。

因此，投资酒店式公寓，投资者还要掌握一
些在“购买前赚钱”的技巧，而这种技巧取决于投资者在购买前的
比较。