《投资测算及房地产相关税务问题》

营改增后增值税税率
11%
6%
17% 11% 11% 6% 6% 6% 6%、11% 11%
3.2.2 房地产投资主要涉及的税种——增值税
增值税征收分为一般计税和简易计税，一般计税计算方法如下：
销项税=销售额╳11%
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支 付的土地价款
3.2.2 房地产投资主要涉及的税种——增值税
交通运输业
现代服务业
邮电通信业 建筑业 文化体育业 金融保险业 娱乐业 转让无形资产 销售不动产
各行业营业税与增值税税率对比表
税目
研发和技术 信息技术 文化创意 物流辅助 鉴证咨询 广播影视 有形动产租赁
营业税税率
3%
5%
3% 3% 3% 5% 5%-20% 5% 5%
印花税 对经济活动中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税（买卖双方）
3.1.3 不同拿地模式土地交易环节涉及税金
买方/开发企业
卖方
拿地模 式
直接 招拍
挂
勾地
一二级 联动
三旧 改造
土地使 用权转
让
联营型合 作开发
股权类合作开发
股权收购
增资扩股
土地作价 入股后转
股
一方出钱 一方出地
委托代 建代管
05
净地转让时的处理
1、取得土地（生地、熟地）后，为进行任何形式的开发及转 让，扣除项目中不允许20%的加计扣除；如进行三通一平之 后，允许20%的加计扣除； 2、对于取得未竣工房产，未进行任何实质改良即再转让的， 不允许加计扣除
3.2.4 房地产投资主要涉及的税种——土地增值税
清算流程
被动清算
主动清算
进项税=3600╳10%=360元/平方米 增值税税额=627 –360=267元/平方米 增值税附加=267 ╳12%=32元/平方米
备注：为方便计算，上述产品的销售价格和成本均为不含税价。
3.2.4 房地产投资主要涉及的税种——土地增值税
1.7 土地增值税：“三个环节” “四个步骤”
三环节：
项目的销售收入是10万元，土地取得价款3万，开发成本4万，增值税附加 按假设为销售收入的0.6%，土增税清算金额为0.25万，销管费率为假设为 销售收入5.5%，未发生财务费用，请问项目净利率是多少？ 应纳所得税额=（收入-成本-费用-税金）*25%
投资测算逻辑 及房地产相关税务问题
投资策划中心
投资测算逻辑及房地产相关税务问题
1、投资测算基础概念
利润
基本 要素
收入－成本－费用－税金 静态
≥8%/10%、土地获利倍数
现金流
贷款收入、还贷支出 动态
确保资金一年运转两次
成就 回笼资金＞自有资金投入+ 共享 年化自有资金收益（30%）
自有资金投入需一年内全额回笼
土地交易环节土地增值税：指土地本身的溢价产生的增值税，纳税方为土地转让方（卖方）。 预售环节土地增值税：指按照销售收入的一定比例（按产品不同，一般为2-5%）预征，纳税方为项目公司。 清算环节的土地增值税：指按销售收入减去法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超额累 进税率进行征收，并参照预售阶段预征的土地增值税多退少补，纳税方为项目公司
不得抵扣对应的土地价款
3.2.2 房地产投资主要涉及的税种
我司某项目5月销售额2亿元（含税价格），可计入当期土地成本为0.888亿元，可抵扣的进 项税为0.05亿元。采用简易计税法和一般计税法，该项目缴纳的增值税有何不同呢？
计税方法
应缴税额
简易计税
（全部价款和价外费用）÷（1+5%）╳5%
=2亿元÷（1+5%）╳5% =0.095亿元
注明的合同开工日期在
2016年4月30日前的房
一般纳税人
地产项目
简易计税 一般计税
清算申报 全额申报，5%征收率 土地价款差额申报，含税价/(1+11%)
自行开发新项目
土地价款差额申报，含税价/(1+11%)
判断：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目
3.2.3 房地产投资主要涉及的税种——增值税附加
快收 晚支
开发节奏、提前预售、减少监管 融资（财务成本）
分期付款 延后付款
投资测算逻辑及房地产相关税务问题
2、房地产投资涉及的税务问题
3.1.2 房地产全周期业务所涉及税种
土地获取阶段
建设施工阶段
销售阶段
自持阶段
主要涉及税种
• 契税 • 增值税 • 房产税 • 土地增值税 • 企业所得税 • 耕地占用税
政府额外或我方根据项目开发需要做的红线外道路、景观绿地、公园等市政配套，如何将公建
配套作为税前列支的成本？
协商政府在挂牌文件或《出让须知》中明确由竞得者负责建设，但不得出现无偿字眼，且需要体 现配套与项目相关。例如:为保证小区居民的休闲（公园、绿化景观），与主城区的连接（道路、 桥梁）等，竟得者需投资建设。
02
利息支出的处理
1、《土地增值税暂行条》规定，财务费用中的利息支出，凡能够 按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实际 抵扣，但最高不能超过按照商业贷款银行同类同期贷款利率计算的 金额；开发费用=（土地成本+开发成本）*5%+利息支出 2、不能提供，开发费用的最高上限=（土地成本+开发成本）*10% 3、超过上浮幅度的部分、超期还款的利息和罚息不予抵扣
3.2.4 房地产投资主要涉及的税种——土地增值税
扣除项目
土地成本
开发成本
开发费用
土地及开发成本 的10%
加计扣除
土地及开发成本 的20%
与转让相关税金
增值税附加
以下情形不可入账：①未按规定取得发票:过期、假票、废票；②未按规定开具发票：收据、白
条；③票与加盖的发票专用章不符；④票据抬头非项目公司名称；⑤红线外市政配套。
主要涉及税种
• 增值税 • 土地使用税（预征） • 企业所得税 • 城市维护建设税等
主要涉及税种
• 增值税 • 房产税 • 土地增值税
验收、清算阶段
主要涉及税种 • 土地增值税
（清算） • 企业所得税
3.1.1 房地产投资主要涉及的税种
（方法论：什么行为？谁去交？）
契税
缴税主体：转移土地、房屋权属，承受的单位或个人（买方）
所得税
土地增值 税
增值税
契税
印花税
3.2.1 房地产投资主要涉及的税种——契税、印花税
契税：
缴税主体：转移土地、房屋权属，承受的单位或个人（买方）； 以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权、房屋买卖或者房屋赠与征税
契税=转让价格×税率（ 3％－5％）
印花税：
印花税=计税金额×税率（ 0.03% 、0.05%等）
03
土地滞纳金的处理
1、土地限制费用计入“开发成本——土地费用” 2、《国家税务总局关于土地增值税清算…》第四条规定， 土地闲置费不予进行抵扣
04
同一个项目不同类物业的处理
开发企业应当按照普通住宅和非普通住宅分别计算土地增值 税税额，对于未分别核算的，扣除项目金额应当按照普通住 宅和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例计算。
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许
一般计税
扣除的土地价款）÷（1+11%） 销项税=销售额╳11%
增值税=销售税-进项税
销项税=（2-0.888）亿÷(1+11%) ╳11%=0.11亿元 增值税=0.11-0.05=0.06亿元
3.2.2 房地产投资主要涉及的税种
分类
项目类型
自行开发老项目
《建筑工程施工许可证》
项目的销售收入是10万元，土地取得价款3万，开发成本4万，增值税附加 假设为销售收入的0.6%，请问清算阶段的土增税是多少？
Step1：扣除项目=3+4+(3+4)*10%+(3+4)*20%+10*0.6%=9.16万元 Step2：增值额=10- 9.16 =0.84万元 Step3：增值率=0.84/ 9.16 =9.2%<50% 适用税率为30% Step4：应纳税额=0.84*30%- 9.16 *0%=0.25万元 扣除预征的税费（多退少补），还需缴纳土增税为0.25-0.2=0.05万元
增值税额
销项税
进项税
凭增值税专用发票或是规定可进行 抵扣的票据
3.2.2 房地产投资主要涉及的税种——增值税
增值税征收分为一般计税和简易计税，简易计税计算方法如下：
简易计税方法按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除 对应的土地价款。
应纳税额 =销售额×5%=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
备注：以上销售收入及成本为不含税价格。
3.2.5 房地产投资主要涉及的税种——企业所得税
应纳税所 得额
应纳税所得税额
所得税税率 （25%）
收入总额
不征收收 入
免税收入
各项扣除
允许弥补的年 度亏损
成本
费用
税金
损失
简化：应纳所得税额=（收入-成本-费用-税金）*25%
3.2.5 房地产投资主要涉及的税种——企业所得税
利润 收入
销售收入
收入 成本
成本
费用
税金
费用
税金如何计算？
土地成本 建造成本
管理费用 销售费用 （财务费用）
增值税附加 土地增值税 企业所得税
利润
收入 成本 费用 税金
净利润 净利率 土地获利倍数
净利润 劳斯莱斯：≥10% 销售收入 一二线：≥8%
净利润 土地总价
成就共享奖励金额=（净利润－年化自有资金×30%）×20%（区域主导）
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售； 2、整体转让 3、申请注销纳税号之前
90天内主动清算
1、已竣工验收，已转让已销售占比超过85%，Fra Baidu bibliotek者未超过 85%，但剩余已经出租或者自用； 2、取得销售许可证满3年但仍未销售完毕的项目；
3.2.4 房地产投资主要涉及的税种——土地增值税
应用计算
项目的销售收入是10万元，全部为住宅，预售阶段按2%进行预征 预售阶段的土增税（项目公司）=10*2%=0.2万元
增值税及 附加
缴税主体：在我国境内销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人， 为增值税纳税人；
附加：城市维护建设税、教育费附加等。
土地增值 缴税主体：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人（卖
税
方）；
企业所得 税
缴税主体：在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（卖方）
层精装售价7000元/㎡，集团江苏省高层精装建造成本参考值3600元/㎡（不包含红线外成本及费 用）。经过初步测算，该项目可抵扣的进项税比例为不含税成本的10%。
请该项目的增值税及增值税附加。
销项税=销售额╳11% =（7000- 260 ╳10000÷666.67÷3 ）╳11%=（7000-1300）╳11%=627元/平方米
城市维护建设费、教育费附加、地方教育发展费，均以纳税人实际缴纳的消费税、增值 税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。
城市维护建设费=增值税*7% 教育费附加=增值税*3% 地方教育发展费=增值税*2%
练习题
【第一题：基础指标计算】 江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0，建筑面积20万㎡，土地价格260万/亩，预计市场高
营业税计征
营业税
10
毛利 40
销
售
收入
额
200
成本 150
应缴营业税=销售额×固定税率
改革增值税后
销项税 20
进项税
15
应交增值税 5
销 售 额
收入
180
成本 135
毛利 45
收入=销售额-增值税（销项）=销售额/(1+税率）； 成本=总结算价-增值税（进项）=总结算价/(1+税率）； 应缴增值税额=销项税-进项税；
3.2.4 房地产投资主要涉及的税种——土地增值税
扣除项目
01
土地返还款的处理
1、需要缴纳所得税 2、不做扣减，但应该注意地方财政要求 For：《大连地税》购置土地价款又返还的不允许计入抵扣项目； 《青岛地税》对于房地产企业从事拆迁安置、公建配套等原因，从 政府部门取得的补偿及财政补贴，抵减房地产开发成本中的土地征 用及拆迁补偿费的金额。
计算四步骤： ①扣除项目金额 ②增值额=收入-扣除项目 ③增值率=增值额/扣除项目
确定税率
级数 1 2 3 4
增值率 不超过50% 超过50%至100% 超过100%至200% 超过200%
④应交土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率
适用税率% 30 40 50 60
速算扣除% 0 5 15 35
计税金额：土地使用权出让 或 转让合同、产权转移书据所记载的金额
3.2.2 房地产投资主要涉及的税种——增值税
概念：对销售或者进口货物、提供加工、修理修配劳务以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种，即 增值税只是针对各个流通环节中新增的价值来征收；增值税是价外税，存在抵扣，营业税是价内税，无抵扣。