深圳房地产三级市场分析报告

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深圳房地产三级市场分析报告

一、市场的前景及成长性

深圳市房地产二级市场从1997年到2005年,销售面积增长的比例为295%,而同期的三级市场却增长了1523%,为二级市场的5倍,且二三级的销售比例也慢慢缩小,接近1:1的比例。

表1 深圳市房地产二三级市场销售面积增长对比表

2005年虽然是政策年,政府出台了许多调控房地产发展的政策和措施,但还是不能抑制三级市场高速的发展。2005年三级市场的楼价比上年增长了10.1%,二手住宅交易面积为595.67万平方米,比上年同期增长25.53%,且商业性的物业面积和价格也大幅度上升,各区域增幅超过20%。从历年销售对比的数据及发展趋势来看,2006年三级市场销售面积有望超过二级市场。

深圳改革开放以来,城市化进程日新月异,城市经济稳定快速增长,良好的教育体系逐渐形成,且深港一体化进程加速,再加上珠三角二小时生活圈的概念,都给这个城市注入了强有力的竞争力,同时完善的城市配套设施,良好的景观优势,都吸引了大批的置业者。随着深圳土地资源的日渐稀缺,房地产价值凸

显,其具有的保值、升值功能被众多客户所看好,需求量大增,造成阶段性的供不应求,二级市场价格在2004、2005年大幅走高,未来新房价格也将继续高企。在对二级市资源的争夺中,经济较弱的群体将被挤出,而将目光投向价格相对实惠的三级市场。相关数据表明深圳总人口在1200万左右,人口的快速增长为三级市场的长远发展带来强有力的需求支撑。

从盘源来看,1997年至2005年二级市场共销售5730.85万平方米,而三级市场销售面积为2654.31

万平方米为其46%。在价格走高,有利可图及对高品质居住条件的追求下,未来将有更多业主出售房屋,三级市场盘源将持续活跃。2005年4月5日,国土局售房中心公布,全市存量22万套公房,2001年开始我市办理了“绿转红”的手续可以交易的安居房达5万套,这也给三级市场提供了大量的盘源。

据不完全统计,目前深圳的三级市场的分行网点为2000家左右,而深圳辖区土地总面积为2020平方千米,其中可建设用地为814平方千米,则深圳每个铺位涵盖的面积为40万平方米。由此结合以上分析可以看出深圳三级市场发展空间巨大,具有良好的发展前景。

二、行业趋势及竞争态势分析

(一)行业发展的历程及趋势

1、起步期(1988年—— 1997年)

随着城市的发展,以及市场的需求,特别是1992年,邓小平南巡,深圳特区的第二次创业,带来了房地产市场高速的增长,深圳的三级市场也相应的萌芽了,一些公司也尝试性的进入了市场,如国际地产,宏大地产。但那时还是在摸索阶段,相对应的市场以及政府的监督和管理政策并不清晰,客户对该行业认知度不高,需求也不大,交易量很小。

2、发展期(1997 —— 2003年)

随着深港一体会进程的加快,特别是香港的回归,带来了大量的市场需求,而对应有着丰富市场经验的港资公司,纷纷进入市场,带来了先进的管理方法,加快了该行业的发展,政府的监督以及管理条例,也逐渐完善,市场趋于较为稳步的良性发展。代表性的公司有伟业地产,中原地产。

交易量方面,这一时期有一个累积性的爆发,年均增长45%,2003年三级市场销售面积为496.83万平方米,是1997年55.23万平方米的9倍。

3、洗牌—壮大期(2004年—2008年)

在刚过去的2004和2005年,三级市场发展的基点有了较大的扩展。近年来土地紧缩政策的持续实施,“地荒论”、“房荒论”的炒作,以及由于城市建设带来的土地增值,使房地产价值投资的空间加大,投资行为增多,新房转入二手房交易的周期大幅缩短,许多“准现楼”大量入市,交投活跃。其次,频繁的商务活动产生对短期居留的租住需求,住宅特别是小户型公寓作为酒店的补充,其租金高而稳定,二手房由于许多占据有利的地段,作为长期出租获益的空间较大,需求也较为旺盛。另外,由于新房高价的压迫,白领阶层转向购买二手房用于自住或过渡。

大量的盘源供应和强劲的需求使深圳三级市场蛋糕逐渐做大,利润空间相当可观。这一时期许多中介纷纷走向快速扩张的道路,规模急剧扩大,市场进入壮大时期,但同时也进入一个行业洗牌时期,竞争日趋严峻。而从业人员的参差不齐,市场对行业的评价不高,各公司人才的短缺,以及管理问题,此时也完

全暴露出来,特别是一些大型公司的被收购,如伟业被通泰收购,宏大被中天收购,给行业带来了地震般的影响,市场对从业公司以及从业人员提出了更高的要求。

各公司都向规模化以及提高经营管理水平的方向发展,也造就了行业的数家百间分行的公司,如中原,创辉等。特别值得关注的是资本市场也关注到了该行业的发展,顺驰和资本市场的亲密接触,为该行业吸收风险投资,以及上市奠定了一定的基础,也为投资人打开了资本之门,行业的认知度在市场也得到了提高。而对于行业的赢利模式,以及资源的利益最大化,越来越多被业界关注,如二级半,二三级联动,社区店等。

(二)竞争态势分析

表2 抽样行家各区域网点统计表

注:以上统计数据为不完全统计,不包括商业地铺和2006年新增地铺。

从以上统计的数据来看,南山和福田为市场的热点,地铺的数量占抽样调查行家总量的60%左右,这和这两个片区的成熟的配套,以及资源,景观优势有很大的关系。这说明这两个区域为目前各公司争夺“蛋糕”的主力战场。但由于二级市场向龙岗、宝安的倾斜,三级市场的发展重心也将随着逐渐转移,关外地区将随着成为未来重要的利润源地,目前的竞争已是暗波涌动。

从发展速度来看,各家公司基本保持平均5%-50%的增长速度,但也有的公司以超乎寻常速度的快速扩张,如创辉,中天等,也让业内人瞠目结舌,可见行业竞争的白热化。而且资本进入该行业,也加快了行业之间的整合。未来几年行业洗牌的速度加快,将出现“大鱼吃小鱼”,“快鱼吃慢鱼”,及一些“蛇吞象”的现象,竞争的焦点在于对终端客户资源的争夺,最终可能形成几大行业“寡头”。

三、经营模式

(一)南北派经营模式对比分析

就行业发展的特点和地域性来看,三级市场的经营模式可分为北系和南系。北系以内陆城市为主,由于人们对行业的认可度不高,单套的佣金收入较低,其经营的特点以房产投资和理财为主,以经纪业务为

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