土地评估项目实施方案

七、评估项目实施方案

郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。

一、机构人员组织、业务流程及岗位职责

我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。

本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。

根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见

下表）。

项目实施主要人员情况

本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤：

1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。

2、拟定估价作业计划；

3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法；

4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；

5、初算结果项目负责人自检，并将自检结果交于项目经理会议讨论；

6、项目经理会议讨论结果报技术总负责人审核，,总估价师审核评估报告书是否符合合法性原则，委托方的委托依据、所提供的文件、材料是否充分可靠，以及评估过程是否符合《城镇土地估价规程》的要求，评估结果是否客观、公正、科学、可行，审核通过的技术总负责人签署审核意见；

7、确定估价结果；

8、撰写估价技术报告及估价结果报告初稿；

9、报告初稿提交审核小组审核；

10、经审核过的报告提交委托方。

二、项目工作进度安排

郑州市国土资源局委托的协议土地出让评估、划拨土地评估项目的完成日期按照正常情况，承诺5个工作日完成，如果委托方有其他特殊情况需要加快进度的，在保证成果质量的前提下，我方承诺全力配合保证不影响委托方需求。一般情况下，具体工作进度安排如下：收到委托方作业通知后：

第l天明确估价基本事项、拟定作业计划、完成现场踏勘、估价对象资料收集、周边房地产市场情况和上地利用情况调查；

第2天分析整理相关资料，选定适合方法试算价格；

第3天土地评估公司内部进行三级审核，确定测算价格；

第4天撰写估价报告并自审；

第5天审核报告，装订成果，提供成果给委托方。

三、项目实施技术路线

根据《城镇土地估价规程》，宗地地价评估的技术途径是利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。估价方法的选择要根据估价目的、估价对象所在的区域条件和估价对象的具体利用条件，选择合适的估价方法进行评估。根据郑州市城市资源保障能力、当前社会经济发展水平以及房产、地产市场的发育水平，考虑到估价目的，对于不同用途估价对象的首选估价方法按以顺序进行：

1、商服用地采用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法评估；

2、城镇住宅用地可采用市场比较法、假设开发法、基准地价系数修正法评估；

3、工业用地采用基准地价系数修正法、市场比较法、成本逼近法评估；

4、其他地类采用基准地价系数修正法、市场比较法、成本法评估。

以上方法为通常情况所用的测算方法，在具体项目评估中，根据宗地具体状况、估价目的对各估价方法进行适用性分析，总体原则就是方法要适合估价对象的客观存在情况。

按照《城镇土地估价规程》要求，每个估价项目应当至少选择两种以上方法，考虑到涉及政府收益评估的复杂性，具体评估项目要根

据估价对象的具体利用方式选择适合的方法。

四、确保工程质量、工期的技术和组织措施

我公司自成立以来，一直从事地价评估工作，并多次作为牵头机构，参与全省范围内的各种类型宗地评估项目，积累了丰富的地价资料和地价评估经验，具有较强的组织协调能力和较高的专业技术水平，能够保证高效率、高质量完成委托方的宗地评估业务；并且能够充分应用各项基础业务成果，保证估价结果的客观、真实。

（一）质量方针

质量方针：遵守规范、质量为先、精诚团结、改革创新。

（二）质量保证体系

公司为确保本项目以顺利的完成，实现宗地评估项目成果达到优良等级的总目标，公司决定建立一套完整的质量保证体系，组织一支技术精湛、经验丰富的质量管理队伍。

公司总经理对工程质量总负责。公司技术负责人在公司总经理领导下具体地对宗地评估工作负责组织指导、定期定时检查，对薄弱环节和重大技术问题组织攻关活动，运用经济手段奖优罚劣。项目经理对宗地评估项目负责。公司和评估部设立专职审核部门，设立兼职审核员，形成质量控制网，一层抓一层，层层抓质量。

1、项目组质量管理职责规定

(1)项目总经理

是本评估项目质量的第一责任人。负责组织贯彻公司的质量方针目标，保证整体质量体系的有效运行。