昆明融城金阶项目营销策略提案(PDF 246页)
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场方面入手增大未来商品房的供应，也对抑制房价过快上涨起到积极作用。
© Copyright Centaline Group, 2011
Code of this report | 8
一级市场
2011年上半年土地以南市区为主，南市区潜在供应巨大，未来区域竞争日趋激烈
上半年各月土地成交走势
上半年各区域土地交易状况
高溢价：通过合理的推售 策略，实现35%以上的利 润率。
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积累经验：通过融城金阶一 期的成功开发与营销，为通 盘开发积累产品、销售、招 商、营运经验。
Code of this report | 3
目标排序： 在保证目标利润的前提下，快速去化，完成资金回笼是当前工作重点
对我司的肯定和信任！ 融城金阶项目作为云南城投首个即将入市的二级市场开发项目，中原深
知其意义重大。为此，我方投入大量资源，并组织调研小组实地到现场调研、 收集相关数据。因此次时间有限，本次提报多为观点阐述，未尽之宜，可在 汇报后进行沟通探讨。
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15259859.5 11386286.93 9277072.385 49109395.35
30000
19182.24
9793.99
79840.661
35000175
22379391.9 11426378.8 93147903.57
ຫໍສະໝຸດ Baidu
数量 占地面积(亩) 供应量（万㎡）
西山区 14
2206.81 157.42
Code of this report | 2
目标界定： 快速回款，实现高溢价，打造好云南城投二级市场一号作品，提升品牌影响 力和品牌价值
品牌提升：通过本项目的 开发，扩大云南城投品牌 影响力，提升品牌价值；
快速回款：在较短的去化周期里， 实现短、中期资金回流，原计划回 款4.7亿（按照3月份拿地），保障 项目滚动开发所需要的持续型经营 收益
上半年，土地供应量约为2010年全年的1.9倍，土地成交量约为2010年全年成交量的2倍； 新国八条提出全年土地放量不低于上年的2倍，政策方向得以实施，根据开发进度，未来1—3年内商品房供应量将
大幅增加；
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Code of this report | 9
昆明今年建保障房11万套 公租房建设成为重点 昆明今年建10万套保障房 10月30日前全部开工 昆明市11.4万套保障房建设拟定时限 28日，我市召开昆明保障 性住房建设工作专题推进会。市委副书记、市长张祖林强调，今年 114352套住房保障性安居工程必须按期完成， 云南省保障房安居工程指导意见 昆明12万套保障房10月前开工 昆明公示主城首批保障房用地 5地块面积772亩
融的精彩
城海地产融城金阶营销策略提案
昆明中原 KunMing.08.2011
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被1 擅自引用、复制和传播。
Code of this report | 1
汇报说明
谨呈 城海地产 昆明中原非常荣幸参与融城金阶项目竞标，感谢城海地产及云南城投
开发目标
项目情况
市场格局
我们需要从项目的价值出发，将项目臵身与市场竞争格局中，带
着发展的眼光去思考和分析项目存在的问题。
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Code of this report | 5
Part 1 市场解读
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大幅提高贷款利率，增加按揭成本；
房地产行业出现融资困难， 且将越来越难
强化地方政府对遏制房价的责任； 差别化信贷引导需求； 购房不足5年者，转让营业税按销售 收入全额征收 ； 二套房首付款比例不低于60% .保障房用地供应不低于总量的70% 7层以下限发预售证； 杜绝一切提前收费； 限购令； 明码标价；
12万套保障性住房年底完成投资60%， 竣工30%。
Code of this report | 7
一级市场 2010年下半年—2011年上半年土地供应量骤增，土地市场出现量价齐高之势
2007-2011年5月整体供应量及供应面积（亩）
2007-2011年5月商品房一级市场供应量（宗）
从2010年下半年开始，政府出台的房地产调控政策同时对土地市场产生了较大影响，土地供应量骤增； 2011年5月集中供应270块土地，共16000亩，一方面可缓解政府资金压力，另一方面，政府从一级市
一级市场
2011年官渡区将有6个城中村项目启动，拆迁既带来机遇，又带来了更激烈的竞争
数量 供量
占地面积 供应量
西山区 115
21976.851 13186176.53
20864.431 24341957.88
各区域城中村对比
官渡
盘龙
五华
合计
103
67
51
336
25432.972
18977.05
15461.71 81848.583
目标一
快速回笼资金，保障现金流
目标二
持续旺销，利润最大化
开发商资金需求 实现利润预期
目标三 目标四
扩大和提升云南城投品牌影响力 为后续城投多个项目营销积累经验
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Code of this report | 4
知己知彼，百战不殆！
营销分析思路
Code of this report | 6
宏观政策
住宅政策不断缩紧，商业地产受影响相对较小
3次加息 6次上调准备金 7大指导文件
6条保障房信息
2、4、7月
1—6月
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 《云南省人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》 《昆明市加强商品房预售管理的通知》 《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》 《昆明市商品住房限购政策工作实施细则的通知》 《云南省商品房销售明码标价实施细则（试行）》 《云南省人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》 （新“省十条”）
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一级市场
2011年上半年土地以南市区为主，南市区潜在供应巨大，未来区域竞争日趋激烈
上半年各月土地成交走势
上半年各区域土地交易状况
高溢价：通过合理的推售 策略，实现35%以上的利 润率。
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积累经验：通过融城金阶一 期的成功开发与营销，为通 盘开发积累产品、销售、招 商、营运经验。
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目标排序： 在保证目标利润的前提下，快速去化，完成资金回笼是当前工作重点
对我司的肯定和信任！ 融城金阶项目作为云南城投首个即将入市的二级市场开发项目，中原深
知其意义重大。为此，我方投入大量资源，并组织调研小组实地到现场调研、 收集相关数据。因此次时间有限，本次提报多为观点阐述，未尽之宜，可在 汇报后进行沟通探讨。
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15259859.5 11386286.93 9277072.385 49109395.35
30000
19182.24
9793.99
79840.661
35000175
22379391.9 11426378.8 93147903.57
ຫໍສະໝຸດ Baidu
数量 占地面积(亩) 供应量（万㎡）
西山区 14
2206.81 157.42
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目标界定： 快速回款，实现高溢价，打造好云南城投二级市场一号作品，提升品牌影响 力和品牌价值
品牌提升：通过本项目的 开发，扩大云南城投品牌 影响力，提升品牌价值；
快速回款：在较短的去化周期里， 实现短、中期资金回流，原计划回 款4.7亿（按照3月份拿地），保障 项目滚动开发所需要的持续型经营 收益
上半年，土地供应量约为2010年全年的1.9倍，土地成交量约为2010年全年成交量的2倍； 新国八条提出全年土地放量不低于上年的2倍，政策方向得以实施，根据开发进度，未来1—3年内商品房供应量将
大幅增加；
© Copyright Centaline Group, 2011
Code of this report | 9
昆明今年建保障房11万套 公租房建设成为重点 昆明今年建10万套保障房 10月30日前全部开工 昆明市11.4万套保障房建设拟定时限 28日，我市召开昆明保障 性住房建设工作专题推进会。市委副书记、市长张祖林强调，今年 114352套住房保障性安居工程必须按期完成， 云南省保障房安居工程指导意见 昆明12万套保障房10月前开工 昆明公示主城首批保障房用地 5地块面积772亩
融的精彩
城海地产融城金阶营销策略提案
昆明中原 KunMing.08.2011
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被1 擅自引用、复制和传播。
Code of this report | 1
汇报说明
谨呈 城海地产 昆明中原非常荣幸参与融城金阶项目竞标，感谢城海地产及云南城投
开发目标
项目情况
市场格局
我们需要从项目的价值出发，将项目臵身与市场竞争格局中，带
着发展的眼光去思考和分析项目存在的问题。
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Part 1 市场解读
© Copyright Centaline Group, 2011
© Copyright Centaline Group, 2011
大幅提高贷款利率，增加按揭成本；
房地产行业出现融资困难， 且将越来越难
强化地方政府对遏制房价的责任； 差别化信贷引导需求； 购房不足5年者，转让营业税按销售 收入全额征收 ； 二套房首付款比例不低于60% .保障房用地供应不低于总量的70% 7层以下限发预售证； 杜绝一切提前收费； 限购令； 明码标价；
12万套保障性住房年底完成投资60%， 竣工30%。
Code of this report | 7
一级市场 2010年下半年—2011年上半年土地供应量骤增，土地市场出现量价齐高之势
2007-2011年5月整体供应量及供应面积（亩）
2007-2011年5月商品房一级市场供应量（宗）
从2010年下半年开始，政府出台的房地产调控政策同时对土地市场产生了较大影响，土地供应量骤增； 2011年5月集中供应270块土地，共16000亩，一方面可缓解政府资金压力，另一方面，政府从一级市
一级市场
2011年官渡区将有6个城中村项目启动，拆迁既带来机遇，又带来了更激烈的竞争
数量 供量
占地面积 供应量
西山区 115
21976.851 13186176.53
20864.431 24341957.88
各区域城中村对比
官渡
盘龙
五华
合计
103
67
51
336
25432.972
18977.05
15461.71 81848.583
目标一
快速回笼资金，保障现金流
目标二
持续旺销，利润最大化
开发商资金需求 实现利润预期
目标三 目标四
扩大和提升云南城投品牌影响力 为后续城投多个项目营销积累经验
© Copyright Centaline Group, 2011
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知己知彼，百战不殆！
营销分析思路
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宏观政策
住宅政策不断缩紧，商业地产受影响相对较小
3次加息 6次上调准备金 7大指导文件
6条保障房信息
2、4、7月
1—6月
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 《云南省人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》 《昆明市加强商品房预售管理的通知》 《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》 《昆明市商品住房限购政策工作实施细则的通知》 《云南省商品房销售明码标价实施细则（试行）》 《云南省人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》 （新“省十条”）