个人住房贷款违约风险探析

个人住房抵押贷款违约风险探析

摘要：个人住房抵押贷款是一种经济活动，这种经济活动存在着一定的风险，可能使双方造成损失。金融机构与贷款的个人必须小心应对，因为这种风险存在着不可预见性，发放贷款的金融机构必须详细核实贷款人的真实情况，而贷款人也必须根据自己的实际情况申请相应数额的贷款。所以本文对个人住房抵押贷款风险出现的原因，对社会经济和人民生活的影响进行了客观详实的讨论，阐述了个人住房抵押贷款的优劣性，并根据国家政策，市场需求及个人需求等方面简述了防范、降低风险的对策，以及风险发生时的处理方式。

关键词：个人住房贷款、违约、风险

Abstract：Personal housing mortgage loans in economic activity,the existence of certain economic activities,this risk may result in losses on both sides. Individual financial institutions and credit should be careful,because there is a danger,you must verify the true credit of personal information,apply for loans must be in accordance with their present situation,to determine the loan amount of unpredictability.Therefore,individual housing mortgage loans, personal housing mortgage loans this article because of the social,economic, and civic life in danger,do personal housing mortgage loans in an objective discussion,said that the advantages and disadvantages,and in accordance with national policies,market demand,such as a brief description of the prevention, risk reduction approach and risk occurs when the individual needs of the solution.

Keywords：Individual housing loans、Fell back、risk

目录

引言 (4)

一、信息不对称是违约风险形成的本质 (5)

（一）个人住房抵押贷款领域的逆选择 (5)

（二）个人住房抵押贷款领域的道德风险 (5)

二、信息不对称在宏观层面上的表现 (6)

（一）机制建设层面 (6)

（二）市场环境层面 (6)

（三）制度保障层面 (7)

（四）缺乏科学有效住房评估机制 (7)

三、信息不对称在微观层面的表现 (8)

（一）注重从业人员控制制度的完善 (8)

（二）缺乏科学有效住房评估机制 (8)

（三）个人信用体制的缺失 (8)

四、我国个人住房抵押贷款担保机制不健全 (9)

五、个人住房贷款违约风险的对策 (9)

（一）对开发商方面的风险控制 (9)

（二）对购房者方面的风险控制 (10)

（三）对房地产抵押方面的风险控制 (11)

六、我国个人住房抵押贷款违约风险防范机制的建立与完善 (12)

（一）建立适合中国国情的个人信用评级制度，规范市场信息传递机制 (12)

（二）建立个人住房抵押贷款双层保险制度，缓解银行面临的违约风险压力 (13)

（三）利用人民银行信贷信息网络优势，共享信息资源 (13)

（四）加强法制建设，建立良好的外部运作环境 (14)

（五）建立科学合理的个人住房抵押贷款违约风险控制指标体系 (14)

结语 (15)

参考文献 (16)

引言：

所谓违约是指借款人在合同执行期间终止还款并已持续一段时间。从贷款风险管理角度，通常将逾期90天即连续三个月未能偿付贷款本息的现象看作是违约；从借款人角度，违约风险可以分为被动违约和理性违约。被动违约主要与支付能力有关，当借款人无力继续支付抵押债务时，违约就发生了，另一方面，被动违约也可以解释成为借款人在资本市场上受到了流动性约束。对于暂时性的支付困难,违约是不理性的，因为借款人在住房上的累积权益是在不断增长的。所以，借款人会寻求再融资来偿还到期债务。在一个完美资本市场上，借款人能够以一个不变利率筹措到他所需要的任意数量款项。但是因为资本市场是不完美的(比如利率缺乏灵活性、融资工具不足、信息不充分等)，所以借款人借不到他想要的数量，只能被迫放弃偿还贷款。对于因支付能力不足而发生的被动违约，风险管理的原则是利用若干指标将借款人的负债水平控制在一个合理的范围内。

一、信息不对称是违约风险形成的本质

（一）个人住房抵押贷款领域的逆选择

逆向选择源于合同前信息的不对称。由于我国个人信用体系缺失，信息验证成本非常高，银行很难验证借款人提供的信息。如果把借款人大致分为“优”和“劣”两类，银行为了控制贷款风险会制定较严格的限制条件来过滤“劣”借款人。借款人把获得贷款作为最有利选择，由于信息是不对称的，“劣”借款人甘愿冒更大的风险，甚至利用虚假信息来获得贷款；而“优”借款人风险偏好平淡，却被苛刻的贷款条件和严格的信用标准拒之门外。这样，银行的选择产生了逆转，本来为防范风险而制订的严格措施，反而带来更多的“劣”借款人和更大的风险。

（二）个人住房抵押贷款领域的道德风险。

道德风险是伴生于逆选择的另一个违约根源，产生于合同执行后信息的不对称。贷款发生后，借款人在任一时间点上都具有多重选择。银行发放贷款后,无法观察到借款人即时的经济条件、家庭的实际变动情况，而逆选择问题使借款人中充斥着许多“劣”借款人。我国尚缺乏完善的社会保障体系，不能将抵押物与个人生活必需品相分离，而根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，很难对只有一套住房的借款人的抵押房产进行处理，这样，尽管银行在借款人违约时拥有对贷款抵押物的处置权，但是却姓同学社，加上我国同情弱者的习惯，道义和舆论上的谴责也不会过多的加于“丧失”偿还贷款能力的违约人。逆选择问题中潜在的违约风险会因道德风险而加剧。在现有的个人信用环境和交易环境下，逆选择问题和道德风险相辅相成。同时，个人住房抵押贷款的信用风险、抵押物处置风险、流动性等风险在道德风险和逆选择存在的情况下得以放大，各种风险综合进一步增大了个人