广州市三旧改造政策交流
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广州市“三旧改造”政策交流
一
三旧改造的概述
二
广州市三旧改造政策
三
广州市三旧改造的操作流程
一
三旧改造的概述
一
三旧改造的概述
政策背景：
1、2008年3月，温家宝总理 在参加第十一届全国人民代 表大会广东代表团审议政府 工作报告时提出，希望广东 成为节约集约利用土地的示 范省。
➢2、汪洋书记总结了佛山“三 旧”改造先行经验（形成“三 旧”改造的概念和基本政策思 路）后向国土资源部积极争取， 于2009年获得了在我省开展 “三旧”改造先行先试的政策 许可（“三旧”改造政策全国 其他省份都没有）
“三旧”改造既是推进节约集约用 地、盘活存量土地最有效的方法之一； 同时也是转变经济发展的方式和推进 城乡一体化的重要抓手，可实现从 “旧城镇、旧厂房、旧村庄”向“新 城市、新产业、新社区”的转变，从 而让城乡旧貌换新颜,经济得发展,群 众得实惠。
一
三旧改造的概述
三旧改造的概念
• “三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、 “旧厂房”和“旧村居”的改造。 “旧城镇”改造，主要是指对区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、 旧厂房等的改造，以及对重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、旧仓库，及危旧居民 用房的改造； “旧厂房”改造，是指对镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括对严 重影响城市观瞻的临时建筑的改造； “旧村居”改造，是指对“城中村”、大量用地被城市工业区等占据的“园中村”、 村民逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌 的整治。
以大大简化手续、降低办理成本。 业主自行改造的 “三旧”用地允许协议转让作为经营性用地（商品房开发除
外），可以补交出让金，维持原土地使用权人不变。
• 2、土地出让收益处理的问题 在旧城镇和旧村庄改造中，政府依法收回有关用地出让的，其土地出让纯收益
可按不高于６０％的比例，依照有关规定专项用于支持原用地企业发展或原农村 集体经济组织的发展。对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段， 通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为成本从 土地出让金中支付。
• 广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定， 主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确 定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原 厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造 的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
… …
二
广州市三旧改造政策（一）
相关文件：
➢ 市相关政策
1、关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府〔2009〕56号） 2、关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见（穗府办〔2011〕17号） 3、印发关于加快办理“三旧”改造项目涉及完善历史用地手续的通知（穗旧改联字〔2011〕1号） 4、关于加快办理完善集体建设用地手续的通知（穗旧改联字〔2011〕2号） 5、关于办理“三旧”改造涉及完善集体建设用地手续审批有关问题的通知（送审稿） 6、印发《关于办理“三旧”改造项目涉及完善历史用地手续的工作计划》的通知（穗旧改办〔2011〕13号） 7、广州市民营企业产业用地结合“三旧”改造完善用地手续指引(征求意见稿）
截至2010年4月10日，第一层次和第二层次政策文件已经印发执行， 第三层次中的重点政策文件已具雏形，《广州市旧城更新改造拆迁补 偿安置工作指导意见（试行）》已经公布实施，
二
广州市三旧改造政策（四）
政策解读：
• 1、农村集体建设用地改变为国有土地问题 村集体可以自愿申请把集体建设用地转为国有。 部分农村集体愿意将集体建设用地转为国有，但办理征收手续繁琐。现在则可
二
广州市三旧改造政策（三）
政），按初步设想，需要从管 理机制、改造指引、拆迁补偿等方面起草多份政策文件，包括《城中 村改造复建房成本标准指引》、《广州市“三旧”改造规划控制指 引》、《广州市“城中村”全面改造工作流程》、《广州市旧厂房改 造工作流程》、《广州市旧城更新成片重建改造工作流程》、《广州 市“三旧”改造复建资金监管办法》和《广州市旧城更新改造拆迁补 偿安置工作指导意见（试行）》等一系列配套政策
第一层次（纲领性政策文件）为《关于加快推进“三旧”改造工 作的意见》，主要内容是规定“三旧”改造的组织领导机制、推进改 造的基本原则和要求、改造规划计划和目标任务等。
第二层次（指导性政策文件）包括对应旧城改造的《关于广州市 推进旧城更新改造的实施意见》、对应旧村改造的《关于广州市推进 “城中村”（旧村）整治改造的实施意见》、对应旧厂房改造的《关 于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》。
… …
二
广州市三旧改造政策（二）
三旧改造带来的机遇
1
扩大房地产的供给需求，为房地产业带来强劲动力和发展后劲
2
政府扶持，资金倾斜，促进房地产业进入“快车道”
3
提升房地产社会地位和社会价值的重要契机
4
加速城镇化的发展，促进房地产业的多元化发展
二
广州市三旧改造政策（三）
政策体系：
广州市国土房管局组织搭建“三旧”改造政策体系的框架性指 导意见，将整个“三旧”政策分为纲领性政策文件，指导性政策文件， 以及配套第一、二层次政策文件的操作性政策文件三个层次。
二
广州市三旧改造政策
二
广州市三旧改造政策（一）
相关文件：
➢ 省相关政策
1、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府〔2009〕78号） 2、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知（粤府办〔2009〕122号） 3、关于办理“三旧”改造涉及完善征收手续有关问题的通知（粤国土资利用发[2010]218号） 4、关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知（粤国土资试点发[2011]175号） 5、关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见（粤建规函[2011]304号） 6、广东省农村集体经济组织管理规定（粤府令第109号） 7、中华人民共和国村民委员会组织法（中华人民共和国主席令第三十七号）
一
三旧改造的概述
二
广州市三旧改造政策
三
广州市三旧改造的操作流程
一
三旧改造的概述
一
三旧改造的概述
政策背景：
1、2008年3月，温家宝总理 在参加第十一届全国人民代 表大会广东代表团审议政府 工作报告时提出，希望广东 成为节约集约利用土地的示 范省。
➢2、汪洋书记总结了佛山“三 旧”改造先行经验（形成“三 旧”改造的概念和基本政策思 路）后向国土资源部积极争取， 于2009年获得了在我省开展 “三旧”改造先行先试的政策 许可（“三旧”改造政策全国 其他省份都没有）
“三旧”改造既是推进节约集约用 地、盘活存量土地最有效的方法之一； 同时也是转变经济发展的方式和推进 城乡一体化的重要抓手，可实现从 “旧城镇、旧厂房、旧村庄”向“新 城市、新产业、新社区”的转变，从 而让城乡旧貌换新颜,经济得发展,群 众得实惠。
一
三旧改造的概述
三旧改造的概念
• “三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、 “旧厂房”和“旧村居”的改造。 “旧城镇”改造，主要是指对区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、 旧厂房等的改造，以及对重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、旧仓库，及危旧居民 用房的改造； “旧厂房”改造，是指对镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括对严 重影响城市观瞻的临时建筑的改造； “旧村居”改造，是指对“城中村”、大量用地被城市工业区等占据的“园中村”、 村民逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌 的整治。
以大大简化手续、降低办理成本。 业主自行改造的 “三旧”用地允许协议转让作为经营性用地（商品房开发除
外），可以补交出让金，维持原土地使用权人不变。
• 2、土地出让收益处理的问题 在旧城镇和旧村庄改造中，政府依法收回有关用地出让的，其土地出让纯收益
可按不高于６０％的比例，依照有关规定专项用于支持原用地企业发展或原农村 集体经济组织的发展。对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段， 通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为成本从 土地出让金中支付。
• 广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定， 主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确 定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原 厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造 的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
… …
二
广州市三旧改造政策（一）
相关文件：
➢ 市相关政策
1、关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府〔2009〕56号） 2、关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见（穗府办〔2011〕17号） 3、印发关于加快办理“三旧”改造项目涉及完善历史用地手续的通知（穗旧改联字〔2011〕1号） 4、关于加快办理完善集体建设用地手续的通知（穗旧改联字〔2011〕2号） 5、关于办理“三旧”改造涉及完善集体建设用地手续审批有关问题的通知（送审稿） 6、印发《关于办理“三旧”改造项目涉及完善历史用地手续的工作计划》的通知（穗旧改办〔2011〕13号） 7、广州市民营企业产业用地结合“三旧”改造完善用地手续指引(征求意见稿）
截至2010年4月10日，第一层次和第二层次政策文件已经印发执行， 第三层次中的重点政策文件已具雏形，《广州市旧城更新改造拆迁补 偿安置工作指导意见（试行）》已经公布实施，
二
广州市三旧改造政策（四）
政策解读：
• 1、农村集体建设用地改变为国有土地问题 村集体可以自愿申请把集体建设用地转为国有。 部分农村集体愿意将集体建设用地转为国有，但办理征收手续繁琐。现在则可
二
广州市三旧改造政策（三）
政），按初步设想，需要从管 理机制、改造指引、拆迁补偿等方面起草多份政策文件，包括《城中 村改造复建房成本标准指引》、《广州市“三旧”改造规划控制指 引》、《广州市“城中村”全面改造工作流程》、《广州市旧厂房改 造工作流程》、《广州市旧城更新成片重建改造工作流程》、《广州 市“三旧”改造复建资金监管办法》和《广州市旧城更新改造拆迁补 偿安置工作指导意见（试行）》等一系列配套政策
第一层次（纲领性政策文件）为《关于加快推进“三旧”改造工 作的意见》，主要内容是规定“三旧”改造的组织领导机制、推进改 造的基本原则和要求、改造规划计划和目标任务等。
第二层次（指导性政策文件）包括对应旧城改造的《关于广州市 推进旧城更新改造的实施意见》、对应旧村改造的《关于广州市推进 “城中村”（旧村）整治改造的实施意见》、对应旧厂房改造的《关 于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》。
… …
二
广州市三旧改造政策（二）
三旧改造带来的机遇
1
扩大房地产的供给需求，为房地产业带来强劲动力和发展后劲
2
政府扶持，资金倾斜，促进房地产业进入“快车道”
3
提升房地产社会地位和社会价值的重要契机
4
加速城镇化的发展，促进房地产业的多元化发展
二
广州市三旧改造政策（三）
政策体系：
广州市国土房管局组织搭建“三旧”改造政策体系的框架性指 导意见，将整个“三旧”政策分为纲领性政策文件，指导性政策文件， 以及配套第一、二层次政策文件的操作性政策文件三个层次。
二
广州市三旧改造政策
二
广州市三旧改造政策（一）
相关文件：
➢ 省相关政策
1、关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府〔2009〕78号） 2、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知（粤府办〔2009〕122号） 3、关于办理“三旧”改造涉及完善征收手续有关问题的通知（粤国土资利用发[2010]218号） 4、关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知（粤国土资试点发[2011]175号） 5、关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见（粤建规函[2011]304号） 6、广东省农村集体经济组织管理规定（粤府令第109号） 7、中华人民共和国村民委员会组织法（中华人民共和国主席令第三十七号）