上海CBD建设及陆家嘴_外滩核心CBD发展构想
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2. CBD 布局不均衡, 与城市空间结构不匹配。上海 CBD 的发展与城市空间的拓展及空间 层级导向并不一致。在空间拓展方面, 上海为提升整体城市能级及服务水平, 先后提出了 一城 九镇 !、 1966城镇体系 !。但在城市建设过程中, CBD的培育并未与城市空间拓展相适应, CBD 的快速发展主要集中在中心城区, 周边卫星城镇及郊区的 CBD 发展速度明显迟缓, 表现出传统 CBD 自我演化的特征, 没能有效承接中心城区 CBD的辐射与带动。
上海 CBD建设及陆家嘴 外滩核心 CBD发展构想
上海 CBD建设及陆家嘴 外滩 核心 CBD发展构想
高 骞 王 丹 陶纪明
(上海市人民政府发展研究中心 200003)
内容摘要: CBD 是城市的核心和灵魂, 也是城市经济功能重要的载体。本文从现代 CBD发展的国际趋势入手, 对上海城市 CBD建设过程的发展状况和存在问题两个方面进 行了分析, 提出了 上海未来 CBD 的建 设思路。在此 基础上, 对上海陆家嘴 外滩 核心 CBD区域功能规划进行了深入具体的研究, 指出了陆家嘴 外滩核心 CBD发展的不足, 提出了未来发展的规划目标和功能设想, 并在政策和制度上提出了保障措施。
关键词: 上海 CBD 陆家嘴 外滩 功能规划
中图分类号: F292 文献标识码: A 文章编号 : 1674- 6171( 2010) 03- 0080- 009
CBD (中央商务区 ) 作为城市人流、物流、资金流、信息流高度集中的地区, 总是伴随着城市 的发展而演变。当城市文明进入信息化阶段, 城市 CBD加快了从传统 CBD 向现代 CBD 的转变 步伐, 在形态、布局、功能等方面不断发生着变化。上海的城市构架形态, 也遵循 CBD 发展的一 般趋势, 明显地表现为沿黄浦江和延安高架形成集聚形态。然而, 随着城市的发展, 在行政区划 和交通条件的约束下, 城区 CBD 的发展也出现了一系列的问题。因此, 对上海 CBD 建设的发展 和功能定位进行及陆家嘴 外滩核心 CBD发展构想
二、对上海 CBD 建设现状的基本评价
自 20世纪 80年代后期以来, 特别是 90年代浦东开发开放以来, 上海的 CBD建设随着城市 发展步伐的加快而获得快速成长机会, 取得了较大的成绩。但是, 随着现代 CBD 出现新的发展 趋势, 按照传统理念建立起的上海 CBD面临着改造提升的困境与压力。
(二 )从布局上看, 现代 CBD 呈现出 扩散式 !的发展趋势 CBD 的空间布局也随着城市规模的扩张而不断变化。在现代城市发展之初, 城市 CBD作为 城市唯一的商业商贸中心, 一般位于城市中心区域, 拥有便利的交通, 优越的商业环境以及繁忙 的人群。伴随城市规模的不断扩张, 处于城市中心区的单一 CBD 逐渐不能满足城市发展所需, 于是在中心区附近形成规模偏小的次级 CBD, 承担中心区 CBD功能的辅助和支撑作用。当城市 发展步入信息化阶段, 城市 CBD 可以利用便捷的通讯及交通方式摆脱空间限制, 在一定程度上 实现功能互动。在此背景下, 传统 CBD 裂变形成多层级的现代 CBD结构, 不同层级的 CBD在空 间布局上按照能级的高低从中心城区向郊区延伸, 并依托主要交通要道或节点形成 CBD 带或 CBD 圈。 (三 )从功能上看, 现代 CBD 呈现出 复合化 !的发展趋势 随着城市功能的不断发展, CBD的功能及核心内涵从传统走向现代, 主要体现在功能构成、 功能分布和功能能级三个层面。在功能构成上, 现代 CBD 正逐渐演变成融合商业、商务、休闲、 文化、旅游、高端住宅、专业服务等多种功能的城市核心区域, 表现出功能复合化、布局网络化、产 业集群化、品牌高端化、环境人本化等特征。在功能分布上, 随着现代建筑技术在城市发展中的 广泛应用, 城市 CBD的土地利用形态开始从平面延伸向立体空间拓展, 使得城市 CBD内部的功 能分布, 也逐渐从平面分区向空间分层转变。在功能能级上, 伴随现代 CBD 的层级分化以及 去 中心化 !现象的不断深化, 不同层级的 CBD所承担的功能产生较大差异。中心 CBD 主要表现出 最重要的指挥、管理、控制和协调的商业、商务和管理功能; 其他 CBD多在中心附近及之外生成, 为中心 CBD 的延伸及辅助功能区, 承担着次级商务、公共服务、居住、文化、旅游等功能, 是对中 心 CBD 的一种补充、辅助和支撑。
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2010年 第 3期
表2
上海中心城区商务办公区等级表
单位: 万平方米
级别
甲级商务 办公楼面积
商务办公区名称 (甲级商务办公楼数量及面积 )
一
800及以上 陆家嘴 ( 17幢, 100. 06万平方米 )
二高
350~ 799 虹桥 ( 12幢, 63. 83万平方米 )、南京西路 ( 10幢, 39. 25万平方米 )、淮 海中路 ( 10幢, 43. 66万平方米 )、外滩 ( 8幢, 58. 57万平方米 )
表1
传统 CBD与现代 CBD 比较
CBD 特征 基础设施 环境形象 功能要求 区位条件 经济形态 组织形态 跨国公司 变革模式 竞争方式 财富形态 人力资源 文化气氛
传统发展模式
七通一平 + 国际商务办公设施 硬件 ( 建筑物 ) + 软件 (法律等 ) 万商云集 + 高度聚集 + 高效运作 土地 + 容积率 + 建筑高度 + 城区风貌
收稿日期: 2010- 01- 27 作者简介: 高骞: 上海市人民政府发展研 究中心发展处处长, 副研究员; 王丹: 上海市人民政府发 展研究中 心助理
研究员; 陶纪明: 上海社会科学院经济研究所副研究员。
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的中心集聚 ∀ ; 另一方面, 高端服务业、企业总部、高级管理部门以及隐性信息服务业部门进一步 向核心 CBD 集聚和强化, 核心 CBD的综合服务能力进一步完善。这种现象促进了城市空间集 聚方式的改变和城市空间布局的再次优化, 使得 CBD 的形态从传统的 中心 区域模式 !转变 成 多层级模式 !, 最终形成 核心 CBD 副中心 CBD 专业中心 CBD 近郊中心 CBD!的层级 结构。
(一 )上海 CBD 建设的主要成效 1. 逐步形成了符合现代 CBD 发展方向的多元化发展格局。近年来, 随着外滩的复兴和陆 家嘴金融贸易区的崛起, 以及上海各区发展服务经济意识的不断增强, 加之 现代服务业集聚 区 !的转型与升级, 各区借势加快打造商业商务区的热情不断高涨, 纷纷加大了商业商务楼宇的 建设力度, 上海的 CBD 建设步入快车道, 出现了多元化发展布局。从总体上看, 这是符合现代 CBD 去中心化 !和 多心化 !的发展规律。
图 1 2008年上海各区县办公、商业楼宇面积分布 CBD 在各区县的多元化发展格局, 使得上海的 CBD 在空间关系上表现出 带 !、 轴 !、 圈 ! 的态势。在全市范围, 上海的 CBD 呈现出 三层分明 !的圈层关系, 即核心圈层, 主要包括黄浦 区、卢湾区、静安区和浦东的陆家嘴功能区; 内环圈层, 主要包括长宁、徐汇、虹口、杨浦、闸北、普 陀、浦东新区扣除陆家嘴功能区; 外部圈层, 主要包括闵行、宝山、嘉定、青浦、松江、奉贤、金山、南 汇和崇明等区域。就市中心城区看, 上海的 CBD 呈现出 带状结构 !, 即东至陆家嘴, 西至虹桥 的长达 8公里的现代服务业集聚带。 2. 初步形成了适应现代 CBD 发展潮流的复合性功能配套。除陆家嘴金融城以外, 上海的 CBD 基本表现出复合性的功能配套, 具有商业、商贸、商务、休闲、居住等多种服务功能。在市中 心区, 东至陆家嘴, 西至虹桥的长达 8公里的现代服务业集聚带, 由南京东路商圈、淮海中路商 圈、南京西路商圈、徐家汇商圈及虹桥商圈等多个商圈首尾相连, 每个商圈均体现了较好的生活、 商务及休闲综合配套, 较好地发挥了综合服务功能。 (二 )上海 CBD 建设面临的问题 1. CBD 建设缺乏层次性, 导致无序竞争。虽然上海 CBD形成了多元发展态势, 但由于 CBD 建设具有很浓的行政区划色彩, 各区县为了加快本区服务经 济的发展, 仍按 摊大饼 !的传统 CBD 建设理念, 对辖区内 CBD 进行拓展, 使得全市 CBD 之间缺乏层次性, 导致部分 CBD形态相 似、功能雷同、同质竞争。
规模经济 经营 + 服务型 国际化: 运营中心 + 研发中心
渐变 市场竞争 货币与资本 人才储备 有序、稳健、繁荣
现代发展模式
E基础设施 + 多元通讯技术 + 电子商务技术 生态 + 人文
即时全球同步 + 全面信息 科技 + 人才 + 空间 + 文化
时间经济 创业 + 投资型 全球化: 无中心
突变 敏捷竞争 货币与资本 + 新型财富 全球人才市场 冒险、创新、巨变
一、现代 CBD 的国际发展趋势
(一 )从形态上看, 现代 CBD 呈现出 多层级 !的发展趋势 随着城市经济的发展, 最初 单核中心 CBD!逐渐不能承载城市所需的各项服务功能, 于是, 在城市的部分新兴区域萌生了商业、商务活动的集聚, 形成了新的次级 CBD。在这种情况下, CBD 形态就从原有的 单核中心模式 !转变成 中心 区域模式 !, 即核心 CBD 周围兴起若干个 次级 CBD, 核心 CBD 与次级 CBD有效互动与互补。进入 21世纪以来, 随着网络技术、信息技术 以及现代交通方式的广泛使用, 城市 CBD 又出现了 去中心化 !的现象: 一方面, 大量的都市制 造业、涉及可显性信息服务以及可标准化的低端生产者服务业在空间上更为分散, 逐渐到城市新
在空间层级上, 中心城区凸现以陆家嘴、外滩为核心的空间架构, 但 CBD 的发展却在所属行 政区政府大力推动下, 表现出 遍地开花 !的局面, CBD 的功能与城市空间中的核心 次级关系 不匹配。
3. CBD 能级体系不清晰, 核心 CBD 能级不足。从国际大都市核心 CBD 的演变历程看, 核 心 CBD 的功能经历从低级向高级、从单一到综合的发展过程, 服务能级不断提升。从能级表现 看, 城市核心 CBD经历了商品交易中心、贸易服务中心、金融服务中心以及资源配置中心的转 变, 其服务和管控能级不断加强。
三 四
低 五
100~ 349 0~ 99 无
徐家汇 ( 4幢, 18. 56万平方米 ) 不夜城 ( 2幢, 7. 3万平方米 ) 打浦桥、中山北路 - 武宁路、大柏树、长寿路 - 江宁路、江苏路 - 延安西路
从国际大都市 CBD发展经验看, 一个地区高级别的商务办公楼越多, 该地区的商务机构的 级别就越高、规模越大, 对城市经济的控制力就越强, 在区域中的影响力就越大, 等级就越高。但 从陆家嘴 CBD、外滩 CBD、南京西路 CBD、淮海中路 CBD、徐家汇 CBD 等区域的甲级写字楼分布 来看, 上海中心城区的 CBD 并没有形成金字塔状明显的数量等级网络体系。由于功能定位缺乏 层次性, 各区在发展区域 CBD 的过程中, 缺乏明确的产业导向和特定的政策倾向, 使得各 CBD 所在行政区纷纷出台吸引企业总部、高端服务业以及高端人才等财政、金融政策, 为争夺商业商 务资源展开无序竞争。
图 2 CBD功能级别示意图 上海 CBD在多年发展中实现了空间平面的拓展, 也实现了功能复合化的完善, 但 CBD 在功 能能级上却不清晰, 特别是城市核心 CBD, 由于规划、建设和发展思路仍沿用传统 CBD 的理念,
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上海 CBD建设及陆家嘴 外滩核心 CBD发展构想
尚未完成从低级的交易中心向资源配置中心的跨越, 未能实现自我升级, 无法在形态、功能与其 它次级 CBD 形成明显的能级分化, 也没有产生引领、管控和辐射效应。
(三 )上海 CBD 建设的未来思路 1. 构建 多心、网络 !的 CBD 空间层级结构。适应城市空间拓展和郊区新城发展要求, 突破 CBD 单中心 !发展架构, 形成 核心 CBD 次级 CBD 专业 CBD 近郊 CBD!的四层级商务空 间结构, 不同层级 CBD 所承载的产业、功能、能级、辐射范围均存在显著差异。 其中, 核心 CBD处于整个城市 CBD层级结构的顶层, 包括陆家嘴 外滩和大虹桥, 承担着 国家级乃至洲际要素资源的配置功能, 是整个城市经济发展的重要引擎, 对接世界、服务全国的 重要载体; 次级 CBD包括静安寺、五角场、徐家汇等, 是城市商业、商务、文化等综合功能的重要 辅助, 承接着核心 CBD 的功能外溢; 专业 CBD 主要包括人民广场、淮海路、滨苏州河等, 侧重于 单一的商业或商务功能, 增强城市的集聚能力, 是人流汇聚的重要区域; 近郊 CBD 包括空港新 城、临港新城、松江新城和海湾新城等, 是提升城市整体商业商务服务水平和能力的有效补充。 2. 以核心 CBD 为依托, 打造东、西两大商务圈。结合中心城区的现代服务业发展布局, 未 来上海将形成一条以延安路高架为轴线, 东部商务圈、西部商务圈两翼齐飞的现代服务业集聚 带。两大商务圈均处于上海 CBD网络层级结构体系的顶端地位, 相互呼应, 相互分工, 共同构成 具有国际竞争力、适应国际化大都市发展要求的高能级中央商务区。 其中, 东部商务圈以陆家嘴 外滩为核心, 联动世博园区、人民广场、花木, 辐射南京西路、淮 海路, 侧重与虚拟经济相关的金融投资、金融创新和财富管理, 重点引进世界级总部和国际大型 现代服务企业; 西部商务圈则以虹桥交通枢纽为核心, 联动虹桥涉外商务区, 辐射莘庄、中环, 带 动松江、嘉定、青浦新城等郊区 CBD建设, 偏重与实体经济相关的商贸活动、服务贸易和贸易金 融, 面向全国引进国内大企业集团和长三角民营企业总部及各类商贸企业。
上海 CBD建设及陆家嘴 外滩核心 CBD发展构想
上海 CBD建设及陆家嘴 外滩 核心 CBD发展构想
高 骞 王 丹 陶纪明
(上海市人民政府发展研究中心 200003)
内容摘要: CBD 是城市的核心和灵魂, 也是城市经济功能重要的载体。本文从现代 CBD发展的国际趋势入手, 对上海城市 CBD建设过程的发展状况和存在问题两个方面进 行了分析, 提出了 上海未来 CBD 的建 设思路。在此 基础上, 对上海陆家嘴 外滩 核心 CBD区域功能规划进行了深入具体的研究, 指出了陆家嘴 外滩核心 CBD发展的不足, 提出了未来发展的规划目标和功能设想, 并在政策和制度上提出了保障措施。
关键词: 上海 CBD 陆家嘴 外滩 功能规划
中图分类号: F292 文献标识码: A 文章编号 : 1674- 6171( 2010) 03- 0080- 009
CBD (中央商务区 ) 作为城市人流、物流、资金流、信息流高度集中的地区, 总是伴随着城市 的发展而演变。当城市文明进入信息化阶段, 城市 CBD加快了从传统 CBD 向现代 CBD 的转变 步伐, 在形态、布局、功能等方面不断发生着变化。上海的城市构架形态, 也遵循 CBD 发展的一 般趋势, 明显地表现为沿黄浦江和延安高架形成集聚形态。然而, 随着城市的发展, 在行政区划 和交通条件的约束下, 城区 CBD 的发展也出现了一系列的问题。因此, 对上海 CBD 建设的发展 和功能定位进行及陆家嘴 外滩核心 CBD发展构想
二、对上海 CBD 建设现状的基本评价
自 20世纪 80年代后期以来, 特别是 90年代浦东开发开放以来, 上海的 CBD建设随着城市 发展步伐的加快而获得快速成长机会, 取得了较大的成绩。但是, 随着现代 CBD 出现新的发展 趋势, 按照传统理念建立起的上海 CBD面临着改造提升的困境与压力。
(二 )从布局上看, 现代 CBD 呈现出 扩散式 !的发展趋势 CBD 的空间布局也随着城市规模的扩张而不断变化。在现代城市发展之初, 城市 CBD作为 城市唯一的商业商贸中心, 一般位于城市中心区域, 拥有便利的交通, 优越的商业环境以及繁忙 的人群。伴随城市规模的不断扩张, 处于城市中心区的单一 CBD 逐渐不能满足城市发展所需, 于是在中心区附近形成规模偏小的次级 CBD, 承担中心区 CBD功能的辅助和支撑作用。当城市 发展步入信息化阶段, 城市 CBD 可以利用便捷的通讯及交通方式摆脱空间限制, 在一定程度上 实现功能互动。在此背景下, 传统 CBD 裂变形成多层级的现代 CBD结构, 不同层级的 CBD在空 间布局上按照能级的高低从中心城区向郊区延伸, 并依托主要交通要道或节点形成 CBD 带或 CBD 圈。 (三 )从功能上看, 现代 CBD 呈现出 复合化 !的发展趋势 随着城市功能的不断发展, CBD的功能及核心内涵从传统走向现代, 主要体现在功能构成、 功能分布和功能能级三个层面。在功能构成上, 现代 CBD 正逐渐演变成融合商业、商务、休闲、 文化、旅游、高端住宅、专业服务等多种功能的城市核心区域, 表现出功能复合化、布局网络化、产 业集群化、品牌高端化、环境人本化等特征。在功能分布上, 随着现代建筑技术在城市发展中的 广泛应用, 城市 CBD的土地利用形态开始从平面延伸向立体空间拓展, 使得城市 CBD内部的功 能分布, 也逐渐从平面分区向空间分层转变。在功能能级上, 伴随现代 CBD 的层级分化以及 去 中心化 !现象的不断深化, 不同层级的 CBD所承担的功能产生较大差异。中心 CBD 主要表现出 最重要的指挥、管理、控制和协调的商业、商务和管理功能; 其他 CBD多在中心附近及之外生成, 为中心 CBD 的延伸及辅助功能区, 承担着次级商务、公共服务、居住、文化、旅游等功能, 是对中 心 CBD 的一种补充、辅助和支撑。
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2010年 第 3期
表2
上海中心城区商务办公区等级表
单位: 万平方米
级别
甲级商务 办公楼面积
商务办公区名称 (甲级商务办公楼数量及面积 )
一
800及以上 陆家嘴 ( 17幢, 100. 06万平方米 )
二高
350~ 799 虹桥 ( 12幢, 63. 83万平方米 )、南京西路 ( 10幢, 39. 25万平方米 )、淮 海中路 ( 10幢, 43. 66万平方米 )、外滩 ( 8幢, 58. 57万平方米 )
表1
传统 CBD与现代 CBD 比较
CBD 特征 基础设施 环境形象 功能要求 区位条件 经济形态 组织形态 跨国公司 变革模式 竞争方式 财富形态 人力资源 文化气氛
传统发展模式
七通一平 + 国际商务办公设施 硬件 ( 建筑物 ) + 软件 (法律等 ) 万商云集 + 高度聚集 + 高效运作 土地 + 容积率 + 建筑高度 + 城区风貌
收稿日期: 2010- 01- 27 作者简介: 高骞: 上海市人民政府发展研 究中心发展处处长, 副研究员; 王丹: 上海市人民政府发 展研究中 心助理
研究员; 陶纪明: 上海社会科学院经济研究所副研究员。
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的中心集聚 ∀ ; 另一方面, 高端服务业、企业总部、高级管理部门以及隐性信息服务业部门进一步 向核心 CBD 集聚和强化, 核心 CBD的综合服务能力进一步完善。这种现象促进了城市空间集 聚方式的改变和城市空间布局的再次优化, 使得 CBD 的形态从传统的 中心 区域模式 !转变 成 多层级模式 !, 最终形成 核心 CBD 副中心 CBD 专业中心 CBD 近郊中心 CBD!的层级 结构。
(一 )上海 CBD 建设的主要成效 1. 逐步形成了符合现代 CBD 发展方向的多元化发展格局。近年来, 随着外滩的复兴和陆 家嘴金融贸易区的崛起, 以及上海各区发展服务经济意识的不断增强, 加之 现代服务业集聚 区 !的转型与升级, 各区借势加快打造商业商务区的热情不断高涨, 纷纷加大了商业商务楼宇的 建设力度, 上海的 CBD 建设步入快车道, 出现了多元化发展布局。从总体上看, 这是符合现代 CBD 去中心化 !和 多心化 !的发展规律。
图 1 2008年上海各区县办公、商业楼宇面积分布 CBD 在各区县的多元化发展格局, 使得上海的 CBD 在空间关系上表现出 带 !、 轴 !、 圈 ! 的态势。在全市范围, 上海的 CBD 呈现出 三层分明 !的圈层关系, 即核心圈层, 主要包括黄浦 区、卢湾区、静安区和浦东的陆家嘴功能区; 内环圈层, 主要包括长宁、徐汇、虹口、杨浦、闸北、普 陀、浦东新区扣除陆家嘴功能区; 外部圈层, 主要包括闵行、宝山、嘉定、青浦、松江、奉贤、金山、南 汇和崇明等区域。就市中心城区看, 上海的 CBD 呈现出 带状结构 !, 即东至陆家嘴, 西至虹桥 的长达 8公里的现代服务业集聚带。 2. 初步形成了适应现代 CBD 发展潮流的复合性功能配套。除陆家嘴金融城以外, 上海的 CBD 基本表现出复合性的功能配套, 具有商业、商贸、商务、休闲、居住等多种服务功能。在市中 心区, 东至陆家嘴, 西至虹桥的长达 8公里的现代服务业集聚带, 由南京东路商圈、淮海中路商 圈、南京西路商圈、徐家汇商圈及虹桥商圈等多个商圈首尾相连, 每个商圈均体现了较好的生活、 商务及休闲综合配套, 较好地发挥了综合服务功能。 (二 )上海 CBD 建设面临的问题 1. CBD 建设缺乏层次性, 导致无序竞争。虽然上海 CBD形成了多元发展态势, 但由于 CBD 建设具有很浓的行政区划色彩, 各区县为了加快本区服务经 济的发展, 仍按 摊大饼 !的传统 CBD 建设理念, 对辖区内 CBD 进行拓展, 使得全市 CBD 之间缺乏层次性, 导致部分 CBD形态相 似、功能雷同、同质竞争。
规模经济 经营 + 服务型 国际化: 运营中心 + 研发中心
渐变 市场竞争 货币与资本 人才储备 有序、稳健、繁荣
现代发展模式
E基础设施 + 多元通讯技术 + 电子商务技术 生态 + 人文
即时全球同步 + 全面信息 科技 + 人才 + 空间 + 文化
时间经济 创业 + 投资型 全球化: 无中心
突变 敏捷竞争 货币与资本 + 新型财富 全球人才市场 冒险、创新、巨变
一、现代 CBD 的国际发展趋势
(一 )从形态上看, 现代 CBD 呈现出 多层级 !的发展趋势 随着城市经济的发展, 最初 单核中心 CBD!逐渐不能承载城市所需的各项服务功能, 于是, 在城市的部分新兴区域萌生了商业、商务活动的集聚, 形成了新的次级 CBD。在这种情况下, CBD 形态就从原有的 单核中心模式 !转变成 中心 区域模式 !, 即核心 CBD 周围兴起若干个 次级 CBD, 核心 CBD 与次级 CBD有效互动与互补。进入 21世纪以来, 随着网络技术、信息技术 以及现代交通方式的广泛使用, 城市 CBD 又出现了 去中心化 !的现象: 一方面, 大量的都市制 造业、涉及可显性信息服务以及可标准化的低端生产者服务业在空间上更为分散, 逐渐到城市新
在空间层级上, 中心城区凸现以陆家嘴、外滩为核心的空间架构, 但 CBD 的发展却在所属行 政区政府大力推动下, 表现出 遍地开花 !的局面, CBD 的功能与城市空间中的核心 次级关系 不匹配。
3. CBD 能级体系不清晰, 核心 CBD 能级不足。从国际大都市核心 CBD 的演变历程看, 核 心 CBD 的功能经历从低级向高级、从单一到综合的发展过程, 服务能级不断提升。从能级表现 看, 城市核心 CBD经历了商品交易中心、贸易服务中心、金融服务中心以及资源配置中心的转 变, 其服务和管控能级不断加强。
三 四
低 五
100~ 349 0~ 99 无
徐家汇 ( 4幢, 18. 56万平方米 ) 不夜城 ( 2幢, 7. 3万平方米 ) 打浦桥、中山北路 - 武宁路、大柏树、长寿路 - 江宁路、江苏路 - 延安西路
从国际大都市 CBD发展经验看, 一个地区高级别的商务办公楼越多, 该地区的商务机构的 级别就越高、规模越大, 对城市经济的控制力就越强, 在区域中的影响力就越大, 等级就越高。但 从陆家嘴 CBD、外滩 CBD、南京西路 CBD、淮海中路 CBD、徐家汇 CBD 等区域的甲级写字楼分布 来看, 上海中心城区的 CBD 并没有形成金字塔状明显的数量等级网络体系。由于功能定位缺乏 层次性, 各区在发展区域 CBD 的过程中, 缺乏明确的产业导向和特定的政策倾向, 使得各 CBD 所在行政区纷纷出台吸引企业总部、高端服务业以及高端人才等财政、金融政策, 为争夺商业商 务资源展开无序竞争。
图 2 CBD功能级别示意图 上海 CBD在多年发展中实现了空间平面的拓展, 也实现了功能复合化的完善, 但 CBD 在功 能能级上却不清晰, 特别是城市核心 CBD, 由于规划、建设和发展思路仍沿用传统 CBD 的理念,
83
上海 CBD建设及陆家嘴 外滩核心 CBD发展构想
尚未完成从低级的交易中心向资源配置中心的跨越, 未能实现自我升级, 无法在形态、功能与其 它次级 CBD 形成明显的能级分化, 也没有产生引领、管控和辐射效应。
(三 )上海 CBD 建设的未来思路 1. 构建 多心、网络 !的 CBD 空间层级结构。适应城市空间拓展和郊区新城发展要求, 突破 CBD 单中心 !发展架构, 形成 核心 CBD 次级 CBD 专业 CBD 近郊 CBD!的四层级商务空 间结构, 不同层级 CBD 所承载的产业、功能、能级、辐射范围均存在显著差异。 其中, 核心 CBD处于整个城市 CBD层级结构的顶层, 包括陆家嘴 外滩和大虹桥, 承担着 国家级乃至洲际要素资源的配置功能, 是整个城市经济发展的重要引擎, 对接世界、服务全国的 重要载体; 次级 CBD包括静安寺、五角场、徐家汇等, 是城市商业、商务、文化等综合功能的重要 辅助, 承接着核心 CBD 的功能外溢; 专业 CBD 主要包括人民广场、淮海路、滨苏州河等, 侧重于 单一的商业或商务功能, 增强城市的集聚能力, 是人流汇聚的重要区域; 近郊 CBD 包括空港新 城、临港新城、松江新城和海湾新城等, 是提升城市整体商业商务服务水平和能力的有效补充。 2. 以核心 CBD 为依托, 打造东、西两大商务圈。结合中心城区的现代服务业发展布局, 未 来上海将形成一条以延安路高架为轴线, 东部商务圈、西部商务圈两翼齐飞的现代服务业集聚 带。两大商务圈均处于上海 CBD网络层级结构体系的顶端地位, 相互呼应, 相互分工, 共同构成 具有国际竞争力、适应国际化大都市发展要求的高能级中央商务区。 其中, 东部商务圈以陆家嘴 外滩为核心, 联动世博园区、人民广场、花木, 辐射南京西路、淮 海路, 侧重与虚拟经济相关的金融投资、金融创新和财富管理, 重点引进世界级总部和国际大型 现代服务企业; 西部商务圈则以虹桥交通枢纽为核心, 联动虹桥涉外商务区, 辐射莘庄、中环, 带 动松江、嘉定、青浦新城等郊区 CBD建设, 偏重与实体经济相关的商贸活动、服务贸易和贸易金 融, 面向全国引进国内大企业集团和长三角民营企业总部及各类商贸企业。