农村宅基地流转研究综述-2015-12-15

新疆农业大学

专业文献综述

题目: 农村宅基地流转研究综述

姓名: XXX 学院: 管理学院

专业: 土地资源管理

班级: 土地资源管理XXX班

学号: XXXX

成绩:

指导教师: XXXX 职称: XXXX

2015年12月10日

新疆农业大学教务处制

农村宅基流转研究综述

作者：XXX 指导教师：XXX

摘要：随着我国城镇化的加速发展，原有的农村宅基地流转制度出现明显的弊端，导致广大农村地区出现“空心村”、农村建设用地配置不合理和土地资源浪费等一系列问题。本文在梳理国内外学者研究成果的基础上，以中国市场化、城市化快速推进、大量农民进城务工并落户城镇为背景，对实践中农村宅基地的取得特别是流转现象进行归纳和分析，以此期望为保障农民土地权益、提高土地资源配置效率提供经验借鉴。

关键词：宅基地；流转；土地权益

1 问题的提出及背景

农村宅基地是农村居民因居住生活而建造房屋等建筑物所占用的土地，包括住房、辅助用房与房前屋后庭院用地等。农村宅基地分布广、占地面积大，且近年来呈不断增长之势[1]。从制度视角出发，观察当前农村宅基地问题，有一系列重要问题迫切需要解决：一是无限制地增加对土地的占用问题。我国实行农村村民一户一宅制，并且宅基地的取得是无偿的，而农村户数则不断增加，从而会无限制地增加对土地的占用[2]。二是土地资源闲置与浪费问题。农村村民宅基地的使用权是无期限的，虽然现行法律没有禁止宅基地使用权流转而只是强调“一户一宅制”，比如《土地管理法》规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，但同时现行制度又“禁止城镇居民在农村购买住房”。一方面农村居民可以无偿获得宅基地，从而没有住房的农村人口可以通过分户取得宅基地而不需要购买，另一方面可能购买农村住房的城镇居民又被“禁止在农村购买住房”[3]。目前我国市场化、城市化进程加快、大量农民进城务工并落户城镇的背景下，进城务工并落户城镇的农民在农村的住房只能闲置，从而在农村出现了大量的“空心村”、“空心房”，造成严重的土地资源和农村宅基地的闲置、浪费[4]。三是隐性交易的风险问题。虽然没有正式的制度安排，但农村宅基地的流转一直在“地下”进行着，特别是在新农村建设中，部分地方利用宅基地换取建设用地的现象已较普遍，这些做法包含着许多风险。因为即便它们没有公然违法，但由于没有明确的法律规范，其结果是交易双方的利益均缺乏安全保障，尤其是新农村建设中的土地置换，农民的利益由于这一操作在法律上的不规范性而无法得到保障[5]。

2 农村宅基地流转国内研究

2.1 国内学者对宅基地流转的研究

宅基地流转问题是当前农村经济发展过程中的重点，也是难点，国内众多学者和农村经济工作者对宅基地流转做出了大量的研究。归纳起来，除了对宅基地闲置状况研究外，还集中在对宅基地制度、宅基地流转机制等方面的研究。在宅基地制度方面，一些学者认为，我国现阶段的农村宅基地产权制度与促进农民财产性收入、集约利用土地资源的相冲突[6]。韩康认为宅基地制度存在三大矛盾，即由于宅基地的无偿和无限期的使用，导致了农村人口减少，而农村建设用地面积增大的矛盾；在市场发展过程中造成农民财产损失最重要的因素是宅基地的非商品化和非资本化；宅基地不能正常流转造成了大量宅基地被闲置起来[7]。曹良明则从宅基地制度创新方面着手，提出了创农村宅基地制度的思路，通过实行农村宅基地集聚化建设、政府给予优惠政策、建立宅基地退出和流转机制，解决农民住房难和土地资源紧张的矛盾，促进农民由就业型转移向居住型转变，从制度层面来推进城乡一体化的建设[8]。文宗瑜从宅基地所有权和中国传统文化方面认为，对农村宅基地赋予所有权，将有利于吸引资金和人才流向农村，这才是繁荣农村经济的根本，同时也有利于传承中国的传统文化[9]。在宅基地流转方面，一些学者专家主张必须完善和落实各项土地政策，明确界定农民的上地权利，保证农民充分享有土地的占有权、收益权、使用权和处分权，在流转双方必须坚持“自愿、依法、有偿”的原则，使土地流转更加健康有序[10]。祝志勇认为，我国现阶段土地流转制度是通过国家征收使农地转为非农用地，导致了土地增值收益由农村流向城市，农业流向商业、工业，如果这种格局无法扭转，那么工业难以反哺农业，城市难以支持农村，也就无法改变城乡收入分配的格局，经济发展的成果不能惠及到广大农民。因此必须对农村土地流转制度进行创新，其创新的价值取向和根本目的是使经济发展的成果更多的惠及民生，同时平衡各方面的利益[11]。可以说，上述文献对宅基地制度、宅基地流转方面的研究虽然立足的角度不同，但是观点基本一致，即我国现阶段的宅基地制度上的缺陷造成了宅基地闲置现象普遍、流转不顺畅等问题。

2.2 我国宅基地产权的发展变化

新中国成立以来，我国宅基地制度主要围绕宅基地产权的变化而呈现了四次变迁：

第一阶段是从新中国成立后的13年时间，即从1949年至1962年初，这一阶段的宅基地制度是国家承认宅基地属于私人所有，农民对宅基地及其住房享有所权，政府不对宅基地的自由买卖进行干预、阻拦和限制。

第二阶段是从1962年初到1981年，在这个时期农民只能享受宅基地的使用权，而宅基地的所有权则归集体所有，国家禁止对宅基地的自由买卖和租赁。同时国家承认并允许农民长期享有使用和占有原始取得的宅基地的权利，集体内部的社员之间享有买卖和租赁住房的权利。

第三阶段是从1982年初到1996年底，这一阶段宅基地制度是宅基地仍然属于农村集体所有，城镇居民与农村居民都可以享有宅基地的使用权。其中城镇居民有权使用的宅基地必须是通过原始取得或者是通过有偿取得的宅基地，但享受宅基地使用权必须以农村居民为主。

第四阶段是从1997年至今，这一阶段的宅基地制度是宅基地的所有权依然属于农民集体所有，农民享有宅基地无限期的使用权。而城镇居民则被禁止对原始取得的宅基地和有偿取得的宅基地享受使用权。

对比新中国成立以来，我国宅基地发展的四个阶段，可以看出，第一、除了第一阶段宅基地所有权属于农民所有之外，其他三个阶段宅基地所有权都属于农民集体所有，农民只是对其享有无限期的占有权和使用权，同时对宅基地上的附着物享有所有权。第二、除了第三阶段允许城镇居民可以享有原始取得和有偿取得的宅基地使用权之外，其他几个阶段都不允许城镇居民享有原始取得和有偿取得的宅基地的使用权。这种法律法规上的对市民享有农村宅基地使用权和占有权的剥夺，完全斩断了城镇居民与宅基地使用权的联系[12]。

2.2 国内部分地区农村宅基地的流转模式

2.2.1 重庆市城乡建设用地指标异地交易模式

2008年12月4日，重庆市挂牌成立了全国首家农村上地交易所，在该土地交易所交易的土地有点像排污权转让的性质。农民在转让、交易土地之前必须要拿到所谓的地票。一旦农民获得了地票，那么他可以在土地交易所进行自由