万科第五园实践策划报告SL

预计推出时间 2006年
2006年
2005年 2005年11月 2005年11月
2005年初 2005年 2006年 2005年6月 2005年
学习改变命运,知 识创造未来
•（数据来源：世联地产数据中心） 万科第五园实践策划报告SL
•06年与第五园存在竞争相关性的低密度物业供应量 为71.7万平方米，其中TH845套，别墅422套；
•9％
•增长弹性=1.5 •增长弹性=1.4 •增长弹性=1.3
•8％
•7％
•1991-2001年，我国 •6％
房地产业增加值对
•5％
GDP增长弹性为1.09
，未来十几年，房地产 •4％
业增长弹性将上升到
•2004 •2007 •2010 •2013 •2016 •2019 •2022 •2022 •2025 •2028 •2031 •2034
•160 •140 •120 •100
•155.05
•可支配收入 •定基指数
•123.55
•住宅销售价 格
•定基指数
•（深圳：2003年房价收入比为4.25）
万科第五园实践策划报告SL
•宏观调控措施对市场产生了显著影 响
•数量型货币政策下的贷款月度增加额变动
•在数量型货币政策手 段影响下，贷款增速 同比明显减缓
圣莫丽斯花园 32.4万
振业城 尖岗山 九万三 天鹅堡二期三区 城市山谷
54万 16.4万 13.1万 2.2万 8.2万
1.2
1.3 0.5 1.4 2.0 2.04
山景，水景（ 水库） 亲水湖 山景 香蜜湖景 湖景、山景 山景
以house、别墅、豪宅为主的超 大户型低密度住宅区 TH、独院别墅、多层 独立别墅、TH TH、小高层 小高层大平面 TH+8层复式（产品创新特例）
学习改变命运,知 识创造未来
万科第五园实践策划报告SL
•关于房地产泡沫：论据不足
•商品住宅价格上涨幅 度远远低于同期城镇 居民家庭人均可支配 收入增长速度
•1998-2003年，我国 城镇居民住房的“房价 收入比”呈现下降态势
学习改变命运,知 识创造未来
•定基指数：1997年=100
•可支配收入与住宅销售价格增长比较（中国）
•老城 区
•二线拓展 区
•龙华的大盘模式解决了首次置业者关外置 业的区域认同障碍问题，才有了关外置业量 能的激增。
•关口
•坂 雪 岗
•民治大道沿线
•这种模式对于非价格第一敏感的二次置业 者，却没有产生同样的效应。
•风和日丽“和谐的民风、亮丽的日子”开启了龙华“大 盘+美丽的命名+人文情怀”的畅销模式，这种“大盘+美 丽生活”模式屡试不爽。
•03/10
•03/12
•04/2
•04/4
•04/6
学习改变命运,知 识创造未来
万科第五园实践策划报告SL
•地产行业前景：快速发展可持续数十年
•我国房地产业未来增长弹性与其占国内生产总值的份额
•1991-2003年，我国 房地产业增加值平均 只占GDP的1.8%
•11％
•美国40年来的稳定线
•10％
片区
项目名称
龙坂片区 潜龙山庄
龙1号地块
山湖林海4 圣莫丽斯花园
龙岗区 宝安区 市内 总计
振业城 尖岗山一期 九万三
学习改变命运,知 识创造未来
供应量
TH
12万
50套
别墅 50套
洋房 约650套
8.2万
小于50套 无别墅 约500套
10万 10万
约400套 约32套 约100套
100套
40套
约400套
•对于关内首次置业者，住进“小镇”成一统，关外啥样 我不管，关外置业也只是距离问题了，实际心理认同的 和行为的仍是关内生活。
学习改变命运,知 识创造未来
万科第五园实践策划报告SL
•05~07年与第五园存在竞争相关性的低密度物业总 供应量为240.2万平方米，其中龙坂区占61%
片区 龙坂片区
龙岗区 宝安区 市内
万科第五园实践策划报 告SL
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
•与之前诸多策划报告有所不同的是，本提 案的主旨不在于创造，甚至不在于提出建议 ，更多的是世联地产基于对万科的理解，而 作出的相关分析和切实可行的操作方案
学习改变命运,知 识创造未来
万科第五园实践策划报告SL
•必须明确的3个前提 •Q1：房地产宏观大势将何去何从？
学习改变命运,知 识创造未来
•（深圳住宅人均建筑面积约25平方米，统计误差来自人口基数的口径）
万科第五园实践策划报告SL
•必须明确的3个前提
•Q1——大势：房地产市场快速健康发展
•Q2：本项目将面临怎样的竞争？
学习改变命运,知 识创造未来
万科第五园实践策划报告SL
•龙华的地产常识：被称为“深圳后花园”，外向型需求强劲 ，属于一次置业型市场，大盘是主流，产品、价格同质化
项目名称
建筑面积 容积率 自然资源
户型定位
潜龙山庄
56万
龙1号地块
8.2万
万科城后续各期 30万
1.75 1.2 1.04
民乐水库 山景 山景
以townhouse、别墅、豪宅为主 的高档住宅区
容积率1.2，以宽景洋房、叠拼 别墅等为主。
多层洋房、townhouse、别墅
山湖林海4
19.7万
1
山景、水景 合院式HOUSE，联排TH、小高层
1.3，甚至1.5
•（即GDP增长1%，房地产业产出增长1.3%或1.5%）
学习改变命运,知 识创造未来
万科第五园实践策划报告SL
我国人均住宅使用面积的未来增长空间
•2003年我国城镇居民 人均住宅使用面积仅 17.8平方米
•2020年我国人均住房 使用面积可能达到的水 平为24平方米左右（ 建筑面积30平方米左 右）
9万
50套
50套
约500套
10万
150套
250套
无
12.5万 45套
无别墅 约800套
约71.7万 约845套 约422套 约2950套
面积区间（平米）/ 总价区间（万元）
洋房：100~150 /60-80 TH：250-400/250-400 别墅350-500/420-600
洋房：80~140/48-84 TH：220-300/176-240 别墅：300-400/360-400
•亿元 •6000
•5000
•4000
•3000
•2003年6月央行121号 文件出台
•2003年9月存款准备 金率上调1个点
•2004年3月央行实施差 别存款准备金率制度
•2000
•1000
•对于10月份实施的价 •0 格型货币手段——基
准利率调整，尚无法 •－1000
观察其带来的效应
•03/6
•03/8