惠州各商圈

1、麦地路商圈
名称 人人乐购物广场
麦地路商圈是目前惠州市最繁华的区 域，也是商家最为集中的区域；惠州市 百分之八十（80%）以上（以商家数量 计算）的大型零售商云集在该商圈范围 内；如人人乐购物广场、女人世界、时 代百货、万佳百货、国美电器、海雅百 货、惠州数码街、百佳购物广场，天虹 商场，沃尔玛等，预计商圈内大型商业 设施经营总面积超过220,000平方米。
5,000-7,000
4
招商率（%）
100%
服装、鞋业：45% ，餐饮、休闲娱乐：25%，家电：12%，其他：18% （以上业态按业态在经营的面积计算）
整体租金/元/月 /㎡
自用物业
租
楼层业态
1F：服装、鞋业，2F：餐饮、儿童游乐、家电超市等，3F：电影院、游戏机中心等
售
经营状况
策
略
客户群定位
良好 惠城区及周边区域居民
项目定位
综合型百货
主要品牌商家 肯德基等
项目调查结论
经过调查发现；项目是目前惠州市最具特色的商业项目，主要表现在项目建筑结构上；目前数码街经营状况良好，表现在人 流量相对较大、业态档次较适合目前惠州市的消费习惯及要求。
本报告严格保密
11
Ⅰ市场研究篇
项 目 概 况
位置与 交通状况
项 目 规 划
租 售 策 略
16
商圈商业设施分布特点分析 ：
Ⅰ市场研究篇
从麦地路商圈商业设施分布的特点分析，商圈主要 的商业设施主要分布在东北区域，即麦地路以东及下埔 路。目前该区域内商业设施的建设已有一定的规模，受 到土地供应量的限制，可以预测：未来商圈的发展重点 将趋向于商圈的南部方向,即金山湖片区。主要影响因素 包括：住宅发展快速，商业需求相应提高、对外交通方 便，利于商业项目发展等。
专业市场 商业步行街
合计
代表商场 人人乐 万佳百货 百佳购物广场
天虹 女人世界 时代百货 国美电器 惠州数码城
——
经营面积/㎡ 20,000 22,000 12,000 23，000 6,000 17,600 3,500 22，000 126,100
比例（%）
61.1
18.72 2.78 17.4 100
天虹 海雅百货 沃尔玛
合计
经营面积/㎡ 20,000 3,500 6,000 22,000 17,600 12,000 22,000 23，000 27000 10000 155,100
经营状况 较好 较好 一般 一般 良好 良好 良好 良好 未开业 未开业 ——
租金水平 10%-25%
—— 110 —— 14%—25% —— —— 20%-25% 45—50—55元/㎡·月 8元/㎡·月 ——
位置与 交通状况
商业位置情况 目标店距市中心商业区距离: 0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：核心商业区 公交站点及路线 人人乐购物广场：4、6、7、9、10、13、17、18、20、24、26、27、28、29
柱间距
项
层高/m
目
规
层数/F
划
商业业态比例
6m
中庭面积/㎡
200
3.0
单层商业面积/㎡
经营状况
良好
客户群定位
惠城区及周边区域中高收入者（白领）
项目定位
综合型百货（发展商定位：广东首创主题式购物广场）
主要品牌商家 ESPERI、EITIE、ETAM、季候风、BETU、 POLO、BELL、梅花表、梦特娇、OLAY、欧莱雅、罗莱家芳等。
经过调查显示，项目是目前惠州市相对较为高档的商业设施，从品牌及装修中可以体现；从对部分市民的访问中得出，惠州市民 对于该项目是较为肯定，是目前惠州市白领消费主要场所。
位置与 交通状况
商业位置情况 公交站点及路线
目标店距市中心商业区距离: 0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业中心区 滨江公园：7、15、17、18
柱间距
7×6m
中庭面积/㎡
无
项
层高/m
目
规
层数/F
划
商业业态比例
3.2
单层商业面积/㎡
3
招商率（%）
百佳百货：65 %，家电：15% ，独立店铺：8%，其他：12% （以上业态按业态在经营的面积计算）
——
1F：烟酒专柜、生鲜区等，2F：副食品超市，3F：男装、女装、皮包、鞋类等 ；4F：床上用品、儿 童用品、家电等
一般
惠城区及周边区域居民
综合型百货
肯德基、佐丹奴、波顿时装等
项目调查结论
经过调查发现；该商场部分商品价格与人人乐相比较，在价格上稍微高些；当项目的整体档次要比人人乐高些。但是由于惠州市 市民受传统消费观念的影响（如选择档次不高、价格相对较低的商品、市民对购物环境重视不够等消费特点），所以在人流及经 营状况上都逊色于人人乐也就不足为奇了。
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7
Ⅰ市场研究篇
麦地路商圈主要商业设施分布图
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8
Ⅰ市场研究篇
项 目 概 况
位置与 交通状况
项 目 规 划
租 售 策 略
项目调查结论
项目名称
时代百货
项目位置
惠州市下铺路旁
发展商
惠州市兴惠经济发展有限公司
管理费/元/月/㎡
——
临街长度/m
60
使用率（%）
70%
建筑面积/㎡
17,600
根据上表数据显示，只有海雅百货和沃尔玛是以纯租金的形式，其他大卖场都是提点的 形式，提成点数较深圳低，一般水平。时代百货作为惠州市目前高档商业设施，由于在 项目投资成本及地理位置上的特点，所以在租金水平上相对较高；但就项目整体的租金 收益计算未必是最高的，因为该类型的租金收取与销售额有直接的关系。
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惠惠州市主要商圈分布图
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5
二、主要商圈调研分析 1、麦地路商圈 2、中山路步行街商圈 3、惠州市相关行业发展概况分析
Ⅰ市场研究篇
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6
麦地路商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此，经营总面积 Ⅰ市场研究篇 超过160000平米。
二、主要商圈调研分析
主要商家经营面积及档次一览表
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10
Ⅰ市场研究篇
项目名称
项目位置
项
发展商
目 概
临街长度/m
况
建筑面积/㎡
开业日期
周边配套
—— 150×35 22,000
2002
惠州数码街 惠州市麦地路旁（人人乐对面） 管理费/元/月/㎡ 使用率（%） 电梯及扶梯（部） 停车位数量（个） 学校、写字楼、住宅、商业中心区
—— 75% 6（手扶梯） ——
商家纷纷进驻，如万佳百货、人人乐、百佳、丽日、屈臣氏、顺电、天虹、 沃尔玛、海雅百货、新一佳等。
一、惠城经济总体概况
惠州市陆地行政面积为1.12万平方公里，分为两区三县，包 括惠城区、惠阳区、博罗县、惠东县、龙门县，城市常住人口321 万。其中惠城区是主要的行政、文化、商业中心。
惠城区面积419平方公里，辖桥东、桥西、江南、江北、河南 岸、惠环、龙丰7个街道办事处和小金口、汝湖、三栋3个农村镇， 有常住人口67万、外来人口近48万（2005年统计数据）。
电梯及扶梯（部）
8（手扶梯）
开业日期
2004
停车位数量（个）
100
周边配套
住宅区、学校、写字楼、商业区等
商业位置情况 目标店距市中心商业区距离: 0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业中心区
公交站点及路 线
滨江公园：7、15、17、18
柱间距
8×7m
中庭面积/㎡
200
层高/m
3
惠城区作为惠州市主要的商业中心，商业发展快速，特别是 近几年来，国内外商家纷纷进驻，如万佳百货、人人乐、百佳、 丽日、屈臣氏、顺电、天虹、沃尔玛、海雅百货、新一佳等。
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4
惠城区商圈分布主要有两个，一个是麦地路商圈，占到惠城商Ⅰ市场研究篇
业体量的80%以上；另外一个就是中山路步行街。
惠城区商圈分布主要有 两个，一个是以麦地路为核 心、辐射半径约0.6公里的 麦地路商圈。另外一个就是 以惠州市中山西路（步行街） 为中心，半径约0.2公里的 中山路商圈。
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12
Ⅰ市场研究篇
港惠新天地
一期主力商家：
惠州第一个沃尔玛（世界五百强）、时代华纳（世界知名电影公司）、 肯德基（世界著名快餐公司）、飞驰溜冰场等。
一、二期商业 沃尔玛
华纳影院、大型电玩城、飞驰溜冰 约2000平米广场 约9000平米餐饮 家居主力店 ---
定位语：新中心·30万平米国际购物街区
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17
2、中山路步行街商圈
中山路商圈是惠城区区政府全力 打造的商业项目，由原中山路改 造而成，具有一定的知名度，街 铺林立。主要经营中、低档的服 饰和通讯器材。代表品牌有：优 美世界、ESPRIT、真维斯、佐丹 奴、时尚鸟、小猪班纳、萍果店、 班尼路、生活几何以及西式快餐 麦当劳。
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9
Ⅰ市场研究篇
项目名称
百佳购物广场
项目位置
惠州市南坛路与下埔路交汇处
项
发展商
惠州市家华实业有限公司
管理费/元/月/㎡
——
目 概
临街长度/m
90
使用率（%）
70%
况
建筑面积/㎡
12,000
电梯及扶梯（部）
4（平板梯）
开业日期
2004
停车位数量（个）
100
周边配套
住宅区、学校、写字楼、商业区等
电梯及扶梯（部）
6（手扶梯）
2000
停车位数量（个）
——
学校、写字楼、住宅、商业中心区
目标店距市中心商业区距离: 0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：核心商业区
万佳百货：17、21、23
8×7m
中庭面积/㎡
无
3.5
单层商业面积/㎡
5,000
4
招商率（%）
100%
服装、鞋业：30% ，超市：45%，家电：家居用品：10%，其他：15% （以上业态按业态在经营的面积计算）
楼层 1F街铺 1F内铺
2F 3F
单价（㎡/元 ） 26000 17000 9500 7000
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14
Ⅰ市场研究篇
业态类型分布分析 ：
根据上述调查显示，目前麦地路商圈内所拥有的商业类型主要有四 种，包括超市+百货、主题商场、专业市场及商业步行街，具体分布 如下：
类型
超市+百货
主题商场 （时尚百货）
单层商业面积/㎡
3,200
层数/F
2
招商率（%）
100%
商业业态比例
超市：20 %，服装、鞋业：45% ， 精品、化妆品：11%，家居、饰品：15%，其他：9%（以上业态按业态在经 营的面积计算）
整体租金/元/ 月/㎡
楼层业态
扣点：20%—25%
-1F：超市，1F：服装、化妆品、鞋类、珠宝等，2F：内衣、女装，3F：男装、运动系列、休闲装等，4F：家居、 床上用品等
从上表相关数据分析；麦地路商圈主要的商业类型是由“超市+百货”构成的，表明 麦地路商圈人流量流向的主要方向还是在超市上，其次是主题商场及商业步行街；另 一方面表明超市+百货及主题商场商业类型的发展在该商圈具有较好的发展态势。
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15
Ⅰ市场研究篇
租金调查分析 ：
名称 人人乐购物广场
国美电器 女人世界 惠州数码街 时代百货 百佳购物广场 万佳百货
谨呈：惠州市海燕房产投资有限公司
惠州玉兰花园裙楼商业策划报告
2007-4-5
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1
目录
第Ⅰ部分 市场研究篇 第Ⅱ部分 市场定位篇 第Ⅲ部分 项目营销篇
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2
第Ⅰ部分 市场研究篇
一、惠城总体经济概况 二、主要商圈调研分析 三、未来商业发展趋势
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3
惠州市位于珠三角经济圈，城市常住人口321万，商业发展快速，国内外 Ⅰ市场研究篇
5,000 90%
整体租金/元/月/㎡
——
楼层业态
1F：独立店铺、顺电、屈臣氏、肯德基等，2-3F：独立店铺、百佳百货
租
售
经营状况
良好
策
客户群定位
略
惠城区
项目定位
综合型百货
主要品牌商家
顺电、肯德基、屈臣氏、海王星辰药店、百佳百货等
项目调查结论
经过调查显示，该项目是目前惠州市经营业态综合型较高的商业项目，业态较为完善，品牌档次相对也较高。目前项目由于刚 开业,人流量相对有限，在与人人乐购物广场对比，本项目目前经营状况相对较差。
项目名称 项目位置
发展商 临街长度/m 建筑面积/㎡ 开业日期 周边配套 商业位置情况 公交站点及路线
柱间距 层高/m 层数/F
商业业态比例
整体租金/元/月/㎡
楼层业态
经营状况 客户群定位 项目定位 主要品牌商家
万佳百货
惠州市麦地路旁
——
管理费/元/月/㎡
——
100×50
使用率（%）
76%
22,000
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13
Ⅰ市场研究篇
东大街:
东大街位于麦地东路1号，为东江明珠花园裙楼商业，商业分三期推 出，总商业建筑面积约40000平米，目前仅销售一期商业。一期商业 建筑面积10000余平米整体出租新一佳，实行10年反租销售，年回报 率为8%，目前销售状况良好。二、三期商业尚无明确定位。
销售价格：
国美电器 女人世界 惠州数码街 时代百货 百佳购物广场 海雅百货 万佳百货
天虹 沃尔玛 合计
经营面积/㎡ 20,000 3,500 6,000 22,000 17,600 12,000 27000 22,000 23，000 70000 223,100
整体档次 中 中
中、低 中、低 中、高 中、低
中 中 中 中 ——