房地产市场现状分析摘要

中国房地产市场现状分析摘要

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陈静原创 | 2009/12/12 16:32 | 获1票投票投票人

关键字：房地产行业

一、中国房地产市场需求旺盛

房地产市场四大需求，推动楼市长期发展。

1、城市化发展需求

据国家统计局统计，中国城市化率达40.6%，进入快速发展期，根据世界发达国家发展进程分析，城市化率每年递增1.2-1.5%。目前中国有近3亿农村人口在城市工作。经过多年奋斗，现已有部分收入较高者进入购房置业期。如果此类人群每年有5%的人购房，每年将会有4-5亿平方米的购房需求量（3亿×5%=1500万×25㎡=4.5亿㎡）。

2、城市居民居住需求

城市居民住宅需求三种类型：改善型、新婚型、富裕（享受）型。

我国现有城市人口5.8亿多，如每年2%的人购房，5.8亿×2%×30㎡=3.48亿㎡。根据国家统计局公布的数字，2008年全国销售住宅商品房4亿多㎡。上述两项分析数据反映了中国住宅市场的钢性需求，所以造成中国近几年住宅市场强劲的市场需求，形成房价持续上涨的局面。中国城市化率的增长，农村人口大量进入城市，城市居民居住需求是中国住宅市场的发展动力。一个国家的城市化率达到70%以上，进入发达国家的水平，城市与农村的结构基本平衡。我们从上述分析中得出，中国房地产市场蕴藏着巨大的需求空间，至少还有十年以上的快速发展期。

3、投资需求

房地产不但具有使用价值，而且具有投资价值。房地产的投资由于其具有保值增值的功能，又可以出租获取回报，受到投资者的欢迎，特别是近几年，房价一路攀升，投资者更加看好房地产市场前景，纷纷涌入。有关统计数据表明：有些经济发达地区的城市，购房者中用于投资的比例高达20%以上。投资需求是房地产市场一个重要的组成部分。

4、投机需求

近几年，中国房地产市场因需求拉动而一路高歌猛进，房价快速上涨，引发了各路炒家介入房地产市场，短期投入，炒高房价，择时出手，获取暴利。香港中文大学教授、著名经济学家朗咸平先生认为，中国有四大类资金投入房地产市场：（1）家庭存款；（2）企业不投资资金；（3）受贿款；（4）国际热钱。这些资金大量进入房地产市场后，加速了房价的拉升。例如：深圳、广州等城市由于炒家的介入，2006年底至2007年上半年，房价飚升，不到一年时间，房价上涨一倍以上。随着国家一系列宏观调控政策的出台，严打房地产市场炒家，深圳房价快速回落，投机炒房受到有效抑制。但是，任何市场都有投机行为，只要有获利机会，炒房者仍然会择机入市。

二、房价总体呈现上升趋势

1、成本构成八大要素

房地产开发成本构成：土地、建安、规划设计、融资成本、营销、管理、政府规费、税费等。近几年，开发成本所有要素始终处于上升趋势，我国CPI一直在高位运行，物价上涨、成本上升，房地产项目开发成本将会进一步加大。

2、房价变动模式

（1）影响房价五大要素：总成本、市场需求、供求关系、宏观政策、策划运营。

（2）投资性资金进入。特点：需求加大，房价上涨。

（3）投机性资金进入。特点：需求加快，房价爆涨。

例：深圳、北京、上海、广州四大楼市房价走势

深圳：2007年10月至2008年9月，房价快速上涨，同比增长50%，最高均价16777元/㎡，2008年10月起步入下行通道，房价急聚调头，成交持续下滑，市场低迷。

广州：2007年至2009年6月，房价上涨至7896元/㎡，此后四个月，房价攀升到10月份的11547元/㎡，令人触目惊心。2007年10月以后，万科率先降价，引发开发商集体打折，但广州楼市依然寒意十足，价量齐跌，以跌破万元大关。

北京：2007年快速上涨，比2006年涨幅达41.2%，07年12月单月房价14470元/㎡，至今依然保持平稳涨势。依据历史上汉城、悉尼等奥运会主办城市乘奥运契机带来的拉动作用，2008北京房价具备继续上升的空间。同时，也存在回调的空间。

上海：2006年10月至2008年1月，住宅均价从8107元/㎡上涨到10000元/㎡，此后，持续保持上涨势头，总体趋势比较平静，未出现大的波动。

3、城市房地产市场走势研判六大要素

中国幅员辽阔，地区经济发展水平差异很大，房价差异也较大，评判一个城市的房地产市场状况，须从城市经济发展、土地上市量、土地存量、开发量、供应量、市场需求量等六个方面进行分析。

4、房价趋势分析

（1）中国房价现状分析

A、房价区域差别很大。郎咸平：中国经济冷势二元结构论。经济发达地区较大，房价较高，涨势较快；大部分地区较低，房价较低，涨势较慢。

B、目前处于观望期：1、销量萎缩2、房价上涨递缓，部分地区房价下降。

例：国家发改委、统计局4.15发布调查结果：4月份房价同比涨10.1%，涨幅较大的有乌鲁木齐、北京等城市；涨幅平稳的有南京、金华等城市；下降的有深圳、泉州等城市。

C、楼市现状原因：1、宏观调控发挥作用；2、炒房者退出市场；3、投资者谨慎入场；

4、钢性购房者观望等待。

（2）楼市前景分析

中国特色：“人多、钱多、地少”，需求强劲。总体上需求强劲，成本上涨，房价总体上涨趋势。

5、市场问题凸现

（1）房地产市场持续发展问题

（2）房地产市场泡沫与健康问题

（3）房价高与低问题

（4）住宅结构问题

（5）商业与地产问题

（6）需求与供给问题

6、政府加强市场调控

（1）调整住宅供应结构：经济实用房、限价房、限套房、普通商品房、商品房。

（2）银行：准备金提高、存贷款利率提高。

（3）严格控制第二套住房信贷政策。

（4）二手房上市，五年内交纳各项税费。

（5）解决城市低收入家庭住房困难：廉价房、廉租房。（6）调整居住用地供应结构。

（7）限制开发商存地开发周期。

（8）打击炒房行为。

（9）抑制投资性购房。

（10）规范房地产市场交易：加强房地产市场监管