土地登记办法

土地登记的程序
《土地登记办法》的规定
地籍调查因为土地登记自我举证制度的实行而 变为申请之前的必要过程，其成果成为申请登 记的必须要件。
土地登记的类型
变更登记 注销登记 初始登记
更正登记
土地登记
土地总登记
异议登记 预告登记
查封登记
土地总登记
定义：土地总登记，即原《土地登记规则》所指的初始土
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土地确权登记实务
主讲人：周瑾瑜
二〇一二年十月二十六日
《土地登记办法》
一
《办法》起草背景
二
《办法》起草原则
基 本 情 况 介 绍
《办法》起草背景
贯彻落实《物权法》的需要
《物权法》确定了包括土地登记在内的不动产登记的基 本制度，对物权公示原则、不动产登记、登记赔偿等作了 规定，对土地登记程序、方法等提出了新的要求。
《办法》主要框架
《土地登记办法》共10章、78条，主
要规定了土地登记的一般程序，总登
记，初始登记，变更登记，注销登记、
其他登记等内容。
土地登记的基本概念
明确了土地登记的定义
土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所 有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以 及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记 载于土地登记簿公示的行为。
按照规定，当事人在申请土地登记时，必须提交土地 权属来源证明、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等 必要材料。而且《土地登记办法》明确规定“申请人提 交的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有 资质的专业技术单位进行地籍调查获得”。
土地登记的程序
原《土地登记规则》的规定
土地登记的程序严格统一，其中地籍调查是土 地登记机关的一项重要职责，一直由国土资源 行政主管部门完成。
土地登记的基本原则
依法登记的原则
土地登记依据的是现行的法律、法规和政策。
登记申请人、登记机构以及登记效力都必须依据法律的
规定。
属地登记的原则
一是土地登记机关应当统一； 二是土地登记资料应当保持完整。
土地登记的基本原则（续）
依申请登记的原则
重视土地登记的民事保护和物权公示的作用； 明确规定了土地登记依申请的原则；删除了《土地登记 规则》中对当事人土地登记申请时限的规定。明确土地登 记是当事人保护自己权利的手段。
提升现行土地登记规范性文件法律层级的需要
近年来，随着我国社会主义市场经济的发展，土地资产 价值日益显化，对土地财产权益的保护提上了较为急迫的 日程。
原《土地登记规则》本身需要修改完善
《土地登记规则》由原国家土地管理局1989年颁布实施， 1995年修订； 社会经济发展对保护土地物权的要求越来越高，《土地 登记规则》的部分条款已不能适应当前工作的需要。
进行登记”
宅基地登记
“1982 年《村镇建房用地管理条例》实施起至 1987 年《中华 人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基
地超过规定面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定
处理后，可以按实际使用面积进行登记” “1987 年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基 地，超过当地规定面积标准的，按照实际批准面积进行登记。 其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书 记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆 迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定 作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记”
宅基地登记
河北省农村宅基地标准：
（一）城市郊区，每处宅基地不得超过167平方米； （ 二 ） 平 原 地 区 和 山 区 ， 人 均 耕 地 不 足 1000 平 方 米 的 县 （市），每处宅基地不得超过 200 平方米，人均耕地 1000 平方
米以上的县（市），民甲 1980 年建造住宅用房，在 1987 年申请办理了
宅基地使用证，证载面积是 660 平方米，但所附长方形的宗地
图边长分别是 14.5 米和 16 米，乘出的面积为 232 平方米，远远
小于宅基地使用证上所填的面积数。经调查，村民甲从未对此 处宅基地进行过改扩建，而现今实地勘测面积为 236.8 平方米
土地权利保护的原则
明确规定依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权 和集体土地使用权、土地抵押权、地役权受法律保护，任 何单位和个人不得侵犯； 规定县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强 土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方 土地登记结果的信息共享和异地查询。
土地登记的效力
过去，土地登记更多地被看作是行政管理的一种手段。 土地登记在民事方面的保护土地产权、维护交易安全、 产生公示公信效力等方面的作用没有得到充分的发挥。 《物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、 变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记， 不发生效力，但法律另有规定的除外。”
土地登记的效力（续3）
《土地登记办法》规定的土地登记效力
八是规定异议登记期间，未经过异议登记权利人同意，不 得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。
九是规定预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得
办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。 十是规定查封登记期间，对被人民法院依法查封、预查封 的土地使用权，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵 押权、地役权登记。
土地登记的效力（续2）
《土地登记办法》规定的土地登记效力
五是根据《物权法》的精神，删除了《土地登记规则》中 关于不登记按非法占地、违法占地处理等行政管理色彩过
浓的规定。
六是删除了《土地登记规则》中关于证书查验制度和申报 地价等规定。
七是对于因继承或者受遗赠取得土地权利的，为了保持登
记结果资料的连续性，当事人应当先将土地权利申请登记 到其名下之后，再申请办理土地权利变更登记或抵押权登 记。
土地登记的程序
《土地登记办法》出台
《中华人民共和国物权法》明确要求不动产登记实行 自我举证制度。第十一条规定：当事人申请登记，应当 根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等 必要材料。
根据《物权法》的规定以及我国土地登记自我举证、 地籍调查前置的丰富实践成果，《土地登记办法》对土 地登记的程序进行了新的规定。
宅基地登记
对宅基地超占面积的，该如何处理呢？
除了刚才请到的首先和其次，再次主要是依据《确定土地所 有权和使用权的若干规定》第四十五、四十六条以及《国土资
源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国
土资发[2008]146号）中的有关规定来办理。也就是： “1982 年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房 占用的宅基地超过规定面积标准的，在《村镇建房用地管理条 例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积
（四条界址边长基本未变）。问：在此次农村集体土地确权登
记发证工作中，我们该如何办理？
也就是宅基地权利证书上的标注面积与实际面积不符，该如 何办理登记 ？
宅基地登记
分析：
首先应确定的一点是村民甲的宅基地 1987 年所取得的土地权 利证书，除被有撤销权的机关依法撤销外，一直具有法律效力。 其次是该权利证书登记面积上出现了明显错误，根据《土地 登记办法》第五十八条和第五十九条之规定，可以进行更正登 记。 再次是根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》（[1995] 国土[籍]字第26号）第五十六条“土地所有权或使用权证明文 件上的四至界线与实地一致，但实地面积与批准面积不一致的， 按实地四至界线计算土地面积，确定土地的所有权或使用权”。
二是初始土地登记。在《土地登记规则》中，初始土地 登记等同于土地总登记。但是在《土地登记办法》中，初 始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。 即以前的设定登记。
土地登记的基本概念（续3）
三是变更土地登记。在《土地登记规则》中，变更土地 登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用 权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有 权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更 登记，注销土地登记等。但《土地登记办法》将变更登记 仅局限于因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名 及名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记， 概念的内涵大大缩小。 四是注销土地登记。《土地登记规则》中没有对注销登 记作出明确定义，《土地登记办法》将注销登记定义为因 土地权利的消灭等而进行的登记。
地登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内 土地进行的全面登记。
适用情况
一是未进行过土地总登记的地区； 二是原有登记需要全面更新的，如土地整理或国家法律、 政策发生重大变化等需要对原已登记过的区域进行全面的 重新登记。
土地总登记的意义
是土地初始登记、变更登记、注销登记以及其他土地登记 的基础，通过土地总登记建立起来的辖区每宗土地的表、 册、卡、簿，是以后土地初始登记、变更登记、注销登记 以及其他土地登记的根据。
（三）坝上地区，每处宅基地不得超过467平方米。
抵押登记
办理抵押登记应注意的三个要点：
一是土地抵押不是实物抵押而是权利抵押，土地抵押的标的 是土地权利而不是土地本身。
权属界线封闭的地块或者空间。
宗地不再仅仅是一个两维的平面概念，而是一个三维的
空间概念了。
土地登记的基本概念（续2）
（三）对土地总登记、初始登记、变更登记、注销 登记的概念进行了调整和明确
一是土地总登记。在《土地登记规则》中，初始土地登 记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者 特定区域的土地进行的普遍登记。《土地登记办法》将一 定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全 面登记明确定义为仅指土地总登记，而不再指初始登记。
定义包括了三层含义
一是明确了登记的土地权利范围。 二是土地登记是将需要登记的土地权利在土地登记簿 加以记录、记载，不含强制性。 三是土地登记是土地权利的公示行为。登记是物权公 示的手段，如此定义强化了土地登记的民事色彩。
土地登记的基本概念（续1）
扩展了宗地的概念外延
什么是宗地，《土地登记规则》中没有明确的规定。 《城镇地籍调查规程》以及有关地籍调查的书籍一般将宗 地定义为土地权属界址线所封闭包围的地块，根据这一定 义，宗地只是一个平面的概念。 《土地登记办法》第五条第二款规定，宗地是指土地
《办法》起草原则
依法的原则
严格依据《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产 管理法》和《土地管理法实施条例》等一系列法律法规制 定，删除了与《物权法》规定不一致的条款。
连续性原则 完善创新的原则 促进统一登记的原则
促进了以土地为基础，以国土资源部门为登记机关的不 动产统一登记制度的建立。 将国有农用地使用权、集体农用地使用权纳入了调整范 围,在部门规章范畴尽可能体现统一登记的原则。
初始登记
定义：初始登记是指土地总登记之外对设立的土
地权利进行的登记。
初始登记的特点
一般发生在土地总登记之后； 经常性。只要某宗地上新设定了某种权利，就要 进行初始登记； 分散性。哪块土地设定了新的权利，就要对哪块 土地进行初始登记。
初始登记（续）
土地初始登记的类型
划拨国有建设用地使用权初始登记 出让国有建设用地使用权初始登记 划拨转为出让的国有建设用地使用权初始登记 国家租赁国有建设用地使用权初始登记 国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记 国家授权经营国有建设用地使用权初始登记 国有农用地使用权初始登记 集体土地所有权初始登记 集体建设用地使用权初始登记 宅基地使用权初始登记 集体农用地使用权初始登记 土地抵押权初始登记 地役权初始登记
《土地登记办法》在贯彻落实《物权法》的基础上， 突出了土地登记对土地权利的保护，强化了土地登记的 民事作用，进一步明确了土地登记的效力。
土地登记的效力（续1）
《土地登记办法》规定的土地登记效力
一是明确把土地登记定义为将需要登记的土地权利记载 于土地登记簿公示的行为，对土地登记的内涵进行了明确 的定性。 二是明确规定依法登记的土地权利受法律保护，任何单 位和个人不得侵犯。 三是规定土地登记簿是登记的土地权利的最终证明。 四是规定了不予登记的五种情形，不予登记后，相关土 地权利禁止进行相关处分。