土地增值税要求(关于加计扣除项)

土增税扣除项目及税率

土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容一转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金加计扣除20%,适用房地产开发企业的开发项目1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用提示：这里的税金主要指契税,印花税一般都计入了管理费用注意1纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税,所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额.2如果购买的土地分期开发的,要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后,结转到销售的部分可以抵扣.2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等.开发成本也应进行合理的分配,一般而言,应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配.可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除,即按照实际发生数进行扣除.3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用1利息＋取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×5%以内2取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本×10%以内注意新增内容全部使用自有资金,没有利息支出,按照以上方法扣除.上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行.房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除.”4.与转让房地产有关的税金提示房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支,不单独扣除印花税.特殊说明,房地产开发企业转让开发的产品,可以加计扣除.加计扣除费用＝取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本×20%注意的问题1.未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除2.纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除.计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年；超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年.3.对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数.土地增值税计算方法根据土地增值税暂行条例实施细则,对土地增值税计算方法作了详细的规定.根据规定土地增值税税率以及土地增值税计算公式能推算出土地增值税税额.一、土地增值税税率土地增值税暂行条例实施细则对土地增值税四级超率累进税率,再根据相对应的土地增值税计算公式计算税额.增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%.增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数.二、土地增值税类型土地增值税是不受物业的年限限制,只要是豪宅物业有增值便适用此规定,“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”.土地增值税计算方法,分为无购房发票与有发票两种.第一种土地增值税计算方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”.第二种土地增值税计算方法为：“有发票的征收方法,其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%.”三、土地增值税计算方法计算土地增值税税额,可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法,土地增值税计算公式如下：一增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%二增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%三增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%四增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%土地增值税计算公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.就算土地增值税前了解清楚各项土地增值税计算方法,然后根据上述介绍的土地增值税计算公式可以准确计算出土地增值税税额.。

房地产企业土增税扣除项目问题

房地产企业土增税扣除项目问题问题描述1、房地产企业在计算土地增值税加计扣除时，精装修的成本可以作为加计扣除基数的一部分吗？再就是购买土地的价款计入加计扣除的基数的是土地的价税合计款，还是购买土地价款/（1+9%），还原成不含税价，作为加计扣除基数？（成本加计20%，费用则是按照10%来扣除），2、土地增值税扣除的税金我看只有城市维护建设税和教育费附加，请问地方教育费附加及地方水利建设基金是否可以扣除？印花税是否可以扣除？专家回复1.《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：四、土地增值税的扣除项目（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

所以可以计入开发成本的装修费用可以作为加计扣除基数。

然而，《建设部关于印发〈商品住宅装修一次到位实施细则〉的通知》(建住房〔2002〕190号)规定，住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。

根据上述规定，我们理解，装修费用可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目及加计扣除基数，但是住宅装修工程中不含不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。

即对于精装修部分，如果属于与房屋不可分离，一旦分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。

但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。

但是目前各地对家具、家电土地增值税前扣除规定不一致，实际执行中建议咨询主管税务机关的掌握口径。

以出让方式取得土地的，不涉及增值税问题，按照全额计入取得土地使用权支付价款。

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》：第六条计算增值额的扣除项目：（四）与转让房地产有关的税金；《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》：第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

土地增值税工程咨询费能否加计扣除

土地增值税工程咨询费能否加计扣除土地增值税工程咨询费能否加计扣除,问:我公司预取消工程部，将该部门的工作全部外委给专业的工程管理咨询公司，我的问题是:1、开发公司付给工程管理公司的“工程管理咨询费”能否作为开发间接费加计扣除,计入开发间接费的必要条件是什么,开发公司取得的是增值税发票，能否作为开发间接费加计扣除,答:《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第二十七条规定:开发产品计税成本支出的内容如下:(六)开发间接费。

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定:条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为:开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

《企业会计准则应用指南——会计科目和主要账务处理》6602 管理费用规定:一、本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。

根据上述规定，对于房地产开发企业来说，无论是企业所得税还是土地增值税，开发间接费用中均不包含咨询费项目，建议贵公司应将其计入管理费用科目核算;因为“咨询费”属于营改增项目，所以贵公司在支付咨询费时应取得增值税发票，因不属于应计入开发间接费用的项目，不能享受加计扣除。

土地增值税细则加计扣除项

土地增值税细则加计扣除项文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。

第一，取得土地使用权时所缴契税可计入加计扣除基数。

房地产开发企业取得土地使用权时支付契税的扣除问题，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

根据上述规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，可作为加计扣除20%的基数。

第二，装修费用能否加计扣除视情而论。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（四）款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。

既然规定装修费用可以计入开发成本，则应当允许土地增值税加计扣除；对于房屋的精装修部分，如果属于与房屋不可分离，一旦分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。

但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。

总之，凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。

上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。

第三，转让旧房准予扣除项目的加计率按每年加计5%计算。

上述国税函〔2010〕220号文件第七条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

【热门】土地增值税清算-重点关注加计扣除政策规定

土地增值税清算:重点关注加计扣除政策规定《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

是否支付的地价款和房地产开发成本都能享受加计扣除？本文详细解读。

一、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，不允许加计扣除。

《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）第六条（一）项规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

二、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许加计扣除开发土地所需成本的20%，加计扣除计算基数不包括取得土地使用权时支付的地价款。

《国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）第六条（二）项规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。

三、代收费用计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。

（财税字[1995]048号）《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》全文

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》全文第一条为了规范土地，房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应依照本条例缴纳土地增值税。

第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条计算增值额的扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。

第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(二)提供扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第十条纳税人应自转让房地产合同签订之日起 7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

第十一条土地增值税由税务机关征收。

土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

房地产企业在计算土地增值税时如何加计扣除

房地产企业在计算土地增值税时如何加计扣除一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

”二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

……（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

”土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

2020年最新土地增值税暂行条例

2020年最新土地增值税暂行条例为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定了关于最新土地增值税条例。

下文是小编收集的全文，仅供阅读!20xx年最新土地增值税暂行条例全文第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条计算增值额的扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。

第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(二)提供扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

房地产业土地增值税允许加计20%扣除

房地产业土地增值税允许加计20%扣除1、取得土地使用权所支付的金额，所缴契税[所支付的费用在“开发成本”中列支（不包括政府以各种形式减免或者返还的金额），在进行土地增值税清算时，应将上述实际支付的政府代收费用从“开发成本”调入“财政部规定的其他扣除项目”，不享受加计20%扣除]2、房地产开发成本，装修费、精装修与房屋不可分离部分（以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除）3、营销设施费：单独修建的售楼部、样板房1、小区内、主体外：计入房地产销售费用，2、主体内：修建临时售楼部、样板房建成后有偿转让，应计算收入并准予扣除，3、规划配套设施发生的售楼部、样板房（建成后产权属于全体业主所有的，无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；如果建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用）4、转让旧房：按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算（计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年。

超过1年，未满12个月但超过6个月，可以视同为1年计算）5、代收费用：可予以扣除，但不允许作为加计扣除（1、计入房价向购买方一并收取，可予以扣除，但不允许作为加计扣除2、在房价之外单独收取且未计入房地产价格，计算增值额时不允许扣除）6、增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

由于土地增值税是地方税，具体操作办法由各地税务机关制定实施，所以全国各地不完全一样，有时同一省的不同省辖市之间也有差异。

目前一般有以下费用作为政府代收费不允许加计扣除，包括市政公用基础设施配套费、防空地下室易地建设收费、新型墙体材料专项基金、白蚁防治费、散装水泥专项基金。

土地增值税的加计扣除该如何判定？

⼟地增值税的加计扣除该如何判定？⽼周⾃告奋勇⽼回答⼀下，看能不能给打答疑解惑。

⼟地增值税实际上在1994年就出台了，由于当时的住房实⾏的是计划住房制度，那会没有所谓的商品房，所谓这个⼟地增值税也没啥存在感，主要是在进⼊2000年后，房地产市场⽇趋⽕爆，⼟地增值税⼜浮现出来了，⽬的也是为了抑制房地产的泡沫，⽬前来看，效果不咋地。

要理解这个⼟地增值税加计扣除，咱们从下⾯⼏个部分去分析分析：⼟地增值税计算的基本原理从税法⾓度去看⼟地增值税呢，它的计算公式就是：应纳⼟地增值税=增值额×税率-速算扣除额。

关键就是这个增值额的计算，增值额等于房地产转让取得的收⼊减去法定扣除项⽬，所谓的法定扣除项⽬总的来看，就是按这4项进⾏归类：（1）取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额；（2）房地产开发的成本；（3）房地产开发费⽤；（4）与转让房地产有关的税⾦；但是，对于房地产开发企业，在计算⼟地增值税的扣除项⽬时，单独有⼀个加计扣除项，扣除的⾦额为上⾯第1和第2相之和的20%，这个就是所谓的⼟地增值税加计扣除，但是我们要明⽩，这个扣除项仅仅使⽤于房地产开发企业销售不动产涉及的⼟地增值税，其他类型房地产转让计算⼟地增值税时，不可以加扣20%的。

为什么房地产开发企业可以加计扣除20%加计扣除20%这个规定是在2006年提出来的，期初是为了降低房地产开发企业的税费负担，进⽽起到降低房价的作⽤，但是实际作⽤⼤家也都看到了啊，就拿深圳来说，2006年深圳福⽥均价在1.3万左右，⽽现在深圳福⽥的均价在12万左右，房价涨了差不多10倍，所以啊，这个政策出台的初衷，咱就不必再多讲了，讲多了只会更⽣⽓。

加计扣除该如何判定⼟地增值税清算的难点也就在如何把发⽣的开⽀按上⾯提到那4个项⽬去归类，加计扣除只能在（1）取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额和（2）房地产开发的成本两个项⽬计算，如何把成本费⽤正确归集到这两个项⽬来那就⾮常重要了，这⾥⾯的学问可就深了，这也是税务稽查的重点。

《土-国税发[2009]91号土地增值税清算管理规程》

《土-国税发[202x]91号土地增值税清算管理规程》国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发[202x]91号成文日期：202x-05-12各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局二○○九年五月十二日土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

土地增值税细则(关于加计扣除项)

我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。

第一，取得土地使用权时所缴契税可计入加计扣除基数。

房地产开发企业取得土地使用权时支付契税的扣除问题，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

根据上述规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，可作为加计扣除20%的基数。

第二，装修费用能否加计扣除视情而论。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（四）款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。

既然规定装修费用可以计入开发成本，则应当允许土地增值税加计扣除；对于房屋的精装修部分，如果属于与房屋不可分离，一旦分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。

但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。

总之，凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。

上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。

第三，转让旧房准予扣除项目的加计率按每年加计5%计算。

上述国税函〔2010〕220号文件第七条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知

北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》（京地税地〔2009〕245号）各区、县地方税务局、各分局:为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件精神，现将土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。

一、本通知适用于房地产开发项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的核定。

二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（二）提供的开发成本资料不实的；（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；（四）虚报房地产开发成本的；（五）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的。

三、核定的四项成本金额按照《分类房产单位面积四项成本核定表》确定。

四、核定四项成本应按照房地产项目类型适用的核定标准，分别确定四项成本的扣除金额。

具体计算公式为：核定的四项成本=不同类型对应年代的核定单位成本×清算建筑面积五、本通知中不同年代的核定单位成本参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制订。

北京市地方税务局将根据情况不定期进行调整。

未调整期间，2008年以后竣工的开发项目暂按2008年标准核定。

六、本通知自发布之日起执行。

本通知发布前主管税务机关已受理的土地增值税清算项目仍按照《北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》（京地税地〔2007〕138号）的规定执行。

本通知发布前主管税务机关未受理的土地增值税清算项目按照本通知的规定执行。

附件：二○○九年九月十六日附件：分类房产单位面积四项成本核定表房地产类型竣工年代核定单位成本（元/平方米）多层住宅及底商2001及以前1386 20021402 20031469 20041502 20051486 20061512 20071586 20081798高层住宅及底商2001及以前2425 20022435 20032621 20042807 20052769 20062790 20072987 20082997多层办公2001及以前2270 20022270 20032511 20042502 20052450 20062480 20072738 20082700高层办公2001及以前3130 20023113 20033414 20043370 20053295 20063330 20073570 20083670说明：多层是指七层及以下的住宅或办公楼，高层是指七层以上的住宅或办公楼。

【老会计经验】计算土地增值税加计扣除规定

【老会计经验】计算土地增值税加计扣除规定根据土地增值税相关税法规定，纳税人在转让销售不动产时，按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收土地增值税。

而计算增值额时，是以纳税人转让房地产所取得的收入减税法规定扣除项目金额后的余额为增值额。

因此，确定扣除项目就是准确计算增值额的关键。

《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括以下五项：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

分析上述五项扣除项目，前四项是纳税人实际发生并有准确数字的，但财政部规定的其他扣除项目却不是企业实际发生的项目，而是计算土地增值税中的一项特殊加计扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除，即取得土地使用权所支付的金额和开发土地的成本、费用之和的20%。

但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。

一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。

根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

这样规定的目的主要是抑制炒买炒卖地皮的行为。

显然，这种情况没有规定加计扣除项目。

第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。

国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》(国税函发【1995】110号)

国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知国税函发[1995]110号1995-03-15各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，扬州培训中心，长春税务学院：1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。

为了做好对土地增值税的宣传解释工作，我们拟1定了《土地增值税宣传提纲》，现发给你们。

为使纳税单位和个人充分了解土地增值税的有关规定和缴纳方式。

增强依法纳税的观念。

请你们结合本地情况，采取多种形式广为宣传。

附：土地增值税宣传提纲一、什么是土地增值税土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收2的一种税。

国务院在1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）。

土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。

二、为什么要开征土地增值税？开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，3促进房地产开发的健康发展。

具体为：（一）开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。

改革开放前，我国土地管理制度一直采取行政划拨方式，土地实行无偿无限期使用，但不允许买卖土地。

实践证明，这种土地使用管理制度不利于提高土地资源的使用效益。

自1987年我国对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让和转让后，极大地促进了我国房地产业发展和房地产市场的建立，对提高土地使用效益，增加国家财政收入，改善城市基础设施和人民4生活居住条件，以及带动国民经济相关产业的发展都产生了积极作用。

土地增值税扣除比例

⼟地增值税扣除⽐例对国有⼟地进⾏出让的时候，⼀般要经过⼟地管理部门的同意才能出让，出让⼟地使⽤权的时候还需要交纳⼀定的税费，其中就包括⼟地增值税，⼟地增值税⼀般根据增值额进⾏计算的，那么⼟地增值税扣除⽐例是怎样的?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏解答。

⼀、什么是⼟地增值税⼟地增值税是指转让国有⼟地使⽤权、地上的建筑物及其附着物并取得收⼊的单位和个⼈，以转让所取得的收⼊包括货币收⼊、实物收⼊和其他收⼊减除法定扣除项⽬⾦额后的增值额为计税依据向国家缴纳的⼀种税赋，不包括以继承、赠与⽅式⽆偿转让房地产的⾏为。

纳税⼈为转让国有⼟地使⽤权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收⼊的单位和个⼈。

课税对象是指有偿转让国有⼟地使⽤权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

⼟地价格增值额是指转让房地产取得的收⼊减除规定的房地产开发成本、费⽤等⽀出后的余额。

⼟地增值税实⾏四级超率累进税率。

⼟地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个⼈，有偿转让国有⼟地使⽤权以及在房屋销售过程中获得的收⼊，扣除开发成本等⽀出后的增值部分，要按⼀定⽐例向国家缴纳的⼀种税费。

⼆、⼟地增值税扣除⽐例根据《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》第七条⼟地增值税实⾏四级超率累进税率：增值额未超过扣除项⽬⾦额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项⽬⾦额50%、未超过扣除项⽬⾦额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项⽬⾦额100%、未超过扣除项⽬⾦额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项⽬⾦额200%的部分，税率为60%。

三、⼟地增值税扣除项⽬有哪些根据《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》第六条计算增值额的扣除项⽬：(⼀)取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额;(⼆)开发⼟地的成本、费⽤;(三)新建房及配套设施的成本、费⽤，或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税⾦;(五)财政部规定的其他扣除项⽬。

四、⼟地流转的⽅式有哪些⼟地流转的⽅式：形式以转包为主，但⽐较多样。

2020中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

笫一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）笫十四条规定，制定本细则。

第二条条例笫二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

笫三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

笫四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

条例第二条所称个人，包括个体经营者。

笫七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项LI,具体为：（-）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项U实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支岀、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项LI可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

土地增值税中财政部规定的其他扣除项目

土地增值税中财政部规定的其他扣除项目（1）加计扣除。

对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。

（2）代收费用扣除。

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；
如果代收费用未计入房价中，而是房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

土地增值税加计扣除20%的案例

土地增值税加计扣除20%的案例咱今儿就来讲个土地增值税加计扣除20%的事儿哈，就拿老王卖房子这个事儿当例子。

老王啊，前些年瞅准了时机，在城里买了块地，花了100万。

然后呢，他又吭哧吭哧地盖房子，各种建筑材料、人工费用啥的，前前后后又投进去了300万。

这一通折腾下来，总成本就是400万啦。

过了几年，这房子啊，地段好，周边配套设施也齐全了，房子就值钱啦。

老王就寻思着把这房子给卖了，最后以800万的价格给卖出去了。

这时候呢，就得算土地增值税啦。

按照规定，咱得先算出增值额，增值额就是卖房的收入减去扣除项目金额。

扣除项目金额除了老王买房买地和盖房花的那400万成本，还有个特殊的福利，就是可以加计扣除20%哦。

这加计扣除20%怎么算呢？就是用老王买地盖房的成本400万乘以20%，也就是80万。

这样一来，扣除项目金额就变成了400万加上80万，总共480万啦。

那增值额就是卖房收入800万减去扣除项目金额480万，等于320万。

接着还得算增值率，增值率就是增值额除以扣除项目金额再乘以100%，也就是320万除以480万再乘以100%，算出来大概是66.67%。

根据土地增值税的税率表，增值率超过50%、未超过100%的，税率是40%，速算扣除系数是5%。

那土地增值税就等于增值额乘以税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数，也就是320万乘以40%减去480万乘以5%，最后算出来是112万。

你瞧瞧，这加计扣除20%就相当于给老王省了不少钱呢。

要是没有这个政策，那扣除项目金额就少了80万，增值额就会变多，交的土地增值税也就更多啦。

这政策就像是给咱纳税人的一个小惊喜，让大家心里也暖暖的哈。

土地增值税要求(关于加计扣除项)

土增税扣除项目及税率

房地产企业土增税扣除项目问题

土地增值税 工程咨询费能否加计扣除

土地增值税细则加计扣除项

【热门】土地增值税清算-重点关注加计扣除政策规定

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》全文

房地产企业在计算土地增值税时如何加计扣除

2020年最新土地增值税暂行条例

房地产业土地增值税允许加计20%扣除

土地增值税的加计扣除该如何判定？

《土-国税发[2009]91号土地增值税清算管理规程》

土地增值税细则(关于加计扣除项)

北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知

【老会计经验】计算土地增值税加计扣除规定

国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》(国税函发【1995】110号)

土地增值税扣除比例

2020中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

土地增值税中财政部规定的其他扣除项目

土地增值税加计扣除20%的案例

土地增值税工程咨询费能否加计扣除