房地产投机理论与实证分析

房地产投机理论与实证分析
摘要：通过比较国内外有关房地产投机理论的研究，得出预期因素是导致房地产投机的主要原因，基于该理论改进并建立房地产投机度检验模型，利用该检验模型对我国四个直辖市的房地产市场做了相关实证分析，并进行城市间投机度的比较与探讨。

关键词：房地产投机投机度预期
中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1007-3973（2013）002-139-03
1 研究背景
1.1 概念界定
1.1.1 土地投机与房地产投机
土地投机是为短期内通过再出售获利而购买土地的行为，往往对土地的利用实效不感兴趣。

投机者希望快速获利，愿意承担更大的风险，往往长期囤积土地，而并不对土地作任何利用或仅作低效利用。

而土地投资者只想获得合理的预期收入，特别关注土地收益的长期性、稳定性及规则性。

因此土地投机与土地投资的区别主要是对土地收益的时间定义和可预测性，以及持有土地的目的。

房地产投机是指房、地结合在一起的投机活动。

这种投机活动较为隐蔽。

实际上，在社会稳定物价平稳的情况下，投机行为大多源自于人们对投机标的物价值价格的不确定从而对其未来价格产生的预期。

往往市场信息不对称或者垄断程度高透明度较低的市场
更容易出现投机行为。

现实中，由于国家法律的限制真正从事单纯的土地投机活动则并不多见，土地投机往往以房地产投机的方式表现出来。

1.1.2 泡沫和房地产泡沫
泡沫是价格运动的一种现象，是由投机导致的资产价格脱离市场合理基础，并呈现持续上涨的态势。

一般来说泡沫有两层含义：（1）指资产价格脱离市场合理基础并持续急剧上涨的过程或态势。

（2）指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。

而对于房地产泡沫则是指由投机导致的房地产价格超过其市场基础
决定的合理价格而持续上涨。

1.2 房地产投机行为理论研究
1.2.1 国外相关研究
hirshleifer （1975）和feiger （1976）认为主观信念的不同会导致投机行为。

投资者知道某些资产价格高于其真实价值，但他相信不久的将来会有人愿意以更高的价格来买走，因此投资者在现阶段会不断买进该种资产。

harrison和krep（1978）认为与投资者长期持有某种资产相比，如果投资者随时会出售该资产，那么投资者就愿意支付更高的价格，在这个过程中显示出了投机的特征。

muellbaucr和murphy（ 1997 ）认为投机收益主要来源于两方面：一假设资本收益为零，收益是从物业的使用中获得。

二物业所有者预期价格变化导致其资本收益的变化。

用下面的公式表示房地产价
格构成：=+，为t期房地产价格；为资本收益为零时的房地产价格；为房地产预期资本收益的现值，可表示为： =/（1+），为下一期预期资本收益；i是t期的利率。

国外的研究中大部分都强调预期是决定未来房地产价格波动的关键因素之一，从而认为房地产投机产生于对未来价格变化的预期。

1.2.2 国内相关研究
在国外一些比较成熟的房地产投机理论的基础上，我国学者又结合我国实际对房地产投机理论做了进一步的完善和发展。

周京奎（2004）认为房地产投机行为产生的理论框架为：（1）房地产具有特殊性，比如建设周期长、自然寿命长以及土地供给有限性等特点，决定了房地产市场的短期供给是无弹性的。

（2）买卖双方同时存在于房地产市场中，其合同的签订存在时间差，这就为房地产的投机创造了条件。

（3）房地产价格的增长率超过银行贷款利率时，同样也会导致房地产价格上涨从而引起投机的可能性。

（4）预期土地价格上涨，也将导致房地产价格投机。

（5）预期未来高档房地产价格上升而导致的投资行为也会引起房地产价格投机。

在这些理论的基础上，可以把上述方程改写为： = /（1+），其中，r是土地价格增长率。

该式表明房地产的增值主要是由土地价格上涨引起的。

根据正反馈机制，房地产本期的资本收益与前一期相关，用下面公式表示： =f（），可以表示如下：=（-）/，p为房地产价格。

为资本收
益为零时的房地产价格，代表从物业的使用中获得收益，并与收入y 和土地价格增长率r有关。

因此，可表示为：=f （，），r为土地价格增长率。

可得到如下表达式：=f （，）+f（）/1+。

通过分析房地产价格投机形成的原因，奠定了房地产业投机度检验模型建立的理论基础。

2 实证研究结果及分析
2.1 假设条件
（1）2001年至2010年，假设我国的土地市场上不存在投机行为，也即是人们的预期对土地价格无影响。

（2）2001年至2010年，建筑材料、建筑技术、以及房屋各建筑属性的改进等因素对房地产价格的影响不显著，即满足同质可比性的要求。

（3）假定除居民可支配收入、土地交易价格的增长率，人们对房地产价格的预期之外其他因素对房地产价格影响不显著，可以忽略不计。

2.2 建立房地产投机度检验模型
影响房地产价格的因素很多，在模型建立中我们选取了对房地产价格影响较为显著的因素：居民可支配收入、土地交易价格的增长率等。

人们对房地产价格预期是其从事投机活动的首要动机，那么这种预期对房地产价格的影响程度就可以作为房地产市场上投机程度的测度标准。

预期大小主要决定于前期房地产价格实际的上
涨幅度，依据上述假设，土地市场上不存在投机行为，所以我们选用前期房地产价格的涨幅扣除土地价格的当期上涨率作为人们对房地产价格所持有的预期的指标值。

建立如下房地产投机度检验模型：= ++（/1+） + ，其中：为当期房地产价格，为当期居民可支配收人，为当期土地价格增长率，是前期房地产价格的增长率，/1+为对房地产价格的预期指标值，代表随机误差项。

2.3 样本和数据选择
选取北京、上海、天津、重庆这四个直辖市作为我们的分析样本。

优点在于：较具代表性、经济发展水平不一、房地产市场发育处于不同阶段。

其次，作为直辖市，它们的相关经济数据相对来说较为齐全、也较为准确。

为了数据收集和数据分析的方便，在保证不影响模型分析结果的前提下，我们选取房地产销售价格指数代替房地产价格，土地交易价格指数的增长率代替土地价格增长率，选取2001年第一季度到2010年第四季度的40组数据分别建立上述模型，分析各城市的投机度。

2.4 回归结果
3 实证结果分析
（1）城市经济发展水平直接影响房地产业的繁荣程度。

从实证分析的结果中可知，房地产投机度列第一的是北京市，第二的是上海市，而天津市比上海略低，针对重庆市，价格预期对房地产价格的影响不显著。

这些恰恰与各自的经济发展水平及今后发展潜能相
吻合。

（2）在此四个直辖市中，北京的投机度最高，为0.675，超出我们预先设定的0.5的警戒线。

也即是说，人们所持有的价格预期对实际房价的影响超过了50%。

我们认为北京市房地产市场中的高投机度应该作为重要原因之一，可以认为北京市房地产市场投机已经给该地区的房地产市场带来了负面影响。

（3）上海的投机度低于北京，为0.414，尚未达到0.5的警戒线。

上海市居民可支配收入对房地产价格的影响不显著，在回归分析中该因素变量未通过回归检验，排除了这一变量。

这也说明了该城市收入的变化尚不足以形成有效需求对房地产价格造成较为显著的影响。

从总体上看，上海的房价比北京要高，但是投机度却小于北京，这也与现实情况基本符合，因为上海的房地产市场与北京相比发展更快，而且相对较为成熟，市场信息更加公开透明，这也就减少了这一地区的盲目投机行为，使得该地区的投机行为更趋向理性化。

（4）天津市房地产市场的投机度为0.392，较接近于上海。

这说明了天津市房地产市场正处于快速上升阶段，往往市场的高速增长也伴随着投机行为的日趋猖獗。

虽然此时市场上一定程度的投机行为对房地产市场发展起到促进作用，但是仍要警惕，着重引导投机行为更加理性、稳定。

另外，可以看出土地价格的上涨是引起该市房价的上涨最主要原因，居民可支配收入的增长尚未形成有效需
求以对房地产价格产生显著影响。

（5）重庆市房地产市场的投机度对房地产价格的影响不显著。

收入的回归系数为0.759，是影响价格的最主要因素。

这反映了经济发展水平一般的地区收入是房价最主要的影响因素这一普遍规律。

同时这一情况与重庆市本身所特有的地形特征是密不可分的，虽然重庆市人均收入水平不高，但是房地产的价格却并不低，这是因为受地形的影响该地区的房地产建筑成本较高。

而对房价的预期则受限于该地区的居民收入水平，尚不能形成有效需求对该地区的房地产价格构成显著性影响。

（6）从经济发展的长期性来看，房地产价格与其保持着相对稳定的关系，投机现象只是短暂的过程。

随着市场更加完善和有效，投机价格将被长期均衡价格所取代，房地产投机行为将逐步消失，房地产价格也将逐步回归到真实水平。

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