居住区土地开发前期规划预案

燕山新区居住区土地开发前期策划（奥体新都综合居住区）

2006年3月

目录

1、项目地块开发背景

2、地块差不多情况

3、项目地块开发环境分析

3.1项目地块环境条件

3.2项目地块的优劣分析（SWOT分析）

4、住宅市场分析与研究

4.1济南市房地产市场现状及进展趋势

4.2 济南市房地产消费需求特征分析

4.3 济南东部房地产供给现状及以后进展方向

5、奥体中心周围土地开发案例研究（广州奥体中心）

燕山新区居住区土地开发前期策划

1、土地开发背景

依照《济南市都市总体规划(2005年—2020年)》中“东拓、西进、南控、北跨、中疏”

的都市空间进展战略，济

南主城区以向东进展为

主。以后五年，济南主城

区将投资新建两个新区，

即燕山新区和腊山新区。其中燕山新区，以举办第十一届全运会

为契机，加快奥体政务中心的建设，带动周围开发，建成以行政办公、文化、体育为主导的都市功能区。

新区的开发建设，应该通过都市经济的两大支柱--产业和居住的拉动，形成产业簇群的巨大集聚效应，有效地提升整体功能。新区的建设势必带来地区土地市场升值，成为地产商关注的热点，因此，土地使用如何实现最大化经济价值，适宜市场开发，要求对市场做准确定位和可操作性的前期策划。其中以生活居住为功能规划的地块也开始启动，这一地块建设开发必须建立在充足调研、理性分析、科学策划的基础之上。

2、土地差不多情况

本地块位于历下区玉顶山西侧，西至体育东路，北至经十路绿化带，东、南至都市用地范围线，规划总用地面积约为2400多亩。具体用地范围见下图：

3、土地开发环境分析

3.1、项目地块环境条件

A 交通条件方面

济南东部交通建设力争形成“三横六纵”道路交通网，包括东西向三条道路包括经十东路从邢村立交桥向东延至章丘边

界，全长14.8公里，双向八车道；工业南路向东延至章丘边界，双向八车道；沿经十一路向东，从东二环至东绕城高速公路建设旅游路，作为山、城分界线和旅游线，全长13公里；南北向六条道路包括整治二环东路，建设贤文路、刘志远路、临港路、泉港路、孙村西路，形成东部干道网。燕山—大辛河东部新城道路交通系统以经十东路和贤文路为都市快速路，以经十一路、龙洞路为旅游路，规划建设“四纵四横”的新城主干道。本地块作为主城区拓展部分，道路规划建设比主城中心区更加便利和优越。

B 景观方面

东部景观结构为“一轴两带、三区五廊、山水相融”。一轴指南北向的空间景观主轴。立即东部新城的龙洞风景区、中心区、产业居住综合区、华山风景区与黄河风景区有机组织为一体；两带指两条自然景观带，分不为南部山体绿色景观带和北部黄河蓝色景观带；三区指三个都市景观区，分不为中心区都市景观区、综合区都市景观区、华山风景区；五廊指五条都市景观走廊，分不为经十东路、荷花路两条都市景观主廊和工业南路、花园东路、工业北路三条都市景观辅廊。

山水相融指自然山体与河流相互交融，分不为小清河、大辛

河、窑头河等河流与华山、卧牛山、马山坡、菠萝山、玉顶山、王八盖子山、转山、牧牛山、鳌角山、燕翅山、五顶茂岭山等山体。其中有９座山体围绕在中心区内，２座位于华山风景区内。

C 区域开发环境

燕山新区位于二环东路以东，大辛河以西，形成以行政办公、公共服务、体育休闲为

主的现代化新区，南部

规划以行政办公、体育

休闲、文化娱乐为主导

功能的综合性服务中

心，建设行政办公中心

和奥体中心；北部则以

布局高新产业、科研开

发、生活居住用地为主。燕山新区作为主城区的一部分，又是以后济南进展的要紧方向,该区域以后五年的济南城区的地位显而易见。奥体中心和政务中心作为本区域标志性工程，对本地块带动作用将特不大。

同时，济南东部新城的开发以高新技术产业和高附加值制造业进展为重点，以高新技术产业开发区为龙头，加快推进出口加工区、孙村工业区建设，启动建设唐冶新城、郭店物流园区，完

善彩石高教集中区建设，同步配建生活服务设施，在孙村片区西部初步形成东部城区公共中心。整个东部的开发建设将使东部更加成熟，居住环境更优越。

D 配套设施方面

作为奥体中心、政务中心东临的项目地块，奥体中心的配套设施将惠及本住宅区。同时，按照居住区配套设施规定，居住区将有包括学校、商业、银行、邮政等完善的市政和生活配套。尽管现在新区还在建设之中，然而以后的居住服务配套将是特不行的，也是能够预见的。

3.2、项目地块的优劣分析（SWOT分析图）

便利，基础设施完善，人文气息浓厚，再加上为举办第十一届全运会，奥体中心、政务中心、金融商务区、高校院区、唐冶新城等一大批项目的开展实施，东部毫无疑问将是济南以后进展的重中之重，东部也必将成为济南新的都市名片。得天时、地利、人和的东部地产将毫无疑问会成为以后济南地产市场的领舞者。

研究表明，济南南部、东部、中部的住宅吸引力指数分不为157.14%、100%、83.33%，而西部和北部的吸引力指数分不为 75%、

50%，这讲明在济南人的心目中“住南不住北”、“住东不住西”的传统观念依旧浓厚。尽管南部、东部地区房价高，然而南部和东部地区优美的居住环境、高素养的人文环境、便利的交通、完善的基础设施依旧吸引了大部分人的视线，这是济南人长期的居住倾向形成的必定结果。南部旅游

区大大限制了其住宅产业的进展，

而东部地区在专门大程度上讲居住

在那个地点差不多成为富贵身份的

相争。加上“东拓”引导，东部新城区位优势明显，东城板块将持续升温。特不是东部新城板块和高新区板块近几年将持续升温，现已开发并建成了许多中等规模的高品质社区，如中润世纪城、如意苑、荷兰庄园等。在济南“东拓”空间进展战略引导下，东部新城相对丰富的土地资源将成为开发商竞争的沃土。该地段道路、环境等基础设施好，以后房价的增值空间较大。

4.1 济南市房地产市场现状及进展趋势

通过对全市近100个在售楼盘数据资料的分析，能够依照销售价格、分布区域特征、供给形式、应对客户群，对济南市房地产楼盘开发总结如下：