项目运营的管理流程

项目运营管理流程

一、可行性方案

第1条调查与预测的目的

项目开发部在开发项目之前，应进行市场调查与预测，以了解市场的过去和现状，把握市场的发展动态，为分析和确定项目建设的必要性、用途、规模、档次、时机、开发经营方式等，以及估算收入、投资与成本费用等提供可靠的依据。

第2条市场调查和预测的内容与方法

项目开发部应根据项目的用途、未来获取收益的方以及所在地区的具体情况确定市场调查与预测的方法，科学进行决策。

第3条市场调查与预测内容

市场调查与预测的内容包括投资环境的调查与预测、市场状况的调查与预测等。

1．投资环境的调查与预测应基于国家、区域、城市、周围环境的层次上，主要内容有：政治条件、法律条件、经济状况、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施、未来政策走向等。

2．市场状况的调查与预测的主要内容包括项目周边的供求状况，商品房价格、租金、经营收入，项目开发的成本、费用、税费等情况。

第4条市场调查方法

项目市场调查的方法因调查的对象、内容和目的不同而有所不同，通常采用的方法有：普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法。

第5条市场预测方法

市场预测方法一般分为定性预测和定量预测，主要采用的方法有以下三种。

1．直观判断法，包括德尔菲法和专家小组法等。

2．历史引伸法，包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。

3．因果预测法，包括回归分析法和相关分析法等。

2、行业的市场发展趋势

1）政治环境调查分析

2）经济环境调查分析

3）文化环境调查分析

3、目标市场的目标客户

1）目标客户租赁行为调研

2）目标客户租赁行为分析

3）目标客户租赁动机分析

4、项目风险性报告

一、项目名称

二、项目编号

三、顾客名称

四、开发时间

五、技术能力

六、制造可行性及生产能力

七、生产成本

八、材料采购零部件外协

九、新增费用

十、存在危险

二、立项

1、立项报告

项目立项报告包括以下几个方面：

一、项目概述

二、项目建设的必要性

三、需要解决的主要问题

四、项目设计与规划

五、投资预算

六、经济效益分析

三、项目规划及方案

1、项目分析市场预测

1．形象定位

2．项目定位

3．客户定位

3、项目开发方案步骤

1、开发商提出开发设想是整个项目开发的起点

2、可行性研究是项目开发的第二步也是关键一步

3、申请项目用地

4、项目设计

5、征地及拆迁安置

6、筹措开发资金

7、建设工程招标

8、施工

9、市场营销及策划

10、物业管理

4、项目（资源）租赁价格评估

估价程序一般包括：

1、接受估价委托；

2、明确估价基本事项；

3、拟定估价作业方案；

4、搜集估价所需资料；

5、实地查勘估价对象；

6、选定估价方法进行计算；

7、确定估价结果；

8、撰写估价报告；

9、估价资料归档。

5、项目风险控制

1.项目危害辨识记录表

分析人员：分析日期：年月日审核人：审核日期：年月日2．设备安全风险检查表

6、项目财务评测

1、项目财务评估的程序是指进行项目财务效益分析的步骤，主要有：

1、项目基础财务数据的估算。

2、评价或编制财务效益分析基本报表。

3、计算与分析财务效益指标。

4、提出财务效益分析结论。

5、进行不确定性分析。

四、项目设计

1、初步设计

1、施工工序

2、材料及用料

3、施工机械

4、施工注意事项

五、项目建设

1、招投标

以下是施工进度中涉及的表格(包括：施工进度计划表、施工进度异常整改表) 1.施工进度计划表

2.施工进度异常整改表

1、招商方案

第一部分

本项目招商的目的与目标

一、本项目招商的目的

二、本项目的招商目标

第二部分

本项目招商人员要求

一、项目招商的机构建设

二、项目招商部门的人员职责及要求

三、项目招商培训

第三部分

本项目的招商原则

一、本项目招商原则制定的基础

二、本项目招商的具体实施基本原则

三、项目招商策略原则

第四部分

本项目的招商流程

第五部分

本项目的主要招商策略

一、本项目招商实施的总体策略

二、项目招商策略实施的步骤

三、项目招商策略实施中的相关具体措施

第六部分

项目招商准备

一、项目招商文件的准备

二、项目招商计划的制定

三、项目招商机构的建立和培训

四、项目招商硬件设施的完善

五、与相关政府及经营主管部门协商项目经营掩耳盗铃环境改善的相关事宜

六、项目宣传资料的设计及制作

七、确定项目目标商源并进行安排

八、辅助招商单位的确定

第七部分

本项目招商的初步工作计划

第八部分

项目招商成本估算

第九部分

招商尚存在的问题及解决建议