房地产开发战略报告

群体。
作战报告汇报完毕 谢谢
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树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20. 10.2220 .10.22 Thursday , October 22, 2020
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人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。1 9:56:05 19:56:0 519:56 10/22/2 020 7:56:05 PM
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20. 10.2219 :56:051 9:56Oc t-2022- Oct-20
新生活的升级产品”
•强调“购买的是未来七十年，展示
•片区相对偏高楼价
•吸引全市范围跨区域置业，周边换房需求为 的是CBD生活”
•大盘认同
辅
•加大前期投入，加强工程形象展示
•周边大盘造市
•市场存在机会亮点 （如小户型）
•运用灵活的价位杠杆策略 •强调“我也是大盘” •抓住市场亮点，推出填补市场空缺的创新产
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相信相信得力量。20.10.222020年10月 22日星 期四7 时56分5 秒20.1 0.22
谢谢大家！
4、产权商场定价(5000元/㎡) 取决于投资回报方案（略）
战术篇二——定价策略设计
溢价分析：
本项目未来升值期望值较高，售价可有一定幅度的上扬
1、 CBD功能物业
2、 与类比竞争项目的比较优势
3、 立项阶段，适机而动的机会效应
4、 空缺/差异效应
5、 综合定位适中，面对市场的应变能力较强
6、
本项目的综合功能齐全，产品结构配比可以满足自用(首次置业/二次置业)/投资多层次消费
•周边环境，人口素质，卫生，治安 •城中村印象 •城市污染 •立交桥 •交通不便利 •容积率 •品牌
机
•CBD开发，城市东移 SO战略
WO战略
•政策控制
会
•开发门槛抬高
•依托借助CBD资源，强调CBD社区
•加强小区自身环境和社区形象营造
•强调首个CBD生活圈楼盘，强调‘新都心， 一个飞地
•片区认同度
进度，加强现场和卖场包装展示， 以弥补品牌力，提高竞争门槛
•尽早入市策略
品
•提高绿化率和景观营造，分散对
容积率的注意
•预计整体楼价走低
ST战略
威
•中／中高端楼盘总量 •开启置业投资市场，开辟第二战场
规模大
胁
•周边大盘竞争
•以区位优势和产品价值营造置业热点 •性价比竞争
WT战略
•多元产品组合 •控制推盘量 •相对低价入市 •快速消化
产品竞争 （复合/差异） 性价比竞争 技术竞争 门槛竞争
住宅：中高端／紧凑型住宅 写字楼：小面积／高档OFFICE SOHO：商务酒店式小户型公寓 商场：产权式车居超市 底商：风情商业街
简约欧陆风格，首个瑞士峰景建筑
整体开发，商服先行
ＨOUSE+OFFICE+SHHO+MALL CBD——都市复合型高尚社区
住宅 写字楼 SOHO 产权商场 街铺
自用 自用+投资 投资+自用 投资（固定回报） 自用+投资
战略篇三：开发战略原则梳理
经济+美丽原则：（中档价位销售中高端产品）
住宅为例，BCG矩形分析
中端中价市场——产品竞争优势 中价高端市场——市场空缺 高端高价市场——价格竞争优势
高价（小高层3200元）
中端（如：福田丽景）
战术篇一——形象主题设计
概念:
城市中央生活圈
“精生活”概念（精致、精品、精华、精彩、精英）
CBD第一居所 城市眼 世纪灯塔
战术篇二——定价策略设计
价格体系
产品 住宅 写字楼 SOHO 商铺 项目预计总收入
单价 2500(2200-2800) 3100(3100-3500) 2600(2600-3000) 5000
房地产开发作战报告
战略
Swot分析及开发战略指导思想
应该怎样做？（开发方向）
策略
核心要素确定
应该做什么？（产品定位）
战术
感性（形象塑造）和理性（价位分析）
做出什么样的?（产品价值）
(opportunity)
战略篇一：SWOT战略分析
优势（serength）
劣势 （weakness）
•区位优势（CBD/交通/开发量） •地块优势（平坦 /三面临街/南北向） •配套优势（学校/商业/未来CBD市政） •景观优势（CBD观景台） •成本优势（土地成本） •技术优势（开发经验）
2、写字楼价格（3100/㎡） 在整体楼价体系属中高价位（全市范围内写字楼价位2600～3500元/㎡ ） 和周边（同类竞争）楼盘比较，价格低200元/㎡ 小面积写字楼明显的低总价低月供优势（以80㎡，3100元/㎡的户型为例，首付七万元，月供仅 1200元（七成二十年计算），月供小于租金，租不如买。
40—60平米，一房一厅，两房两厅，宜商宜居，是目前热 销小户型的升级版 ，建议楼中楼 ,建议三错层
——（市场空缺）
——区域市场首个项目，第一个拥有自有产权的“车居超 市”
战略篇三：开发战略原则梳理
创新需求原则： （自用+投资双通路）
吸引置业自用为主的前提下，以具有投资价值的物业品种（具有唯一性）启动置业投资市场，其 中产权式商场（固定投资回报），产权式酒店（固定投资回报），SOHO公寓，小户型写字楼（代 为租赁）都具备置业投资价值
面积 44000 26000 20000. 10000
收益 110,000000 80,600,000 52,000,000 50,000,000 292,600,000
注：
20%- 1. 以入市价计算，各产品收益随“低开高走”的原则，会有 40%不等的溢价
2. 未计算产权式酒店和街铺收益
战术篇二——定价策略设计
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追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2 020年1 0月22 日星期 四下午7 时56分 5秒19:56:0520 .10.22
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严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020 年10月 下午7时 56分20 .10.221 9:56Oc tober 22, 2020
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作业标准记得牢，驾轻就熟除烦恼。2 020年1 0月22 日星期 四7时56 分5秒1 9:56:05 22 October 2020
底商街铺+产权式商城
写字楼
SOHO小户型商务公寓（可以 部分楼层调整为产权式酒店）
小高层
紧凑型二三房为主的平面住宅 首层底层TOWNHOUSE
多层+小高层
战略篇三：开发战略原则梳理
适量原则：
10万平米总量控制下，实现少而多的开发原则， 即“多”—产品线丰富，“少”—各单一产品开发量控制
住 宅：44000㎡ 写字楼：26000 ㎡ Soho： 20000 ㎡ 商 铺： 10000 ㎡
都市中央，城市精英 首席白领社区
（入市价）
住宅：2500元 写字楼：3100元 SOHO：2600元 商业：5000元 街铺：略
都市白领阶层 27——35岁为主 置业自用为主（偏重首次置业） 置业投资为辅
战术篇一——形象主题设计
命名
项目整体案名：
碧云天·新城、ＣＢＤ国际村、丽港城、世纪村·彩虹岸、中原阳光、世纪春城、大 世纪花园、美丽365花城、凤凰新城、城市中央花园、阳光国际村、水晶之城、金领 港湾、金色文城、绵缎滨·彩虹岸、金水花都、盈翠雅园、中原新城、新郑州花园。
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加强交通建设管理，确保工程建设质 量。19:56:0519 :56:051 9:56Th ursday , October 22, 2020
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安全在于心细，事故出在麻痹。20.10. 2220.1 0.2219:56:0519 :56:05 October 22, 2020
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踏实肯干，努力奋斗。2020年10月22 日下午7 时56分 20.10.2 220.10. 22
高端（如：德亿时代城）
中价（小高层）2500元
战略篇三：开发战略原则梳理
相对效益原则：（追求含金量，强调销售速度）
开发效益
相对最大化效益 相对最快化利益
提高单价 贴补
降低单价
商服 住宅
策略篇三：项目定位
竞争模式定位 开发模式定位
产品定位
建筑风格定位
整体项目定位
目标对象定位
形象主题定位
价格定位
策略篇三：项目定位
战略篇三：开发战略原则梳理
空缺差异原则：
作为一家新的房地产的首个项目，不具备直面竞争的品牌优势：其企业开发战略定位是不作“挑 战者”，不作“跟随者”，而进入“细分者”市场，抓住市场空缺，和对手形成差异。
住宅 写字楼 Soho 产权酒店 产权商场
紧凑型两房、三房，立面风格创新，入户花园，空中庭院 等创新户型 ，空中TOWNHOUS 80—100平米小户型开放式高档次专业化写字楼
定价原则
• 定价策略基本原则（低开高走/留有余地/小幅频调/灵活 付款） • 相对效益原则 • 成本原则 • 市场价位体系原则 • 消费承接力原则 • 形象档次原则 • 性价比优原则 • 竞争楼盘综合比较原则 • 周边楼盘参照比较原则
战术篇二——定价策略设计
定价分析（价位优势）
1、住宅价格（多层2200,小高层2800元㎡） 在整体楼价体系属中档价位（区域内小高层价位在2500～3500元） 相对周边（同类型）价位低300～500元/㎡，价格竞争优势明显，溢价空间200～300元/㎡
(treat)
战略篇二：开发战略原则梳理
相对效益 经济+美丽
复合
开发战略
创新需求
适量 空缺/差异
战略篇三：开发战略原则梳理
复合原则（丰富产品线）
丰富产品线，避免单一产品（如住宅类产品）所可能带来的市场压力，“不把全部的鸡蛋放在一 个蓝子里”，
具体产品策略是：
项目
组团A 组团B
商服类产品 住宅类产品
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好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。下 午7时56 分5秒 下午7时 56分19 :56:052 0.10.22
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专注今天，好好努力，剩下的交给时 间。20. 10.2220 .10.221 9:5619:56:051 9:56:05 Oct-20
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牢记安全之责，善谋安全之策，力务 安全之 实。202 0年10 月22日 星期四7 时56分 5秒Th ursday , October 22, 2020
小高层社区命名： 翡翠森林、在水一方、左岸华尔兹、康桥郡、瑞士峰景、优仕阁 、欧园。北欧印象
SOHO商住公寓命名：
CBD左岸、都市E站、丽阳天下、苹果公社、菁英特区、自由之光、都会100
写字楼命名：
创富时代广场、CBD城市广场
战术篇一——形象主题设计
主题：Fra Baidu bibliotek
CBD城市精英社区
CBD白领生活圈——城市的、成功的、风尚的 国际人文居住社区. 风尚生活人居坐标 瑞士风情特区 从容CBD，闲情瑞士园
3、SOHO定价（2600元/㎡） 和在售小户型住宅比，单价总价不存在优势，但作为白领小户型酒店公寓（目前小户型的升级 版），其价位能为市场所认同，且相比商务公寓存在单价和总价优势， （以50㎡，2600元/㎡的户型为例，首付3万余元，月供仅800元，对月收入2000～3000元的白领 族存在吸引力）