棚户区改造项目可行性研究 (1)

宁乡县（煤炭坝）国有工矿棚户区改造

可行性研究报告

建设单位：湖南黑金时代长沙矿业有限公司

二0一0年四月

目录

第一章总论 (4)

一、项目概况 (4)

二、项目基本情况 (4)

三、研究依据及范围 (6)

四、用地情况 (7)

五、研究结论与建议 (7)

第二章项目背景与建设的必要性 (9)

一、项目提出的背景 (9)

二、项目建设的必要性 (9)

三、项目建设的可行性 (10)

第三章市场分析 (12)

一、市场概况 (12)

二、宁乡县住房供需总量分析 (12)

三、竞争分析 (13)

四、项目定位 (13)

第四章建设规模与技术指标 (15)

一、建设内容 (15)

二、主要技术经济指标 (15)

第五章主要技术方案 (16)

一、项目基本情况 (16)

二、规划原则 (16)

三、规划设计概念 (16)

四、建筑结构设计说明 (17)

五、电气工程 (21)

六、给排水设计说明 (23)

第六章环境保护及节能 (26)

一、环境保护 (26)

二、节能 (27)

第七章实施进度计划 (28)

一、项目管理 (28)

二、整治改造运作思路与实施步骤 (28)

第八章招标 (29)

第九章投资估算与资金筹措 (30)

一、投资估算 (30)

二、资金筹措 (31)

第十章财务评价 (32)

一、经济效益测算与评价的依据及说明 (32)

二、销售收入及销售税金 (32)

三、总成本费用估算 (32)

四、经济效益评价与测算 (33)

附:规划平面图及设计说明

第一章总论

一、项目概况

1、项目名称

宁乡县（煤炭坝）国有工矿棚户区改造

2、项目建设单位

湖南黑金时代长沙矿业有限公司

3、建设地点

宁乡白马桥乡仁福村

二、项目基本情况

宁乡县煤炭坝国有工矿棚户区改造遵循“政府引导，居民自愿，市场运作，政策扶持”的原则，县人民政府将列为“年整体棚户区改造规划，分步实施，积极稳妥，滚动建设的模式，在确保居民安置用地后，将剩余的土地用作建设用地，以土地收益和县政府政策扶持，作为筹措建设资金的渠道，切实安置好所在地居民，改善居民居住环境，提高居民生活质量。湖南省长沙矿业集团有限责任公司，始建于上世纪五十年代，有职工家属近3万人。其中，矿区居民住户仅为4330户，租住农村和借住原籍祖屋的为1800多户。居住在上世纪50至80年代建造的工棚、猪场、食堂、库房等改造的简易住房的有1804户（不含无房户），每户平均建筑面积为30㎡左右，由于住房狭小家庭人口多，

住户只能自行搭建厨房厕所。其中西峰仑片区314户、五亩冲片区218户、跃进片区236户、竹山塘片区282户、沙子坡片区754户，人年收入不足720元/月的无房户200户。这些住房中A、B级受损户430户，面积㎡；不配套住房1374户，面积㎡。由于公司人口较多，住户基数较大，每年净增的无房户数为60户左右，因此，职工家属的住房缺口很大。大跃进时期和文革前后期建造简单的旧房仍保留至今，大多为老职工和退休人员居住，许多采掘一线的员工、家属大部分都挤住在简易平房和改造住房里，矮、漏、暗、潮的情况普遍存在，加上房屋年久失修和受地下采掘工作的影响，这些房屋大部分出现不同程度的开裂和变形，部分房屋随时有倒塌的可能。当前，公司部分职工居无定所，工作不安心，给矿区生产安全和社会稳定带来较大的不利因素。造成公司职工家属住房紧张的原因，一是公司生产、经营时期较长，公司员工、家属和离退休人员较多。再加上公司在80年代为了落实国务院（1984）90号文件精神，将井下一线职工的家属由农村迁入矿区，转为“农转非”，此类对象3910人，这也是造成住房紧张的原因；二是公司效益长期低下，在上世纪80年代后，几年没有建造过职工家属住房；三是矿山子弟文化水平普遍不高，社会就业能力较差，部分子弟都是靠打零工度日，无力购置商品房，只能挤住父母一起。因此，我公司安居工程和棚户区改造项目势在必行。

2010年5月至2012年11月为建设阶段，2012年12月完成整体改造安置工作，在整治改造中，对居民房屋实行就地安置和货币安置两种方式。

煤炭坝国有工矿棚户区改造改造是造福于民的一件大事，一件实事，其目的不完全为了获取经济利益，而是要将棚户区改善职工的居住困难，在白马桥建设成一个环境优美、功能齐全、品位较高的住宅小区，以改善居民的居住环境，提高居民的生活质量，提升城市品位。煤炭坝国有工矿棚户区改造是一期系统工程，牵涉面广，需要广大居民群众的理解、参与、配合与支持。我们相信：有县人民政府和广大群众的共同努力，我们一定能将煤炭坝国有工矿棚户区改造这件实事做实，好事做好，真正做到改造一片，繁荣一片，发展一片，实现经济社会协调发展。

三、研究依据及范围

1、研究依据

（1）《长沙市中长期社会发展战略纳要》

（2）项目建设协议书

（3）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》。

（4）建设部建标[2002]205号《房地产开发项目经济评价方法》。

（5）其它有关专业设计规范。

（6）建设单位提供其他各项基础资料。

2、研究范围

本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。

四、用地情况

煤炭坝国有工矿棚户区改造由于我公司为国有控股公司，无力改善职工家属的住房条件。原有大部分土地都因采煤影响致使地表沉陷，不