运营指标管理体系

1 第一阶段 单业态单项目串联
开发结构
糖葫芦型
特点
作完一个项目 再做下一个
战略意图
探究房地产开 发与运做
标志
龙湖花园
值得关注 事件
Corporate Culture
1999年-2001年
2 第二阶段 单业态多项目并联
2002年-2004年
3 第三阶段 多业态多项目并联
龙湖战略初步探密
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2005-2006年
20052006-
占地面积 120亩 180亩
总建筑面积 10.6万方 15万方
物业类型 花园洋房 花园洋房
所属区域 北部新区 北部新区
2005-
7万方
31万方
高层
南岸
2006-
城市电梯花 园洋房
2007-
3万方 1800亩
25万方
商业、写字楼、住 宅
九龙坡
渝北区
商场、花园洋房、 高层
北部新区
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走进龙湖
龙湖集团运营管理体系
整体概述
PMO管理体系
项目进度管理体系 项目阶段成果管理体系
区域公司会议管理体系
区域公司项目运营会议管理体系 区域公司非项目运营会议管理体系
龙湖集团知识管理体系
龙湖项目进度管理系统介绍
龙湖计划管理体系小结
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工程部 营销部 发展部 计划财务部 研发部 人力资源行政部
成都龙湖
总经理室 造价采购部
工程部 营销部 发展部 计划财务部 研发部 商业运营部 北京龙湖
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Corporate Culture
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要想看清楚龙湖这个企业绝非易事 因为它正如龙湖的企业理念 “静水流深”
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内容
• PMO最高负责人（主持人）：区域公司总经理。当PMO其他成员之间不能达成共识、 不能实现相互承诺、资源不能完成相互支持和配置时，由PMO最高负责人作最后的决定。
• PMO召集人：是地区公司项目管理的总牵头人，也是PMO会议召集人，通常也兼任地 区公司项目计划运营专员、定义地区知识管理员，其权限职责将在集团的PMO系统和知 识管理体系中。
龙湖地产也许不是中国最大的地产企业，但肯定是最好的企业。
万科集团董事长
著名城市经营与发展战略专
水晶郦城放在全世界的任何一个城市，都会是当地的座标
著名建筑美学专家 王受
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要想看清楚龙湖这个企业绝非易事 因为它正如龙湖的企业理念 “静水流深”
2020/4/11 产品名称
4 第四阶段 异地扩张积累期
鱼骨型
井田型
一个主脉多个 项目同时开展
住宅业态掌握日益成熟，并在单一 业态快速推进与精耕细作并举
住宅、别墅、商业 多种业态多个项目
跨区域、多项目
历练自己多种业态能力，尤 为商业地产表现出色
全国规模化扩张
水晶郦城 北城天街 蓝湖群
空降进京 奇袭成都
2002年，网上办公和管理信息化平台搭建 2004年，“仕官生制度”
北京龙湖在建项目
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产品名称 标识
滟澜山
香醍漫步 别墅
颐和原著 别墅
名城天街 购物中心
产品口号
开发时间 2006-
占地面积 约24万平 米，其中 公园用地 面积约5.2
万平米
132.85公 顷
147亩
14公顷
总建筑面积
物业类型
所属区域
19万平米
地中海别墅风格， 含括托斯卡纳式、 西班牙式、意大利
式
顺义区后 沙峪温榆 河畔的中 央别墅区
内
90万平方米
项目一期占地面积 31.6万平方米, 以地 中海建筑风格，以 独栋、洋房的建筑 规划，营造城市舒 缓的托斯卡纳田园
小镇生活
顺义新城 行政中心
13.2万平米
海淀区西 苑
38万
高档住宅、办公与 商业，商业以主力 百货店、专卖店、 专业店及小型超市
顺义中心 区
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1997年-1999年
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龙湖集团运营管理体系体系
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本报告主要集中在PMO体系、区域公司会议管理体系与知识管理体系三个方面
集团运营管理 体系
PMO体系
区域公司会议管 理体系
知识管理体系
项目进度计 划管理体系
项目阶段性成 果管理体系
采购管 质量管理 理体系 体系
区域
营
集团 关键 节点
14万方
重庆龙湖已开发项目
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物业类型
所属区域
高层/别墅
渝北区
高层
渝北区
别墅
渝北区
高层
江北区
北城天街
2001-2003 3万平米
20万方
SHOPPING MALL 江北区
北岸星座
2001-2003
酒店式商务公寓
江北区
蓝湖郡 水晶郦城 紫都城
一生一栋
2003-2006 1600亩
大尺度·大视 野·大自然
2007年4月,管理团队亮 相
从2007年起，是否能完成从一个区域性公司向全国性公 司跨越?
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曾任职华润置地CFO 和美林证券副总裁的 财务总监林钜昌
Corporate Culture
龙湖集团 董事长
龙湖组织架构初步探密
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曾任职宝洁公司人力 资源高级经理的人力 资源总监房晟陶先生
公司 一、 二、 三级
研 发、 设计 成果
销 策 略 方
成 本
项 目 收 益
其 它
非项目 项目运 运营会 营会议 议管理 管理
项目层 非项目 面知识 层面知
管理 识管理
计划
案
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内容
Corporate Culture
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走进龙湖
龙湖集团运营管理体系
整体概述
PMO管理体系
项目进度管理体系 项目阶段成果管理体系
Corporate Culture
PMO用人标准
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不能决策、无决策能力、无决策权力的人员不得参会，不 1
愿承诺、不敢承诺、胡乱承诺的人员不得成为PMO成员
判断是否胡乱承诺的方法就是PMO会议上就承诺内容 2
（往实施深度的方向）向承诺人追问
项目职能负责人总倾向把职能负责人牵进与他项目相关的
3
决策会议，表现出项目职能负责人的能力有待提高
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Corporate Culture
3
您了解龙湖吗？ 您是“龙民”吗？
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Corporate Culture
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企业背景
• 龙湖地产于1995年6月成立于重庆，现在，龙湖集团已包括重庆龙湖地产、成都龙湖地产 和北京龙湖置业三个地区公司以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管理公司，共拥 有员工2000余名。 • 截至2006年12月31日，龙湖地产累计累计已开发面积约185万平方米，在建面积约230万 平方米，规划面积约1100万平方米。 2006年，龙湖地产实现销售收入36亿元。2007年， 龙湖地产预计销售收入将超过60亿元。 • 龙湖地产连续多年被评为“全国房地产开发百强企业”，三次荣获“全国住宅用户满意度 调查”第一名，其中用户满意度方面得分为92.3分，忠诚度89.5分，连续10年摘冠重庆 “十佳住宅小区”第一名。
龙湖运营管理体系
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内容
Corporate Culture
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走进龙湖
龙湖集团运营管理体系
整体概述
PMO管理体系
项目进度管理体系 项目阶段成果管理体系
区域公司会议管理体系
区域公司项目运营会议管理体系 区域公司非项目运营会议管理体系
龙湖集团知识管理体系
龙湖计划管理体系小结
2003-2006
500亩
80万平米
2005-2007 21万平米 52万平米
别墅 高层 高层
北部新区 渝北区 渝北区
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重庆龙湖在建项目
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产品名称 弗莱明戈 好望山 观山水 西城天街 大城小院 江与城
标识
产品口号 开发时间
龙湖的洋房 时代
想象之外的 山顶洋房
区域公司会议管理体系
区域公司项目运营会议管理体系 区域公司非项目运营会议管理体系
龙湖集团知识管理体系
龙湖项目进度管理系统介绍
龙湖计划管理体系小结
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PMO架构、定义及运作形式
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• (Project Management Office)地区公司项目运营决策机构。
87亩
2007-
113亩
总建筑面积
物业类型
所属区域
28万方
高层
九眼桥
28万方
13－18层小高层电 梯公寓
西三环与 成温公路 交界处
拟建30万方 拟建38万方
高层
住宅约30万方，商 业约8万方
二环路东 二段与建 设北路交
汇处
距离龙湖• 三千里仅
200米
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Corporate Culture
• PMO的运作形式：主要是由各种PMO会议组成。
发展 职能负责人
研发 职能负责人
造价 职能负责人
区域公司总经理 PMO最高负责人
（主持人）
工程 职能负责人
营销 职能负责人
区域公司 运营专员 （PMO召集人)
计财 职能负责人
人力资源 职能负责人 （可视情况不参加）
商运职能 负责人
（可视情况参加）
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龙湖集团运营管理目的
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提高全集 团运营决 策效率
提高项目 全过程运 营效率和 效果
明确定义集团和区域公司的决策点、决策人和决策权限、决策内容和质量；管控运 作点、运作责任人和工作内容、输入和输出； 明确界定集团的计划管理、阶段性成果管理、知识管理、会议管理之间的边界和联 系； 将项目运营中的信息流梳理到最末端的逻辑，便于电子信息化，方便员工操作。
提高项目运营效率：项目计划管理体系 提升项目运营效果：项目阶段性成果管理体系
知识积累 资源共享
龙湖10多年的开发，积累了大量的经验、教训和资源，但大多零散的存在部门和 个人电脑文件夹里，甚至一些人的脑子里。如何将这些东西梳理成制度、流程、 工作指引、资源库等，在集团内共享，指导和帮助现在的新公司或将来的新公司， 避免重走弯路，提高运营效率，将是建立PMO的主要目的之一。 在集团将来运营过程中，形成知识管理和资源共享的约束和激励机制。
标识
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产品口号
开发时间 占地面积 总建筑面积
龙湖南苑 龙湖西苑 香樟林
善待你一生 1997-2001 15万平米
回家就是度假
的开始
2000-2002 14万平米
至尊别墅Hale Waihona Puke Baidu至上生活
2001-2003 17万平米
28万平米 32万平米 8.5万平米
枫香庭
/
2001-2003 6万平米
曾供职于上海国家会 计学院和长江商学院 中国企业战略执行研 究中心的战略发展部 韦华宁博士
战略营运部 韦华宁
重庆龙湖
财务部 林矩昌
总经理室 造价采购部
工程部 营销部 研发部 发展部 计划财务部 人力资源行政部 兴龙湖 重庆龙湖
人力资源及行政部 房晟陶
公共事业部 王桐
成都龙湖
北京龙湖
总经理室 造价采购部
Corporate Culture
成都龙湖锦华置业在建项目
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产品名称 晶蓝半岛
翠微清波
龙湖三千 里
龙湖4号
标识
产品口号
开发时间 占地面积
城中央的珍稀 阔景华宅响彻 城市，馈赠城 市令人仰慕的
龙湖生活
成都龙湖与人 文城西的优雅 对话 清水河畔 的上游社区
20052006-
83.5亩 131亩
2007-
摩根士丹利的常务董事
龙湖地产是一个在中国房产界中少见的优秀企业，以客为尊，有高效和完备的运行及执行机制，注重产品细节，不张扬，立足 长远而非追求短期效益；团队踏实专业，对客户和合作伙伴至为重视，因此在重庆更拥有很高的品牌美誉度、号召力和一大批 优质的高端客户。
香港置地亚太区首席代
"龙湖是一个可怕的企业。"王石对龙湖也有着很高的评价，称龙湖地产创业者境界很高，做事情非常投入，在重庆发展10年， 始终保持着领先品牌的地位，和精益求精的态度是分不开的。而且，王石预见，龙湖地产在成都等地，也会做得很不错。王石 还希望，购房人和业界朋友不妨去重庆看看龙湖地产做的项目，肯定会对龙湖的产品信心大增的。
区域公司项目运营会议管理体系 区域公司非项目运营会议管理体系
龙湖集团知识管理体系
龙湖项目进度管理系统介绍
龙湖计划管理体系小结
动辄即将问题推向PMO会议或者频繁动议召开临时PMO
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会议，表明该项目职能负责人、项目负责人、PMO召集
人的能力有待提高
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内容
Corporate Culture
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走进龙湖
龙湖集团运营管理体系
整体概述
PMO管理体系
项目进度管理体系 项目阶段成果管理体系
区域公司会议管理体系
资料来源:龙湖公共信息传 递部
2020/4/11
Corporate Culture
业内人士眼中的“龙湖”
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第一，是龙湖多样化的高品质产品，并且为重庆创造了全新和谐的社区邻里关系； 第二，是龙湖在重庆市场的领导地位，龙湖对重庆市场有着非常深入的了解，这也就决定了他们能够赢得很高的市场占有率； 第三，是龙湖精细的集团管理机制，拥有一批专业化的管理队伍； 第四，是龙湖地产赢得了重庆市政府的支持，当然，这种支持也是这家企业为重庆所作的贡献分不开的。