碧桂园内部培训资料-城市规划在房产开发中的运用

调控方式 合理确定人口规模 和用地规模，明确 城市的空间结构和 用地发展方向 城市用地的合理布 局和功能划分，道 路交通体系的组织 规划控制指标，城 市设计控制，城市 规划审批管理
主要依据
宏观
城市发展战略 城市总体规划
中观
城市总体规划 分区规划
微观
控制性详细规划 城市设计
城市规划与房地产开发的关系
城市总体规划与房地产
道路交通规划图
• 掌握项目开发可利用的道路资 源——现状道路及近期实施道 路，了解地块的可达性及主要 的市区人流方向。 • 房地产用地应与可利用的城市 主要干道有便利的联系，首期 开发用地应选择在主要人流方 向最便利的位置。
城市总体规划与房地产
市政专项规划图
• • • 了解供水设施或供水管道的布置——地块开发用水的来源， 了解城市雨水、污水设施及管道布置——结合城市管网设计地块内的雨、污水排放， 了解供电来源，了解环保环卫对开发地块的要求。
城市与城市规划思想的发展
3.邻里单位理论和小区规划
1929年佩里提出了“邻里单元”理论 ，该理论要求在较大的范围内统一规划居住区， 使每一个“邻里单位”成为组成居住区的“细胞”，具有一定的规模，边界，开放空 间、满足居民日常需要的服务设施 和内部的道路系统。邻里单位讲求空间宜人景 观的营建，强调内聚的居住情感，强调作为 居住社区的整体文化认同和归属感。
土地利用总体规划（北滘）
城市总体规划与房地产
矛盾及解决方法
1、城市总体规划中的居住用 地在土地总体规划中不为建 设用地 2、土地总体规划中的建设用 地却不在城市总体规划的规 划区范围
解决方法 把土 地 利 用 规 划 中 的 农 用 地、未利用地转为建设用 地。
解决方法 调整城市总体规划的规划区范 围且需编制该地区的控制性详 细规划作为地块出让条件。
城市与城市规划思想的发展
二战后 “邻里单位”思想更进一步的发 展成为“小区规划”，小区作为居住区 构成的“细胞”，规模扩大，由交通干 道或者天然界线为界，在小区范围内 综合解决居住、公建和绿地。
城市规划与房地产开发的关系
城市规划与房地产开发的关系
我国目前的城市规划是指——“对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利 用、空间布局、以及各项建设的综合布置、具体安排和实施管理。 ”
目录
一 二
城市总体规划
城市控制性详细规划
三
工程管理 修建性详细规划
城市总体规划与房地产
城市总体规划的内容
城乡规划法第十七条 城市总体规划、镇总体规划的内容应 当包括：城市、镇的发展布局，功能 分区，用地布局，综合交通体系，禁 止、限制和适宜建设的地域范围，各 类专项规划等。
城市总体规划与房地产
城市规划与房地产开发的关系
2、公共开发引导商业开发
城市规划与房地产开发的关系
3、公交导向型（TOD）开发 公交导向型开发，强调整合公共交通与土地使用的关系，主张集约化、高效率的土地 利用模式，以形成更为紧凑的区域空间形态。在社区内提供良好的步行系统，增加多 种出行方式的选择。 城市交通对房地产开发的导向作用非常明显，比如城市轨道交通是带动城市住宅郊区 化发展的主要手段，推动房地产开发由 市区向郊区转移，引起城市格局的变化， 轨道交通沿线尤其是站点附近的土地利 用效应，促使房地产开发升值。 实例：顺碧西苑、凤凰城R区
城市总体规划修改的一般程序
城市总体规划与房地产
总体规划的修改
由此可以看出城市总体规划的修改需要非常苛刻的条件及严格的程序，因此在房地产开 发中需要对城市总体规划提出修改要求时需注意： • • 1.公司对城市总体规划的修改要求是否涉及强制性内容。 2.所在城市的城市总体规划是否正在进行总体规划的修编工作，如果没有，政府所承诺 的可以随意修改总规内容的说法需谨慎对待。
城市与城市规划思想的发展
汉长安 唐长安
城市与城市规划思想的发展
元大都 明清北京
城市与城市规划思想的发展
故宫——紫禁城
城市与城市规划思想的发展
与房地产相关的近现代城市规划理论
1.田园城市理论（Garden City）
1898年，霍华德提出了田园城市的概念，这一理论是要建立一个兼有城市和乡 村优点的理想城市——Garden City。
城市规划是政府加强房地产市场宏观调控、控制城市发展的重要手段。我国政府自 1992 年以来先后颁布了诸多文件，强调在房地产开发与市场管理中要加强城市规 划的调控作用，并提出了明确要求。 2002 年8 月，建设部等国家六部局联合发布了《关于加强房地产市场宏观调控 促进房地产市场健康发展的若干意见》。 2003 年9 月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。 2007年，通过了《中华人民共和国城乡规划法》。
城市与城市规划思想的发展
2.卫星城理论
19世纪以来，工业化发展导致城市规模急剧 膨胀，为解决这一问题，1920年，恩温在 田园城市的基础上，提出了卫星城理论。 卫星城是一个经济上、社会上、文化上具有 现代城市性质的独立城市单位，但同时又是 从属于某个大城市的派生产物。 在卫星城中，居住与就业岗位之间相互协调 ，具有与大城市相近似的文化福利设施配套 ，可以满足卫星城居民的就地工作和生活需 要。
城市控制性详细规划与房地产
控制性详细规划的定义
• 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质、使用强度 等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。
严格按照控规实施规划的城市形态
城市控制性详细规划与房地产
控制性详细规划的图纸成果
土地利用规划图 分析图 城市控制性详 细规划 专项规划图 地块指标控制图 分图图则
城市规划在房产开发中的运用
课首语
为什么要听这堂课？
了解规划有什么作用？
课首语
你印象中的对方是什么样子�
课首语
在沟通的过程中，50%的矛盾 都来至于误会。
了解正是为了避免误会和误 解，为了更好的沟通。
1.
在一个固定面积的水池里面，放入一颗水草，这颗水草每隔 一天，就会自动生长为两颗水草，十三天之后，水池被这种水草 填满了。 请问，如果在第一天放入8颗水草，几天之后水池会被填满。
城市的形成
城市是社会分工和产业分工的产物 原始社会 人类过着依附于自然的狩猎、采集经济生活， 无固定的居住点 人类社会第一次劳动大分工——产生了居民点 农业与 渔、牧业分工，形成以农业为主的固定居民点 第二次劳动大分工——产生了城市 农牧业生产力的提 高产生了剩余产品，商业和手工业从农业中分离出来， 原始聚居的居民点发生分化，形成以农业为主的乡村和 具有商业和手工业职能的城市。
城市总体规划与房地产
近期建设规划
近期建设规划为在城市总体规划中，对短期内建设目标、发展布局和主要建设项目的实 施所作的安排。是实施城市总体规划的重要步骤，与国民经济与社会发展规划相对应。 在实际开发中需注意近期建设规划的指示意义。一般与五年计划对应规划。 • • 政府所承诺近期内建设的道路是否在近期建设规划中提及。 政府所承诺的市政设施、公建配套等项目在近期建设规划中是否有提及 如近期建设规划所规划的建设项目与政府口头协议不符，需谨慎进入开发。
碧桂园集团的英文名称——Country Garden。
城市与城市规划思想的发展
霍华德认为田园城市是“把积极的城市生活的一切优点同乡村的美丽和一 切福利结合在一起” ，他对城市、乡村生活优缺点的分析，认为城乡结合体则 可综合两者的优势同时也避免了两者的 缺点。 碧桂园的很多大型项目选址城郊， 保持原有生态环境的同时完善项目周边 基础设施建设，使业主在享受郊区田园 风光的同时拥有城市级别的便利生活， 实际上达成了霍华德将乡村美丽和城市 生活的优点结合起来的理想。
间接调控——房地产开发的规划政策引导 1、城市规划对投资的信息引导 城市规划所包含的信息是一种共用资源，向社会公开。政府将规划内容和成果定期公 开，由舆论和市民监督，用信息来引导投资，避免投资的盲目性。 2、公共开发引导商业开发 城市的公共用地体系构成了城市空间发展的框架，为非公共用地开发提供了可能性和 约束性，它们是城市土地机制运转的保证，是决定地块区位条件的重要因素。我国近 几年来的城市建设实践表明：为了实现城市开发的综合效益，公共开发在城市开发中 必须发挥主导作用。
城市规划与房地产开发的关系
城市规划对房地产开发调控的内容
空间层次
调控对象 城市总体：如房 地产开发的总体 布局与发展方向 城市功能区：如 中心商务区，住 宅区分布等 房地产项目：如 住宅小区、商住 楼、写字楼等
调控的主要内容 开发投资 用地规模 空间定位 开发方向等 开发结构 功能分区 开发区域等 开发强度 形体景观 配套设施 环境协调等
城市与城市规划思想的发展
城市与城市规划思想的发展
古代城市发展
国内
周王城
《周礼·考工记》所述周代王城建设的空 间布局：“匠人营国，方九里，旁三门。 国中九经九纬，经涂九轨。左祖右社， 前朝后市，市朝一夫。“ 这一空间布局 制度成为此后封建社会城市建设的基本 制度，对中国古代城市规划实践活动产生了深远的影响。《周礼》反映了中国古 代哲学思想开始进入都城建设规划，这是中国古代城市规划思想最早形成的时代。
公共服务设施规划图
• • 掌握地块附近的公建配套情况，尽量减少地块内部配套公建。 尽量靠近有利于地块开发的公建。
城市总体规划与房地产
政府的承诺是否可靠？
• 城市总体规划可以随意 修改？ • 承诺的基础建设项目能 否在近期落实？
城市总体规划与房地产
总体规划的修改
《城乡规划法》第四章，第四十六条，四十七条明显规定了城市总体规划，镇总体规划 的修改流程。任何超出此流程之外的修改手段，都有着被追究法律责任的风险。
近期建设规划
重点建设项目
国民经济与社 会发展计划
城市总体规划与房地产
城市总体规划 土地总体规划
城乡规划主管部门（规划局）
� 组织编制主体不同
土地管理部门（国土局） 居住用地、商业服务业用地 等 8大类用地 建设用地、农用地、未利用地
� 用地分类不同
城市总体规划与房地产
城市总体规划（北滘）
城市总体规划与房地产
城市与城市规划思想的发展
碧桂园集团已开发的楼盘大多地处城郊且面 积较大，这些楼盘不是单纯的“郊区住宅区” ，楼盘中也同样配套有酒店、学校、商业街 、度假村、体育公园等多种功能地块，实现 了综合配套，成为规模化的多元社区，完善 城市公共配套设施的同时推进了新城市建设 ，使碧桂园成为真正的造城运动的参与者。
城市的定义和形成
城市的定义和形成
城市的定义
城市是政治统治、军事防御和商品交换的产物
城市＝城＋市 城——是由军事防御产生的 市——是由商业交换（市场）产生的
城市的现代定义： 城市是非农业人口集中，以从事工商业等非农业生产活动为主的居民点，是一 定地域范围内社会、经济、文化活动的中心。
城市的定义和形成
2.
甲乙两人分别自湖的东西两岸出发，匀速向对岸游去，游到 对岸后立即返回。已知这两个人第一次相遇距湖的西岸 800米，第 二次相遇距湖的东岸600米。 请问湖东西两岸之间的距离。
课首语
了解 是为了更好的负起责任
目录
一 二 三
城市规划及相关知识
地产开发与城市规划体系
地产规划设计
第一部分 城市规划相关知识
总体规划的图纸成果 区位分析 市域城镇体系规划 城市总体规划 用地评价 用地布局（土地利用总体规划） 道路、市政等专项规划
如何提炼地产开发需要的内容？
城市总体规划与房地产
土地Biblioteka Baidu用规划图
• 可以作为选择优质的居住用地开发 的依据。 • 用地应远离工业区及城市大型市政 设施，利于建立优美的居住环境。 • 靠近城市公共中心及其他公共服务 设施，减少配套费用。 • 靠近城市公共绿地、水域，营造良 好的居住环境。
城市控制性详细规划与房地产
控制性详细规划的编制
• 控制性详细规划通常由城乡规划主管部门即规划局组织，委托符合资质的规划 院负责编制。
控规编制的法定程序
城市控制性详细规划与房地产
控制性详细规划的重要性
• 《城乡规划法》第三章，第三十八条规定：在城市、镇规划区内以出让方式提 供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划 主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让土地的位置、使用性质、开发强 度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的 地块，不得出让国有土地使用权。