承德市房地产投资价值的SWOT分析

承德市房地产投资价值的SWOT分析

关于房地产市场是否已经到达“拐点”的争论在学术和网络上都已经持续多年，但是全国的房价总体走势一直在坚定的向上。过去的二十年，房价从未出现过大幅度的下跌，纵使有波动，也是稳中有升。但是，必须要注意到的是，价格变化必然受制于价值规律，违背价值规律的行为可能短暂存在，但不可能永久持续。本文力图对承德——临近北京的一个四线小城的房价所处区间进行研究，从SWOT分析的角度全方位的分析承德市的区位条件，从而分析承德市房地产市场的投资价值。

标签：房地产；投资；趋势；分析

承德市房地产投资的SWOT分析

一、优势（S）分析

（一）生态环境

承德市具有环北京城市圈内首屈一指的优美的自然环境和优质的空气质量。生态环境优势十分明显。绿化率高，是个天然的氧吧，特别是赛罕坝人工机械林场，获得了联合国的地球卫士奖。在“京津冀一体化”体系中的定位也是生态涵养区，生态环境优势独树一帜。

（二）交通区位

2015年后，“京津冀一体化”进入全面实施阶段。当前，这一国家级重大战略规划已经进入提速阶段。此外随着京沈高铁即将全线开通，承德也将进入环北京一小时交通圈内。加上已有的京承高速公路，已经建成的承德普宁机场，承德市区距离北京市，天津市均不超过250公里，作为一座四线小城，承德市的交通和区位优势都是十分明显的。

（三）旅游资源及人文环境

虽然承德市缺少支柱型产业，但是承德具有非常丰厚的旅游资源，随着人民生活水平的提高，对旅游的需求不断提升，同时以避暑山庄为核心的承德市的景点知名度较高，对于周边乃至全国甚至世界各地的游客都有较大的吸引力。工作和生活节奏都比较慢，非常宜居。加上良好的生态环境，对于养老购房和旅游置业的客户群体有一定吸引力。

二、劣势（W）分析

（一）人口和产业

房地产市场与人口的变迁有着密切联系。人口规模及结构变化直接影响未来的房地产市场发展态势。近年北京清除了大量城市违章建筑和产业外迁，目的就是减少流动人口。在这种情况下，周边三四线城市人口出现回流，房价在一定时期内快速上行。但从整体来看，由于二线城市相比于三四线拥有更好的生活资源和更多的发展空间，并且没有严苛的落户政策，更有甚者不断抛出各类吸引人才落户的政策，未来承德的人口会更多的趋向二线城市流出，既承德的人口会更多的被吸引向天津、石家庄这类城市，这一趋势在短期内不会发生改变。此外作为一座四线城市，承德社会经济发展相对滞后，产业结构单一，居民收入偏低，近年来经济增长速度回落，面临就业压力较大，以年轻人为主体的人口出现较大规模的净流失。

（二）較差的营商环境

作为四线小城市，虽然承德市紧邻北京天津，但是发展滞后，官本位思想比较严重，再加上不能提供较大力度的吸引人才落户以及招商引资的政策。如今的营商环境也毫无优势。市场的有效需求不足，经济成长潜力受到制约。

三、机会（O）分析

（一）旅游资源开发

旅游产业在我国还有很大的成长性，随着人民收入水平的提高，未来的旅游产业和创造的产值都会继续保持增长。承德拥有丰富的旅游资源，并且还有较大的开发潜质。随着高铁，机场建设落成，未来的旅游资源开发空间还很大。能够推动城市经济发展，解决大量就业。

（二）承接产业转移和落户

在北京转移非首都职能的过程中，承德适中的空间距离，优越的自然条件，得以承接这些产业转移，以此为未来经济发展提供动力。

（三）城市化进程和棚户区改造

承德市地处多山丘陵地带，城市化水平不高，可供开发的住房土地有限，部分县城棚户区改造起步也比较晚，现在还在进行。这三大因素的结合，对未来住房价格走向有较大影响。这三个因素都对房价保持高位运行，甚至继续上涨有较强的支撑作用。

四、威胁（T）分析

（一）对比河北南部，毫无政策红利优势

在雄安新区设立的背景下，京津冀一体化的政策红利主要集中在北京以南的河北地区。此外张家口将和北京联合承办2022冬奥会，未来发展定位为“中蒙俄

经贸合作与草原丝绸之路经济带桥头堡”。相比于上述地区，承德市未来的发展几乎毫无政策红利优势。

（二）对接地区经济的疲软

显然，北京以南的河北省其他市区能够较好的享受到北京产业转移的红利和雄安新区设立的红利。对接内蒙古，肩负中蒙俄“草原一带一路”的桥头堡这一角色也赋予张家口市。在一定程度上承德的职能更多的是衔接东北，承德市邻近的唐山市经济也不是特别景气。综合外部各方面的影响，承德市的经济发展下行压力也十分巨大。

（三）未来消费能力被透支

承德市购房需求的人群可以简单划分为四大块。机关事业单位人员，个体户和私营企业主，私营企业从业人员（包括在外务工人员），农民及农民工。

（四）承德房地产市场供大于求

未来的供求关系将不同于过去曾一度出现的城市化进程高速发展，供给不能满足快速上涨的需求的局面。当前的承德市同全国大多数三四线小城市一样，都面临着一定程度上的供给过剩的局面——库存压力较大。据承德市统计局最新公布的2018年上半年的数据来看，2018年上半年承德市房屋新开工面积如下，房屋施工面积1201.1万平方米，同比下降5.2%。新开工面积211.1万平方米，同比增长32.1%，其中，住宅新开工面积146.6万平方米，同比增长23.0%。

与新开工面积快速增长相伴随的是商品房销售大幅下滑，其中商品房销售面积100.95万平方米，同比下降29.3%，住宅销售面积85.2万平方米，同比下降33.5%，销售额66.9亿元，同比下降20.7%，住宅销售额54.3亿元，同比下降24.2%。由此可以看出，当前承德市的新开工面积与销售面积出现了较严重的“倒挂”，开工面积保持较快增长，而销售面积却出现大幅下滑。

综上所述，承德市虽然具有优越的区位和自然条件，但是经济发展水平相对滞后，居民购买力不足以支撑如此高额的房价。总体来看，房价继续上涨所面临的不利条件多于支撑房价继续上涨的优势条件。因此，可以得出承德市房地产市场总体上不具备投资价值的结论。承德作为一个四线小城，当地居民收入较低，购买力非常有限，不但人口增长缓慢，还面临户籍人口外流的压力，在经历了2016年到2017房市火爆，实际上已经透支了未来很长一段时间的购房需求，因此判断短期内承德市房地产市场将进入“需求衰退期”。房价将会出现一定程度的回调。此时基本不具备进行投资的价值。