别墅商业营销方案(PPT 28张)

3.长线持有，要求有稳定的租金收益，投资的物业有很
三：推敲/营销策略
客户定位· 产品策略
增加产品附加值，拔升产
推敲/营销策略
物业形象关键词
客户定位· 产品策略
外 立 面：材料介绍
硬件配置 甲级楼宇要素
室内空间优势: 户型实用、大方、无浪费 周边环境：新客站旁 商 铺：人流量大，后期升值高
软件配置
谨呈：连云港厚泽房地产开发有 限公司
灌云福康美墅商业、叠拼营销推广报告
徐州汇思华博地产策划 2013-05
周边商铺市场情况汇
市场总结
案例对比
别墅项目情况汇总
市场总结
营销方向/确定
结论：产品特质提炼
高端的 ∙ 高品质 ∙ 现代的
1.指向区域，城市显性特征鲜明； 3.指向价值，拥有核心资源、高端服务保障； 4.集“叠拼+商业”于一体聚合增值性。
物业服务：管理服务方式、物业管理公 地理环境：出则繁华、入则宁静
推敲/营销策略
形象策略核心
客户定位· 产品策略
统一形象气质 贴近目标客群
推敲/营销策略
整体策略目标
客户定位· 产品策略
◆ 进一步提升项目整体形象，使主要目标市场广泛 宅，潜力商铺”的高端形象； ◆ 完成叠拼、商铺蓄客的目标 ，为成功开盘奠定 ◆ 扩大项目影响力，使项目的稀缺的价值感能够得 客户的关注和追捧。
感谢各位领导聆听
根据前几个阶段推广情况和市场状态，适时调
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1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。 2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。 3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力! 4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟 无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃! 5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。 6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。 7、生命的美丽，永远展现在她的进取之中;就像大树的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中;像雄鹰的美丽，是展现在它搏风击雨如苍天之魂的翱翔中;像江 河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。 8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。 9、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人， 人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。 10、有些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的还是要靠你自己。 11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。 12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。 13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发 悲心，饶益众生为他人。 14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。 15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋! 16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣， 但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。 17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。 18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。
行动/阶段执行
在确定整体营销策略之后，我们开始按照划分的
四：行动/阶段实施 阶段一思路
1.推广策略：集中“火力”在一个月内“三段式轰炸”；借房
2.推广主题：
灌云城富人的方向 新客站高端逸墅、一级商圈商
a.灌云城的方向：新客站旁，城市未来样板 3.主题延展：
b.一群人的方向：眷恋繁华，向城市的便捷
推敲/营销策略
在确定项目突破方向之后，我们针对本案的营销
Leabharlann Baidu
三：推敲/营销策略
营销定律 产品力 形象力 传播力 销售力
绝对稀缺 VS 绝对需求
产
三：推敲/营销策略
营销定律 产品力 形象力 传播力 销售力
综合产品 VS 高端形象
形象
三：推敲/营销策略
营销定律 产品力 形象力 传播力 销售力
形象推广 VS 品牌塑造
2.指向产品，前瞻性、创新性设计的指导意义；
二：营销视角/解析
结论：区域可能突破的方向
拓客层 ∙ 辟蹊跷 ∙ 树标杆
1.唤醒客层：呼唤、拓展属于我们的客群；
2.另辟蹊跷：产品要升级以适应未来需要； 键在与引导和打造。
3.独树一帜：区域中没有类似的产品可以借鉴。
4.物业配套：灌云新客站的投入使用完善的配套
客户定位· 产品策略
客户解析
中小企业主 公务员 投资客户 散户
1.城区内民营企业，小企业老板，区域内先富阶层及公务
2.极为重视居住的形象，会重点的选择叠拼物业； 3. 城市中，专业商铺投资客户；注重产品的性价比，
要求使用方便，增值保值。叠拼目标客户和商铺客户有
推敲/营销策略
客户定位· 产品策略
客户解析
推
三：推敲/营销策略
营销定律 产品力 形象力 传播力 销售力
引爆市场 VS 把握节奏
销
推敲/营销策略
客户定位· 产品策略
1、商业意向登记客户面积需求区间
2、意向登记客户购买用途
15%
投资客户 自用 +投
推敲/营销策略
客户定位· 产品策略
商业意向登记客户工作区域
结论
通过
区域
推广 。
媒体
三：推敲/营销策略
中小企业主 公务员 投资客户 散户
1.党政机关收入较高公务员；
2.更注重交通便捷程度，多选择轨道交通附近，对办公产
3.为避免通货膨胀，寻求投资避风所。或追求高端居住环
三：推敲/营销策略
客户定位· 产品策略
客户解析
集团用户 中小企业 投资客户 散户
1.受政策影响，住宅市场投资渠道受限，但甲级写字楼
使得部分房地产投资者对投资办公物业兴趣浓厚； 2. 以增值为目的，选择具有升值潜力的物业；
阶段一主题2
1.传播主题：灌云城和一富人的方向 2.传播诉求：核心地段，城市样板。 3、宣传时弱化一下项目，强化配套新客站，先吸引客户
新客站边普通住宅很
高档别墅和沿街旺铺很
阶段一户外
灌云城，富人的
新客站旁华丽逸墅、沿街旺铺
阶段二户外
稀缺不是尊贵，是绝无
新客站旁华丽逸墅·沿街旺铺持续热
广告预算
借推广之势，将项目整体形象传播出去，为后续推 然后造势，拔高形象引起关注。
推敲/营销策略
整体媒体策略 1)波峰期集中风暴式投放。 2)广度与深度并重。 3)高端客户精确定位。 4) 系列表现跌宕起伏。 5）新型传播通道与传统通道互补。
客户定位· 产品策略
6）宣传物料配合：项目气质与产品品质完整传达（叠拼部