烟台莱山区规划管理单元划分及开发强度分区规划任务书烟台

烟台市莱山区规划管理单元划分及开发强度分区规划任务书

烟台市规划局

烟台市城市规划编研中心

二O一六年二月

一、规划背景

2008年《中华人民共和国城乡规划法》颁布实施以来，控制性详细规划成为规划管理和审批的法定依据。通过我局近几年的努力，烟台市的控制性详细规划基本上实现了全覆盖，但是在控规的编制和使用过程中也暴露出方方面面的问题，如各控规之间对跨区域的市政设施和公共设施衔接性不好，单个控规编制范围确定较随意且规模较大，新编修编的控规与原有控规的延续性较差，同一个地块多个规划从不同角度提出的控制要求不同，对地块的开发强度划分太细太具体而缺乏灵活性等等。这些问题使规划管理人员面或对众多的信息无所适从，或信息不完整导致作出不正确的规划许可，也使控规的后续修编调整缺乏统一的标准和依据。为了实现依法高效有序的规划管理和控规编制，急需建立一个联接总规、分规和控规的统一的规划管理平台，即规划管理单元（或称规划编制单元），同时需要对各规划管理单元的开发强度和控制指标作出科学合理的界定，一方面，规划管理单元的建立有利于分解落实总规和分规的各项指标要求，将各类相关信息进行整理，对需要控制的内容进行归类，使规划管理有据可依；另一方面，划定规划管理单元有利于规范现有控规的调整行为，确保各项控制指标、开发强度、市政设施和公共设施的承载力在正常范围之内。鉴于此，我局决定以控规编制较为完善的莱山区为例，开展《烟台市莱山区规划管理单元划分及开发强度分区规划》，为下一步在全市范围内推广作出有益的探索。

二、规划范围与期限

本次规划范围包括烟台市莱山区全境范围。莱山区范围为：东至海岸线及高新区区界，西至夹河，北至迎宾路，南至牟平区区界，总

面积约为285平方公里（具体范围见图示）。其中可建设用地，按照天津版《烟台市城市总体规划（2011-2020年）》，至2020年，莱山区城市建设用地为70.48平方公里，规划人口规模为55万人。规划期限为2014～2020年。

三、设计依据

（一）《中华人民共和国城乡规划法》

(二)《城市规划编制办法》（2006）及实施细则

(三)《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2010）

（四）《城市规划强制性内容暂行规定》(2002)

（五）《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011) （六）《山东省城市控制性详细规划编制技术规定》

（七）《烟台市总体规划（2011-2020年）》

（八）《烟台市城乡规划技术规定（试行）》

（九）其他法律、法规及已批准的各种专项、专业规划

（十）参考规划《烟台市莱山区分区规划》

四、规划目标

承接烟台市城市总体规划和莱山区分区规划，充分考虑本区域的区位优势和土地及景观资源，研究确定本区域适宜的开发强度和空间布局，合理划定规划管理单元的范围和界限，并将开发强度分区和各类市政基础设施和公共服务设施等指标分解落实到各规划管理单元，优化土地、人口、建设容量和生态环境等资源配置，满足城市可持续发展和依法高效的规划管理要求，为控制性详细规划的编制提供科学的指导和合理的依据。

五、规划原则

（一）可持续发展原则。规划应从莱山区发展的长远角度出发，结合烟台市城市总体规划、莱山区城市更新和城镇化的发展需求，适度超前、合理确定本区域建设界限和开发容量，配套公共设施、交通设施和市政设施指标，在整体上满足规划期内的城市建设要求。

（二）集约利用土地原则。在开发强度分区上应遵从微观经济学原理，充分考虑市场在土地资源配置中的决定性作用，合理确定规划管理单元的范围、控制指标和规划管理要求，达到“定性、定量、可控、可操作”的控制目标。

（三）统筹兼顾原则。注重上位规划、专项规划和既有控制性详细规划的整合，认真调研规划建设现状和规划管理的实际情况，使现有控规能有一个较稳定的实施环境，同时为以后的控规调整和修编制定一个统一的标准和技术平台。

六、规划主要内容

由于没有相应的国家规范和控制标准，所以本项目具有一定的探索和研究的性质，相关规划内容如下：

（一）现状基础资料研究。本规划应建立在对区域建设现状、既有相关规划和规划管理现状的基础上，通过相关资料收集和分析研究，提出本区域在上述三个方面存在的主要问题和产生的原因，并确定本规划指导思想。

（二）相关规划案例的研究与借鉴。选取目前国内先进城市具有代表性的规划案例进行剖析和研究，对开发强度确定的依据、方法和管理要求，对规划管理单元的划分的依据、规模、层级、控制内容、和法理基础等作出归纳总结，得出相应的可借鉴的经验和发展趋势，研究确定适合本项目的技术路线和指标体系。

（三）开发强度分区规划。研究确定莱山区的建设用地控制界限，综合确定规划期限内人口容量和开发建设容量，并结合规划管理单元的划分，合理分配到相应的空间地域中，确定相应各类建设用地的性质和开发强度。对开发强度的确定和分配作出详细的论证和说明，并对开发强度的修正、调整和管控的原则和条件作出规定。

（四）规划管理单元划分。研究确定规划管理单元的规模和具体划分界线，确定各单元与上位规划和控制性详细规划的关联，确定各单元的管控内容和指标体系。管控内容至少应该包括主导属性、净用地面积、道路交通、非本单元级的公共服务设施、非本单元级的市政基础设施和非本单元级的开敞空间等，明确强制性和引导性内容及其管控要求。对规划管理单元划分依据作出详细的说明，并对单元内部指标的修正、调整和管控的原则和条件作出规定。对非建设用地也要纳入管理单元并作出相应的规定。

（五）规划管理单元对下位规划的指导。对于面积较大的规划管理单元，可安层级划分出几个片区或街坊，作为编制控制性详细规划编制的基本单元，规划管理单元应对控规编制的技术标准和控制指标作出规定。对面积较小的规划管理单元应直接做到控规的深度。

七、规划成果

规划成果包括强制性成果、引导性成果和附件三部分。强制性成果包括规划文本和图则，作为规划管理和控规编制依据的法定性文件；引导性成果为城市设计方面的规划指引；附件包括对现状基础资料的专题分析研究、对先进城市相关规划案例的专题研究和本项目的规划说明书。

（一）强制性成果