保利西塘越二期地块前期定位及产品建议报告
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保利西塘越二期地块 前期定位及产品建议报告
杭州盛世伟业/2013.3.4
目 录
【壹】城市解读
【贰】房产市场
【叁】一期回顾
【肆】地块分析
【伍】项目定位 【陆】产品建议
【壹】城市解读
城市解读——西塘城市规划
从规划看，项目区域未来将承担西塘的居住功能
未来西塘形成“一核、三轴、三片、六组团” 的规划结构：
去化速度较快的楼盘集中在2012年的新开项目嘉华春晓、春晓苑以及百合春天等价格较低或者 有降价行为的项目，其余项目月均去化基本在10套以下。新开项目价格都较低或有下调，可见市场 的价格敏感性依旧很高，降价对成交的带动非常明显。
嘉善整体房地产市场——主Байду номын сангаас区公寓项目月度成交
去化速度较快的楼盘集中在2012年的新开项目以及百合春天等价格较低的项目，其余项目月均去化基本在10套以下。
2012年，嘉善共出让住宅以及商业用地共6宗，其中西塘出让商业用地一块，楼面价达到16388 元/㎡，是所有出让土地当中楼面价最高的土地。
嘉善整体房地产市场——潜在供应预估
2012年新增土地的住宅供应量仅约为3.6万平方米，市场以消化存量供应为主
土地性质 可建面积（㎡） 出让金额（万元） 楼面均价（元/㎡）
嘉善整体房地产市场——公寓成交
2012年价格变动敏感性较高，降价成为共同行为
楼盘 金都上品小区 世博帝宝花园 百合春天二期8#-10# 百合春天二期1# 北大金城 东方润园高层 四季江南 春晓苑 东方星河湾 嘉华春晓 区域位置 罗星街道 罗星街道 罗星街道 罗星街道 魏塘街道 罗星街道 罗星街道 惠民街道 罗星街道 罗星街道 开盘时间 2011.8 2011.9 2011.8 2011.10 2011.10 2012.7 2011.8 2012.4 2012.9 2012.10 预售 套数 378 737 409 396 238 374 322 778 169 590 2012销售套 数（套） 79 50 118 212 114 54 117 142 49 275 累计销售 套数（套） 161 189 199 265 152 54 142 142 49 275 2012月均去 化套数（套） 6.6 4.1 9.8 17.6 9.5 9 9.7 15.7 12.3 91 去化率 42% 25% 48% 67% 63% 14% 43% 18% 26% 20% 销售均价 （元/平方米） 8200 7400 6600 5700 5300 7000 6600 5400 6500 6000
本项目月均成交23套，仅低于嘉华春晓，项目成交速度位于嘉善市场前列
嘉善整体房地产市场——别墅成交
别墅产品销售情况普遍低迷
楼盘 区域位置 开盘时间 预售 套数 142 144 2012销售 套数（套） 53 18 累计销售 套数（套） 88 94 月均去化套 数（套） 4.4 1.5 去化 率 61% 65% 销售均价 （元/平方米） 16500 15300
43%
18% 74% 48% 46%
6600
5400 5100 7500 7500
待售总套数
3014
截至2012年12月底，仅公寓市场存量超过3000套，相当于嘉善一年的消化能力。
嘉善整体房地产市场——别墅市场前瞻
楼盘 区域位置 开盘时间 预售 套数 142 56 144 98 73 76 24 已售套数 累计销售 套数（套） 88 47 94 79 8 17 7 340 月均去化套数 （套） 5.5 2.6 4.9 4.1 0.6 1.2 1.7 去化 率 61% 84% 65% 80% 11% 21% 29% 销售均价 （元/平方米） 16500 11500 15300 10000 12600 14900 24000
【贰】房地产市场
嘉善整体房地产市场——成交走势
相比上海杭州等一二线城市，嘉善对市场的敏感度较弱。2012 年走势可以分为两个阶段，上半年维持2011年的低迷成交甚至更低， 下半年随着市场有项目开始降价及开盘影响，市场成交才得到明显 的提升，但商品房年度成交量仍环比降5%。 数据概算： 2011年住宅成交35.95万方，按平均100方/套计算，相当于每月 成交300套
商业 住宅
109223.7 35708.12 144931.82
12950.9708 17264 30214.9708
5641 4471 5056
合计
从土地成交情况来看，未来嘉善房地产市场按照土地指标的最高容积率计算，土地出让可 建面积144931.82㎡。其中商业项目109223.7㎡，占总量的75%；住宅建筑面积35708.12㎡， 占总量的25%，未来商业项目将会逐步增多。
已推总套数
成交量最高的依然是春晓苑、嘉华春晓等价格降低的降价项目，本项目则能排进嘉善公寓成交的前三名。
嘉善整体房地产市场——2013年1－2月成交情况
嘉善主城区主要在售别墅、排屋项目1-2月成交情况
楼盘 东方润园 临江景苑25-28# 大众湖滨花园 区域位置 罗星街道 罗星街道 惠民街道 开盘时间 2011.9 2011.6 2011.5 已推 套数 142 56 144 1-2月份销售 套数（套） 3 5 1 累计销售 套数（套） 91 52 95 月均去化套 数（套） 5 2.4 4.7 去化 率 64% 92% 65% 销售均价 （元/平方米） 16500 11500 15300
东方润园 大众湖滨花园
罗星街道 惠民街道
2011.9 2011.5
圣波尔多
春晓苑 金地家园 东方星河湾
惠民街道
惠民街道 罗星街道 罗星街道
2011.5
2011.11 2011.11 2012.9
98
73 76 24
24
8 1 7
79
8 17 7
2
0.7 1.4 1.7
80%
11% 22% 29%
10000
四季江南
春晓苑 金色阳光 金地家园1-5# 嘉华春晓
罗星街道
惠民街道 惠民街道 罗星街道 罗星街道 已推总套数
2011.8
2012.4 2011.10 2011.3 2012.10 5177
322
778 265 410 590 已售套数
142
142 198 199 275 2163
8.4
15.7 13.2 9 91
12600 14900 24000
从别墅市场看，整体去化速度都较低，东方润园以月均去化4.4套排名首位，其余均处于2套以 下。整个2012年别墅市场整体表现平淡，月均去化套数基本在2套以下，本项目月均成交8.5套大
幅领先市场水平。
嘉善整体房地产市场——公寓市场前瞻
楼盘 金都上品小区 世博帝宝花园二期 世博帝宝花园三期 百合春天二期8#-10# 百合春天二期1# 北大金城 东方润园高层 临江景苑29-36# 区域位置 罗星街道 罗星街道 罗星街道 罗星街道 罗星街道 魏塘街道 罗星街道 罗星街道 开盘时间 2011.8 2011.9 2011.10 2011.8 2011.10 2011.10 2012.7 2011.5 推售套数 378 333 404 409 396 238 374 280 累计销售 套数（套） 161 102 88 199 265 152 54 186 月均去化套数 （套） 9.4 6.4 5.8 11.7 17.6 10.1 9 9.3 去化率 42% 30% 21% 48% 67% 63% 14% 66% 销售均价 （元/平方米） 8200 7400 7400 6600 5700 5300 7000 8100
1.“一核”：“古镇＋绿地”形成的城镇核心
2.“三轴”：东向、南向、西向三条发展主轴 3.“三片”：镇西工业片区、镇南新城片区、镇 东生态旅游片区 4.“六组团”：镇南水乡新城组团、镇东旅游居 住组团、祥符荡休闲旅游组团、镇西工业组团、
本案
下甸庙居住组团、大舜综合组团。
城市小结
嘉善、西塘处在城市的稳步发展阶段，从规划上看对本项目也能够提供支持：
魏塘街道斜家桥路东侧、 斜家桥港北侧
魏塘街道环北西路南侧、 格林春天北侧 惠民街道柳溪路北侧、 东方医院东侧 罗星街道阳光路北侧， 嘉善大道东侧，油车港 西侧 西塘镇西丁公路南侧、 来凤港西侧 县经济开发区嵩山路南 侧、晋阳路北侧、善江 公路东侧
嘉善善建旧城改造有限 公司
嘉善耕匠门窗有限公司 嘉兴市港区上成工程建 设有限公司 嘉善万隆房地产开发有 限责任公司 嘉善康辉西塘旅游置业 开发有限责任公司 嘉善县经济开发区（惠 民街道）商会
2011年
2012年
2013年
2012年住宅成交32.34万方，按平均100方/套计算，相当于每月
成交245套，但四季度月均成交达到512套。
进入2013年（特别是2月受春节假期影响）成交 下滑明显。
嘉善整体房地产市场——土地出让
2012年土地出让：住宅用地供应少，商业用地增多
土地编号 2009—8 2011-30 2011-33 2001-20 2011-14-1 2012—8 土地位置 土地性质 住宅 住宅 商业 商业 商业 商业 容积率 1.6 2 2 4 0.9 3 出让面积（㎡） 14738.2 6063.5 6400.6 92785.6 3714.327 6323.19 楼面价（元/㎡） 5605 3337 1568 340 16388 4266 受让人
东方润园 临江景苑25-28# 大众湖滨花园 圣波尔多 春晓苑 金地家园 东方星河湾
罗星街道 罗星街道 惠民街道 惠民街道 惠民街道 罗星街道 罗星街道 已推总套数
2011.9 2011.6 2011.5 2011.5 2011.11 2011.11 2012.9 613
待售总套数
273
截至2012年12月底，仅别墅市场存量已达273套，相当于嘉善市场2年的消化能力。
宏观经济：嘉善整体经济呈现稳步发展趋势，经济发展稳步增长、城市发展得到了充分 的资金保障，而嘉善经济的发展更加能够带动未来西塘的发展；
西塘城市发展：随着西塘旅游业的不断发展，西塘的宜居性也在不断提高。对本项目而
言，城市宜居性的提高是一大利好； 西塘城市规划：从目前西塘的城市规划上来看，本项目处于“水乡新城”的一部分，周 边区域未来将承担西塘主要的居住以及休闲功能；
嘉善整体房地产市场——楼盘分布
2012年新开房源数量较少，城南成为热点区域
由于嘉善城南高铁的建设及城 市南向发展带动，嘉善主城的楼盘 大多分布在城市南面及东面。 从项目来看，2012年至今嘉 善仅有3个新项目开盘，从价格上 来看，目前嘉善公寓标价在8000元
/㎡左右，而实际成交价格主要在
6000元/㎡左右，而别墅等低密度 产品的成交价格主要在14000— 16000㎡之间。
嘉善整体房地产市场——2013年1－2月成交情况
嘉善主城区主要在售公寓项目1-2月成交情况
楼盘 金都上品小区 世博帝宝花园二期 世博帝宝花园三期 百合春天二期8#-10# 百合春天二期1# 北大金城 东方润园高层 临江景苑29-36# 四季江南 春晓苑 金色阳光 金地家园1-5# 嘉华春晓 保利西塘越 区域位置 罗星街道 罗星街道 罗星街道 罗星街道 罗星街道 魏塘街道 罗星街道 罗星街道 罗星街道 惠民街道 惠民街道 罗星街道 罗星街道 西塘镇 开盘时间 2011.8 2011.9 2011.10 2011.8 2011.10 2011.10 2012.7 2011.5 2011.8 2012.4 2011.10 2011.3 2012.10 2012.9 已推套数 378 333 404 409 396 238 374 280 322 778 265 410 590 110 5287 1-2月份销售 套数（套） 20 4 3 19 18 7 10 7 4 30 4 3 38 23 已售总套数 累计销售 套数（套） 181 106 91 218 283 159 64 193 146 172 202 202 313 84 2414 月均去化套 数（套） 9.5 5.8 5.4 11.4 16.6 9.3 8.2 8.7 7.6 15.6 11.9 8.4 62.6 16.8 待售总套数 去化率 47% 31% 22% 53% 71% 66% 17% 69% 45% 22% 76% 49% 53% 76.4% 2873 销售均价 （元/平方米） 8200 7400 7400 6600 5700 5300 6900 8100 6600 5400 5100 7500 7500 5500
杭州盛世伟业/2013.3.4
目 录
【壹】城市解读
【贰】房产市场
【叁】一期回顾
【肆】地块分析
【伍】项目定位 【陆】产品建议
【壹】城市解读
城市解读——西塘城市规划
从规划看，项目区域未来将承担西塘的居住功能
未来西塘形成“一核、三轴、三片、六组团” 的规划结构：
去化速度较快的楼盘集中在2012年的新开项目嘉华春晓、春晓苑以及百合春天等价格较低或者 有降价行为的项目，其余项目月均去化基本在10套以下。新开项目价格都较低或有下调，可见市场 的价格敏感性依旧很高，降价对成交的带动非常明显。
嘉善整体房地产市场——主Байду номын сангаас区公寓项目月度成交
去化速度较快的楼盘集中在2012年的新开项目以及百合春天等价格较低的项目，其余项目月均去化基本在10套以下。
2012年，嘉善共出让住宅以及商业用地共6宗，其中西塘出让商业用地一块，楼面价达到16388 元/㎡，是所有出让土地当中楼面价最高的土地。
嘉善整体房地产市场——潜在供应预估
2012年新增土地的住宅供应量仅约为3.6万平方米，市场以消化存量供应为主
土地性质 可建面积（㎡） 出让金额（万元） 楼面均价（元/㎡）
嘉善整体房地产市场——公寓成交
2012年价格变动敏感性较高，降价成为共同行为
楼盘 金都上品小区 世博帝宝花园 百合春天二期8#-10# 百合春天二期1# 北大金城 东方润园高层 四季江南 春晓苑 东方星河湾 嘉华春晓 区域位置 罗星街道 罗星街道 罗星街道 罗星街道 魏塘街道 罗星街道 罗星街道 惠民街道 罗星街道 罗星街道 开盘时间 2011.8 2011.9 2011.8 2011.10 2011.10 2012.7 2011.8 2012.4 2012.9 2012.10 预售 套数 378 737 409 396 238 374 322 778 169 590 2012销售套 数（套） 79 50 118 212 114 54 117 142 49 275 累计销售 套数（套） 161 189 199 265 152 54 142 142 49 275 2012月均去 化套数（套） 6.6 4.1 9.8 17.6 9.5 9 9.7 15.7 12.3 91 去化率 42% 25% 48% 67% 63% 14% 43% 18% 26% 20% 销售均价 （元/平方米） 8200 7400 6600 5700 5300 7000 6600 5400 6500 6000
本项目月均成交23套，仅低于嘉华春晓，项目成交速度位于嘉善市场前列
嘉善整体房地产市场——别墅成交
别墅产品销售情况普遍低迷
楼盘 区域位置 开盘时间 预售 套数 142 144 2012销售 套数（套） 53 18 累计销售 套数（套） 88 94 月均去化套 数（套） 4.4 1.5 去化 率 61% 65% 销售均价 （元/平方米） 16500 15300
43%
18% 74% 48% 46%
6600
5400 5100 7500 7500
待售总套数
3014
截至2012年12月底，仅公寓市场存量超过3000套，相当于嘉善一年的消化能力。
嘉善整体房地产市场——别墅市场前瞻
楼盘 区域位置 开盘时间 预售 套数 142 56 144 98 73 76 24 已售套数 累计销售 套数（套） 88 47 94 79 8 17 7 340 月均去化套数 （套） 5.5 2.6 4.9 4.1 0.6 1.2 1.7 去化 率 61% 84% 65% 80% 11% 21% 29% 销售均价 （元/平方米） 16500 11500 15300 10000 12600 14900 24000
【贰】房地产市场
嘉善整体房地产市场——成交走势
相比上海杭州等一二线城市，嘉善对市场的敏感度较弱。2012 年走势可以分为两个阶段，上半年维持2011年的低迷成交甚至更低， 下半年随着市场有项目开始降价及开盘影响，市场成交才得到明显 的提升，但商品房年度成交量仍环比降5%。 数据概算： 2011年住宅成交35.95万方，按平均100方/套计算，相当于每月 成交300套
商业 住宅
109223.7 35708.12 144931.82
12950.9708 17264 30214.9708
5641 4471 5056
合计
从土地成交情况来看，未来嘉善房地产市场按照土地指标的最高容积率计算，土地出让可 建面积144931.82㎡。其中商业项目109223.7㎡，占总量的75%；住宅建筑面积35708.12㎡， 占总量的25%，未来商业项目将会逐步增多。
已推总套数
成交量最高的依然是春晓苑、嘉华春晓等价格降低的降价项目，本项目则能排进嘉善公寓成交的前三名。
嘉善整体房地产市场——2013年1－2月成交情况
嘉善主城区主要在售别墅、排屋项目1-2月成交情况
楼盘 东方润园 临江景苑25-28# 大众湖滨花园 区域位置 罗星街道 罗星街道 惠民街道 开盘时间 2011.9 2011.6 2011.5 已推 套数 142 56 144 1-2月份销售 套数（套） 3 5 1 累计销售 套数（套） 91 52 95 月均去化套 数（套） 5 2.4 4.7 去化 率 64% 92% 65% 销售均价 （元/平方米） 16500 11500 15300
东方润园 大众湖滨花园
罗星街道 惠民街道
2011.9 2011.5
圣波尔多
春晓苑 金地家园 东方星河湾
惠民街道
惠民街道 罗星街道 罗星街道
2011.5
2011.11 2011.11 2012.9
98
73 76 24
24
8 1 7
79
8 17 7
2
0.7 1.4 1.7
80%
11% 22% 29%
10000
四季江南
春晓苑 金色阳光 金地家园1-5# 嘉华春晓
罗星街道
惠民街道 惠民街道 罗星街道 罗星街道 已推总套数
2011.8
2012.4 2011.10 2011.3 2012.10 5177
322
778 265 410 590 已售套数
142
142 198 199 275 2163
8.4
15.7 13.2 9 91
12600 14900 24000
从别墅市场看，整体去化速度都较低，东方润园以月均去化4.4套排名首位，其余均处于2套以 下。整个2012年别墅市场整体表现平淡，月均去化套数基本在2套以下，本项目月均成交8.5套大
幅领先市场水平。
嘉善整体房地产市场——公寓市场前瞻
楼盘 金都上品小区 世博帝宝花园二期 世博帝宝花园三期 百合春天二期8#-10# 百合春天二期1# 北大金城 东方润园高层 临江景苑29-36# 区域位置 罗星街道 罗星街道 罗星街道 罗星街道 罗星街道 魏塘街道 罗星街道 罗星街道 开盘时间 2011.8 2011.9 2011.10 2011.8 2011.10 2011.10 2012.7 2011.5 推售套数 378 333 404 409 396 238 374 280 累计销售 套数（套） 161 102 88 199 265 152 54 186 月均去化套数 （套） 9.4 6.4 5.8 11.7 17.6 10.1 9 9.3 去化率 42% 30% 21% 48% 67% 63% 14% 66% 销售均价 （元/平方米） 8200 7400 7400 6600 5700 5300 7000 8100
1.“一核”：“古镇＋绿地”形成的城镇核心
2.“三轴”：东向、南向、西向三条发展主轴 3.“三片”：镇西工业片区、镇南新城片区、镇 东生态旅游片区 4.“六组团”：镇南水乡新城组团、镇东旅游居 住组团、祥符荡休闲旅游组团、镇西工业组团、
本案
下甸庙居住组团、大舜综合组团。
城市小结
嘉善、西塘处在城市的稳步发展阶段，从规划上看对本项目也能够提供支持：
魏塘街道斜家桥路东侧、 斜家桥港北侧
魏塘街道环北西路南侧、 格林春天北侧 惠民街道柳溪路北侧、 东方医院东侧 罗星街道阳光路北侧， 嘉善大道东侧，油车港 西侧 西塘镇西丁公路南侧、 来凤港西侧 县经济开发区嵩山路南 侧、晋阳路北侧、善江 公路东侧
嘉善善建旧城改造有限 公司
嘉善耕匠门窗有限公司 嘉兴市港区上成工程建 设有限公司 嘉善万隆房地产开发有 限责任公司 嘉善康辉西塘旅游置业 开发有限责任公司 嘉善县经济开发区（惠 民街道）商会
2011年
2012年
2013年
2012年住宅成交32.34万方，按平均100方/套计算，相当于每月
成交245套，但四季度月均成交达到512套。
进入2013年（特别是2月受春节假期影响）成交 下滑明显。
嘉善整体房地产市场——土地出让
2012年土地出让：住宅用地供应少，商业用地增多
土地编号 2009—8 2011-30 2011-33 2001-20 2011-14-1 2012—8 土地位置 土地性质 住宅 住宅 商业 商业 商业 商业 容积率 1.6 2 2 4 0.9 3 出让面积（㎡） 14738.2 6063.5 6400.6 92785.6 3714.327 6323.19 楼面价（元/㎡） 5605 3337 1568 340 16388 4266 受让人
东方润园 临江景苑25-28# 大众湖滨花园 圣波尔多 春晓苑 金地家园 东方星河湾
罗星街道 罗星街道 惠民街道 惠民街道 惠民街道 罗星街道 罗星街道 已推总套数
2011.9 2011.6 2011.5 2011.5 2011.11 2011.11 2012.9 613
待售总套数
273
截至2012年12月底，仅别墅市场存量已达273套，相当于嘉善市场2年的消化能力。
宏观经济：嘉善整体经济呈现稳步发展趋势，经济发展稳步增长、城市发展得到了充分 的资金保障，而嘉善经济的发展更加能够带动未来西塘的发展；
西塘城市发展：随着西塘旅游业的不断发展，西塘的宜居性也在不断提高。对本项目而
言，城市宜居性的提高是一大利好； 西塘城市规划：从目前西塘的城市规划上来看，本项目处于“水乡新城”的一部分，周 边区域未来将承担西塘主要的居住以及休闲功能；
嘉善整体房地产市场——楼盘分布
2012年新开房源数量较少，城南成为热点区域
由于嘉善城南高铁的建设及城 市南向发展带动，嘉善主城的楼盘 大多分布在城市南面及东面。 从项目来看，2012年至今嘉 善仅有3个新项目开盘，从价格上 来看，目前嘉善公寓标价在8000元
/㎡左右，而实际成交价格主要在
6000元/㎡左右，而别墅等低密度 产品的成交价格主要在14000— 16000㎡之间。
嘉善整体房地产市场——2013年1－2月成交情况
嘉善主城区主要在售公寓项目1-2月成交情况
楼盘 金都上品小区 世博帝宝花园二期 世博帝宝花园三期 百合春天二期8#-10# 百合春天二期1# 北大金城 东方润园高层 临江景苑29-36# 四季江南 春晓苑 金色阳光 金地家园1-5# 嘉华春晓 保利西塘越 区域位置 罗星街道 罗星街道 罗星街道 罗星街道 罗星街道 魏塘街道 罗星街道 罗星街道 罗星街道 惠民街道 惠民街道 罗星街道 罗星街道 西塘镇 开盘时间 2011.8 2011.9 2011.10 2011.8 2011.10 2011.10 2012.7 2011.5 2011.8 2012.4 2011.10 2011.3 2012.10 2012.9 已推套数 378 333 404 409 396 238 374 280 322 778 265 410 590 110 5287 1-2月份销售 套数（套） 20 4 3 19 18 7 10 7 4 30 4 3 38 23 已售总套数 累计销售 套数（套） 181 106 91 218 283 159 64 193 146 172 202 202 313 84 2414 月均去化套 数（套） 9.5 5.8 5.4 11.4 16.6 9.3 8.2 8.7 7.6 15.6 11.9 8.4 62.6 16.8 待售总套数 去化率 47% 31% 22% 53% 71% 66% 17% 69% 45% 22% 76% 49% 53% 76.4% 2873 销售均价 （元/平方米） 8200 7400 7400 6600 5700 5300 6900 8100 6600 5400 5100 7500 7500 5500