房地产评估【PPT课件】
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房地产评估
《中华人民共和国物权法》中规定,物包括不动产和动 产。物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和 排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。
《资产评估操作规范意见(试行)》中将建筑物描述为: 是指与土地相结合的建设成果,包括房屋和构筑物两大 类。建筑物与其占用土地密切相连,可把土地、建筑物 及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。
三、房地产评估的理论
1．地租理论(说明土地价值的产生) 马克思的理论:认为,地租是土地所有权在
经济上的表现形式,真正的地租是为使用土 地而支付给土地所有者的货币额。他把地 租分为绝对地租和级差地租。
(1)绝对地租:是土地所有者凭借土地所有权的 垄断所获得的地租。－土地出让金
(2)级差地租:是由于土地自然差别(级差地租1) 或对同一土地连续投资,投资收益差别所导致 的地租(级差地租2)。
五、房地产评估的方法及其应用
(一)收益法在房地产评估中的应用 1．基本原理: 2．计算方法:P＝Ri/(1+r)i
P＝A/r 适用范围:有收益或有潜在收益的房地产
P＝Ri/(1+r)i
P＝A/r
(1)纯收益 年纯收益＝年总收益－年总费用
注意:评估时应以客观纯收益为依据,而不能以 实际纯收益 可分别按房产、地产或房地产计算
级差地租1原理告诉我们,处于不同位置的土 地,其价格是有差别的,在评估土地使用权价格 时,必须了解其地理位置和环境。
级差地租2原理告诉我们,在同一块土地上连续 投资,投资收益率是有差别的,在评估土地使用 权价格时,必须考虑土地的用途,如工业用地、 商业用地、住宅用地等。
(3)垄断地租:
2．地价理论(说明地产价格的决定理论)
土地评估值＝房地产的预期销售收入－除土地价 格外的开发建设成本－税费－正常利润
适用范围:待开发的成片土地价值评估
(五)基准地价修正法及其应用
1．基本原理 2. 计算方法 土地评估值＝待估宗地所处地段的基准地价×年
期修正系数×期日修正系数×容积 率修正系数×其他因素修正系数
适用范围:有基准地价、快速大批量的大面积土地评估
《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、 建筑物及其他附着于土地上的定着物,包括物质实体及 其相关的权益。
Байду номын сангаас
(2)土地使用权
土地使用权出让: 土地使用权转让: 土地使用权出租: 土地使用权抵押:
(3)建筑物
房屋和构筑物统称为建筑物。
建筑物的主要结构:
钢结构
钢筋混凝土结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
一般商品的价格是以价值为基础,上下波 动的,而价值是生产商品的社会必要劳动 时间决定的,土地不是劳动产品,其价格决 定也具有特殊性。
地价的本质是地租的资本化
四、房地产评估的特殊性
评估对象有多种形式 充分考虑最有效使用原则 房地产价格有多样性:基准地价、标定地 价、交易地价、课税价格、房地产总价、 楼面地价、公告地价 房地产价格影响因素复杂
(三)成本法及其应用
1．基本原理: 2．计算方法:p253 (1)土地价值构成
土地价值＝土地取得费＋土地开发费＋投资利 息＋投资利润＋土地增值收益
(2)房地产价值构成
房地产价值＝土地取得费＋房地产开发费＋管理费用 ＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润
(四)剩余法及其应用
1．基本原理 2. 计算方法
(六)在建工程评估
1.在建工程评估及其特点 2.在建工程评估的方法 形象进度法 成本法 假设开发法
其他结构
2．房地产的特点:
位置固定性 单位价值高 保值增值 长期性 难以变现 投资风险性 政策限制性
二、房地产价格影响因素
房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能 实行的价格,而影响房地产价格的因素很多 (1)一般因素:共性因素,包括:经济、政策、社 会、心理因素 (2)区域因素:与位置相关 (3)自身因素:个别因素,包括:土地的自身因素、 建筑物自身因素。
P＝Ri/(1+r)i P＝A/r r＝A/ P
(2)资本化率
实质:投资收益率 计算:纯收益与售价比率法
安全利率加风险调整值法 投资收益率顺序插入法 种类:综合资本化率 建筑物资本化率 土地资本化率
(二)市场法及其应用
1．基本原理
2．计算方法:P=P’×A×B×C×D …… 交易情况差异的调整 交易日期差异的调整 区域因素差异的调整 个别因素差异的调整 容积率差异因素的调整 土地使用年期差异因素的调整 适用范围:有交易性的房地产,如商场、写字楼、 别墅、商品住宅、标准工业厂房等
《中华人民共和国物权法》中规定,物包括不动产和动 产。物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和 排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。
《资产评估操作规范意见(试行)》中将建筑物描述为: 是指与土地相结合的建设成果,包括房屋和构筑物两大 类。建筑物与其占用土地密切相连,可把土地、建筑物 及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。
三、房地产评估的理论
1．地租理论(说明土地价值的产生) 马克思的理论:认为,地租是土地所有权在
经济上的表现形式,真正的地租是为使用土 地而支付给土地所有者的货币额。他把地 租分为绝对地租和级差地租。
(1)绝对地租:是土地所有者凭借土地所有权的 垄断所获得的地租。－土地出让金
(2)级差地租:是由于土地自然差别(级差地租1) 或对同一土地连续投资,投资收益差别所导致 的地租(级差地租2)。
五、房地产评估的方法及其应用
(一)收益法在房地产评估中的应用 1．基本原理: 2．计算方法:P＝Ri/(1+r)i
P＝A/r 适用范围:有收益或有潜在收益的房地产
P＝Ri/(1+r)i
P＝A/r
(1)纯收益 年纯收益＝年总收益－年总费用
注意:评估时应以客观纯收益为依据,而不能以 实际纯收益 可分别按房产、地产或房地产计算
级差地租1原理告诉我们,处于不同位置的土 地,其价格是有差别的,在评估土地使用权价格 时,必须了解其地理位置和环境。
级差地租2原理告诉我们,在同一块土地上连续 投资,投资收益率是有差别的,在评估土地使用 权价格时,必须考虑土地的用途,如工业用地、 商业用地、住宅用地等。
(3)垄断地租:
2．地价理论(说明地产价格的决定理论)
土地评估值＝房地产的预期销售收入－除土地价 格外的开发建设成本－税费－正常利润
适用范围:待开发的成片土地价值评估
(五)基准地价修正法及其应用
1．基本原理 2. 计算方法 土地评估值＝待估宗地所处地段的基准地价×年
期修正系数×期日修正系数×容积 率修正系数×其他因素修正系数
适用范围:有基准地价、快速大批量的大面积土地评估
《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、 建筑物及其他附着于土地上的定着物,包括物质实体及 其相关的权益。
Байду номын сангаас
(2)土地使用权
土地使用权出让: 土地使用权转让: 土地使用权出租: 土地使用权抵押:
(3)建筑物
房屋和构筑物统称为建筑物。
建筑物的主要结构:
钢结构
钢筋混凝土结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
一般商品的价格是以价值为基础,上下波 动的,而价值是生产商品的社会必要劳动 时间决定的,土地不是劳动产品,其价格决 定也具有特殊性。
地价的本质是地租的资本化
四、房地产评估的特殊性
评估对象有多种形式 充分考虑最有效使用原则 房地产价格有多样性:基准地价、标定地 价、交易地价、课税价格、房地产总价、 楼面地价、公告地价 房地产价格影响因素复杂
(三)成本法及其应用
1．基本原理: 2．计算方法:p253 (1)土地价值构成
土地价值＝土地取得费＋土地开发费＋投资利 息＋投资利润＋土地增值收益
(2)房地产价值构成
房地产价值＝土地取得费＋房地产开发费＋管理费用 ＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润
(四)剩余法及其应用
1．基本原理 2. 计算方法
(六)在建工程评估
1.在建工程评估及其特点 2.在建工程评估的方法 形象进度法 成本法 假设开发法
其他结构
2．房地产的特点:
位置固定性 单位价值高 保值增值 长期性 难以变现 投资风险性 政策限制性
二、房地产价格影响因素
房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能 实行的价格,而影响房地产价格的因素很多 (1)一般因素:共性因素,包括:经济、政策、社 会、心理因素 (2)区域因素:与位置相关 (3)自身因素:个别因素,包括:土地的自身因素、 建筑物自身因素。
P＝Ri/(1+r)i P＝A/r r＝A/ P
(2)资本化率
实质:投资收益率 计算:纯收益与售价比率法
安全利率加风险调整值法 投资收益率顺序插入法 种类:综合资本化率 建筑物资本化率 土地资本化率
(二)市场法及其应用
1．基本原理
2．计算方法:P=P’×A×B×C×D …… 交易情况差异的调整 交易日期差异的调整 区域因素差异的调整 个别因素差异的调整 容积率差异因素的调整 土地使用年期差异因素的调整 适用范围:有交易性的房地产,如商场、写字楼、 别墅、商品住宅、标准工业厂房等