从一起案例看商品房买卖合同解除权的行使期限
购房合同解除权行使期限
甲方（以下简称“买方”）与乙方（以下简称“卖方”）于____年__月__日签订了《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），合同编号为____。
合同约定甲方购买乙方位于____市____区____路____号____栋____单元____号房屋，建筑面积为____平方米，成交价格为____元。
现因以下原因，甲方拟行使合同解除权，特此通知如下：一、解除权行使期限根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，甲方行使合同解除权的期限为合同签订之日起一年内。
具体行使期限如下：1. 合同签订之日起六个月内，甲方有权单方面解除合同，无需支付违约金。
2. 合同签订之日起六个月至一年内，甲方行使合同解除权，需向乙方支付相当于成交价格百分之十的违约金。
二、解除权行使条件1. 乙方未按照合同约定交付房屋，导致甲方无法入住。
2. 乙方在交付房屋时，房屋存在严重质量问题，经鉴定后无法修复。
3. 乙方隐瞒房屋存在重大瑕疵，导致甲方在签订合同时无法知晓。
4. 乙方违反合同约定，导致合同无法继续履行。
5. 甲方因不可抗力原因，无法继续履行合同。
三、解除权行使方式1. 甲方应以书面形式向乙方发出解除合同的通知，通知应载明解除合同的原因、依据及甲方行使解除权的期限。
2. 甲方应在通知送达乙方之日起____个工作日内，将解除合同的相关证明材料提交给乙方。
3. 乙方收到甲方解除合同的通知后，应在____个工作日内予以确认，并办理相关手续。
四、解除权行使的法律后果1. 合同解除后，双方应按照合同约定办理房屋交付、产权过户等相关手续。
2. 合同解除后，甲方已支付的购房款，乙方应予以退还。
3. 合同解除后，双方应按照法律规定承担相应的法律责任。
本通知自送达乙方之日起生效。
若乙方对甲方行使解除权有异议，可在收到通知之日起____个工作日内向甲方提出书面异议。
若乙方未在规定期限内提出异议，则视为甲方行使解除权合法有效。
特此通知。
甲方（盖章）：____________________乙方（盖章）：____________________日期：____年__月__日。
从司法实践看商品房买卖合同解除权的行使期限
最高院商品房买卖合同司法解释第十五条规定:“ 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
”本条规定了当事人行使合同解除权的期限问题，主要包括两种情况：一是一方出现迟延，有催告的情况。
这时候，一方催告之后，要给对方三个月的宽限期才可以解除合同。
另一种情况是对方没有催告的情况，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，否则即丧失解除权。
这里需要注意的是，第一款所规定的三个月宽限期要在对方催告之后才能开始起算。
也就是说，对方当事人在一年内的最后一天催告的，也要给三个月的宽限期。
以上内容并不难理解。
而容易忽略并可能存在争议的是，最高院商品房买卖合同司法解释第十五条规定解除权是针对法定解除权还是约定解除权，或者两者均可适用？这个问题司法实践中认为，该司法解释所针对的解除权只能适用用法定解除权，而不能适用于约定解除权。
也就是说，如果双方是基于约定解除权解除合同，无论经过多场时间，则商品房买卖合同的解除权也不受本条司法解释所规定的期限限制，仍然可以行使解除权。
法院认为，该条司法解释仅适用于法定解除权的理由在于该司法解除的第一句开头就已经明确“根据《合同法》第九十四条的规定”，而《合同法》第九十四条规定的法定解除权的条件。
下文节以上海第一中级人民法院审理的某房地产公司与某甲商品房预售合同纠纷一案来具体分析司法实践的观点：【案情简介】2007年9月19日，某房地产公司作为甲方（卖方），某甲、某乙、某丙作为乙方（买方），就上海市浦东新区齐河路XXX弄华业翠都X号X层XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）。
《商品房预售合同》中约定解除权行使期限条款的法律效力问题探析
《商品房预售合同》中约定解除权行使期限条款的法律效力问题探析［内容摘要］合同解除权的行使期限在法律上应属除斥期间，除斥期间既可法律规定也可当事人约定，若开发商和买受人基于真实意思表示对该条款进行协商约定的，应以当事人双方的约定为准，若该条款基于开发商明确提出不能协商的，则可能因涉嫌格式条款而否定其效力。
该约定实际上限制了买受人的权利行使，故在法律是否有适当的救济途径值得探讨。
［关键词］解除权除斥期间合同效力履行不能一引言本文基于一个真实案例而引发的思考，在商品房预售合同纠纷中，由于开发商处于相对优势地位，故其在制定相关合同条款的时候，会充分利用其优势地位，在补充条款中约定很多对买受人而言非常严苛的条款，而对其自身而言却相对宽松，基于买受人的相对弱势地位，一般情况下买受人很难与开发商进行实质性的平等协商，故在纠纷发生时往往使买受人陷于被动，本文试图从一个真实案例入手，就开发商在商品房预售合同中约定了合同解除权的行使期限后，买受人未能在约定期限内行使权利应如何处理的问题，以及该条款的效力认定及买受人的权利是否可救济角度展开探讨。
二关于案例的基本情况温州某楼盘于2020年2月取得预售证开始预售，在销售过程中，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2020年6月30日，房屋销售后，由于开发商与施工单位存在工程款结算纠纷，故施工单位就部分工程停止施工，导致该工程无法进行竣工验收，开发商与施工单位的工程款结算纠纷经多次协调一直无法得到妥善解决，故该工程项目一直处于停工状态，无法进行竣工验收，这也直接导致开发商无法按照合同约定的期限交付房屋。
合同约定的期限届至后，业主多次要求开发商交房，但因交房条件不具备，开发商一直未予交房，故部分业主在逾期交房超过90天后与开发商协商要求退房，但多次协商无果后部分业主于2021年初准备通过诉讼途径要求解除《商品房买卖合同》，但在准备起诉的过程中发现该《商品房买卖合同》附件八补充协议第5条约定“双方确认，本合同第十条所述出卖人逾期交房，买受人有权退房情况下，买受人应当在其享有合同解除权后的15日内，向出卖人书面通知解除合同；逾期未通知的，视为买受人放弃解约权利”，后在诉讼中，关于该条款的效力问题发生了争议，第一种观点认为既然合同约定了行使权利的期限，那么超过该约定期限应当视为解除权的消灭，第二种观点认为尽管合同条款中有基于行使权利期限的约定，但由于该条款排除了买受人的主要权利，构成格式条款，应认定无效，关于解除权的期限应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
浅析商品房买卖合同解除权行使的期间-业主角度
浅析商品房买卖合同解除权行使的期间-业主角度摘要：除斥期间是指法律规定某种民事实体权利存在的期间。
权利人在此期间内不行使相应的民事权利，则在该法定期间届满时导致该民事权利的消灭。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
关键词：除斥期间；商品房买卖合同；解除权的行使随着商品房交易市场蓬勃发展，商品房销售面积、销售额、销售价格逐年上升，由此引发的商品房买卖合同纠纷不断上升。
1尤其是在商品房预售过程中，购房者承担着极大的风险。
商品房预售使房地产开发商仅投入有限资金即可进行开发成为可能，房地产开发企业在支付土地出让金、获得土地后，可将土地使用权在银行抵押贷款融资，然后通过使中标建筑商垫资和预售，获取大量资金，其中预售是最主要的融资渠道之一。
但是一旦资金链断裂，房地产开发建设工程将面临烂尾风险。
预售制度将这种风险转嫁至购房者和银行，导致严重损坏购房者的合法权益与引发金融风险。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定了“除斥期间”即除斥期间经过，解除权消灭，如何理解该条款，成为了解除权能否行使的关键。
当合同目的也无法实现时，如果合同当事人一直受到合同约束，则对个人和社会都无益。
因而，需要一种制度，合法有序的让合同提前终止，并妥善处理终止后的权利义务关系。
为此，法律上创设了合同解除制度。
可见，合同解除制度的根本目的在于，使受到合同枷锁的当事人，从毫无意义、没有存在必要的“死亡”合同中解放出来，尽快结束一场没有价值的交易。
从一起商品房买卖合同纠纷案看房屋买卖合同解除权的行使期限
从一起商品房买卖合同纠纷案看房屋买卖合同解除权的行使期限2016年上半年，全国房地产市场，尤其是一线城市及二线城市房屋价格呈一路攀升之势，由此导致的房屋买卖合同违约问题也已屡见不鲜。
在买卖双方已失去继续履行合同的信赖基础或合同客观上已经无法继续履行的情况下，解除合同势在必行。
因而，何时行使解除权对权利人至关重要。
本文以一起房屋买卖合同纠纷案例为视角，以现行法律、司法解释为重点对此进行解读分析，以期能对读者有所裨益。
一、典型案例 2012年7月20日，甲女士与乙房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买位于某市地区的两间商铺。
合同约定出卖人应当在2012年12月31日前交付房屋。
合同签订后，甲女士按约支付了全部房款，但该房地产公司没有按照约定的时间交付房屋。
2015年4月30日，甲女士根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）项的约定（逾期（交房）超过60日，买受人有权解除合同），向法院提起诉讼，请求判令：1.解除《商品房买卖合同》；2.房地产公司立即退还房款380000元并支付违约金4000元。
法院以甲女士行使解除权已超过一年，裁判不予支持。
二、法律分析（一）《合同法》中的“解除权行使期限”根据《合同法》第九十三条、第九十四条规定，当事人可以享有约定解除权和法定解除权。
但解除权不应无限期行使，否则可能会出现享有解除权的当事人不积极行使权利、合同处于不稳定的情形，相对方的合法权益也难以预期。
为了维护交易安全和权利状态的稳定，《合同法》第九十五条规定了解除权的行使期限。
第一款适用于法律有规定或当事人有约定解除期限的情形，而第二款作为第一款的补充，规定了在没有法律规定或约定期限的情形下解除权应在合理期限内行使，但此处的“合理期限”如何衡量？以何种标准评定？《合同法》并没有细化。
（二）司法解释对解除权行使期限的细化《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释[2003]7号】（以下简称“解释”）第十五条对于商品房买卖合同中的解除权期限作了进一步的规定，该条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
购房合同解除权_时间
一、解除权行使期限1. 法律规定或当事人约定：若法律规定或当事人约定了解除权行使期限，当事人应在该期限内行使解除权。
根据《民法典》第五百六十四条，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
2. 无规定或约定：若法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，一方应在对方催告后的合理期限内行使。
根据《民法典》第五百六十五条，期限内不行使的，解除权消灭。
3. 特殊情况：法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
二、解除合同的时间1. 协商解除：双方当事人协商一致解除合同的，协商确定之日为合同解除之日。
2. 通知解除：一方当事人依法主张解除合同的，应当通知对方。
合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。
3. 法院判决：一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理后认为行使合同解除权并无不当的，解除合同通知送达之日为合同解除之日。
4. 诉讼中合意解除：一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理认为该当事人无合同解除权，但双方当事人在诉讼中均同意解除合同的，可以在判决或调解书中明确合意解除之日为合同解除之日。
三、解除合同的法律后果1. 尚未履行的合同终止履行。
2. 已履行的部分，根据情况可以要求返还财产、赔偿损失等。
3. 合同解除后，当事人应按照法律规定或合同约定承担相应的责任。
总之，购房合同解除权时间是指在合同履行过程中，当事人依法行使解除权，终止合同关系的时间规定。
了解相关法律规定，有助于维护自身合法权益。
在遇到合同解除权问题时，当事人应依法行使解除权，并注意解除权行使期限，以免造成不必要的损失。
约定解除权的行使期限最长有多长时间
约定解除权的行使期限最长有多长时间在一般情况下，双方当事人是需要受到合同权利义务内容的约束的，不得随意解除合同。
但是如果满足法定解除或者约定解除条件的时候，是可以解除合同的。
那么，约定解除权的行使期限最长有多长时间？下面我为您详细介绍，希望对您有帮助。
约定解除权的行使期限最长有多长时间？关于这一问题，我整理了以下相关资料供您参考，下面跟着我一起来了解下。
一、约定解除权的行使期限在合同法中至规定了“法律规定期限”或“约定期限”，还提到“合理期限”，但合理期限具体多久并未做出明确界定。
但在商品房买卖合同中解除权的行使期限为：经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。
在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（自２００３年６月１日起施行）第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，则在三个月的”犹豫期“内没有行使”犹豫、反悔、解除，等权益的，则合同的解除权消灭。
《合同法》规定：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
从本案看合同解除权行使期限.doc
从本案看合同解除权行使期限- 案情：A2003年3月10日提起的本仲裁案，仲裁机构在同年9月25日作出的裁决中认为：“按A与B（发展商）签订的（购房）合同约定，B超过约定时间90天仍不交付房地产的，A有权单方解除合同。
B实际逾期交付达9个月之久，A本应享有依约解除合同的权利，但申请人并未在B逾期交付房产时，依约行使解除权或向B予以催告。
尽管A 2002年1月4日给B的一份电报对B圆柱改为方柱，且逾期交付要求退房，应认定为行使解除权，但因A与B没有约定解除权行使期限，自2000年5月2日（2000年2月1日至2000年5月1日为90天）解除权发生之日至2002年1月4日之前，B没有向A行使催告权，A也没有在解除权发生之日起一年内的合理的期限内行使解除权，根据《合同法》第九十五条的规定和最高人民法院相关司法解释的规定，A的解除权消灭。
A以B逾期交房违约而请求解除合同的理由不成立，仲裁庭不予支持。
”该裁决的理据归结为：A 2002年1月4日通知合同解除因合同法第九十五条及最高人民法院2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第十五条对合同法第九十四条的解释而“不成立”。
评析：对该裁决的理据存在以下争议：一、该合同的单方解除适用合同法第九十三条第二款还是适用第九十四条合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
”合同法第九十六条补充规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款……规定主张解除合同的，应当通知对方。
合同自通知到达对方时解除。
对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
”可见，合同法第九十三条第二款是适用当事人约定了一方解除合同条件的合同。
该裁决认定本案的合同约定了一方解除合同的条件且已成就。
合同法第九十四条适用的是当事人没有约定一方解除合同条件的合同，该条规定了允许一方解除合同的法定条件。
合同解除权行使期限
合同解除权行使期限1. 简介合同解除权行使期限是指当事人在合同履行过程中，根据合同约定或者法律规定，在一定时间内行使解除合同的权利。
合同解除权行使期限是合同法律制度中的一项重要内容，有助于维护合同的稳定性和当事人权益的平衡。
2. 法律规定根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定合同解除的条件和期限。
如果合同没有约定或者约定不明确，依据合同法的规定，可以解除合同的情形包括：•一方严重违约，无法实现合同目的；•不可抗力，致使合同无法履行；•法律规定的其他解除情形。
当事人行使合同解除权应当在知道或者应当知道解除条件成就之日起一定时间内行使，否则解除权消灭。
合同解除权行使期限的具体规定如下：•对于约定解除条件的情形，当事人应当在解除条件成就之日起1年内行使解除权；•对于法定解除情形，当事人应当在解除条件成就之日起6个月内行使解除权。
3. 行使合同解除权应注意的问题当事人在行使合同解除权时，应注意以下问题：•解除合同应当符合合同法的规定和合同约定；•解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；•解除合同造成对方损失的，应当赔偿损失；•当事人行使解除权应当及时，超过行使期限的，解除权消灭。
4. 结论合同解除权行使期限是合同法中的一项重要制度，当事人应当根据合同约定或者法律规定，在行使解除权时遵循相关法律规定，维护自身合法权益。
在合同履行过程中，当事人应当密切关注合同解除条件是否成就，并及时行使解除权，以免超过行使期限，导致解除权消灭。
5. 合同解除权行使期限的延长在某些情况下，当事人因特殊情况无法在规定的期限内行使合同解除权，可以申请延长行使期限。
延长的条件和程序如下：•当事人因客观原因无法在规定期限内行使解除权的，可以向法院或者仲裁机构申请延长；•申请延长应当在其权利行使期限届满前提出；•法院或者仲裁机构经审查认为延长的理由正当的，可以决定延长行使期限。
6. 合同解除权行使期限的相关案例分析以下是一个合同解除权行使期限的相关案例：甲乙双方签订了一份为期2年的房屋租赁合同，合同约定：如果乙方迟延支付租金超过3个月，甲方有权解除合同。
浅论解除权的行使期限r——以一起房产买卖纠纷案为例
浅论解除权的行使期限r——以一起房产买卖纠纷案为例刘耀宏【摘要】由于我国法律对合同解除权行使期限未作明确规定,在实务中引起了诸多纠纷.为此,该文以合同解除权为研究对象,结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,拟对合同解除权行使期限的起算点进行分析,力图把握其适用标准.并运用合同解除权事由发生之日作为解除权发生之日的观点,对一起民间借贷纠纷案衍生出来的房产买卖合同案进行评析.【期刊名称】《牡丹江大学学报》【年(卷),期】2017(026)010【总页数】3页(P23-25)【关键词】合同解除权;除斥期间;解除权事由发生之日【作者】刘耀宏【作者单位】福建对外经济贸易职业技术学院经济贸易系, 福建福州 350016【正文语种】中文【中图分类】D90解除权，是指合同当事人可以解除合同的权利，它的行使能发生合同解除的法律后果。
合同解除是对违约的一种救济方法，是一方当事人行使解除权的结果。
[1]本文将以一起民间借贷纠纷案衍生出来的解除房产买卖合同案为例，对解除权展开分析。
案例：林某诉池某（某房产公司法定代表人）300万民间借贷案。
池某主张，借款中的200万，实际上是林某购买该房产公司的七套房屋，用200万款项抵销了债务。
2007年12月，法院判决被告池某向原告林某支付 270.8万本金及利息。
①2010年6月，该房产公司诉林某购买七套房屋未实际支付200万元购房款，请求解除买卖合同。
该案事实是：2005年4月14日，双方签订七份《买卖合同》，七套房产总价为200万元，该合同约定：“合同签订之日一次性付清”，“买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同”。
2005年7月6日，双方办理了商品房交接手续，林某一直占有房屋。
2011年法院判决认定：池某以房产公司购房款200万抵销林某个人债务不成立，林某没有一次性付清房款，构成严重违约，原告房产公司解除与林某七份《买卖合同》诉讼请求成立。
民事案例分析：解除权期限限制问题纠纷
[案情介绍]1999年8月18日，宋某与陈某签订了一份购房协议。
双方约定：宋某将其所有的一处两间门面房卖给陈某，总价款为人民币110000元;付款方式为，陈某于签订协议的当天支付人民币40000元，2000年春节前支付人民币40000元，余款于2000年7月底前结清，否则宋某有权收回房屋。
协议签订当日，陈某向宋某付款人民币40000元，同时，宋某将房屋交付给陈某。
2000年10月31日，陈某付款人民币30000元。
此后，陈某再未付款。
2003年1月，宋某取得了该门面房的所有权证。
2004年1月，宋某为此向人民法院提起诉讼，请求判令陈某交还该房屋，承担违约金，并承担本案诉讼费。
审理中，围绕该合同是否应当解除的问题，宋某认为，陈某应当于2000年7月底前付清房款，否则其有权收回房屋，但从签约后到起诉，陈某仅支付了70000元，余款陈某拒绝支付，故宋某有权解除购房合同;陈某则认为，双方签订的合同合法有效，不应当解除。
[案情分析]审理中，存在两种不同意见：第一种观点：宋某行使解除权的期限已过。
这一观点的主要依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款的规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
”虽然该《解释》的适用范围仅适用于房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同，但是按照《解释》执笔人的观点，《解释》除第8、9条关于惩罚性违约金条款外的通用条款可参照适用于二手房买卖。
据此，本案中，双方约定了解除合同的条件，但对宋某行使解除权的期限没有约定，因此，可以参照《解释》关于“解除权应当在解除权发生之日起年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”的规定。
陈某未于2000年7月底前付清房款，宋某即享有解除该房屋买卖合同的权利，但宋某迟至2001年7月底未行使权利，则解除权消灭，故应当驳回宋某的诉讼请求。
无讼阅读｜商品房买卖合同的解除权不因除斥期间经过而必然消灭
无讼阅读｜商品房买卖合同的解除权不因除斥期间经过而必然消灭一、引言《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）（下称：《商品房买卖合同解释》）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
”依据该规定，商品房出卖人迟延交付房屋，导致买受人依约或依法享有合同解除权后，在出卖人没有催告的情况下，买受人行使解除权的期限只有一年。
而且这一年还是除斥期间，当事人自己完全没有能力中止、中断、延长该期间。
在实践中，尤其在预售商品房的情形下，很多善良的购房者很容易被开发商拖过这一年的解除权行使期间。
一年的除斥期间经过之后，依据上述司法解释的规定，购房者就不能请求解除合同了。
而在这类案件中，涉案房屋所在的建设工程往往都还没有完成竣工验收，甚至施工停滞。
这就导致购房者处于既不能解除合同、退回购房款，也不能取得所购房屋的两难境地。
此外，对办理了按揭贷款的购房者而言，往往还要继续向银行还贷。
这对广大购房者而言是非常不公平的。
如果此时购房者坚决要求解除合同，而开发商坚决不同意，那么，购房者该如何维权呢？下面笔者将通过亲自经办的一个案例，跟大家分享一下如何绕过《商品房买卖合同解释》中有关“解除权一年行使期限”的障碍，达到解除合同的诉讼目的。
二、案情简介2013年11月份，陈某与大地房开公司签订了一份《商品房买卖合同》向大地公司购买了其开发的“锦绣大地小区”房屋一套。
合同约定：出卖人应当在2015年1月31日前将商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应按已付房款的3%向买受人支付违约金；此外，没有约定其他情形导致合同解除的违约金责任。
商品房买卖合同解除权的行使期限
商品房买卖合同解除权的行使期限《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
”根据此两规定，商品房买卖合同解除权的行使期限是必然存在的，不可能存在无最终行使期限的合同解除权。
并且此司法解释将商品房买卖合同的解除权依先后顺序分为三个层次：第一层次是法律规定或者当事人约定优先的情形。
即在法律对商品房买卖合同解除权的行使期限有规定或者当事人对商品房买卖合同的解除权行使期限有约定的情形下，解除权人应当按照法律规定或者当事人约定在合理期限内行使解除权。
第二层次是法律没有规定且当事人没有约定，但解除权相对人有催告的情形。
即在法律对商品房买卖合同解除权的行使期限没有规定且当事人对解除权的行使期限没有约定的情况下解除权相对人有催告解除权人行使解除权的情形，按照《合同法》和司法解释的规定，经解除权相对人催告后，解除权人应当在三个月内行使解除权，否则解除权消灭。
第三层次是法律没有规定且当事人没有约定，解除权相对人也没有催告的情形。
这种情况下，按照司法解释的规定，解除权人应当在解除权发生之日起一年内行使解除权，否则解除权消灭。
在平海房地产开发有限公司（以下简称平海公司）与曾立新的商品房买卖合同中，当事人没有约定合同解除权的行使期限，而且事后也没有就合同解除权的行使期限问题达成协议。
在法律没有就商品房买卖合同解除权的行使期限作出规定的，且曾立新又没有催告平海公司解除合同的情形下，平海公司若拥有合同解除权，就应当在合同解除权产生之日起一年内行使，否则解除权消灭。
商品房买卖合同解除期限是多久
Only those who are constantly looking for opportunities will seize opportunities in time. The harder they work, the luckier they will be.悉心整理助您一臂（页眉可删）商品房买卖合同解除期限是多久导读：商品房买卖合同解除期限分两个方面，第一是看当事人有没有在合同上签订约定期限，如果由就按照合同上的约定期限来，或者按照约定的法定期限来，如果没有就在一年内或者或者被催促合理的期限内解除行使权，通常情况下，时间都会在三个月到一年之间，不同的形式具体的解除期限不同。
一、商品房买卖合同解除期限是多久房屋买卖合同的解除期限是，如果有法定或者约定的期限的，按该期限解除;如果没有期限的，则解除权人应当在一年内或者在被催告后的合理期限内及时行使解除权。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条，当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。
解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十四条，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
房屋买卖合同的解除期限是，如果有法定或者约定的期限的，按该期限解除;如果没有期限的，则解除权人应当在一年内或者在被催告后的合理期限内及时行使解除权。
二、如何解除商品房买卖合同《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主要从实体上特别规定了解除商品房买卖合同的事由，对其解除程序则应根据我国合同法的规定处理。
可见，行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序。
没有通知的，法院应该行使释明权，要求主张解除的一方及时向对方通知解除。
【法律】商品房买卖合同解除的相关案例
商品房买卖合同解除的相关案例1️⃣ 逾期交房引发的合同解除案例在贾某某诉某置业公司解除商品房买卖合同纠纷案中，双方于2020年11月31日签订《商品房买卖合同》，约定置业公司将其开发的一套商业房以27万元的价格出售给贾某某，并明确了付款方式和交房期限。
合同中规定，置业公司逾期交房超过60日，贾某某有权解除合同并要求退还已付款及支付违约金。
合同签订后，贾某某按约支付首付款，但因涉案房屋未取得竣工验收材料，导致贾某某无法办理按揭贷款，故未付清剩余房款。
2022年1月10日，置业公司未能交付房屋，贾某某遂诉至法院。
一审法院判决解除合同并返还购房款及支付违约金。
然而，二审法院在审理过程中发现，包括涉案房屋在内的商业用房已取得竣工验收备案手续，符合交付条件。
二审法院认为，在认定约定解除条件是否成就时，应结合违约方的过错程度、违约行为的形态及后果等因素进行综合考量。
虽然置业公司逾期交房构成违约，但考虑到疫情及市场经济下行等大环境因素对工期的影响，且置业公司采取积极推进交房事宜并自愿承担违约金的补救措施，并无拖延的故意和违约的恶意。
同时，房屋已符合交付条件，不影响贾某某合同目的的实现。
因此，二审法院不支持解除合同，但判决置业公司按市场标准支付逾期交房违约金。
2️⃣ 房屋面积误差导致的合同解除案例另一起案例中，买受人与出卖人签订《商品房买卖合同(现房)》，约定购买某小区房屋，建筑面积为53平方米。
合同签订后，房屋过户登记至买受人名下，但出卖人随后对房屋进行隔墙处理，导致隔墙后房屋实际面积与合同约定面积相差2.38平方米，面积误差比为4.49%。
买受人多次与出卖人沟通重新测量房屋面积及退房事宜未果，遂向仲裁委员会申请仲裁。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
法律规定解除权行使期限(3篇)
第1篇解除权，是指合同一方当事人根据法律规定或者合同约定，在合同履行过程中，因对方当事人的违约行为或者其他原因，请求解除合同的权利。
行使解除权是合同当事人维护自身合法权益的重要手段。
然而，解除权的行使并非无期限限制，法律规定了相应的期限，以平衡合同双方的权益，确保交易的稳定性和可预测性。
本文将对我国法律规定解除权行使期限的相关内容进行详细阐述。
一、解除权行使期限概述解除权行使期限，是指合同当事人行使解除权的有效期限。
根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。
合同自通知到达对方时解除。
对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
二、解除权行使期限的类型根据《合同法》及相关法律法规，解除权行使期限主要分为以下几种类型：1. 法定期限法定期限是指法律直接规定的解除权行使期限。
根据《合同法》第九十三条规定，当事人一方主张解除合同的，应当自对方违约行为发生之日起一年内行使解除权。
这是法律对解除权行使期限的基本规定。
2. 约定期限约定期限是指合同当事人在合同中约定的解除权行使期限。
在当事人未约定解除权行使期限时，适用法定期限的规定。
3. 合理期限合理期限是指在合同履行过程中，根据合同性质、交易习惯和合同履行情况等因素，当事人认为合理的解除权行使期限。
三、解除权行使期限的起算解除权行使期限的起算，是指解除权行使期限从何时开始计算。
根据《合同法》第九十三条规定，解除权行使期限自对方违约行为发生之日起计算。
具体起算时间如下：1. 违约行为发生之日起当事人一方违约行为发生时，对方即取得解除权，解除权行使期限从违约行为发生之日起计算。
2. 合同约定解除权行使期限起算如果合同中有约定解除权行使期限的起算时间，则按照合同约定执行。
3. 合理期限起算在合理期限的情况下，解除权行使期限的起算时间由当事人根据具体情况协商确定。
矿产
矿产资源开发利用方案编写内容要求及审查大纲
矿产资源开发利用方案编写内容要求及《矿产资源开发利用方案》审查大纲一、概述
㈠矿区位置、隶属关系和企业性质。
如为改扩建矿山, 应说明矿山现状、
特点及存在的主要问题。
㈡编制依据
(1简述项目前期工作进展情况及与有关方面对项目的意向性协议情况。
(2 列出开发利用方案编制所依据的主要基础性资料的名称。
如经储量管理部门认定的矿区地质勘探报告、选矿试验报告、加工利用试验报告、工程地质初评资料、矿区水文资料和供水资料等。
对改、扩建矿山应有生产实际资料, 如矿山总平面现状图、矿床开拓系统图、采场现状图和主要采选设备清单等。
二、矿产品需求现状和预测
㈠该矿产在国内需求情况和市场供应情况
1、矿产品现状及加工利用趋向。
2、国内近、远期的需求量及主要销向预测。
㈡产品价格分析
1、国内矿产品价格现状。
2、矿产品价格稳定性及变化趋势。
三、矿产资源概况
㈠矿区总体概况
1、矿区总体规划情况。
2、矿区矿产资源概况。
3、该设计与矿区总体开发的关系。
㈡该设计项目的资源概况
1、矿床地质及构造特征。
2、矿床开采技术条件及水文地质条件。
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矿产资源开发利用方案编写内容要求及审查大纲
矿产资源开发利用方案编写内容要求及《矿产资源开发利用方案》审查大纲一、概述
㈠矿区位置、隶属关系和企业性质。
如为改扩建矿山, 应说明矿山现状、
特点及存在的主要问题。
㈡编制依据
(1简述项目前期工作进展情况及与有关方面对项目的意向性协议情况。
(2 列出开发利用方案编制所依据的主要基础性资料的名称。
如经储量管理部门认定的矿区地质勘探报告、选矿试验报告、加工利用试验报告、工程地质初评资料、矿区水文资料和供水资料等。
对改、扩建矿山应有生产实际资料, 如矿山总平面现状图、矿床开拓系统图、采场现状图和主要采选设备清单等。
二、矿产品需求现状和预测
㈠该矿产在国内需求情况和市场供应情况
1、矿产品现状及加工利用趋向。
2、国内近、远期的需求量及主要销向预测。
㈡产品价格分析
1、国内矿产品价格现状。
2、矿产品价格稳定性及变化趋势。
三、矿产资源概况
㈠矿区总体概况
1、矿区总体规划情况。
2、矿区矿产资源概况。
3、该设计与矿区总体开发的关系。
㈡该设计项目的资源概况
1、矿床地质及构造特征。
2、矿床开采技术条件及水文地质条件。