2019长沙芙蓉区项目社区商业提报
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2020/2/16
一、商业整体战略形象定位
我们的定义视角： 项目基本层面+市场层面+竞争规避层面
2020/2/16
一、商业整体战略形象定位
项目基本层面：
视角一：商业体量有限，缺乏做“一站式”大型商业物业基础； 视角二：区位商业价值不突出，人流不充足； 视角三：周边商业业态落后，不利商业形象的提升。
2020/2/16
一、长沙商业地产研判
关于“十一五”商圈规划
2020/2/16
一、长沙商业地产研判
城市研判
✓长沙城市商圈 “东西成线、点式南移”规划 ✓新增商业集中上市量大，竞争激烈 ✓随着长株潭“一小时生活圈”的形成，长沙商业地产得到进一步外拓与机遇 ✓城市商圈成熟，辐射力强劲 ✓业态丰富，重复率高 ✓商业高度扎堆、传统商业中心区独具优势
项目区位商业情 况，细化项目商 业价值
市场分析示意图
项目商业 价值判定
判定项目商业 发展方向
2020/2/16
一、 长沙商业地产研判
长沙经济及商业发展现状分析
•城市综合实力显著增强 ，2019年GDP价达到， •社会消费品市场空间巨大，2019年零售总额名列全国省会城市前10名 •长沙城市地位突出，居于全国前列。中国综合实力百强城市第19位、省会城市第9位 •长沙商业为典型外向型消费市场模式。据政府统计资料显示，2019年上半年全市实现社 会消费品零售总额418.33亿元，其中5成以上由外来人口在长沙消费实现。 •国内外大型零售商集中进驻，竞争激烈火，规模商业发展趋于饱和。
业 情
65~80元/㎡/月之间 ，商铺价值不突出
况
✓项目附近商铺空置率低，社区型消 费力充足
✓业态较为丰富，但商业形象不高
2020/2/16
四、总结及对策
城市研判
区域研判 区位研判 项目初步研判
2020/2/16
城市商圈 “东西成线、点式南移”规划
城市商业属典型外消费模式，形成集中消费习性
城市商圈成熟，业态丰富，辐射力强劲 商业高度扎堆发展、传统商业中心区独具优势
设超市、大型百货 店，及专卖店、专 业店；发展餐饮住 宿、文化娱乐等网 点，形成与长沙经 济技术开发区和星 沙镇综合性新城相 协调、配套齐全、 功能完备的现代都 市商业中心
以中信新城购物中 心为代表的商家落 户于此，结合天心 生态新城的建设， 发展形成一个新区 级商业中心
与规划建设中的万
国商业城、体育新 城三足鼎立，构建 商贸、文化、健身 休闲、高档住宅为 一体的新商业中心
2020/2/16
一、商业整体战略形象定位
竞争规避层面：
视角一：项目区域是长沙理想居住地，规模住宅项目不断涌现， 必然形成大量底商；
视角二：众多大型零售商进驻长沙，带动商业物业租售水平提升 的同时，分流大部分商业物业投资者。
2020/2/16
一、长沙商业地产研判
长沙居民消费类型比例
2020/2/16
一、长沙商业地产研判
城市商业地产发展现状
2020/2/16
一、长沙商业地产研判
关于“十一五”商圈规划
长沙未来新商圈 ：红星、高桥、星沙、大托、黎托五大商圈
商圈名称
红星商圈
高桥商圈
星沙商圈
大托商圈
黎托商圈
商圈范围
以湘府路与韶山南 路交汇处为核心
第一部分 市场研判
判审问题
➢长沙商业地产将如何发展？ ➢项目商业价值有多高？ ➢项目是否具备开发大型商业的条件？
2020/2/16
第一部分 市场研判
长沙商业地产 市场分析
芙蓉区商业 地产分析
片区商业环 境分析
项目商业 价值分析
长沙《十一五》 规划，确定商业 发展大方向
区域商业网点分 布、环境，判定 区域商业发展方 向
专业市场/街，分布集中,是长沙批发市场核心 芙蓉新区建设，带动东城片区房地产发展 东城社区商业迎来快速发展机遇
区位沿街铺面价值不突出 区位业态丰富，但商业形象不高 社区型消费力充足
项目商业规模有限，可控性弱 缺乏做大型商业的条件
应对策略
四、总结及对策
➢充分借助东城发展机遇，实现项目商业价值最大化 ➢为项目住户及周边居民，量身打造社区型商业 ➢提升业态档次，有效树立项目商业形象
2020/2/16
二、芙蓉区商业地产研判
2020/2/16
二、芙蓉区商业地产研判
芙蓉区商业网点规划
➢商业体系结构：2个区域性商业中心即火车站商业中心和马坡岭商业中心；4个社区级商业中心 ➢特色专业街规划：蔡锷路通讯器材一条街、解放中路服装精品一条街、朝阳路IT产品一条街 ➢大型批发市场规划：大型批发市场14处，以电脑、通讯、建材为主 ➢ 主要零售业态建设规划：大型购物中心1座、百货商场5处、仓储式商场1处、大型综合超市8 个、专业商场19处、生鲜超市33个
2020/2/16
第二部分 项目商业定位及开发建议
2020/2/16
一、商业整体战略形象定位
商业项目总体战略定位的高低，很大程度上决定其最终的 开发成败，定位太高则与项目所处的环境脱节甚至会与城市脱 节，难以说服市场，太低则不利形象树立，易与同类产品同质 化，难于突围。
在战略形象定位上，我们从项目自身、市场、竞争三个基 面，进行判研！
➢定义：为项目住户、周边居民提供生活配套的消费和服务功能。
2020/2/16
一、商业整体战略形象定位
市场层面：
视角一：城市商业高度集中，项目将难于形成商业聚集效应； 视角二：规模项目多，异地及本地大型零售商已扎堆进入市 场，对项目招商及后期经营造成直接威胁。
➢定义：“小空间、大功能”社区生活配套型商业。
东临万家丽南路， 西至二环线，北起 人民路，南到长沙 大道
以北到潇湘路，南 至凉塘路，西至天 华路，东至东二线 地区为核心
依托长株潭三市经 济一体化和大托机 场口的区位优势
商圈规划
以金融信息为先导、 商贸流通为主导， 产业为支撑的内供 与外向结合，财富 与人气齐聚的南长 沙复合型现代商贸 经济圈。
以高桥大市场为主 的十几个综合和专 业性市场，并正在 兴建大型多功能购 物中心——上河街， 发展成新区商业中 心代表
2020/2/16
二、芙蓉区商业地产研判
区域研判
✓专业市场/街，分布集中,是长沙批发市场核心 ✓芙蓉新区建设，带动东城片区房地产发展 ✓东城社区商业迎来快速发展机遇
2020/2/16
三、区位商业地产研判
区位研判
✓周边配套特点是小、散、全，无大型
商场和大型超市，无主题商业街
周
边
商Leabharlann ✓商业以临街小商铺为主，租金水平在
一、商业整体战略形象定位
我们的定义视角： 项目基本层面+市场层面+竞争规避层面
2020/2/16
一、商业整体战略形象定位
项目基本层面：
视角一：商业体量有限，缺乏做“一站式”大型商业物业基础； 视角二：区位商业价值不突出，人流不充足； 视角三：周边商业业态落后，不利商业形象的提升。
2020/2/16
一、长沙商业地产研判
关于“十一五”商圈规划
2020/2/16
一、长沙商业地产研判
城市研判
✓长沙城市商圈 “东西成线、点式南移”规划 ✓新增商业集中上市量大，竞争激烈 ✓随着长株潭“一小时生活圈”的形成，长沙商业地产得到进一步外拓与机遇 ✓城市商圈成熟，辐射力强劲 ✓业态丰富，重复率高 ✓商业高度扎堆、传统商业中心区独具优势
项目区位商业情 况，细化项目商 业价值
市场分析示意图
项目商业 价值判定
判定项目商业 发展方向
2020/2/16
一、 长沙商业地产研判
长沙经济及商业发展现状分析
•城市综合实力显著增强 ，2019年GDP价达到， •社会消费品市场空间巨大，2019年零售总额名列全国省会城市前10名 •长沙城市地位突出，居于全国前列。中国综合实力百强城市第19位、省会城市第9位 •长沙商业为典型外向型消费市场模式。据政府统计资料显示，2019年上半年全市实现社 会消费品零售总额418.33亿元，其中5成以上由外来人口在长沙消费实现。 •国内外大型零售商集中进驻，竞争激烈火，规模商业发展趋于饱和。
业 情
65~80元/㎡/月之间 ，商铺价值不突出
况
✓项目附近商铺空置率低，社区型消 费力充足
✓业态较为丰富，但商业形象不高
2020/2/16
四、总结及对策
城市研判
区域研判 区位研判 项目初步研判
2020/2/16
城市商圈 “东西成线、点式南移”规划
城市商业属典型外消费模式，形成集中消费习性
城市商圈成熟，业态丰富，辐射力强劲 商业高度扎堆发展、传统商业中心区独具优势
设超市、大型百货 店，及专卖店、专 业店；发展餐饮住 宿、文化娱乐等网 点，形成与长沙经 济技术开发区和星 沙镇综合性新城相 协调、配套齐全、 功能完备的现代都 市商业中心
以中信新城购物中 心为代表的商家落 户于此，结合天心 生态新城的建设， 发展形成一个新区 级商业中心
与规划建设中的万
国商业城、体育新 城三足鼎立，构建 商贸、文化、健身 休闲、高档住宅为 一体的新商业中心
2020/2/16
一、商业整体战略形象定位
竞争规避层面：
视角一：项目区域是长沙理想居住地，规模住宅项目不断涌现， 必然形成大量底商；
视角二：众多大型零售商进驻长沙，带动商业物业租售水平提升 的同时，分流大部分商业物业投资者。
2020/2/16
一、长沙商业地产研判
长沙居民消费类型比例
2020/2/16
一、长沙商业地产研判
城市商业地产发展现状
2020/2/16
一、长沙商业地产研判
关于“十一五”商圈规划
长沙未来新商圈 ：红星、高桥、星沙、大托、黎托五大商圈
商圈名称
红星商圈
高桥商圈
星沙商圈
大托商圈
黎托商圈
商圈范围
以湘府路与韶山南 路交汇处为核心
第一部分 市场研判
判审问题
➢长沙商业地产将如何发展？ ➢项目商业价值有多高？ ➢项目是否具备开发大型商业的条件？
2020/2/16
第一部分 市场研判
长沙商业地产 市场分析
芙蓉区商业 地产分析
片区商业环 境分析
项目商业 价值分析
长沙《十一五》 规划，确定商业 发展大方向
区域商业网点分 布、环境，判定 区域商业发展方 向
专业市场/街，分布集中,是长沙批发市场核心 芙蓉新区建设，带动东城片区房地产发展 东城社区商业迎来快速发展机遇
区位沿街铺面价值不突出 区位业态丰富，但商业形象不高 社区型消费力充足
项目商业规模有限，可控性弱 缺乏做大型商业的条件
应对策略
四、总结及对策
➢充分借助东城发展机遇，实现项目商业价值最大化 ➢为项目住户及周边居民，量身打造社区型商业 ➢提升业态档次，有效树立项目商业形象
2020/2/16
二、芙蓉区商业地产研判
2020/2/16
二、芙蓉区商业地产研判
芙蓉区商业网点规划
➢商业体系结构：2个区域性商业中心即火车站商业中心和马坡岭商业中心；4个社区级商业中心 ➢特色专业街规划：蔡锷路通讯器材一条街、解放中路服装精品一条街、朝阳路IT产品一条街 ➢大型批发市场规划：大型批发市场14处，以电脑、通讯、建材为主 ➢ 主要零售业态建设规划：大型购物中心1座、百货商场5处、仓储式商场1处、大型综合超市8 个、专业商场19处、生鲜超市33个
2020/2/16
第二部分 项目商业定位及开发建议
2020/2/16
一、商业整体战略形象定位
商业项目总体战略定位的高低，很大程度上决定其最终的 开发成败，定位太高则与项目所处的环境脱节甚至会与城市脱 节，难以说服市场，太低则不利形象树立，易与同类产品同质 化，难于突围。
在战略形象定位上，我们从项目自身、市场、竞争三个基 面，进行判研！
➢定义：为项目住户、周边居民提供生活配套的消费和服务功能。
2020/2/16
一、商业整体战略形象定位
市场层面：
视角一：城市商业高度集中，项目将难于形成商业聚集效应； 视角二：规模项目多，异地及本地大型零售商已扎堆进入市 场，对项目招商及后期经营造成直接威胁。
➢定义：“小空间、大功能”社区生活配套型商业。
东临万家丽南路， 西至二环线，北起 人民路，南到长沙 大道
以北到潇湘路，南 至凉塘路，西至天 华路，东至东二线 地区为核心
依托长株潭三市经 济一体化和大托机 场口的区位优势
商圈规划
以金融信息为先导、 商贸流通为主导， 产业为支撑的内供 与外向结合，财富 与人气齐聚的南长 沙复合型现代商贸 经济圈。
以高桥大市场为主 的十几个综合和专 业性市场，并正在 兴建大型多功能购 物中心——上河街， 发展成新区商业中 心代表
2020/2/16
二、芙蓉区商业地产研判
区域研判
✓专业市场/街，分布集中,是长沙批发市场核心 ✓芙蓉新区建设，带动东城片区房地产发展 ✓东城社区商业迎来快速发展机遇
2020/2/16
三、区位商业地产研判
区位研判
✓周边配套特点是小、散、全，无大型
商场和大型超市，无主题商业街
周
边
商Leabharlann ✓商业以临街小商铺为主，租金水平在