龙湾一品项目商业规划、定位建议新

丰竹园
位置：龙湾一品东北侧，靠近肖湖路
项目规模：小高层住宅小区，为美尔雅 体量较小，估计不足2000㎡，
职工福利房，约600户。
为社区沿街一层门面。目前
开发进度：已经交房，2006年首批入住， 有超市，干洗，餐饮等。
目前已全部入住。
区域项目主要竞争对手
项目名称 白马山庄
业态
位置：龙湾一品项目北侧 项目规模：3栋16层电梯房，约100户 开发进度：已经全部入住
小结：按照项目周边目前的规划情况来看，未来3年内项目 周边1公里以内住宅项目的开发量将达到100万㎡的规模。 按照户均100㎡的标准计算，未来该地段将有接近1万套商 品房的供应。按照户均3.3人计算，未来本地段入住人口 将达到3万人以上。按照通行的城市规划，社区商业配套 为700㎡/千人，即单本区域内居民商业配套需求量即为2 万㎡以上。
竞争力
商业面积达3万平方米，集合 武商量贩、招商银行、汉奥羽 球、宝姿养生、名媛华舍美容、 格力电器等众多品牌企业。商 业街函盖居住、商务、休闲娱 乐、体育健身、购物、美食等 各项功能
宏维·山水明城
开 发 商： 黄石市宏维置业有限公司 占地245亩 位 置： 宏维山水明城位于团城山开 发区杭州西路98号
国税局小区
位置：紧靠丰竹园 项目规模：6万㎡，约400户 开发进度：已发售，预计2011年底全 面交房
武夷花园：社区商业配套菜场、小超市、小百货 石榴园：沿街门面多为建材、水暖五金、电动工具、小餐饮
周边行政单位： 环保局、商检局、检察院、黄石市行政中心（2010年下半年建成）
竞争力 无配套商业 无配套商业
开发进度：2010底动工
商业面积8万㎡
区域项目主要竞争对手
项目名称
业态
竞争力
黄电小区
项目位置：龙湾一品正东面 项目规模：约800户。 开发进度：2010年下半年动工，预计一 期在2011年底交房
原规划为3层底商，因龙湾一 品商业体量较大，该项目为 避免竞争，改为一层底商， 故商业体量仅为2000㎡
开发商：江天置业
开发进度：已经售完，一期2010年底交 房
项目规模：纯高层社区，16.4万㎡，约 1200户
竞争力 商业面积约4000㎡
中茵国际公寓
开发商：中茵股份（上市公司）
项目位置：龙湾一品西wenku.baidu.com地块
项目规模：占地350亩，总建筑面45万㎡， 商业面积8万㎡，总投资9亿，项目包括 写字楼、商铺、住宅、酒店式公寓
龙湾一品项目
商业规划、定位建议
项目商业规划定位研究步骤：
区域市场分析 区域消费诉求 项目商业功能布局 项目商业定位
区域市场分析及消费诉求
区域市场分析 商业功能诉求
团城山区域发展规划
CBD是团城山未来的规划方向
根据2005-2015黄石商业网点规划，团城山未来定 位为黄石市的CBD（中央商务区），其规划布局主要包括 商业、会展、金融、文化、娱乐、办公、休闲等。《黄石 城市商业网点规划》（２００５—２０１５）征求意见稿 将行政中心西侧的面积为０．３５平方公里的商业用地及 其周边的行政、信息、文化、体育等用地共计０．８４平 方公里建设成为ＣＢＤ区。ＣＢＤ范围包括以人民广场为 中心，以杭州西路（包括杭州东路部分）和桂林南路为轴 线的１．４５平方公里范围。规划商业面积１０万平方米， 兴建大型零售网点３个。
小结： 1.根据500份调查数据分析, 由于主流消费群体年龄大约 在25-35岁之间，个体经营 者、本区域政府机关事业单 位青年公务员、企业青年职 员，收入稳定，较同龄人稍 高，属于中高端人群，此类 人群，不仅停留满足于日常 需求，对休闲娱乐、购物饮 食也有更高的需求。
商业配套设施
综合超市 菜场
药房或社区医院
邮局银行 茶楼茶坊 足浴桑拿按摩
干洗店 中大型餐饮
美容美发
健身房 便利店 彩扩冲洗店 书店 花店
问卷比例（%）
96 72 60
59.6 51.2
46 44 34
16
16.3 10.8 8.1 7.2 5.9
需求强度等级 强度需求 中度需求 弱度需求
商业街有银行、宾馆、超市、 茶楼、美容美发、社区诊所
嘉泰·银河湾
开发商：嘉泰置业
开发进度：2010年下半年入市，2011年 底一期交房
位置：龙湾一品G10号商业主楼对面占地 140亩
建筑面积：31.6万㎡，近3000户，未来 入住人口超过1万人
尚无商业规划
区域项目主要竞争对手
项目名称
项目简介
金鼎世家
4
无
青龙大厦、创业中心
2
阳光音乐会所（磁湖山庄）、天台山
2
天台山、青龙大厦、步步高
3
世纪健身会所、金圣娱乐城（步步高宾 馆）
2
业态比例
19%
30%
15% 0 8% 8%
12% 8%
小结：以上数据显示，现阶段团城山区休闲娱乐、商务办 公、特色餐饮业态还较为薄弱。由于1.《黄石城市商业网 点规划（2005—2015）》提出，黄石市级商业中心布局为 “一主两副”，其中“一主”即是团城山中央商务区 （Ｃ
商业核心区域
项目区位市场竞争
➢核心区域主要以大型一站式商业形态出现，依 靠其地段优势，售卖模式单一 ➢售价较高，且销售良好；
小结：核心区域内项目与本项目距离3.4公里较远，将 不构成直接竞争，但存在商铺投资客户争夺的间接竞争
区域项目主要竞争对手
项目名称 丽岛·半山华府
项目简介
整个项目规划用地面积12万平方米，建 筑面积12万平方米，规划常住人口达到 4000人 位 置： 丽岛半山华府位于杭州西路 76号 开 发 商： 黄石联合置业有限公司
ＢＤ），在商业方面大力支持鼓励休闲娱乐、商务办公、 特色餐饮行业；2.周边消费人以商务、个体经营者、本区 域政府机关事业单位青年公务员、企业青年职员居多；建 议可将休闲娱乐、商务办公、特色餐饮业态进行配比组合， 全面提升本项目商业档次。
社区型商业功能诉求
根据我司本地市调数据分析 来看，客户对不同业态倾向 性强弱程度如表所示：
区域项目主要竞争业态比例
业态
超市
大型餐饮
茶楼 特色餐饮 写字楼
KTV 洗浴中心 健身中心
项目名称
数量（家）
武商量贩、中百超市（开发区店）、中
百超市（石榴园店）、中百超市（国绣
5
园店）、永华连锁超市
福寿阁大酒店、天台山、青莲酒家、蓝
天大酒店、石榴园酒楼、多瑙河国际商
8
务会所、磁湖山庄、青龙美食广场
乙十六号茶坊、银马茶舍、天台山、天 下一品