2020年房地产楼市发展趋势介绍

2020年房地产楼市发展趋势介绍

地产泡沫不可持续

新开工2013年见顶，销量2016年或见顶。因而在中国资本市场，2013年的时候已经形成共识，认为2013年应该是中国地产市场的

顶部，事后来看，2013年的住宅新开工达到1400万套的顶峰，

1160万套的新房销售也是短期顶部，但是2016年的新房销售预计

会达到1400万套，比2013年又多了20%，这其实已经与人口结构

角度的刚性需求无关。

2、房贷杠杆不可持续

居民拼命贷款买房。2016年**地产销售的背后，是彻头彻尾的

金融现象，源于居民拼命贷款买房。2014年我们的月均房贷1800

亿，去年是2500亿，今年我们的月均房贷接近4000亿，我们每个

月1万亿的信贷一半左右是房贷。

从居民买房的贷款杠杆率来看，2013年的贷款占比仅为1/3，而2016年的贷款占比已经超过50%，意味着首付比例不到一半，已经

低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。

房贷加杠杆不可持续。从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增

房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，美国金融危机前新增房贷

/GDP在05年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷与

公积金贷款占GDP比重已达8.6%，不仅较去年暴涨，也与美国历史

高点相当接近。而全年新增房贷或超过新增GDP，表明中国居民购

房或已将杠杆用到极限。

3、流动性拐点已现

贷款利率低位，地产难以拐头?目前，无论从房价收入比、租金

房价比、买房杠杆率等角度来衡量，目前的一二线地产已经普遍泡

沫化。但是问题在于，目前全球央行普遍采取宽松货币政策，今年

房贷增速的飙升也与贷款利率的持续下行有密切的关系，那么是不

是意味着只要利率不往上调，地产泡沫就不会破裂?

流动性陷阱：低利率对货币创造失效。但是低利率并不意味着高货币增速，因为出现了流动性陷阱，比如说过去20年的日本，虽然

利率一直下降甚至到了零利率，但是其广义货币增速一直没有起色，原因在于虽然央行把基础货币给了商业银行，但是商业银行的钱贷

不出去，又存回了央行，出现了流动性陷阱，所以创造不了广义货币。而2008年由于全球金融危机，中国也出现了流动性陷阱，利率

下行的同时货币增速不断下降。

M1和M2剪刀差：流动性陷阱。而进入流动性陷阱的标志是M1

和M2增速出现巨大的剪刀差，例如日本的90年代，M1增速持续高

于M2增速。而在中国的1998年和2016年都出现了类似的现象。由

于M1里面主要包含活期存款，在中国的M1里面主要包含企业活期

存款，这意味着企业囤积了大笔现金，而不愿意贷款投资，也使得

货币创造失灵，M2增速持续回落。

房价上涨明显分化。姜超认为，本轮房价上涨很难向三四线城市扩散，原因在于本轮流动性总量是不够的，广义货币M2增速目前只

有11%，远低于以往动辄20%以上的增速，说明资金总量已经不够支

撑全国房价上涨，因而主要体现为一二线城市房价的上涨。

流动性拐点已现，房地产短期见顶。本轮房价上涨始于2015年

的北上深，其实是源于金融监管的放松，当时突然允许金融机构同

业存款发放贷款，比如余额宝的钱存在北京的银行，2015年开始可

以在北京放贷款，相当于全国人民支援北京人民买房。

由于金融机构主要集中在在北上深，所以2015年北上深的存款

增速几乎都是50%以上，对应三大一线城市房价普遍上涨50%以上。

但目前北上深的存款增速已经基本归零，意味着流动性拐点已经出现。再加上930以来20余城市出台限贷降杠杆政策，2016年或是

中国地产市场的短期拐点。

(一)投资继续保持较快发展

26年，全国完成房地产开发投资19382亿元，同比增长21.8%增幅比去年同期高出.9个百分点，今年一季度，房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，增幅同比加快6.7个百分点，高于

同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。26年，东，中西部地区

得房地产开发累计完成投资额分别高达12383.49亿元，3524.21亿

元和3474.76亿元，同比增长17.4%，3.8%和3.3%。中部地区投资

增长最快，增幅分别高于东部地区13.6个百分点。东，中，西部房

地产开发投资比重分别为64%，17.8%和18.2%。今年一季度，东，中，西部地区同比增长24.3%，36.3%和29.3%。中部地区投资增速

依然高于东部西部地区。

从各地区的房地产投资增长情况看，26年，全国31个省(区，市)中有16省(区，市)的房地产开发增长速度超过平均水平，增长

居前的地区是内蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，广西等省份，同比增长幅度在3%以上。其中，内蒙古增速最为强劲，累计房

地产开发投资增长超过一倍。上海和浙江投资增长5.6%和8.9%。

由此可见，房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力量，房地产投资占城镇固定资产投资比重高达21%左右。

(二)土地开发面积增速持续大幅增长

我国房地产土地开发经历了连续两年的低速负增长后，26年以来，房地产土地开发面积开始大幅度反弹。26年，全国房地产开发

企业完成土地开发面积2666万平方米，同比增长17.3%，比去年同

期上升4.3个百分点。今年1-4月份，全国房地产开发企业土地开

发面积7615万平方米，同比增长4.6%。[4]这一增长速度再现了23

年的高增长水平。国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定，企业购置土地而又不开发，一年以内要加收占用费，如两年仍未开发，予以没收。政策压力使得开发商加快土地开发速度，而开发企

业本年土地购置面积继续减少。26年，本年土地购置面积36791万

平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2个百分点。

(三)国内贷款成为房地产投资强有力的支撑