养老案例绿城学院式养老地产研究专题163944537
绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究
绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究摘要：我国已进入到老龄化高峰期，老龄化趋势严峻，国家提倡“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”，构建“9073”养老格局,养老房产的开发与建设十分急需。
研究本课题的意义在于提高老年人的晚年生活质量，完善我国养老地产运营管理模式。
本文以绿城乌镇雅园为中心，调查、分析其运营管理模式，从住宅产品设计特点、运营模式、资金来源、配套设施等方面总结分析其成功的原因，通过案例研究、比较研究、问卷调查等研究方法，得出绿城乌镇雅园在养老地产运营管理模式上的优点，以及通过乌镇雅园项目折射出的我国在养老房产领域上现存的几个急需解决的问题，为我国之后的养老房产提供可以借鉴的宝贵经验。
关键词：乌镇雅园；养老房产；运营管理；养老模式Exploring the Operation and Management Mode of Greentown Wuzhen Graceland's Endowment Real EstateAbstract:China has entered the peak period of aging and the aging trend is grim. Our country advocates the idea of "take the elderly at home as a base, rely on the community districts, supported by institutions" and aims to build "9073" pension pattern.,the development and construction of pension estate is much-needed. The significance of this study is to improve the quality of life of the elderly in his later years and improve the operation and management mode of China's endowment real estate. In this paper, I investigate and analyze the operation and management mode of Greentown Wuzhen Graceland. And then, I summarize and analyzed the reasons for its success in terms of residential product design features, operation mode, sources of funding, facilities, etc.. Through case studies, comparative studies, questionnaires research methods, I conclude the advantages in the operation and management mode of Greentown Wuzhen Graceland, as well as existing urgent problems in the field of China's endowment real estate. Most importantly, it can offer valuable lessons for our country’s endowment real estate.Key words:Wuzhen Graceland; pension premises; operations management; pension model目录1 引言 (1)1.1 研究的背景与意义 (1)1.1.1 研究的背景 (1)1.1.2 研究的意义 (1)1.2 国内外研究概况 (2)1.2.1 国外研究概况 (2)1.2.2 国内研究概况 (3)1.2.3 国内外经典案例 (4)1.3 研究方法 (5)2 养老房产运营管理模式概述 (5)2.1 我国养老房产入住模式 (5)2.1.1 租 (5)2.1.2 售 (5)2.1.3 反按揭 (5)2.2 我国养老房产的运营管理 (6)2.2.1 住宅建设与社区管理相结合 (6)2.2.2 住宅建设与社区管理相分离 (6)3 乌镇雅园简介 (6)3.1 项目概况 (6)3.2 运营理念 (7)3.3 运营资金 (7)3.3.1 内部资金 (7)3.3.2 外部资金 (7)4 绿城乌镇雅园特色 (7)4.1 配套设施 (7)4.2 主要客户 (8)4.3 装修设计 (9)4.3.1 室内设计细节 (9)4.3.2 室外设计细节 (9)4.4 物业管理 (9)4.5 特色配套 (10)4.5.1 颐乐学院 (10)4.5.2 医疗公园 (10)4.6 乌镇雅园与国内外案例比较 (11)5乌镇雅园日常运营管理研究 (12)5.1 服务标准 (12)5.1.1 收费服务 (12)5.1.2 免费服务 (13)5.1.3 服务改善与增加服务 (13)5.2 合作运营商 (13)5.3 园区日常管理 (14)5.3.1 人员配备。
养老案例分析
学院式养 老
在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校 为组织形态，以开展符合老年人生理和心理特征的学习、 活动为核心内容的一种新型养老模式，实现老年人物质与 精神的“双盈晚年”，从而推动家庭、社会的和谐发展。
绿城首次试水养老地产，是2010年推出位于杭州临平的绿 城蓝庭项目中的“颐养公寓”。除健康中心、文体活动中 心、社区门诊、护理院等公共配套外，这里还组建了一所 社区老年大学，这成为绿城“学院式养老”的初步探索。 绿城相信：以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常 生活形态，同时开展适合老年人身心健康的各类学习、活 动，重新认识、解读老年人的精神需求。
项目总结
谢谢！
公司负责管理并运营 绿城·颐乐学院老年教育品 牌，协调绿城集团在全国 的约100个园区/校区。通 过绿城服务集团在全国的 百余所物业服务中心，为 上万名老人提供文化教育 服务。
经过一年多的发展， 绿城颐乐学院已陆续在北 京、上海、浙江、山东、 河南等地区十几个城市， 开设了17所校区，近20门 课程，80个教学班，在读 学员1500人。
颐乐学院实行教管分离的运作模式。 公司主要负责学院的课程设置、师资培训和组织教务教学等工作，日常 管理由项目的物业管理公司来实现。
养老项目分析整理
行政区域：桐乡市乌镇
项目位置：乌镇国际健康生态产业 园内
户型面积：50平米，70平米，90平 米，120平米
投资商：雅达国际控股有限公司、 绿城房地产集团有限公司
项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
项目推广分析
样板区实景照片
项目推广分析
样板区实景照片
项目推广分析
颐乐学院：
项目推广分析
项目推广分析
绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究
绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究摘要：我国已进入到老龄化高峰期，“十二五”规划中提出“以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑”，意味着我国的养老模式逐渐从家庭养老到社会养老转型，因此，养老房产的开发与建设十分急需。
本文以绿城乌镇雅园为中心，调查、分析其运营管理模式，通过案例研究、比较研究、深入访谈等研究方法，得出绿城乌镇雅园在养老地产运营管理模式上的优点，为我国之后的养老地产提供可以借鉴的宝贵经验。
关键词：乌镇雅园；养老房产；运营管理；养老模式1 引言1.1研究的背景与意义1.1.1研究的背景早在2010年我国人口情况普查期间，相关统计专家已经提出了我国将要进入人口老龄化阶段，并且不只在一次国家级会议上提出了相关的议案，希望能够得到党中央领导人的重视。
仅仅过去了四年，从去年的我国人口普查结果来看，我国已经进入了人口老龄化阶段，人口红利已逐渐的消失，老龄化加剧带来的相关问题也将成为社会面临的主要问题。
然而，人口构成严重偏向老龄化已经成为了必然，国家在人口老龄化问题上的投入也将不断的增加，并且我国劳动力逐渐减少，劳动成本提高，年轻一代压力增加，这些问题也是困扰社会的问题。
如何在市场经济体制下，解决这次我们必须要面对的人口结构老龄化的问题，就成了一个值得研究的方向。
在这方面，我国房地产业是最早一批看到机遇的行业，经国家有关部门统计，我国养老业在2010年已经有着1万亿的市场规模，早期进入养老市场的机构就只有医疗和社会服务业，他们占据了这块“夕阳”产业的半壁江山。
我国地产业在2012年开始涉足养老板块，但是这只是个人的一种特殊行为，并没有形成规模，但是，这已经为养老业与地产业的结合奠定了基础，也就有了一个新的名词——“养老地产”。
养老地产在中国的的提出是有着特殊的意义的，这种有着公益性质的行业行为极大的缓解了国家公共养老机构的压力，也满足了数量逐渐增加的老年人对公共养老机构的排斥，在市场作用的驱动下，为老年人的晚年生活提供更好的服务。
学院式养老：一种企业主导的养老服务创新模式
学院式养老：一种企业主导的养老服务创新模式养老服务是社会政策的重要领域。
目前中国形成了多元的养老模式,如家庭养老、机构养老、社区养老等,但依然无法充分满足老年人日益增长的美好生活需求。
在此背景下,如何借助创新驱动实现养老服务的供给侧结构性改革,以老年人需求为导向创造多样化养老服务,提升老年人美好生活水平,成为了全社会关注的热点。
各地政府和各种社会力量根据不同条件积极探索有效的养老服务方式,积累了丰富经验。
浙江省绿城集团首创的学院式养老服务便是典型一例。
学院式养老是应对老龄化社会养老困境和城市老年人的美好生活需要而实施的一种独特的社区养老服务创新方式。
本文以浙江省杭州市F社区为个案,运用社会政策分析理论和文献检索、参与式观察、开放式访谈等方法,初步系统地考察了学院式养老服务的主体、内容、资源、对象、方式等,通过分析与总结,发现了学院式养老模式呈现的一系列特点和创新点:(1)在服务主体上,表现为企业主导的多元协同性服务;(2)在服务方式上,表现为以学院为载体的集中式服务;(3)在服务对象上,表现为针对特殊老年人群的选择性服务;(4)在服务内容上,表现为重在满足精神文化和健康生活需求的复合性服务。
结合调查所获的一手资料,运用“三效评估法”,即从效果、效率、效应三个维度对学院式养老服务的结果(绩效)进行初步评估。
事实表明,作为一项独特的社会政策行动,学院式养老服务达到了预期的目标,呈现出理想的效果;根据经济投入成本与收益比较显示的直接经济效率较低甚至亏损,但有助于提升企业声誉,营造企业品牌,可以为服务主体带来间接收益,呈现出特殊意义上的间接效率;同时,学院式养老服务是一种养老模式创新,有助于满足人们的养老需求,提升老年人福祉,获得了民众较广泛认同,具有显见的社会效应。
当然,调查中也发现,当前学院式养老服务实践中存在着一些突出问题和困境。
通过对学院式养老服务的系统考察,深入剖析了学院式养老服务发展的关联因素,在此基础上,提出了若干完善学院式养老服务的应对策略。
养老地产项目案例——乌镇雅园
养老地产项目案例——乌镇雅园中国养老人才联盟乌镇雅园作为蓝城养生养老首发之作，延续了绿城首屈一指的园区服务体系，被业界誉为国内养老地产的标杆。
首创学院式养老引领中国当代养老地产新模式乌镇雅园最大的特点是，首创了学院式颐乐养生养老模式，3.5万平方米的颐乐学院是全国规模最大的“老年大学”。
绿城·乌镇雅园颐乐学院鸟瞰全景效果图作为“学院式养老”的开山力作，同时也是蓝城中国养生养老的首席巨作——乌镇雅园是蓝城在深度剖析了中国当前的养老状况及深刻地理解了当代老人养老需求的基础上打造的心灵作品。
蓝城选择了“学院式养老”这一模式，将老年人的再学习和再教育作为养老模式的重点，关注老年人的精神需求。
这种模式不仅完全跳脱出了中国目前更多局限于物质打造的养老状况，更是将中国几千年的养老文化，与国际最前沿的养老视野相糅合，让当代中国的长者获得物质和精神双向价值兼备的养老之所。
颐乐学院体现着宋卫平“老有所学、老有所乐”的理念，学院实行教管分离的运作模式，学习的课程种类繁多，全面满足老年人的需求。
“我们特地和杭州师范大学合作，按老年人的特点设置了课程，有营养、社科、艺术、体育等。
”颐乐教育总经理葛婷婷认为，在颐乐学院，学习之外更大的乐趣还在于每个人都有机会当老师，“师资来源就地取材，有近60%的老师来自小区内有特长的业主。
”乌镇雅园的颐乐学院建筑面积逾2万平方米，学院临摹古代书院布局形制，内有社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动休闲娱乐区等完善功能。
与其他的“走读式”颐乐学院不同，乌镇雅园的高端养老社区与之形成配套，就好像是一所全日制大学，老年人在这里可以完成吃、住、学、玩的全套生活需求。
这种“学院式养老”代表着更加人性化、细分化的养老模式。
圆梦之地“让老年生活成为新的开始”绿城乌镇雅园选址5A级旅游景区乌镇，打造宜古宜今的传统江南水乡生态宜居住宅。
医养结合的产业模式，无疑是绿城乌镇雅园服务运营的价值重点。
绿城乌镇雅园首创学院式康养地产模式解读
电梯多层 颐乐学院 单层别墅
绿城乌镇雅园占地面积约650亩，总建筑面积约60万平方米，包括3.5万平方米颐乐学院。 物业类型包括中式单层别墅、多层电梯公寓、高层公寓。
别墅效果图
公寓效果图
新民国建筑风格，白墙灰瓦间的典雅流露 绿城·乌镇雅园充分遵循江南水乡人文特色，采用新民国建筑风格，白墙灰瓦，端庄 典雅，沉稳大气。
中央广场（门球场）
游 泳 馆
体 育 馆
网球场
游泳馆效果图
健身房
太极
垂钓
网球
门球
台球 乒乓球
护 理 楼
健康促进馆
生活意向-健康促进
健康促进馆示意图
办 公 楼
幼 儿 园
生活意向-健康促进
办公楼意向图
幼儿园意向图
目录
1 养生福地，梦里乌镇 2 精彩生活，梦想颐乐 3 适老专长，圆梦雅园
高层公寓
国际养老中心
国际养老中心将被 建设成半护理和全 护理养老中心，采 用先进的养老护理 模式，提供订单式 服务，满足养生居 住区老人的护理需 求。
特 色 商 业 区
养生居住区
度 假 酒 店 区
国
际
养
老
医
中
疗
心
公
园
颐 乐 学 院
鸟瞰图
乌镇颐乐学院作为绿城乌镇雅园核心的园区配套，建筑面积约3.5万平方米，相当于浙江老 年大学的1.5倍，将成为长者生活、学习、娱乐的最主要活动空间。
江南园林景观，诗情画意，师法自然 这里不仅有着四季分明的江南风光，还有“久在樊笼里，复得返自然”的纯美 社区园林，静心吐纳，享受自然的眷顾。
90平样板房实景图
72平样板房实景图
全装全配带地暖，现代简约，温馨典雅 适老性专业设计，为护理型居家养老提供升级可能。
乌镇,在最文艺的地方养老
一
即使 少有亏损 ， 我们也愿 意去 做 ， 即使 卖房 子赔钱 了， 也 会去做 ， 因为养老地产 对绿城 集 团的品牌形 象及发展 会 带来一定的促 进作用。 ” 他 对绿城 “ 学 院式养老”的期望 是： “ 五十年后， 家家都以送 老人去养老学院为止常之事。 ” 全绿 城人都 在构想着 “ 银 发”的未来 ， 那 么， 这个项
乌镇 ， 在最 文 艺 的地 方养老
供稿 ｌ 绿 城物 业
而面对绿 城颐乐学院的持 续亏损， 董事 长宋 Ｈ 平对绿
城养 老地产仍痴心不改 ，“ 只要有 微利 ， 我们 就会去做 ， “ 江南奇 景水中乡， 后巷前街舟楫忙 。
行客欲知乌镇事， 小桥黛瓦话 沧桑 。 ” 自２ ０ １ ２ 年８ 月， 雅达国际与绿城集 团宣 布在乌镇 规￣ Ｊ １ ５ ｏ ｏ 多亩综 合性健康生态产
的名字， 叫“ 颐乐学院” ， 这是绿城董事长宋 平亲自敲定 的。“ 颐 就是休 养 、 颐养的意思 。 我希望 所有的老人能够
新模式 正越 来越受 到市场肯定。 那么， 这场 “ 银发 ” 为之 疯狂的事件背 后， 仅是乌镇的文艺就能诉 说 的了的吗？
走 进 文 艺 养 老 的背 后 ， 绿 城 人 这 样 解 读：
乐学 院， 能 同时容纳３ ０ ０ ０ ） ２ ， 没有各类 教室 、 运 动馆 、 健
康促进 馆、 大礼堂 、 展览厅等 ， 真正体现了绿 城乌镇雅 园
固 ｉ — Ｕ Ｒ Ｂ Ａ Ｎ — Ｄ Ｅ Ｖ Ｅ Ｌ Ｏ 。 Ｐ 物 Ｍ Ｅ — Ｎ Ｔ ２ １ 理 １ ３ ：
“ 颐养天年， 乐 学 人 生 ”的宗 旨。“ 在 最 史 艺 的 地 方养 老 ，真 正 实 现 让 老 年人 老有 所 乐 、 老ｌ 仃所 学 、 老 有 所 为 ． ” 绿 城 打造 的 养 老 梦 想 正 随 着 项 目的 如 期 推 进 ． 一 步 步照 进 现 实 。
养老案例研究之(三)——绿城·乌镇雅园
2014-09-07世联顾问整体介绍“情怀”，一直是绿城叱咤地产圈这么多年来给业界的突出印象，因此当绿城开始试水养老地产开发的时候，我们也毫无意外的在其乌镇雅园项目中，看到了表达强烈的“情怀”主线。
第一个“情怀”延续了绿城一直以来对中式栖居梦想的追求。
你可以想象在乌镇这样一个具有诗画般人文情境的大画面中，绿城以其在中式风格住宅和景观方面的深厚积淀去打造一个大规模的养老社区，将会着力营造出怎样一种场所精神——“庭院深深”、“枕河人家”、“不可居无竹”……这种中式人文意境的创造本身就是绿城擅长的，又与中国传统文化“澹泊静心”的养老观念所契合，再加上大的区位环境配合，真是恰如其分的扣合了“游人只合江南老”的主题。
第二个“情怀”则是被绿城作为特色所标榜、也为业界所关注的“学院式”养老理念的提出。
如何优雅的老去？绿城的学院式养老试图提供一种范本、一种主张。
作家六六说过，“学习能力不是为孩童准备的，学习能力是伴随终生的”。
只要保持着学习的能力和热情,就能如孔子所云：“发愤忘食，乐以忘忧，不知老之将至”，这应该是优雅老去的一种境界吧。
因此，绿城在乌镇雅园项目中一举打造3.5万平方米的老年大学，成为了项目最引人注目的标签。
并且，老年大学没有停留在建筑空间层面，绿城与杭师大合作建立了“杭州师范大学绿城老年学研究中心”，致力于老年教育研究，乌镇颐乐学院将开设包含了72门课程的丰富课程体系，同时还准备了各类活动供老年学员参加。
事实上，早在2011年，绿城集团便在位于杭州临平的80万平方米蓝庭项目里配备了老年大学及其它适老设施，所以这次乌镇雅园颐乐学院可视之为多年积累摸索后，对于“学院式养老”的一次更集中、更清晰也更为规模化的表达。
尽管乌镇雅园颐乐学院开放运营之后，其对于项目市场销售和后期经营的促动效果究竟如何还有待检验；学院式养老如何解决养老地产前期投入过大拖累利润回报的老大难命题，其运作机制还需进一步明确；但毫无疑问，这种在模式成型之初，就带着鲜明理念、主张和强烈主题特色的开发实践，仍是极具示范意义的。
养老地产开发模式与案例分析
（3）养老配套：老人与用活动设 施+提供介助和介护养老服务
（4）目标客群：摆脱了工作和家 庭的束缚、喜欢不其他老人群居活 动的健康老人；需要上门服务，或 日托、短期寄养服务，需要在社区 内得到与业护理的半自理、全自理 老人；希望一站式养老、不希望再 搬家；第二代、第三代周末来看望 或一起居住两天
（4）目标客群：健康活跃老人和 部分需要介助的老人，爱好旅游
（5）典型案例：今典·红树林（一 卡在手、全国度假）、悦榕庄
案例1：绿城蓝庭颐养公寓
项目位置：
平茅山脚下650亩大生活社区，一栋7层小高层，原规划为酒店
西区 别墅
中区小高层+花园洋房
项目东区引入老年地 产概念，设置了老年 大学、老年公寓、老 年护理院等配套设施
是目前养老地产市场上的生力军， 截止2012年底投资超500亿元
中国石化和中国水电在四川、重庆两个养 老地产项目投资额已达到160亿元人民币
遍布区域
京津冀都市圈
北有太阳城
长三角都市圈
南有亲和源
购买人群
生在红旗下，恰逢改革开放， 当下社会的中坚力量、财富人群，
✓ 一部分人接受教育成为企业中高层 ✓ 一部分人下海从商生下了富二代 ✓ 一部分成为工人，最早享受福利分房
一方面
新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公 建配套实施方案。
另一方面 鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋 以及各类公办培训中心、活劢中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用 于养老服务。
贴补助 16万/床位
< 一> 政府投资戒政府补劣的养老机构建设标准
养老地产案例-绿城乌镇雅园及万科随园嘉树
56㎡，1室1厅1卫
72㎡，1室1厅
90㎡，2室1厅
公寓主力户型
128㎡，2室1厅
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
入户
入户置物架 无障碍入户
卡式数码锁 可视对讲
厨房
无障碍下拉橱柜 下拉式储物篮
低位吊厨
高照明度操作台 开关式插座
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
圆角家具
卫生间把手
门口小台
紧急按钮
下拉式储物篮
一卡通
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：民国风格外立面与内装设计
案例篇
案例篇
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
耗资2.5亿的3.5万平方米的颐乐学院，能同时容纳3000人，是中国规模最大的“老年大学”，分为社区商 业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等区域，包括教室、运动馆、大礼堂、展览厅等设施。
➢ 书法 ➢ 国画 ➢ 西画 ➢ 摄影 ➢ 戏曲 ➢ 声乐 ➢ 器乐 ➢ 舞蹈
➢ 棋类 ➢ 球类 ➢ 游泳 ➢ 体操 ➢ 武术
➢ 电脑 ➢ 烹饪 ➢ 时尚 ➢ 园艺 ➢ 手工艺
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
颐乐学院核心内容—全周期颐养健康服务。时刻关心老人健康状况
案例篇
360健 康体检
2010年推出位于杭州临 平的绿城蓝庭项目中的 “颐养公寓”。
2011年,绿城正式组建学院 式养老运营平台--绿城颐 乐教育公司
包含健康中心、文体活动中 心、社区门诊、护理院、社 区老年大学。这是绿城在养 老地产方面的第一次尝试。
智库咨询：绿城蓝庭颐养公寓案例分析
智库咨询：绿城蓝庭颐养公寓案例分析项目概况本案由绿城集团投资开发，是绿城集团学院式养老最初步的探索。
颐养公寓项目位于杭州·余杭区临平星河路与320国道交叉口(320国道以南)，占地面积640.5亩，总建筑面积79万平方，其中颐养公寓总建筑面积为13411平方米，占总开发面积的2%。
该项目共有116户养老公寓，其中86套公寓采用产权销售的方式，30套护理院为自持物业。
项目共配置有养老床位200床，蓝庭颐养老年公寓项目作为园区生活服务体系强化配套，是首个在服务一医疗支援一体化的综合性养老项目。
用地性质为住宅用地，颐养院于2012年开始营业，2013年底床位全部开放。
周边资源项目杭州市余杭区320国道以南，北侧与茅山相临咫尺，南面可遥望临平山，地块内水系众多。
交通资源：距临平市中心车程3分钟左右；K330公交车直达市区；距杭州市中心车程半小时，通过320国道、01省道、绕城高速等进行联系；地铁1号线临平站距本项目800米。
生活资源：项目自身东区配套有地中海庭院式的休闲中心、商业广场、运动中心等；武林广场距项目由35分钟车程，配套有超市、购物中心等。
教育医疗资源：余杭高级中学（省一级重点中学）、树兰中学（民办学校）、余杭实验中学（国有民营寄宿制高中）；项目自身配套有幼儿园（6559m2）；项目自身配套有医院，由绿城运营，将纳入医保；周边有余杭区第一人民医院（二乙）。
娱乐休闲资源：项目自身配套有颐乐学堂，提供学习、娱乐、交流等活动及场所；项目自身配套有菲力健身会所，满足不同年龄段人的需求；项目自身配套有健康中心及少儿活动中心，让每一位业主都能享受到细致、贴心的服务；项目周边配套有临平公园，提供休闲娱乐等场所。
整体规划蓝庭颐养公寓地上十层、地下一层，其中地上建筑面积13411平方米，地下2018平方米。
颐养公寓功能分别是：东大堂及连接北侧两层的附楼为社区诊所;地下一层作为厨房、员工餐厅及辅助配套用房（带下沉庭院采光）；一层为大堂、园区食堂、健康中心、康复中心；二层为园区食堂、园区文体活动中心、洗护中心；三——四层为30套共60个床位的老年护理院；五层以上为86套全装修拎包入住的酒店式颐养公寓。
养老地产案例研究1-养老地产案例研究1-50页精选文档
项目借鉴点
定位
37
5 PART
项目借鉴点
区位地段选择 定位 产品及配套 运营模式 规划设计要点 项目借鉴点总结
（38）
项目借鉴点
产品及配套
39
5 PART
项目借鉴点
区位地段选择 定位 产品及配套 运营模式 规划设计要点 项目借鉴点总结
（40）
项目借鉴点
运营模式
41
5 PART
项目借鉴点
区位地段选择 定位 产品及配套 运营模式 规划设计要点 项目借鉴点总结
（42）
项目借鉴点
规划设计要点
43
5 PART
项目借鉴点
区位地段选择 定位 产品及配套 运营模式 规划设计要点 项目借鉴点总结
（44）
项目借鉴点
项目借鉴点总结
45
46
6 PART
项目改进、优化建议
（47）
48
谢谢
养老地产项目成功案例
案例研究
2019年3月
1
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
CONTENTS
PART 01
PART 02
PART 03
PART 04
PART 05
PART 06
项目基本情况 定位及目标客群研究 运营模式分析 规划设计要点及分析 项目失败点 项目改进、优化建议
2P.2
1 PART
项目基本情况
项目概况 项目配套
（3）
客户定位
11
项目定位
总体定位
12
项目定位
产品定位
13
项目定位
形象及服务定位
14
项目定位
形象及服务定位
15
2 PART
绿城 探路“学院式养老”
绿城探路“学院式养老”
龚小锋
【期刊名称】《房地产世界》
【年(卷),期】2013(000)012
【摘要】养老地产绝不是简单的卖房子，而要更加注重老年人的精神生活和状态。
为此，宋卫平开出的“方子”是，建立老年大学，给老人一个良好的学习环境。
【总页数】4页(P66-69)
【作者】龚小锋
【作者单位】《房地产世界》编辑部
【正文语种】中文
【中图分类】C913.6
【相关文献】
1.绿城:打造“学院式养老”模式 [J], 焦娜娜
2.学院式养老典例——绿城的乌镇雅园 [J],
3.绿城服务之椿龄荟·蒋村——社区嵌入式养老中心 [J], 胡真
4.十年养老,居家可期——绿城椿龄康养“物业+居家”养老服务分享 [J], 张玲
5.乌镇雅园绿城学院式养老新纪元 [J], 钟夏
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绿城学院式养老模式及乌镇雅园项目
目 录
第二部分 实 践
生死契阔
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落叶归根
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导言>论老年
会意字。像一个手里拿着拐杖的老人形。本义：年老，衰老；变老，衰颓。引申义：历时长久；娴熟、阅历深……长者之经历，社会之珍宝！
导言>老龄化
进入老龄社会：65+人口占总人口7%，深度老龄社会：65+人口占总人口14%，超级老龄社会：65+人口占总人口20%
专业的医疗照护，让长者有尊严地度过最后一程。
颐乐学院
一种“类老年大学”的形式。以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常组织形态， 开展适合老年人身心健康的各类活动，从而构建一种崭新的老年生活模式。
绿城学院式养老模式核心要素
颐
乐
学
为
颐乐学院
通过精心设计的健康管理、医疗护理服务体系，建立一种全新的养生系统。让老年人身心健康，青春焕发。
简介>绿城
简介>绿城
绿城房产：中国知名住宅物业开发商之一， 为香港上市公司“绿城中国” （股票代码：3900）的全资子公司。从2004年开始，每年被评为中国房地产企业品牌价值TOP10，中国房地产企业综合实力TOP10。 绿城建设：专业房地产品牌服务管理公司，为政府机构、项目合作伙伴及资本市场等委托方提供房地产项目开发管理和品牌输出服务（项目代建）。 绿城控股：下辖多种产业、二十余家公司，其中绿城物业服务集团连续四年荣膺“中国物业服务客户满意度”第一名，已跃居“中国物业服务百强企业”第二名；绿城教育、绿城足球、绿城医院、绿城设计等专业公司也占据行业高点。
绿城地产学院式养老开发模式研究F课件
行业趋势
地产行业在面临传统市场饱和的境 况下，转向养老地产成为新的发展 机遇，学院式养老更是其中的翘楚 。
绿城地产的选择与定位
选择理由
绿城地产凭借其丰富的开发经验 、优质的品牌形象和卓越的服务 能力，选择进军学院式养老市场 ，以满足日益增长的养老需求。
竞争状况分析
对竞争对手的产品、服务、定价等方面进行分析 ，以确定自身在市场中的定位。
品牌推广与营销策略
1 2
品牌形象塑造
通过包装设计、广告宣传等方式，塑造绿城地产 养老社区高品质、专业化的品牌形象。
营销策略制定
制定包括线上、线下营销活动的全方位营销策略 ，以扩大品牌知名度、吸引目标客户。
3
客户关系管理
绿城地产学院式养老开发模式研究 课件
• 绿城地产学院式养老开发模式概 述
• 绿城地产学院式养老的产品与服 务设计
• 绿城地产学院式养老开发模式的 运营管理
• 绿城地产学院式养老的市场推广 与发展前景
• 案例分析与经验分享
01 绿城地产学院式养老开发模式概述
开发模式的概念和背景
概念定义
学院式养老开发模式是一种结合 地产开发和养老服务的创新模式 ，以提供高品质、全面、持续的
02 绿城地产学院式养老的产品与服务设计
养老社区整体规划
综合性社区规划
绿城地产将养老社区规划为综合性的生活社区，既满足老年人的居 住需求，又提供丰富的社交、娱乐和学习活动空间。
绿化与景观
注重社区的绿化和景观设计，提供优美的自然环境，有助于老年人 放松身心，增强生活质量。
安全与便利性
整体规划考虑老年人的安全和便利性，包括道路设计、交通流线、照 明等方面，确保老年人能够方便、安全地在社区内活动。
养老地产规划项目专题研究报告
•教育: 北京第二试验小学怡海分校、北京市第八中学怡海分校、5000平方米幼稚园、当代化教学 楼、形体馆、天文馆、水生物馆、蝴蝶馆、计算机中心 •商业金融: 华润超市、餐馆、娱乐休闲、老年活动中心、金融服务 •运动: 国际标准游泳馆、室内篮球馆、人工草坪运动场、网球场、足球场
养老地产规划项目专题研究报告
老年大学活动 小区实景图 养老地产规划项目专题研究报告
老年大学活动
小区实景图
第33页
第三类 综合型养老小区
概念: 属于房地产开发项目，项目中养老地产由开发商自行运行或由专 业运行机构负责运行。
经营模式: 养老地产部分持有、部分销售 案例: 北京太阳城
养老地产规划项目专题研究报告
第34页
北京太阳城案例介绍
养老地产规划项目专题研究报告
第25页
3.经营模式
会员制，分A/B/C三种会员卡。
A卡 永久使用权。可指定符合条 件老人入住 入会时一次性支付入会费
B卡 终生使用权。未住满 , 按年限退 还住满 后, 只需继续缴纳年费 依据选择房型大小付不一样入会费
依据选择房型大小每年支 付不一样年份
可继承、可转让
养老地产规划项目专题研究报告
第10页
国外养老地产——德国
“照料护理式住宅” 不来梅老年住宅
护理理念
环境理念
建筑理念
养老地产规划项目专题研究报告
第11页
国外养老地产——德国
与家人同住老人仅占老年家庭总数1/4 截止到, 60岁及以上老年人口比重已占德国总人口24% 入住养老院老年人以平均年纪为82岁老年女性为主 20世纪90年代德国提倡“照料护理式住宅”,并快速发展为德国老年住房主 要模式。
绿城养老模式分享201803
导言未来20年中国将进入老龄化高峰，养老地产成为新的发展趋势。
在巨大市场需求吸引下，许多开发商开始向养老概念转型，但并非所有的企业都有养老地产运营的经验。
作为中国房地产精品营造专家和中国房地产品牌价值“TOP10俱乐部”的一员，绿城在面对中国房地产新形势时，不断创新思维，在新模式上不断摸索创新。
在养老领域，绿城集合房产营造、物业服务、文化教育、医疗护理等领域20多年的经验与优势，不断研究探索了全新养老模式，如“学院式养老”（颐乐学院）和“大爱天下”（颐居服务），在养老地产、护理院、日间照料、居家养老等方面积累了许多营造、管理经验。
同时，绿城还集合这些经验、优势，与更多的企业合作，提供养老咨询服务。
目 录一 绿城介绍二 绿城养老模式三 绿城养老案例分享绿城介绍绿城1995年1月在杭州成立，经过近20年的耕耘，已发展为以地产开发为主业，建筑设计、物业服务、教育、体育、酒店、文化、医疗、养老、农业等产业齐头并进的大型企业集团，员工人数超过4万人。
目前，绿城旗下拥有绿城房产、绿城管理、绿城资产、绿城小镇、绿城理想生活五大业务板块，共同承担着为广大城市居民提供优质房产品和优质服务的使命。
关于绿城绿城咨询成立于2005年1月16日，是绿城旗下一家依托绿城第一品级房产营造、物业服务运营经验、绿城全产业链和优秀行业资源支撑以及多年缺陷研究成果，为合作方提供房地产、城市公建等营造全程/专项顾问咨询服务的专业公司。
经过十多年的积淀，绿城咨询已经成为房地产行业与物业行业的第一品级智囊团，并将以前瞻性的思维，提早布局新业态咨询，成为养老产业营造与服务、幸福小镇营造与服务、智慧管理服务、生活服务、社区商业规划、资产管理、销售服务、城市建设、城市服务等领域的顾问专家，最终致力于成为中国最具完整价值的“房地产营造全程生活顾问服务商”。
行业先锋 第一品级智囊团 绿城经验 全程顾问土地获取/确认阶段（定位阶段）产品设计阶段交付使用阶段房地产全生命周期咨询C o n s u l t a t i o n o ft h ew h o l e l i f ec y c l e o ft h e r e a l e s t a t e前期介入与交付阶段营销推广阶段工程营造阶段市场调研可行性研究项目定位框架计划经营测算投资论证园区服务全景设计……规划设计咨询BIM咨询景观咨询精装修咨询智能化咨询商业业态规划生活服务规划……营销策划销售中心运营管理活动策划执行客群运营园区生活服务前置生活体验馆营造销售服务咨询物业招投标服务……分项工程验收前期实务指导客户监理服务落地筹备物业服务前置……联盟服务资产管理服务物业全委服务物业实务指导园区服务运营培训提升合伙人服务……工程管理咨询节点评审施工跟进……硬件营造软件铺设项目开发养老地产主要涉及项目开发和养老运营等两个方面，因而咨询的的服务内容主要是围绕着两个方面来执行。
绿城学院式养老模式及乌镇雅园项目课件
绿城学院式养老模式的应用，改善了老年人的生 活状况，促进了家庭和社会的和谐，为社会稳定 发展做出了贡献。
经济效益评估
带动相关产业的发展
乌镇雅园项目作为养老产业的代表，带动了建筑、物业、医疗等相关产业的发展，产生了 良好的经济效益。
提升房地产价值
乌镇雅园项目的成功运营，提升了绿城房地产的品牌价值和市场竞争力，为公司的长期发 展奠定了基础。
强化团队建设
通过培训、激励等方法提升团队成员的专业素质 和服务意识，提高项目执行力和服务水平。
创新管理模式
积极探索新的管理模式，引入信息化、智能化等 手段提高管理效率和服务质量。
服务优化建议
丰富服务内容
01
根据老年人的需求和兴趣，提供多样化的服务内容，如文化娱
乐、健身活动、心理辅导等。
提高服务质量
02
养老服务质量提升
随着社会对养老服务质量的关注度不断提高，绿城学院式养老模式及乌
镇雅园项目将通过提供优质服务赢得更多市场份额。
03
政府政策支持
中国政府正加大对养老产业的支持力度，包括税收优惠、资金补贴等政
策，为绿城学院式养老模式及乌镇雅园项目的发展提供了有利保障。
管理策略思考
优化资源配置
合理配置人力、物力、财力等资源，提高资源利 用效率，为项目提供稳定、持续的发展支持。
多元化服务
绿城学院式养老模式提供多元化 的服务，包括但不限于健康管理 、康复护理、心理咨询、文化娱
乐等。
注重精神生活
该模式不仅关注老年人的身体健康 ，更注重他们的精神生活，提供各 类文化、教育、社交活动，满足老 年人精神需求。
居住环境优化
绿城学院式养老模式对居住环境进 行改造和优化，提高居住舒适度， 同时结合自然环境，为老年人打造 宜居的生活环境。
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1973年，法国图鲁兹社会科学大学的维拉斯教授创办了世界上第一所第三年 龄大学。 其目的是为了对常设的教育课目以外的老年学进行研究和进行健康教育。 随着人口老龄化的发展、社会的进步，在欧洲、大洋洲、南美洲、北美洲和亚 洲的一些国家都开办了第三年龄大学。
国际第三年龄大学协会
1975年，欧洲几所第三年龄大学共同创建
军事系 科普系 经管系
计算机系 老有所“为” 实践课 外语系
电脑基础、电脑中级、电脑高级、博客与微博、网络资源应用、电脑图形处理、 影像电脑编辑、网上冲浪、网页三剑客应用、Flash动画制作、网站设计与构 建
英语口语、常用日语、西班牙语入门、法语入门、德语入门、意大利语入门、 瑞典语、中国各地方言（粤语、闽南语）、翻译、语言与文化、跨文化交际 基金基本知识、基金操作技巧、期货基本知识、期货操作技巧、股票基本知识、 股票操作技巧、风险投资、家庭理财、珠宝收藏与鉴赏、艺术品收藏与鉴赏、 古董收藏与鉴赏
清明前后各一周。
每年七月一日开始放假，八月底结束，九月一日复课。 每年重阳节前后各一周。 春节前后，腊月十八至正月十八。
活动设计
春季：踏青与运动会、武术比赛
夏季：老海豚与小海豚 秋季：重阳赏菊、歌咏比赛、棋牌大奖赛 冬季：老年健走、百人太极拳
教学模式 课程设计及教学组织
学位学分设计
学位/学分
学士/300是什么？从本义上看，
百年曰期颐。
《礼记·曲礼》
应解释为：休养、保养。
服务模式 服务理念
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家,居也。
《说文》
服务理念
家人内也。
《易·杂卦传》
上地家七人。
《周礼·小司徒》 在学院式养老机构中，学员以户为单元入住宿舍——颐养公寓。这里完 全具备家的形式，可以拥有私密空间，自由支配时间。同时，又与专业服
了国际第三年龄大学协会，总部现在巴黎。成 立以来，协会每两年召开一次大会，同时召开 科学会议和研讨会议。管理人员、研究人员、 学生均可参加。
2004 年 ， 国际第三年龄大学协会第22届 代表大会在上海举行。来自世界22个国家 和地区的151名代表出席了会议。
教学模式 国内外老年教育现状
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课程研发中心 教学管理中心 活动管理中心 学员服务中心
课程研发研究中心
教学管理中心
活动管理中心
学员服务中心
根据老年人的需求，与主 讲教师讨论开设课目的教材 内容的编写及学时和学分的 设置。根据试讲的结果，形 成统一教材。
管理并聘请专业讲师和 志愿者教师队伍。定期组织 教师培训、教研、参观访问 与观摩听课等方式，逐步提 高教师的教学能力。对教材 质量和内容不断提出改进意 见。
课程设计总表
类别 系
医学保健系
老有所“养” 健康课 健身体育系
课程名称
健康与养生、健康管理与慢病预防、中医保健、西医保健、营养学、老年常 见病防治、针灸与推拿、家庭医生、中草药、食疗与营养 武术（太极、少林、武当、昆仑）、气功、健美操、老年瑜伽、球类活动 （柔力球、门球、乒乓球）、棋类（中国象棋、国际象棋、围棋）、桥牌麻 将 国标（华尔兹、伦巴、探戈、桑巴、斗牛），民族舞（蒙古、新疆、西藏、 朝鲜），健身舞（广场、交谊），芭蕾舞欣赏
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学习时间
学员四年中修满规定的学分，即可申请荣誉学位。优秀毕业生可获得奖学金。
硕士/150分
学员三年中修满规定的学分，即可申请荣誉学位。优秀毕业生可获得奖学金。 学员三年中修满规定的学分，即可申请荣誉学位。优秀毕业生可获得奖学金，或出国旅 游等奖励。
博士/150分
美好的一天、快乐的一周、健康的一年、幸福的一生
周一练唱歌、周二去跳舞、
周三看电影、周四学钢琴、 周五听戏曲、周末去旅游…
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服务理念
2、〖服务模式〗
服务体系 分级和标准
服务模式 服务理念
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服务定位
对学院式养老机构而言，服 颐者，养也。
延续社会参与
获取知识技能
以丰富老年生活，提升生活品质为取向的老年教育。
教学模式 课程设计及教学组织
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备注：绿城颐乐学院为国内老年大学成功的典范，以此为例分析其课程及教学组织。
颐乐学院课程体系设计
教学模式
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课程设计及教学组织
教学模式 国内外老年教育现状
国内老年教育 中国的老年教育起始于上世纪八十年代。
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1983年，中国第一所老年大学“山东省红十字会老年大学”成立。 2000年，中国第一所民办社区老年大学“北京怡海老年大学”成立。 截止2009年，全国共有各类老年大学和学校 40161所。 2003年，经国家教育部批准，中国人民大学设立老年学专业，招收培养硕士 和博士研究生。
文史系
政法系 老有所“学” 理论课 宗教系 教育系
教学模式 课程设计及教学组织
类别 系
建筑系 老有所“学” 理论课
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课程名称
建筑发展史、城市规划、绿城建筑设计欣赏、景观设计与营建、工程管理、园 区服务、物业管理、平面设计、AUTOCAD、室内装修设计、国外建筑与欣赏 世界武器发展史、世界大战史、二战经典战役、中国近代战争、抗日战争研究、 解放战争研究、抗美援朝研究、中国两弹一星 宇宙奥秘、地球年龄、航天工程、信息时代、全球气候变迁、环境保护、外星 人探秘、神农架野人、UFO研究 老年MBA、销售心理学、管理咨询、教育管理、志愿者与义工、沟通技巧、法 律基础、管理会计、组织行为学、市场营销管理、广告与策划、创意写作、模 拟经营、案例实践
金融系
教学模式 课程设计及教学组织
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颐乐学院教学组织设计
一周课程安排范例
星期日
晨练 上午 9:0010:30 下午 2:00-3:30
星期一
6:30-8:00
星期二
6:30—8:00
星期三
6:30-8:00
星期四
6:30-8:00
星期五
6:30-8:00
星期六
舞蹈系 音乐系
老有所“乐” 活动课
声乐（美声、民族、通俗），器乐（钢琴、电子琴、小提琴、手风琴、古筝、 二胡、架子鼓、萨克斯、黑管、交响乐欣赏）
美食烹饪、面点、手工艺、工艺衫、剪纸、花卉、插花艺术、编结工艺、花 卉园艺、宠物饲养、种植、养植、垂钓 国画（山水、梅、兰、竹、菊）、油画、书法（楷书、行书、隶书、篆书、 草书）、硬笔书法
生活艺术系 书画系
教学模式 课程设计及教学组织
类别 系
摄影系
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课程名称
数码相机讲解、摄影基础、摄影中级、摄影高级、图片制作、数码照片处理、 Photoshop应用、Photoshop高级应用、摄影研究、摄影创作、摄影作品欣赏
老有所“乐” 活动课
表演系
老年乐队、锣鼓队、时装表演、经纪人基本理论、流行音乐、红歌、形体训练、 京剧、越剧、黄梅戏、曲艺、独唱、合唱、表演唱
老年教育的目的：提高生命质量、提高人体素质、获得知识创造财富、塑造道
德人格、完善社会角色； 老年教育的形式：学校、家庭、社区、网络
老年教育的课程设置：多样性、广泛性、层次性、递进性
教学模式 学院式养老模式中教育的定位
中国•专业房地产策划代理综合实力TOP10
现阶段中国老年人参与老年大学学习的目的
丰富老年生活
绿城中国学院式养老地产研究
业务发展与咨询顾问部 2014年4月22日
中国•专业房地产策划代理综合实力TOP10
【一】基本理念
房地产智库
基本理念
中国•专业房地产策划代理综合实力TOP10
什么是学院式养老
在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校为组织形态， 以开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养 老模式，实现老年人物质与精神的“双盈晚年”，从而推动家庭、社会的
房地产智库
中国•专业房地产策划代理综合实力TOP10
【二】运营模式
中国•专业房地产策划代理综合实力TOP10
国内外老年教育现状
1、〖教学模式〗
学院式养老模式中教育的定位 课程设计及教学组织
教学模式 国内外老年教育现状
第三年龄大学
中国•专业房地产策划代理综合实力TOP10
混合式，指结合居家式和集中式中“走读”和“寄宿”两种方式，以
学习交流为核心内容的养老社区。
房地产智库
基本理念
中国•专业房地产策划代理综合实力TOP10
特点：
☆将现有养老产业中强调的健康、生活服务转变为常规必备内容；
☆第一次将学习定位为老年生活的主旋律； ☆第一次将对老年人精神需求的重视，提升到与物质需求的同等高度， 改变以往养老模式中的人性缺失； ☆让老年人不再虚耗光阴，找到归属感，重回社会，实现自我价值。
6:30-8:00
声乐
二胡
蒙古舞
葫芦丝
架子鼓
戏曲欣赏