商业步行街的分析

步行街的分析

1. 城市的职能决定商业网点整体构成的基本功能。城市以其决定性产业为标准，可分为政治型城市、文化型城市和经济型城市。不同类型的城市，其城市的基本职能也不同，这在一定程度上决定了商业网点整体构成的功能。美国首都华盛顿就是具有单一功能的政治中心，这种政治型城市的职能决字了此城市商业的发展规模不宜过大，华盛顿市区商业功能为“满足基本需要型”。交通空间网络体系制约商业网点的布局。消费人口愈分散，对交通条件的依赖性愈强，商业设施的半径愈大，提供畅通半径交通的要求愈强烈。这一点值得国内城市借鉴。

2. 商务部要求处理好城市中心商业区与居住区商业设施的关系：对于中心商业区和居住区的商业设施，商业网点规划不仅要在网点的总体规模上分别提出不同的要求，而且要明确区分二者不同的功能。中心商业区要在严格控制总体规模的基础上，通过改造和结构调整，重点建设好特色商业街，推进业态多元化，发展专业店、精品店，开展错位经营和多功能服务。特别是要注意营造文化氛围，主要满足高档次、高品位、特殊类型商品的消费需求，形成集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的商业特色，更好地发挥城市窗口的作用。居住区的商业设施建设，在商业网点规划中应占有重要的地位，其功能定位应主要面向本地区居民，满足他们在日用品、一般消费品及日常生活服务等方面的需求，形成贴近居民、方便快捷、行业配套的社区商业服务中心。此外，介于上述二者之间，一个城市还应规划好若干个地区性商业中心，一方面可以减轻中心商业区的交通压力，另一方面也可以弥补社区商业服务中心功能上的局限性。这些都是商业网点规划需要考虑的。

3. 步行街是整个经济社会进步的客观结果，是城市化不断推进和城市发展现代化的必然产物，是城市居民生活质量不断提高的要求，是城市环境迅速改善和回归自然的需要，是全球汽车时代对汽车的异化而出现的一种特殊的现象。首先，我们必须理解步行街这一概念。在西方国家最初出现步行街，是因为城市膨胀，尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能，由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。政府为了复活城市中心的活力和魅力以及商业物态，因此建了步行街，使得人们在城市中心生活也一样拥有安静、繁荣而方便购物、娱乐的场地。步行街始终是城市本身魅力的反映。因此城市步行街的出现和发展是城市发展的选择，是为居民提供一个相对安静的适合于购物和休闲的环境。现代步行商业街，兴起于20 世纪50 年代。法国巴黎的香榭丽舍大街、美国纽约的百老汇大街、日本东京的银座、浅草商业街等都是闻名于世的步行街。德国斯图加城市的考尼格夫街，被称为是“步行者的天堂”。步行街已经成为城市发展的一个招牌、名片、景点：步行街已经成为城市的形象，首善之区，代表城市形象发展的最高水平。我国开始建设现代的商业步行街，始于20 世纪80 年代。在世纪交替交际，我国许多城市纷纷规划和建设步行街，成为城市建设和更新的重要内容和方面。据粗略计算，全国已有几百条大大小小，风格各异的步行街。

4. 步行街：专供步行者使用，禁止通行车辆或只准通行特种车辆的道路, 各城市对步行街

的管理一般分两种情况：全天供步行者通行或在限定时间内（例如每天上午9 时至下午

7 时）通行；对于车辆的通行，一般在供步行者通行的时间内，禁止车辆通行，但准许送货车、清扫车和消防车等特种车辆通行，有的城市还准许固定线路的公共交通车辆通行。在城市商业区的步行街，亦称为商业步行街。必须明白一个重要的事实，就是步行只是一种包装，是一种形式。步行街的魅力最后表现的依然是城市的核心竞争力和城市的吸引力。如果城市的核心竞争力不够，也就是说城市消费物态的引擎不够力，外包装做得再花哨也没有用。当然这种形式或多或少地加入了文化的内涵，在只有几十万人口或一百来万人口的中小城市里做步行街，不能照搬照抄大城市的做法。因为，在中小城市目标人群主要集中在本地，人们消费水平有限，人们的购物习惯，并没有因为步行街的出现而产生根本性的变化。

5. 对一个城市的步行街的定位，我们必须严格建立在商圈意义上，对竞争对手和业态进行全面的把握。一般步行街的定位无非有五种方式：其一是搭建一个新的商业平台，让城市的人们在购物和娱乐中有一种新的惊喜；其二是让专业化的服务出现新的聚集效应，聚集效应产生人流，从而形成城市新的亮点；其三是用一种新的消费模式代替旧的消费模式；其四是走专业化的路，形成精品专业性的市场，而这种市场又是同整个城市的产业链有密不可分的关系；其五是看准自己的竞争对手，从而挤压对手，取而代之。因此，做步行街的问题必须研究清楚自己的竞争对手是谁，必须了解整个城市的产业分布与产业链的建设，从而在商圈中找到自己适当的位置。

6. 我们必须搞清楚谁来步行？怎么样步行？为什么来步行这三个问题。谁来步行就是研究我们的目标人群，即消费者是谁。如果是为本地人服务，那就必须同本地人的消费水准相一致。为什么来步行的问题，是解决步行的游历和观感问题。人们必须在步行中找到快乐。例如，对于儿童和没钱人的娱乐场所的建设，就是让人们能够产生反复来步行的快乐和向往。怎么样步行则是科学规划步行区域的问题。步行街的一般长度是650 米左右，超过这一长度，人们游乐的时候就会有疲劳感。对南北向的步行街来说，东边的街铺就会比西边的街铺生意好一些；对于东西向的步行街来说，南面的商铺就会比北面的消费情况会好一些。

7. 步行街要实现的功能：经济功能、文化功能、休闲功能、娱乐功能、保护功能、环保功能。从形成的基础和建设过程来看，有的是以传统的商业中心和古老街区为基础，通过改造更新或复兴而成。我国绝大部分的步行街属于此类步行街。如北京的王府井、上海的南京路，广州的下九街，哈尔滨的中央大街。也有的完全是新规划和建设的新区或商业中心，如，如烟台的美食文化城，重庆的南坪商业中心等。

8. 从形态上分，有的是完全敞开的，有的是完全封闭的或室内的，有的是半封闭、半敞开的。现有绝大多数的步行街是完全敞开式的，也有小数的是封闭的或是室内的，典型的是福州的中亭街步行街，街道两边的拱廊将一家家店门连接在一起，敞开与封闭当然与当地

的气候条件和购物习惯不同有关，完全是客观需要等因素。

9. 从功能上分，有的以购物为主，同时，辅之以一定的文化娱乐设施和服务设施，称商业步行街；有的以休闲娱乐为主，称休闲型步行街，主要是满足居民休闲和文化的需要，同时可以购买到所需要的商品或得到一定的经济服务。建设商业步行街时需要考虑其他功能，商业步行街同时是集购物，美食、休闲、娱乐、游览、文化为一体的商业风景街，是文化街、休闲街。

10. 对一个步行街来说，长度和面积固然重要，但是更重要的是效益，特别是经济效益。步行街不是为了耀眼，更不是为了给人看的，而是为了取得实实在在的效益，求得经济效益，环境效益和社会效益的统一。只有使商家能获得较高的经济效益，才能吸引商家进驻步行街，从而使步行街不断的兴旺发达。步行街的知名度也不在长度和面积，而在于其特色和作用。

11. 步行街三个最重要的问题：一是步行街的规模问题；二是步行街的结构协调问题；三是步行街的管理体制问题。

12. 对于规模，大有大的好处，小有小的用场，但必须适度。过长过宽的步行街都不能产生最佳的效益，甚至会产生负面影响。过长，容易导致游客疲劳；过短、过窄容易产生拥挤。同时，步行街的长短、规模都因城市、功能、结构而别，不可能有统一的标准和规定。有的专家经过研究提出，一般而言，完全封闭式的室内步行街应当比半封闭的短，半封闭的应当比完全敞开式的短。具体数据是，完全封闭的商业步行街比较合适的长度为750 米左右，以游客步行10 分钟为宜，完全敞开式的商业步行街比较合适长度为1500 米左右，以游客步行20 分钟为宜。宽度要充分考虑两侧建筑的高度，一般与建筑物的高度一样，窄不能小于建筑物高度的二分之一，宽也不宜超过建筑物的两倍。因此，步行街两侧不适宜建筑高层的。有统计数据表明，美国商业步行街的长度多在700 米以内，日本步行街的长度也多在600 米以内，法国、德国等欧洲国家的商业步行街的长度多在900 米以内，宽度多在10 米以内。从一般观察角度看，商业街的“有效长度”大多为300 米到6 00 米。北京王府井的长度810 米，其实，扣除其南端的无效段，也就是600 来米。在一些城市中，被称为商业街的道路总长数公里甚至数十公里，但商业的繁华也和一首乐曲一样，不可能全曲从头到尾高潮盈漫，而是有最热点、次热点。一般商业街有短暂的非商业区段夹杂其间，其商业兴奋点段落一般在300 米至600 米。商业街的建筑不宜过高，一般在2 层楼高，个别大商场可到4 层。一是逛商店谁也不喜欢爬楼，就是有电梯，人们也不喜欢上上下下地来回折腾；二是过高的建筑会产生压抑感，影响人们逛商店的心境；三是通道狭窄，两边建筑物过高，会产生高楼效应，令顾客无法在街头驻足。商业街的宽度应在20 米至30 米，不宜过宽。两边的建筑的高度与道路宽度比以H/D=1 为主，穿插一部分H/D=2 的建筑，这样的空间尺度关系既不失亲切感，又不显得过于狭窄，从视觉分析上是欣赏建筑立面的最佳效果，容易形成独特的热闹气氛空间。因为人们逛商业

街行走规律是走“之”字形折线，即先在一侧走上一段距离，再穿行到另一侧，走一段后又折向另一边。如果街道过宽，会使人们在街两边往来体力耗费过大，抑制观赏、购物的欲望。商业街的营业面积也不应过大。从一般消费者的反映看，一条商业街有20 万米的商业营业面积可能是人们体力、心理所能接受的最高值了。一定要考虑人们的体力和心理承受能力，不能使逛商业街变成走马拉松。

13. 关于步行街的结构，城市步行街虽然很重要，发挥着特殊的作用，但是步行街

只是城市街区和商业中心的一个组成部分，它不能代替其他街区和其他商业区，更不能覆盖整个城市，所以，步行街要与其他街区和商业区的协调发展。必须研究出入口、停车场、以及重要的节点和黄金分割点的物态，尤其是高潮区的设计。只有我们从结构上把整个步行街的建设全面定位把握住，步行街的设计才能够比较科学、可持续的发展。

14. 商业步行街上的最佳铺位：营销专家们利用购物行为模式研究的技巧，通过安装在商业步行街上的摄像机，专门研究消费者在逛商业步行街时的购物模式，包括他们喜欢在步行街上哪个位置的商铺购物这样的问题。研究发现，要找出最佳的商铺位置，首先应区分两类不同性质的商业步行街，一类是“什锦”步行街，即步行街上的店铺经营范围五花八门，各适其式；另一类是专业步行街，即整条步行街上的商铺基本上都卖同一类商品，如服装一条街、电器一条街之类。如果是“什锦”步行街，最好选取靠近步行街两端的商铺，这个位置的商铺通常客流量大，成交活跃。但如果是专业步行街，则不宜选取靠近两端的商铺。通常，消费者都是等步行街走过了四分之三，想想该看的都看过了，该比价的也都比过了，于是决定只要价钱合适便就地购买。所以，对于专业步行街，最佳的铺位是在步行街全长的四分之三的地方。

15. 商业街规划原则：规模适度原则。规模适度原则是指商业街的长度、宽度、高度以及营业面积都要适度，不能超越界限无限发展；因地制宜原则。必须充分利用好各个地段原有的商业特点进行统一规划，分段逐块实施；错位经营原则。商业街推行错位经营，能够减轻内部相互竞争的压力，减少内耗，从而增加凝聚力，发挥整体优势，这也是商业街振兴的关键所在；以人为本原则。商业街服务对象是人；突出休闲功能的原则，据测算，一般消费者连续逛街购物的疲劳时间最多为 2 小时（可逛 1 万平方米左右的营业面积的商场），中老年顾客还要低于这个水平，而只有休闲、娱乐、餐饮等才可以增加消费者的滞留时间；城市景观与商业街效益相兼顾原则。

16. 交通与商业街关系：步行街的交通规划必须与城市规划紧密配合，在步行街范围的选择、交通系统的建立、辅助道路的建设、设施的规划布局等充分考虑城市历史文脉和特点、传统的道路格局、文物古迹的分布等等。同时，在交通方式的选择上要以公共交通特别是大容量公共交通为主，否则难以缓解商业中心区的交通吸引与历史文化名城保护规划之间的矛盾。步行街是作为公交步行

街还是完全步行街的争论。从环境和空间品质标准看，完全步行街因为彻底实现人车分流、提供更多的公共活动空间而比公交步行街有质的差异。问题是完全步行街迫使公交路线从步行街移出，公交站点可能会离步行街较远，降低了公共交通的服务水平。如果现状条件可行，可以在邻近并平行步行街的周边道路上设置公交线路、公交首末站和站点解决这一问题。出租车上下车点和停车点：下车点顺车流方向，可靠近步行街布置，但不能影响道路的通行。上车点接近交通性道路。有一定的停放车面积，对商务出行有利。机动车停车点：停车进出通道车流方向须符合区域机动车交通组织。地点能靠近机动车干道，有利于与机动车干道配合形成对东西南北向到王府井步行街的截流，又不要影响干道通行，同时利于商务出行。自行车停车点：利于步行街的形成，能与公共交通形成有机联系，并尽可能的减少对干道通行的影响。公共汽车交通停车点：利于步行街的形成，能与其他交通方式形成有机联系，并尽可能减少对干道通行的影响。公交站点尽可能接近步行街的核心地点和其他交通方式，以减少大量人流的步行距离。步行街的成功与否，交通问题不可忽视。设计中应考虑步行街所在地段、全城的交通情况、停车的难易、路面的宽窄、投资渠道和居民意向等因素。在步行街的规划中应考虑停车场的设置，自行车与公交换乘的停车场。在步行街旁增加城市支路，引导非浏览，非购物人流通过，作为它的辅助道路进货，也作为步行街的疏散道路和消防通道。

17. 一些大城市蜂拥而上的商业步行街改造和新建所带来的门庭冷落，并没有挡住新一轮商业步行街大潮的到来，眼下，不少二三线城市甚至一些乡镇都在兴建自己的商业步行街。来自有关方面提供的数字表明，截至目前，全国已建和在建的商业步行街达到了２００多条。有关专家不无忧虑地说，商业步行街的形成和发展自有其本身的规律，人为造街或盲目改建只会酿成苦果。原来的武汉江汉路步行街曾被誉为经商的黄金宝地，当时商家们为打进这一商业区，费尽心机。在投巨资修葺开街后，“必胜客”、“麦当劳”等现代的店铺占据了黄金地段，而能够代表湖北或武汉的特色难找了，往日热闹的场面已成为一种记忆。如今，每天都可以看到步行街店铺转让的广告。一位在这条步行街上经营了十多年的王老板满脸愁苦地对记者说，新步行街开街以来，他的营业额比原来减少了五六成。浙江嘉兴市改建的华庭步行街不失为成功的范例。其成功在于三个方面的创新：一是观念的创新。华庭步行街在设计它的文化特色、功能定位、市场容量时，充分地将原老商业街区积淀的历史文化、名人遗迹、历史典故、神话传说和商业文化内涵，融会贯通到了设计方案国际招标的智力碰撞中，因此开街后的华庭步行街，从实际的经营业态到文化氛围的营造，都体现了与老城市生活相适应的饮食文化、本土文化和市井文化。二是模式的创新。华庭步行街把购物中心和商业街两种业态很好地结合起来，把购物中心的卖点与商业街的亮点、把购物中心的立体结构与商业街的平面布局融为一体。三是房地产营销模式的创新。把开发、经营、管理结合起来，把产权多元化与经营

一体化结合起来，开发服从于经营，避免了许多开发商一卖了之的通病，给人们提供了一个投资的新概念。

18. 据王府井和南京路最新的一项统计数据表明，来步行街的人有６０％以上是为了娱乐、旅游和休闲，而只有不到４０％的人是专为购物而来，同时，这个数字还在不断向前者倾斜。

19. 步行街忌讳的几种作法：一、没有市场只有市长。在大城市中兴旺的项目在中小城市并不一定旺，这是一个基本的事实。这同城市本身的核心竞争力和品牌有很大的关系。步行街建设在北京、上海、广州这样的大都市圈里兴旺又发达，根本的原因不在于步行这一概念，而在于本身城市商业的强大的辐射能力。步行只是都市美女的一件时装，对于俊俏的姑娘来说，那怕只是披上随意的一块布匹，也是风情万种。但是中小城市就缺乏这种天生丽质。它的目标人群往往只是在本地、本市。而本地市场由于第三产业严重同质化和商业物态的恶性竞争，仅步行这一概念很难产生强大的吸引力。二、没有策划只有规划。许多步行街由于是在政府一手指挥之下完成的，因此，规划方案是由一些著名规划设计院完全的。这些美观、漂亮也充满各种风格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是现代，但是从使用上看，却很难同任何商业物态相容，因为它并不是根据当地的市场生态和商业气氛策划设计的。在中小城市，要做一个同一主题的长达 800 米的商业步行街，用什么样的目标人群来支撑它，是一个非常严峻的问题。因为这样一个主题步行街，在大城市也需要相当的消费人群。

三、没有定位只有“品味”。定位，我们指要根据当地商圈和城市特点、人文特点、消费能力和目标人群的情况，设计相应的物态。例如，在做旺人气方面，我们就要充分考虑两个重要的因素，一个就是对儿童的吸引力问题。我们知道，小孩子因为在步行区域里没有车辆的危险，可以快乐玩耍，这对做好步行街人气是一个非常重要的因素，因此，儿童天地在步行街里是一个聚集人气的很重要的手段，但是，很多步行街却没有这种考虑。其二，是对那些没有钱的人的吸引，根据当地的文化特点和节事活动的安排，可以设计让那些周边的居民有参与性的活动，就是做旺人场的一个很重要的因素。曲高则和寡，步行街不能和当地的商圈以及市场紧密结合，严重背离市场导向，其结果就将被市场所抛弃。四、不讲优生，只讲整容。由于前期搞所谓的城市经营，不考虑整条商业街的优生优育，贪大求全，其结果是项目启动以后，人气不旺，驱动不够力。

20. 在实操意义上，主要还有步行街的租售问题。对于购买商铺的人来说，他们最重视的是商铺的保值升值问题。因此，对于商铺的主题设计我们必须有比较科学的研究，否则，就会对商铺的出售产生重大的影响。例如在中小城市做一个长达 800 米的饮食一条街，在全国几乎看不到成功的例子。为了使得卖铺业务健康发展，就必须在商铺保值升值问题上做足功夫。没有好的主题设计，基

本上可以说就不可能有好的销售业绩。主题设计好了，我们卖铺所常用的所谓返租回报、先租后卖、承诺回购等“降龙十八法”的技术销售策略才能发挥其应有威力。对于商铺的租赁业务来说，做旺人气是至关重要的。因此作为经营者还必须处理好旺丁与旺财的关系，而旺丁首先必须充分发挥步行街的特点。在公共空间和人们的游历、娱乐方面做好文章。例如，在中小城市设计的步行街，比较科学的设计模式应是购物、饮食、娱乐休闲各占 1/3 的比例，仅仅做成一个主题是不足取的，这就是同大城市不同的地方。政府在旺场方面应该有很多优势，除了舆论导向以外，春节、元宵和当地重要的节事活动的举办，对人们认识步行街并产生认同感有积极的效果。此外，步行街还必须在形象宣传和整体推广方面有一个长远的安排和计划。一个步行街成熟大概需要 30 年的时间，急功近利的办法往往是权宜之计。

21. 如果我们不能够站在科学定位，先策划再规划的原则上认识步行街，步行街最后衰落成一条普通的街道，就在所难免。这同前几年主题公园盲目跟风建设，最后大部分销声匿迹的情况几乎同出一辙，这是房地产投资中的一个陷阱。在步行街建设中，应该尽量避免决策失误，不要总被老百姓讥为“步行街”就是“不行街”。