城中村
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城中村
地图学与地理信息系统
王春雨
目
录
1
城中村概念 城中村分类 城中村形成机制
Contents
2
3
4
城中村一般特征
城中村的影响
5
一、城中村的概念
李钊（2001）
认为城中村是指在城市快速发展的过程中，一些被包入城市 建设用地内，距新、旧城区较近的村庄。 认为城中村一般为低矮密集具有一定规模的建筑群，绿化稀 少，与周边城市环境格格不入。 认为城中村是乡村在向城市转型过程中由于各种主客观原因,造
三、城中村的形成机制
城市地理学界将城中村作为城市化进程一类特殊现象看待，认为城市化是总 动力、城市蔓延是导火索。
规划界和城市管理学界认为城乡二元管理体制是城中村产生的根本原因 。
社会学学者认为失地农民的生存、发展和利益驱动逻辑是城中村形成的根
本原因。
基于人口学的研究则倾向于通过剖析流动人口的流动机制来探讨城中村形成
的过程 。
三、城中村的形成机制
城中村作为城市化进程一类特殊现象，城市化是总动力 从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所
造成的，这也是深层次的制度原因。
从个体理性选择的角度看，‘城中村’这种特殊的建筑群体和村落体
制的形成，是村民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋
租金收益最大化的结果。
1990年一1994年间发展起来,周边形成
了工业、商业等产业的发展,城中村开
始出现了无序建设的高潮。这一时期 出现了大面积的住宅重建和拆建。
深圳经济特区城中村的分布
29
15
36
11
深圳特区城中村空间分布图 资料来源:《深圳市城中村 (旧村)改造规划纲要》, 深圳市规划局
深圳经济特区城中村模式
融合乡村居民点的城中村模式
二、城中村的分类
01
基础设施优越型、集体经济实 力型和土地资源充足型
02
全包围型、半包围型、外切型、 飞地相邻型、相离型和内切型
03
以居住为主型、以商贸餐饮业为 主型和集体经济工商业为主型
04
闹市区中的城中村、处于城乡 结合部的城中村和处于郊区的 城中村
二、城中村的分类
结合李立勋与李培林对城中村的分类观点，从城中村的空间位置、发育程度、农用地保 留状况及与城市用地的关系等因素综合考虑将城中村划分为： “成熟型”城中村 处于城市建成区内部，为城市用地所包围，村用地基本被城市建 设征用，完全无农用地，自身建设已趋于饱和的村庄。
四村民们已摆脱“日出而作，日落而息” 的单一、传统的农村生活方式，而更多融入丰富多彩的现代城市生活，但 在价值观念以及文化休闲方式上与现代城市社区仍有一定区别。
五、城中村的影响
城中村是进城民工、流动人口与村民混居的低成本居住区。 为流动人口从“乡人向城市人”转变提供了“过渡场所” 城中村是农村剩余劳动力向城市迁移的缓冲器 正面 影响
THANKS
四、城中村的一般特征
D、土地所有权特征：城中村土地属于集体所有制土地, 基本以农村居民宅
基地为主、其他建设用地为辅,。
“城中村”土地的所有权状态大体可分为三类： （1）已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有 权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传 统的生活习惯。 （2）正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所 有，部分属于集体所有，但原村民未转为居民。 （3）尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所 有。
李晴（2002）
刘吉（2003）
成转型不彻底而形成的一些在用地上以原有居住功能形态为主的 聚居环境。
韩潮峰（2004）
认为城中村的内涵主要是指它“身”在城市却仍在实行农村集
体所有制和农村经营体制的农村社区。它的外延是指城市总体 发展规划区域范围内的村庄，既包括城市中的乡村,又包括城市 周边的村庄。
一、城中村的概念
“发展型”城中村
处于城市建成区边缘，与城市建成区紧密相连，尚有少量农用地 和空置地，由于区位条件优越，周边设施不断完善，村民土地获 得巨大增值，大规模的自发建设正在或即将展开。
“萌芽型”城中村
处于城市建成区外围，还有较多农用地，基本保留乡村特点，但 已经开始出现城中村某些典型特征。萌芽型城中村由于距离城市 较近，一些城市设施已经进入其中，自发建设的需求越来越旺盛。
深圳经济特区城中村的形成与发展
末
20世纪90年代末，城中村有较为 稳定的功能结构,但社会文化建筑 景观等方面表现出强烈的矛盾,影
1980一1985年左右,由于经
初 期
济发展的需求,农业用地等 开始转变为城市建设用地。 城中村内的建筑为村民居住
期 城中村 中 期
的住宅
响城市的整体的发展建设,使城中
村成为城市社会的藏污纳垢之地
城中村提供了城乡多元文化交流碰撞的空间条件和时
间机会。
城中村为农民工进城打工创造了便利条件，降低了所在城市的生 产成本，为当地经济发展积累了资金。
五、城中村的影响
负面影 响
规划滞后，疏于管理；建筑密度过高，布 局混乱，对城市景观、城市形象和城市品 城市景观问题 位产生较大的负面影响。 村民居住人均用地和建筑面积多倍于城市 违法违章建筑集中，管理不到位。 居民，土地利用率和产出率低； “脏乱差 ”现象 土地问题 宅基地、工业用地、商业用地相互交织， 人口职业构成复杂，外来人口多 ,居民文 存在非法出租、转让、倒卖等，管理混乱。 化素质不高,经营经商不规范,社会治安 社会治安问题 难度大。各种原因使得城中村成为滋生 “黄赌毒”的温床,恶性案件屡有发生， 难以控制。 造成了城市土地利用的不经济； 经济问题 降低了周边地产的价值； 初来乍到的外来投资者和旅游观光者会对城市的 总体印象大打折扣。
四、城中村的一般特征
B、人口特征:人口特征极为复杂，既居住着大量从事非农职业的农民，又聚 集着大量外来流动人口，流动人口数量甚至远超本村村民。人口职业构成复 杂，居民文化程度低于城市平均水平，小农思想严重，缺乏现代化意识。
四、城中村的一般特征
C、经济特征 ：经济实力主要依靠非正规经济维系，包括村集体和村民违规 出租土地及房屋，以及村内各类非正规经营项目。城市建设征地的补偿是城 中村集体经济收益的一个重要来源。城中村村民主要的经济来源是村集体经 济分红、出租屋收入以及小规模的商业、餐饮业,等等。
深圳城中村模式
城中村由农村居民点转化而来 , 特别是深圳这种短期内从无到 有、 快速城市化的新兴城市, 一开始就 “遍地开花”。
四、城中村的一般特征
地 域 空 间 特 征
人 口 特 征
经 济 特 征
土 地 特 征
生 活 方 式 特 征
四、城中村的一般特征
A、地域空间特征:城中村被城市用地包围，城乡用地互相交错，空间 形态和内部功能与周围城市环境有极大差异，城乡矛盾突出。缺乏统 一规划,用地功能混乱。建筑密度大，容积率高，违法、违规建筑大 量存在。路网结构布局不合理，不能满足使用及安全要求，公共配套 设施不全。
从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕 地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。
从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、 游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。 虽然不同学科有不同见解，但对其内涵的理解已经形成以下共识，即： ①涉及“城”和“村”的概念，体现了“城乡二元结构”的基本特征 ； ②城中村的实质是一种农村社区，实行的是农村典型的集体管理体制 ； ③城中村在物质形态构成和生活结构方面已经明显非农化； ④原著民在城中村居住者中占有很小比例，城中村的居住主体是城市外来 流动人口。
地图学与地理信息系统
王春雨
目
录
1
城中村概念 城中村分类 城中村形成机制
Contents
2
3
4
城中村一般特征
城中村的影响
5
一、城中村的概念
李钊（2001）
认为城中村是指在城市快速发展的过程中，一些被包入城市 建设用地内，距新、旧城区较近的村庄。 认为城中村一般为低矮密集具有一定规模的建筑群，绿化稀 少，与周边城市环境格格不入。 认为城中村是乡村在向城市转型过程中由于各种主客观原因,造
三、城中村的形成机制
城市地理学界将城中村作为城市化进程一类特殊现象看待，认为城市化是总 动力、城市蔓延是导火索。
规划界和城市管理学界认为城乡二元管理体制是城中村产生的根本原因 。
社会学学者认为失地农民的生存、发展和利益驱动逻辑是城中村形成的根
本原因。
基于人口学的研究则倾向于通过剖析流动人口的流动机制来探讨城中村形成
的过程 。
三、城中村的形成机制
城中村作为城市化进程一类特殊现象，城市化是总动力 从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所
造成的，这也是深层次的制度原因。
从个体理性选择的角度看，‘城中村’这种特殊的建筑群体和村落体
制的形成，是村民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋
租金收益最大化的结果。
1990年一1994年间发展起来,周边形成
了工业、商业等产业的发展,城中村开
始出现了无序建设的高潮。这一时期 出现了大面积的住宅重建和拆建。
深圳经济特区城中村的分布
29
15
36
11
深圳特区城中村空间分布图 资料来源:《深圳市城中村 (旧村)改造规划纲要》, 深圳市规划局
深圳经济特区城中村模式
融合乡村居民点的城中村模式
二、城中村的分类
01
基础设施优越型、集体经济实 力型和土地资源充足型
02
全包围型、半包围型、外切型、 飞地相邻型、相离型和内切型
03
以居住为主型、以商贸餐饮业为 主型和集体经济工商业为主型
04
闹市区中的城中村、处于城乡 结合部的城中村和处于郊区的 城中村
二、城中村的分类
结合李立勋与李培林对城中村的分类观点，从城中村的空间位置、发育程度、农用地保 留状况及与城市用地的关系等因素综合考虑将城中村划分为： “成熟型”城中村 处于城市建成区内部，为城市用地所包围，村用地基本被城市建 设征用，完全无农用地，自身建设已趋于饱和的村庄。
四村民们已摆脱“日出而作，日落而息” 的单一、传统的农村生活方式，而更多融入丰富多彩的现代城市生活，但 在价值观念以及文化休闲方式上与现代城市社区仍有一定区别。
五、城中村的影响
城中村是进城民工、流动人口与村民混居的低成本居住区。 为流动人口从“乡人向城市人”转变提供了“过渡场所” 城中村是农村剩余劳动力向城市迁移的缓冲器 正面 影响
THANKS
四、城中村的一般特征
D、土地所有权特征：城中村土地属于集体所有制土地, 基本以农村居民宅
基地为主、其他建设用地为辅,。
“城中村”土地的所有权状态大体可分为三类： （1）已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有 权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传 统的生活习惯。 （2）正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所 有，部分属于集体所有，但原村民未转为居民。 （3）尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所 有。
李晴（2002）
刘吉（2003）
成转型不彻底而形成的一些在用地上以原有居住功能形态为主的 聚居环境。
韩潮峰（2004）
认为城中村的内涵主要是指它“身”在城市却仍在实行农村集
体所有制和农村经营体制的农村社区。它的外延是指城市总体 发展规划区域范围内的村庄，既包括城市中的乡村,又包括城市 周边的村庄。
一、城中村的概念
“发展型”城中村
处于城市建成区边缘，与城市建成区紧密相连，尚有少量农用地 和空置地，由于区位条件优越，周边设施不断完善，村民土地获 得巨大增值，大规模的自发建设正在或即将展开。
“萌芽型”城中村
处于城市建成区外围，还有较多农用地，基本保留乡村特点，但 已经开始出现城中村某些典型特征。萌芽型城中村由于距离城市 较近，一些城市设施已经进入其中，自发建设的需求越来越旺盛。
深圳经济特区城中村的形成与发展
末
20世纪90年代末，城中村有较为 稳定的功能结构,但社会文化建筑 景观等方面表现出强烈的矛盾,影
1980一1985年左右,由于经
初 期
济发展的需求,农业用地等 开始转变为城市建设用地。 城中村内的建筑为村民居住
期 城中村 中 期
的住宅
响城市的整体的发展建设,使城中
村成为城市社会的藏污纳垢之地
城中村提供了城乡多元文化交流碰撞的空间条件和时
间机会。
城中村为农民工进城打工创造了便利条件，降低了所在城市的生 产成本，为当地经济发展积累了资金。
五、城中村的影响
负面影 响
规划滞后，疏于管理；建筑密度过高，布 局混乱，对城市景观、城市形象和城市品 城市景观问题 位产生较大的负面影响。 村民居住人均用地和建筑面积多倍于城市 违法违章建筑集中，管理不到位。 居民，土地利用率和产出率低； “脏乱差 ”现象 土地问题 宅基地、工业用地、商业用地相互交织， 人口职业构成复杂，外来人口多 ,居民文 存在非法出租、转让、倒卖等，管理混乱。 化素质不高,经营经商不规范,社会治安 社会治安问题 难度大。各种原因使得城中村成为滋生 “黄赌毒”的温床,恶性案件屡有发生， 难以控制。 造成了城市土地利用的不经济； 经济问题 降低了周边地产的价值； 初来乍到的外来投资者和旅游观光者会对城市的 总体印象大打折扣。
四、城中村的一般特征
B、人口特征:人口特征极为复杂，既居住着大量从事非农职业的农民，又聚 集着大量外来流动人口，流动人口数量甚至远超本村村民。人口职业构成复 杂，居民文化程度低于城市平均水平，小农思想严重，缺乏现代化意识。
四、城中村的一般特征
C、经济特征 ：经济实力主要依靠非正规经济维系，包括村集体和村民违规 出租土地及房屋，以及村内各类非正规经营项目。城市建设征地的补偿是城 中村集体经济收益的一个重要来源。城中村村民主要的经济来源是村集体经 济分红、出租屋收入以及小规模的商业、餐饮业,等等。
深圳城中村模式
城中村由农村居民点转化而来 , 特别是深圳这种短期内从无到 有、 快速城市化的新兴城市, 一开始就 “遍地开花”。
四、城中村的一般特征
地 域 空 间 特 征
人 口 特 征
经 济 特 征
土 地 特 征
生 活 方 式 特 征
四、城中村的一般特征
A、地域空间特征:城中村被城市用地包围，城乡用地互相交错，空间 形态和内部功能与周围城市环境有极大差异，城乡矛盾突出。缺乏统 一规划,用地功能混乱。建筑密度大，容积率高，违法、违规建筑大 量存在。路网结构布局不合理，不能满足使用及安全要求，公共配套 设施不全。
从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕 地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。
从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、 游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。 虽然不同学科有不同见解，但对其内涵的理解已经形成以下共识，即： ①涉及“城”和“村”的概念，体现了“城乡二元结构”的基本特征 ； ②城中村的实质是一种农村社区，实行的是农村典型的集体管理体制 ； ③城中村在物质形态构成和生活结构方面已经明显非农化； ④原著民在城中村居住者中占有很小比例，城中村的居住主体是城市外来 流动人口。