2015年第一季度保定房地产市场分析报告

2015年第一季度保定房地产市场分析报告

2015/04/19 16:05 来源：搜狐焦点网作者：刘杰英马莉2 评论

前言：

延续去年四季度的下滑态势，2015年一季度宏观经济下行压力持续加大，房地产开发投资也进一步下滑，国内经济增速依旧乏力。虽然进入2015年以来，各类“救市”政策出台，央行降准降息了，五部委发布“330新政”刺激改善型需求入市，然而在保定市落地效果并不明显，政策利好对保定楼市影响有限。另外京津冀一体化持续推进，但也并无实质性措施发生，但相比去年，今年的保定房地产市场更显稳定。值得一提的是自去年陷入非理性增长后，保定楼市严查从未停止，政府干预依然是影响商品房供应的重要因素。

市场供应方面，截止到2015年3月31日，保定房地产市场在售项目为303个，可售总套数为44392套，可售面积为494.7599万平米。研究数据可以看出，保定房地产市场第一季度房屋市场供应面积较平稳。成交方面，2015年第一季度保定商品住宅成交走势平稳。保定北市区房屋成交面积占全市房屋成交面积的43%，是开年保定市房屋成交面积最高的区域；新市区、高开区、南市区三季度房屋成交面积分别占全市房屋成交面积的26%、25%和6%。

土地供应方面，2015年第一季度共出让18宗国有建设用地使用权，成功出让9宗。其中居住用地计5宗，总面积176680平方米，约合265亩；商务金融用地计3宗，总面积30629.4平方米，约合46亩；工业用地计1宗，总面积16168平方米，约合24.2亩。

2015年第一季度，改善居住条件与解决基本居住问题是保定消费者置业的主要目的，由此可见，保定现存的购房需求多为改善性购房需求与刚性需求。另外，房屋单价在4000元至5000元以内，以及户型面积在90至120平方米之间的一手房源最受购房者欢迎。

《2015年第一季度保定房地产市场分析报告》的推出，旨在介绍2015年第一季度保定房地产市场的整体运行情况，总结市场主要表现特征，对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析，为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。

一、2015年第一季度保定房地产市场概述

1、商品房供应量较稳定政策效应未显

2015年一季度宏观经济下行压力持续加大，房地产开发投资也进一步下滑，国内经济增速依旧乏力。1-2月份，全国商品房销售面积8764万㎡，同比下降16.3%，由此带来的不仅是消费需求的抑制和库存的累积，也会影响房地产行业的信心和经济增长。一季度，截至3月31日，保定商品房月供应量为494.76万平方米，从整体上看，除了2月份春节假期内供应量减少，2015年第一季度保定商品房供应量保持了相对稳定和健康的增长速度。

另外，进入2015年以来，各类“救市”政策出台，央行降准降息，五部委发布“330新政”刺激改善型需求入市，然而在保定市落地效果并不明显，政策利好对保定楼市影响有限。另外京津冀一体化持续推进，但也并无实质性措施发生，但相比去年，今年的保定房地产市场更显稳定。值得一提的是自去年陷入非理性增长后，保定楼市严查从未停止，

政府干预依然是影响商品房供应的重要因素。

2、土地供需有起色但市场未走出低潮

2015年第一季度共出让18宗国有建设用地使用权，成功出让9宗。其中居住用地计5宗，总面积176680平方米，约合265亩；商务金融用地计3宗，总面积30629.4平方米，约合46亩；工业用地计1宗，总面积16168平方米，约合24.2亩。

房地产市场发展呈平稳向上，供求关系相对平衡导致土地供应量也呈现平稳走势。纵观第一季度的土地市场，保定土地供应冷热不均，1月份供应低迷，2月、3月供应活跃。从今年第一季度商住地供应情况来看，政府在推地上依然谨慎，市场上缺乏热点区域的优质地块上市，但整体表现可圈可点。另外，在居住与商服用地中接近50%的地块为已有楼盘补证，新入市土地并不多，土地市场真正的回暖或将出现在第二季度。

3、保定消费者置业意向不迫切置业区域偏重北城区

2015年第一季度，改善居住条件与解决基本居住问题是保定消费者置业的主要目的，由此可见，保定现存的购房需求多为改善性购房需求与刚性需求。另外，房屋单价在4000元至5000元以内，以及户型面积在90至120平方米之间的一手房源最受购房者欢迎。

在影响消费者置业的因素中，多数受访者表示房价因素是最主要的因素，占比最大；同时周边环境、区域地段、户型等因素也是消费者置业时需综合考虑的因素。

近年来，在消费者青睐的居住区域中，北市区一直位列各个行政区域之首，高开区、新市区、南市区依次排后。

但值得关注的是，一季度保定消费者置业意向并迫切，对保定房地产市场未来成交走势也大部分持保守态度，这一现象也印证了保定楼市一季度市场较平淡的现状。

二、2015年第一季度房地产市场运行情况概述

2.1商品房供应情况：一季度供应平稳

2.1.1保定商品住宅供应量走势分析

提要：搜狐焦点网对2015年第一季度即1-3月份保定市区住宅统计数据进行了跟踪汇总。截止到2015年3月31日，保定房地产市场在售项目为303个，可售总套数为44392套，可售面积为494.7599万平米。研究数据可以看出，保定房地产市场第一季度房屋市场供应面积较平稳。

据保定房地产交易中心监测数据显示，1月底保定在售房地产项目为299个，可售总面积为506.6595万平米；2月底保定在售房地产项目为300个，可售总面积为508.8983万平米。另外据搜狐焦点网统计，保定一季度房屋供应面积环比增长1％。同比减少16％。

分析商品住宅供应走势，由于2014 年第四季度，在楼市限购政策取消，“央四条”与降息等刺激性政策出台、各个地方政府“救市”措施等利好政策背景下，房企冲刺年度销售业绩“用力过猛”，进入2015年年初后，房企开始调

整推盘节奏和计划，导致第一季度短期内表现“马力不足”，楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常供需状态。

就保定房地产市场供需而言，首先从预售证发放情况来看，2015年第一季度保定市住房和城乡建设局共发放13个预售许可证，环比下降13.3％，同比无变化。搜狐焦点网分析，近年来政府调控的思路正从限制需求逐步转向力促供应，一季度保定房屋预售证下发情况显示供应并未发生大变，新项目上市量亦无起伏。其次从政策诱导及政府严查方面来看，进入2015年以来，各类“救市”政策出台，央行降准降息，五部委发布“330新政”刺激改善型需求入市，然而在保定市落地效果并不明显，政策利好对保定楼市影响有限。另外京津冀一体化持续推进，但也并无实质性措施发生，相比去年，今年的保定房地产市场更显稳定。值得一提的是自去年陷入非理性增长后，保定楼市严查从未停止，政府干预依然是影响商品房供应的重要因素。

第一季度商品住宅供应量的走势也反映出开发企业心态的变化。从整体来看，开发企业在第一季度的心态依然受政府干预的影响，对全国房地产调控政策十分关注。一系列楼市新政的密集出台，给房地产行业营造了一个相对宽松的政策环境，这些迟到的“春雷”虽然对保定市场的提振效果尚未真正显现，但在其勉强给力下，保定一季度的商品房供应可谓交上了一份差强人意的答卷。

搜狐焦点网提醒开发企业，应时刻关注房地产调控政策走向；在政策考量之下调整供应节奏，尽量避免供应量大起大落的情况出现。

2.1.2保定各区域在售房屋面积供应分析

图2-1 保定各区域现有在售房屋面积分布情况

由表格2-1可以看出，截止2015年3月31日，保定北市区在售房屋面积为203.07万平方米，占保定市区在售房屋面积的40%，是保定房屋供应面积最多的区域；新市区在售房屋面积为107.42万平方米，占总面积的22%，居于第二位；高开区在售房屋面积为101.50万平方米，占总在售房屋面积的21%，居第三位；南市区在售房屋面积为77.25万平方米，占保定市区总供应面积的16%，居于第四位。白洋淀地区可售总面积为5.5万平方米，约占可售总面积的1%。

由此可见，城市向北向东发展趋势已不可逆转。作为保定市及区政府重点开发区域，北市区及高新区在依托高新产业定位及知名企业的进驻，尖端科技、城市精英成为发展标签，由于是城市重点工程，其前景备受市民及开发企业关注。而南市区覆盖传统商圈，经济欠发达，可开发土地资源少，住房也接近饱和。但近期保定市政府将目光投向南市区，接