农村宅基地制度变迁及其流转模式

其流 转模式
● 陈前虎 吴 一 洲
业合 作 化 开始 ， 民所 有 的一 切 土地 包 农
括宅基地都转变为集体所 有、 一经营 统
使 用 的 土地 制 度 ， 民公 社 彻底 消灭 了 人 农 村 土地 的私 有制 ， 实行 了“ 级 所 有 ， 三 队为 基础 ” 的土 地集 体所 有 制。１ ７ ９ ８年 改 革 开 放 以后 ， 行 了分 田到 户 ， 宅 实 但 基 地 管理 仍是 城 乡分 割 、 用地 部 门分 管
从 ２０ ０ ５年 下半 年 开 始 ，天 津 市 在 的社 会保 障 。同 时流转 过程 中存 在 的问
包 控 制 ， 可 以 流 转 变 为 不 得 流 转 ； 是 广 泛 征 求农 民 意 愿 和 深 入 调 研 的基 础 题 也 较 多 ， 括 与土地 规 划 的冲突 。 从 二 土 地 使 用权 则 是 经 历 了从 自 由流 转 到 上 ， 索性 地 实 施 了 “ 宅基 地 换 房 ” 探 以 的 不 得 流 转 ， 到 当前 的局 部 流 转 ， 向 新模 式 ， 被 列 为 全 国试 点 城 市 。 该 模 再 并 并
一
体 化 ； 有 在 国土 资源 部 批 准 的 “ 只 挂 转 ， 改善 了失 地 农 民 的社 会 保 障 和 再 的转 让 而发 生流 转 。 流转 方式 上 ， 也 在 通过
钩 ” 点 区 内 ， 括 宅 基 地 在 内 的 农 民 就 业水 平 ，节 约 集 约 利 用土 地 资 源 ， 试 包 促 流转 取得 的 建设 用地使 用 权不 得用 于商 改 集 体 建设 用 地 使 用 权 才 能 进 行 严 格 限 进 农业 规 模 经 营 ， 善 了生 活 条 件 和 环 品房 地产 开发 建设 和住 宅 建设 ；而 集体
基地 集 体 所 有 ， 市 宅 基 地 属于 国 家所 以土 地 承 包 经 营权 换 租 金 、 股份 或 换 物 而 导 致 住 宅 用 地 使 用 权 转 让 出租 和 城 换 有 ； 民 无 偿 取 得 宅 基地 ， 无 限 期 使 社 会保 障 ； 过 “ 分 两 换 ” 农 并 通 两 改革 使 农 民 抵 押 的 除外 ；村 民 出卖 和 出租 住 房 后 ，
第二 阶 段 （９ ６ １８ １５ —９ ８年 ）宅 基 地 ：
新 中国建 立 以来 ， 宅基 地 的制 度 变 集体 所 有 、 用权 不 能流 转 时期 。从 农 使
６ ｌ 农村 。 江而 经 置¨
合 ，宅 基地 制度 的 核心 已经 转 化 为 ： 宅 开 ， 以宅 基地 换 货 币 、 房产 或换 地 方 ， 让 、 租 和 抵 押 地 上 建筑 物 、 它 附 着 换 出 其
革 农村 宅 基地 制 度 主要 途 径在 于 ： 全 １５ 健 ９ ４年《 法 》 八 条规 定 “ 家依 照 宪 第 国
宅 基 地 产 权 制 度 ，明 晰 宅 基 地 产所 有 权 和 其 他 生
性 ； 立城 乡统 一 的宅 基地 使 用权 登 记 产资 料 所有 权 ” 建 。该 时 期废 除 了封建 土 制度 ； 强 宅基地 流 转 的市 场 机 制及 其 地产 权 制度 ， 立 了 以受 法律 保 护 的农 加 建
制 下 的流 转 。 综上 所 述 ， 国 以来 宅 基 地 制 度 的 建 变迁 呈现 两 重 性 ： 是 土地 所 有 权 得 到 一
境 质量 。
土地 流转 的收 益应 当纳入 农村 集体财 产 统一 管 理 ， 中 ５ ％ 以上 用于 集体 成 员 其 ０
天 津市 农 村 宅 基 地流 转 模 式— —
的模式。这一时期的宅基地制度核心
为 ： 村 宅 基 地 属 于 集体 所 有 ， 市 宅 农 城
基地 属 于 国家 所 有 ； 民 对宅 基地 只 有 农 使 用权 ， 严 禁 土地 流 转 ； 村 建 房 必 并 农 须统 一规 划 、 合理 布 局 、 约 用地 、 过 节 通 审批 。 时期 构建 了我 国宅基 地使 用权 该
用 ； 基 地 取 得 与 建 房 限定 标 准 ， 需 离 开 了 宅基 地 和 承 包 地 ， 宅 并 完全 成 为城 市 不 得 再 申请 宅 基 地 ， 即宅 基 地 使 用权 虽
不 依 法 申请 ； 宅基 地 使 用权 与房 屋 所 有 权 居 民 ， 但 促 进 了农 村 土地 的 整理 和 流 然 不 能单 独 流 转 ， 但可 以随 地 上 建筑 物
规 则 体 系建 设 ； 农 村 宅基 地 的空 间 配 民土 地 私有 制 、宅 基地 可 以 自由流 转 、 对
置进 行科 学 的规 划 引导 。
宅基 地 所 有 权 与房 屋 所 有 权 一体 化 等
为核心 的宅基 地 制度 。
农 村 宅 基 地 制 度 变 迁 ＩＩ ｒ顺 ｜
地 产 权 界 定 模 糊 、 关 立 法 匮 乏 ； 基 革 法 》 定 “ 家将 依 法 没 收 或 征 收 得 相 宅 规 国
地 流 转机 制 不完 善 、政 府监 管 乏 力 ； 宅 来 的土 地 无 偿 分 配 给 无地 或 少地 的 农
基 地 隐性市 场 “ 产权 房 ” 小 交易 普遍 。改 民 ， 立 了农 民私 人 所有 的土 地 制度 ” 建 ；
从 建 国之 后 ， 国的农 村 宅 基地 制度 迁经 历 了多个 历 史 时期 ， 宅 基 地所 有 我
经 历 了多次 重 大 变革 ， 行 的宅 基地 制 权 与使 用权 的变 迁 角度 ， 现 可将 其 划分 为 度 在 快 速 城市 化 和市 场 经 济 环 境 下 已 三个 阶 段 ： 经不 相 适应 ， 主要 的 问题 在 于 ： 府 其 政 第 一 阶 段 （ ４ —９ ６年 ） 宅 基 地 １ ９ １５ ９ ： 主导 下 的宅 基 地流 转 有 限市 场 化 ； 基 完全 私有 时 期 。 ９ ０年通 过 的《 宅 １５ 土地 改