北京房价每次下跌都跟这3件事有关

北京房价每次下跌都跟这3件事有关！

话说北京房价10年翻了5倍，抄底成了一件越发艰难的事，不过善于总结的小伙伴会发现，房价虽然整体呈上涨趋势，但期间还是有很多波动的。那么问题来了，在房价即将出现波谷之时，都有哪些信号会出现？

房价十年间的波谷都发生在何时？

从2007-2016年的房价走势来看，期间出现过5个比较大的波谷。

2007-2016上半年北京二手房成交均价走势图

房价波谷的持续时间最长为5个月，最短为1个月。降幅最高约4千/平，最低约2千/平。如下图：北京十年中较大的房价波谷

影响房价波动的因素错综复杂，今天我们主要从三个方面来分析一下。

一：调控政策

在房价的五次低谷期中，有四次政府都出台了调控政策。（如下图）

2008和2014年的调控政策以救市为主：房价波谷均在持续了5个月以后出现反弹。

2010年的调控政策以打压为主：目的是为了控制房价过快上涨，波谷均在政策出台后的一个月内出现。

二：M2增发

在关于房价涨跌的新闻报道中，经常会出现一个不明觉厉的词儿，叫M2。

有一个动词经常与M2混搭使用，即M2增发，通俗的理解，就是市场上的钱大量增加，而钱越来越多的结果，就是容易引发货币贬值。

啥叫货币贬值？想必没人愿见自己手里的钱从100变成42，所以寻找保值、甚至增值的办法势在必行。去股市吗？隔三差五就头顶飘绿。房市呢？掐指一算，过去几年的表现还不错，而且对于普通老百姓来说，房子这东西看得见摸得着。于是大量资金涌入楼市，进而影响了房价。

从上图可以看出：

（1）2008年9月左右，房价的第一个波谷期，也是M2增长率的低点。

（2）2010年上半年，房价出现两次波谷，同时也是M2增长率的下滑期。

（3）2012年1月，房价的第四个波谷期，又是一个M2增长率的低点。

（4）2014年4月到9月，房价的第五个波谷期，依然是M2增长率的下滑期。

三：利率变化

一般来说，房价上涨过快时，政府会出台相关的政策调控，此时，央行很可能会加息配合，反之，在需要救市时，央行则会降息。

加息和你的房贷密切相关哦

过去10年央行加/降息变化：

（1）2006年，为了控制房地产投资过快增长和房价过快上涨，央行连续8次加息。

（2）2008年，为了鼓励住房消费和房地产开发投资，调控又连续4次降息，并在2009年4万亿救市。

（3）2010-2011年，为了抑制房价过快上涨，加强住宅保障建设，央行连续5次加息。

（4）2014年，政府重启救市模式，释放刚需和改善型需求，央行两年内6次降息，达到历史低位。

综合上述三点，房价有什么波动规律？

（1）政策方面：打压房价的调控政策出台后，紧随其后的一个月，一般为房价的波谷期。在房价下跌超过5个月，降幅达到4千/平以上时，出台救市政策的可能性会变大。

（2）M2方面：从M2和房价8年走势的相关性来看，如果M2增幅降低，甚至出现下跌，很有可能就处于房价的波谷。

（3）利率方面：如果央行开始连续降息，房价波谷基本上也就结束了。如果央行连续加息，很可能会出现一个新的房价波谷。

房价波谷稍纵即逝，但房子又不能不买，如果处于房价整体呈上涨趋势的情况下，又该怎样寻找价值洼地呢？一：看附近学区规划

问：北京最贵的房子在哪？

答：在学校旁边。

从2015年北京二手房成交单价排行榜来看，单价最贵的房子前五名，无一例外，全是附近有名校的。

所以，名校未来要在哪里建分校，这一点很关键。

举个例子：

作为城市副中心，通州引进名校是必然的。从目前的规划来看，15所名校会在通州建新校。其中6所已经建成，还有9所尚未建成，在未来建成后，对周边的房源来说是很大的利好。

二：看未来交通配套

2016年1月，“第一太平戴维斯”发布了一份《商业地产地铁效应专题报告》。报告显示，地铁通车后，北京、上海、广州地铁周边物业价值均得到大幅度的提升。

具体为：离地铁站0-500米的近郊区物业价值提升20%—25%，而远郊区物业价值则提升10%—15%。

举个例子：北京地铁5号线开通半个月沿线住宅价格约涨了2千3/平，10号线在建设的两年期间周边物业价格平均上涨一倍多。

三：看未来是否有大型项目落地

说起大型项目对周边房价的影响，以上海迪士尼为例，开园不到两个月，个别楼盘价格就开始翻番，有专家预测，将来周边住宅用地出让后，房价有可能摸到8万/平，甚至10万/平的顶。

再说回北京，这里给出两个提示：

环球影城（通州梨园镇），预计投资超过迪士尼的两倍，2020年开业。

首都第二机场（大兴榆垡镇）2014年开建，预计2018年落成。

四：看未来是否有商务区规划

以北京中央商务区（CBD）为例，不仅5年房价涨了1倍还多，在2010年东扩的方案公示后，周边的房价3天涨了2千/平。

未来能媲美CBD的另一个在建商务区，是丽泽商务区（FBD）。