土地增值税 城镇土地使用税ppt课件
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• 标准之三：转让房地产是否取得收入。 土地增值税的征税范围不包括房
地产的权属虽转让，但未取得收入的 行为。
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纳税义务人
• 税法规定，转让国有土地使用权、地 上的建筑物及其附着物，即转让房地 产并取得收入的单位和个人为土地增 值税的纳税人。
• 单位是指各类企事业单位、国家机 关和社会团体及其他组织。个人包括 个体经营者、华侨、港澳台同胞及外 国公民等。
提高土地效益
•
②城镇土地使用税是费用税
•
—纳税人缴纳的土地使用税计入管理费用，
在企业所得税前扣除
•
③ 在特定的区域内征税
•
— 仅在城市、县城、建制镇征收(不论区
域内土地的性质)
•
④按年负责征收，全额进入地方财政的收入
•
—按年计算，分期预交
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征收范围
城市、县城、建制镇、工矿区。城市指经
国务院批准设立的市，征税范围包括市区和
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土地增值税的税率
级次 1 2 3 4
增值额占扣除项目金额的 比例
50％以下的部分 50％～100％ 100％～200％
200％以上的部分
税率 30％ 40％ 50％ 60％
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速算扣除率 0 5％
15％ 35％
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调控楼市为何“重用”土地增值 税
土地增值税，这个占我国税收总收入比重 约为1.21%的小税种，2007年以来，在国 家两度调控房地产开发市场时都被“重 用”，一直被业内看作是对房地产企业收 益影响最大的税种之一 。10年6月3日，国 家税务总局划定土地增值税预征最低限:东 部地区预征率不低于2%;中部和东北地区不 低于1.5%;西部地区不低于1%;核定征收率 原则上不得低于5%。
开征土地增值税的目的
• (1)开征土地增值税，可以抑制 房地产的投机、炒卖活动，防止 国有土地收益的流失。
• (2)开征土地增值税，增加财政 收入。
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土地增值税的征税范围
• 土地增值税的征税范围依三个标准来 判定：
• 标准之一：转让的土地使用权是否国 家所有。 按照《中华人民共和国宪法》和 《土地管理法》的规定，城市的土地 属于国家所有。农村和城市郊区的土
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城镇土地使用税
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17
城镇土地使用税的概念
• 城镇土地使用税是以开征范围的 土地为征税对象，以实际占用的 土地面积为计税标准，按规定税 额对拥有土地使用权的单位和个 人征收的一种税。
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城镇土地使用税的特点
• ①城镇土地使用税属于资源税类
•
—其开征的主要目的是有偿利用土地资源，
• 城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位 或个人缴纳
环节的管理，健全产权登记制度，加强
对房地产业的监督和管理。同时，还应
运用经济手段特别是要发挥税收的经济
杠杆作用进行调节和管理。为此国务院
在1993年12月23日颁布了《中华人民
共和国土地增值税暂行条例》(以下简称
《土地增值税暂行条例》)，它规定自
1994年1月1日起在我国开征土地增值
税。
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地除法律规定国家所有外，属于集体 所有。国家为了公共利益，可以依照 法律规定对集体土地实行征用，依法 被征用后的土地属于国家所有。集体 土地只有根据有关法律规定，由国家 征用以后变为国家所有，才能进行转 让。
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• 标准之二：土地使用权、地上建筑物 及其附着物是否发生产权转让。 1.土地增值税的征税范围不包括国 有土地使用权出让所取得的收入。 2.土地增值税的征税范围不包括未 转让土地使用权、房产产权的行为。
郊区；县城指县人民政府所在地，征税范围
为县政府所在地的城镇；建制镇指经省级人
民政府批准设立的，符合国务院规定的镇建
制标准的镇，征税范围为镇人民政府所在地；
工矿区指工商业比较发达，人口比较集中的
大中型工矿企业所在地，工矿区的设立必须
经省级人民政府批准
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纳税人
• 凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内 占用土地的单位和个人，都是纳税人。
资源税类
完Hale Waihona Puke Baidu版课件
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土地增值税
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2
土地增值税的概念
• 土地增值税是对转让国 有土地使用权、地上的 建筑物及其附着物的单 位和个人，就其转让房 地产所取得的增值额征 收的一种税。
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3
土地增值税产生的背景
1987年，我国对土地使用制度进行改革，房地产 业发展很快，使得房地产市场初具规模。但另一 方面，实行土地的有偿转让以来，对土地的管理 也出现了一些问题，主要表现在：
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• 名词解释
• 土地增值税预征
• 所谓土地增值税预征,是指纳税人在项目 全部竣工结算前取得的收入,由于涉及成 本确定或其他原因而无法据以计算土地 增值税的属于土地增值税“预征范围”。
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• 国家不具体规定最低预征率和核定征收率， 有业内人士分析，其目的在于：一是增加 房地产开发企业的税负，在政策组合拳重 压、一手房成交量下滑的态势下,开发商销 售资金回笼将会非常缓慢。再加上银行信 贷收紧,开发商将会陷入两面夹击的状态,资 金吃紧在所难免。开发商可能需要增大会 计记录中的土地增值税预提，这将影响其 财务状况，促使其加快销售，抑制房价上 涨；二是增加税收，弥补因房地产调控出 现的量减价降造成的其他税收下降（如营 业税）留下的收入缺口。
(1)对土地供给计划性不强，成片转让的土地量大， 价格低。
(2)房地产开发公司增长过快，价格上涨过猛，导 致房地产开发规模偏大。
(3)盲目设立开发区，占用耕地多，开发利用率低。
(4)房地产市场机制不完善，市场行为不规范。
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4
• 出现上述问题，其主要原因在于：房地 产管理制度不健全。
• 要解决这一问题，必须加强对土地转让
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不得不担心税负转嫁买房人
• 从2002年期10年内房价走势图：
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• 单单从07年10月到当前位置这段来看，自 07年2月1日全国各地区对房地产企业土地 增值税项目进行全面清算，正式向房地产 开发企业征收30％～60％不等的土地增值 税以来，中国的房地产行业的房价走势还 是有小幅上涨，随后在经历短时间的小范 围下跌后又反弹基本维持居高不下的状态。 不得不让人担心土地增值税在调控房价方 面是否具有反作用。但愿在上海、重庆试 点房产税的经验上能真正有效发挥税收对 促进房地产行业良性发展的作用。
地产的权属虽转让，但未取得收入的 行为。
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纳税义务人
• 税法规定，转让国有土地使用权、地 上的建筑物及其附着物，即转让房地 产并取得收入的单位和个人为土地增 值税的纳税人。
• 单位是指各类企事业单位、国家机 关和社会团体及其他组织。个人包括 个体经营者、华侨、港澳台同胞及外 国公民等。
提高土地效益
•
②城镇土地使用税是费用税
•
—纳税人缴纳的土地使用税计入管理费用，
在企业所得税前扣除
•
③ 在特定的区域内征税
•
— 仅在城市、县城、建制镇征收(不论区
域内土地的性质)
•
④按年负责征收，全额进入地方财政的收入
•
—按年计算，分期预交
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征收范围
城市、县城、建制镇、工矿区。城市指经
国务院批准设立的市，征税范围包括市区和
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土地增值税的税率
级次 1 2 3 4
增值额占扣除项目金额的 比例
50％以下的部分 50％～100％ 100％～200％
200％以上的部分
税率 30％ 40％ 50％ 60％
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速算扣除率 0 5％
15％ 35％
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调控楼市为何“重用”土地增值 税
土地增值税，这个占我国税收总收入比重 约为1.21%的小税种，2007年以来，在国 家两度调控房地产开发市场时都被“重 用”，一直被业内看作是对房地产企业收 益影响最大的税种之一 。10年6月3日，国 家税务总局划定土地增值税预征最低限:东 部地区预征率不低于2%;中部和东北地区不 低于1.5%;西部地区不低于1%;核定征收率 原则上不得低于5%。
开征土地增值税的目的
• (1)开征土地增值税，可以抑制 房地产的投机、炒卖活动，防止 国有土地收益的流失。
• (2)开征土地增值税，增加财政 收入。
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6
土地增值税的征税范围
• 土地增值税的征税范围依三个标准来 判定：
• 标准之一：转让的土地使用权是否国 家所有。 按照《中华人民共和国宪法》和 《土地管理法》的规定，城市的土地 属于国家所有。农村和城市郊区的土
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城镇土地使用税
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城镇土地使用税的概念
• 城镇土地使用税是以开征范围的 土地为征税对象，以实际占用的 土地面积为计税标准，按规定税 额对拥有土地使用权的单位和个 人征收的一种税。
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18
城镇土地使用税的特点
• ①城镇土地使用税属于资源税类
•
—其开征的主要目的是有偿利用土地资源，
• 城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位 或个人缴纳
环节的管理，健全产权登记制度，加强
对房地产业的监督和管理。同时，还应
运用经济手段特别是要发挥税收的经济
杠杆作用进行调节和管理。为此国务院
在1993年12月23日颁布了《中华人民
共和国土地增值税暂行条例》(以下简称
《土地增值税暂行条例》)，它规定自
1994年1月1日起在我国开征土地增值
税。
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地除法律规定国家所有外，属于集体 所有。国家为了公共利益，可以依照 法律规定对集体土地实行征用，依法 被征用后的土地属于国家所有。集体 土地只有根据有关法律规定，由国家 征用以后变为国家所有，才能进行转 让。
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• 标准之二：土地使用权、地上建筑物 及其附着物是否发生产权转让。 1.土地增值税的征税范围不包括国 有土地使用权出让所取得的收入。 2.土地增值税的征税范围不包括未 转让土地使用权、房产产权的行为。
郊区；县城指县人民政府所在地，征税范围
为县政府所在地的城镇；建制镇指经省级人
民政府批准设立的，符合国务院规定的镇建
制标准的镇，征税范围为镇人民政府所在地；
工矿区指工商业比较发达，人口比较集中的
大中型工矿企业所在地，工矿区的设立必须
经省级人民政府批准
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纳税人
• 凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内 占用土地的单位和个人，都是纳税人。
资源税类
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1
土地增值税
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土地增值税的概念
• 土地增值税是对转让国 有土地使用权、地上的 建筑物及其附着物的单 位和个人，就其转让房 地产所取得的增值额征 收的一种税。
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3
土地增值税产生的背景
1987年，我国对土地使用制度进行改革，房地产 业发展很快，使得房地产市场初具规模。但另一 方面，实行土地的有偿转让以来，对土地的管理 也出现了一些问题，主要表现在：
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• 名词解释
• 土地增值税预征
• 所谓土地增值税预征,是指纳税人在项目 全部竣工结算前取得的收入,由于涉及成 本确定或其他原因而无法据以计算土地 增值税的属于土地增值税“预征范围”。
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13
• 国家不具体规定最低预征率和核定征收率， 有业内人士分析，其目的在于：一是增加 房地产开发企业的税负，在政策组合拳重 压、一手房成交量下滑的态势下,开发商销 售资金回笼将会非常缓慢。再加上银行信 贷收紧,开发商将会陷入两面夹击的状态,资 金吃紧在所难免。开发商可能需要增大会 计记录中的土地增值税预提，这将影响其 财务状况，促使其加快销售，抑制房价上 涨；二是增加税收，弥补因房地产调控出 现的量减价降造成的其他税收下降（如营 业税）留下的收入缺口。
(1)对土地供给计划性不强，成片转让的土地量大， 价格低。
(2)房地产开发公司增长过快，价格上涨过猛，导 致房地产开发规模偏大。
(3)盲目设立开发区，占用耕地多，开发利用率低。
(4)房地产市场机制不完善，市场行为不规范。
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4
• 出现上述问题，其主要原因在于：房地 产管理制度不健全。
• 要解决这一问题，必须加强对土地转让
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不得不担心税负转嫁买房人
• 从2002年期10年内房价走势图：
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• 单单从07年10月到当前位置这段来看，自 07年2月1日全国各地区对房地产企业土地 增值税项目进行全面清算，正式向房地产 开发企业征收30％～60％不等的土地增值 税以来，中国的房地产行业的房价走势还 是有小幅上涨，随后在经历短时间的小范 围下跌后又反弹基本维持居高不下的状态。 不得不让人担心土地增值税在调控房价方 面是否具有反作用。但愿在上海、重庆试 点房产税的经验上能真正有效发挥税收对 促进房地产行业良性发展的作用。