海岸线价值评估公式和使用说明、海岸线基准价、自然岸线生态系统服务识别

附 录 A （规范性附录）

海岸线价值评估公式和使用说明

A.1 市场比较法 A.1.1 评估公式

以市场比较法评估海岸线价值的公式见公式（C.1）:

1234b P P K K K K =⨯⨯⨯⨯ .............................. (A.1)

式中：

P —海岸线价值（单位为元）； P b —交易实例的价格（单位为元）； K 1—交易情况修正系数； K 2—评估基准日修正系数； K 3—影响因素修正系数； K 4—使用年期修正系数。

A.1.2 基本步骤

以市场比较法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤： a) 收集海岸线交易实例； b) 确定比较价格； c) 建立价格可比基础； d) 进行交易情况修正； e) 进行评估基准日修正； f) 进行影响因素修正；

g) 进行使用年期等其他因素修正； h) 测算比准价格。 A.1.3 基本要求

A.1.3.1 收集海岸线交易实例资料的范围应包括位置、面积、利用类型、成交时间、交易双方当事人、资源条件、使用年期、交易条件、影响价值的因素、成交价格及明确的价格内涵。

A.1.3.2 比较实例数量应达到3个以上（含3个），且评估基准日距比较实例的交易日原则上不超过3年；比较实例与评估对象的相似性大于差异性；比较实例应为利用类型与评估对象利用类型相同、自然资源环境及开发利用条件一致或者相似、属相邻地区或者类似地区的正常（或者可修正为正常）交易实例。

A.1.3.3 应从付款方式、币种和货币单位、面积内涵和单位等方面对各比较实例的价格进行统一。

A.1.3.4 交易情况修正是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格，交易行为中的特殊因素主要包括：有利害关系人之间的交易、急于出售或者购买情况下的交易、受债权债务关系影响的交易、交易双方或者一方获得的市场信息不全情况下的交易、相邻区块的合并交易、特殊方式的交易、交易税费非正常负担的交易等。综合分析各特殊因素对价格的影响程度，确定交易情况指数，交易情况修正公式见公式（C.2）:

1/P E K E E = ..................................... (A.2)

式中：

E P —评估对象交易情况指数； E E —比较实例交易情况指数。

A.1.3.5 评估基准日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为评估基准日的价格。应通过收集大量交易实例资料，运用统计方法分析特定区域内海岸线价值随时间变动的规律，求取相关指数，或者利用评估对象所在地区的地价指数，确定修正系数，修正公式见公式（C.3）:

20/K Q Q = ..................................... (A.3)

式中：

Q —评估对象评估基准日价格指数； Q 0—比较实例交易日价格指数。

A.1.3.6 影响因素修正是将比较实例的价格调整为评估对象条件下的价格。不同利用类型的海岸线影响其价值的因子不同，修正的具体因子应根据评估对象的利用类型确定。综合分析影响因素中各因子对海岸线价值的影响程度，确定影响因素条件指数，修正公式见公式（C.4）:

3/P E K D D = .................................... (A.4)

式中：

D P —评估对象影响因素条件指数； D

E —比较实例影响因素条件指数。

A.1.3.7 使用年期修正是将各比较实例的不同剩余使用年期修正到评估对象的剩余使用年期，消除因剩余使用年期不同而对价值带来的影响。修正公式见公式（C.5）：

4[11/(1)]/[11/(1)]m n K γγ=-+-+ .......................... (A.5)

式中：

γ—海岸线还原利率；

m —评估对象的剩余使用年期； n —比较实例的剩余使用年期。

A.1.3.8 除进行上述修正外，经过充分调查或者专家论证，还可根据比较实例与评估对象的条件差异进行其他必要的修正。

A.1.3.9 根据经过上述各项比较修正后的比较实例价格，应选择适用的方法计算综合结果，作为比准价格，常用计算方法包括：简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法。 A.2 收益还原法 A.2.1 评估公式

以收益还原法评估海岸线价值的公式应按以下条件确定：

a) 假设纯收益不变，收益年期有限，各相关因素不变，评估公式见公式（C.6）：

1

[1](1)z

a P γ

γ=-

+ ................................. (A.6)

式中：

P —海岸线价值（单位为元）；

a —海岸线纯收益，每年不变（单位为元）； γ—海岸线还原利率，固定且大于零；

z —未来海岸线使用项目的收益年期（单位为年）。

b) 假设一些年份（n 年以前，包括n 年）的纯收益和利率不固定，一些年份（n 年以

后）的纯收益和利率固定，评估公式见公式（C.7）：

1

1211

[

](1)(1)(1)

(1)(1)

n

i

n z

i i a a P γγγγγγ==+-++⋯+++∑

.................. (A.7) 式中：

a i —第i 年的海岸线纯收益（单位为元）；

i γ—第i 年的还原利率；

n —纯收益或利率有变化的年限（单位为年）。 A.2.2 基本步骤

以收益还原法对海岸线价值进行评估应采用以下步骤：

a) 收集类似项目的租赁、经营资源，类似项目的原料、人工及产品市场价格等资料； b) 测算年总收益； c) 确定年总费用； d) 计算年纯收益； e) 确定还原利率；

f) 选用适当的计算公式； g) 测算收益价格；

h) 确定待估海岸线价值。 A.2.3 基本要求

A.2.3.1 收集的资料包括评估对象和与评估对象特征相同或者相似的海岸线用于出租或者经营时的年平均总收益、总费用资料。所收集的资料应具有持续性、稳定性，能够反映海岸线的长期收益趋势。