重庆市房地产市场年度报告

重庆市房地产市场2008年度报告

第1章房地产投资环境分析

1.1 经济运行

1.1.1 经济平衡增长高于全国平均增速

2008年，可能重庆市的全年地区生产总值（GDP）可达4757

亿元，增长15.40%。尽管2008年的增速低于2007年GDP 19.42%的增速，但可能仍高于今年中国国民经济增长速度，重庆经济总体仍保持了平稳快速进展。（据中国社会科学院2008年10月公布的《2008年秋季报告》预测,2008年中国GDP增长率将为10.1%左右）。图1-1：2000—2008年重庆市近年GDP及其增长率

数据来源：2000-2007年数据来自重庆《重庆市统计年鉴》，2008年数据来自重庆市经济信息中心预测。

1.1.2 居民收入持续增加

随着2008年经济增长速度放缓，居民的收入增长水平同比也略有回落。即便如此，重庆居民的收入仍保持了两位数的高增长。据重庆市经济信息中心预测，2008年重庆都市居民人均可支配收入约15770元，同比增长14.98 %。2008年也是重庆居民收入持续保持两位数增长的第7年。

图1-2：2000—2008年重庆市近年人均可支配收入及其增长率变化

数据来源：2000-2007年数据来自重庆《重庆市统计年鉴》，2008年数据来自重庆市经济信息中心预测。

1.1.3 房地产开发投资持续增长，增速回落

政府统计数据表明，2008年1—11月，重庆市房地产开发投资完成额825.55亿元，同比增长21.6%，但增速连续两月回落，11月增速较10月下降 3.3个百分点，增速较去年同期的增速下降16.4%。

1.2 房地产政策

中国房地产过去几年过热，国家对房地产的调控要紧着力于操纵房地产投资规模，防范房地产泡沫，抑制中国经济过热风险，因此政策对楼市设置了较高的门槛，如房地产市场的“国六条”、“国八条”、提高首付比例和购买二套房资金限制等，这一“从紧”的房地产调控方针一直连续到了2008年上半年。

2008年应该讲是中国房地产调控政策的转折年。2008年随着房地产行业低迷，中国经济有过冷风险出现，政府对房地产“从紧”的调控政策开始转变。从2008下半年开始，政府不仅放开了信贷，还对购房契税、首付款和贷款利率都进行了下调，不断地降低购房门槛。这也是近几年以来，政府首次明确表示对房地产行业的支持。

总的来讲，随着我国房地产投资占全社会固定资产投资规模比重的增加，房地产对投资的拉动是显著的，而通过购房消费的刺激

拉动内需的目地亦特不明确。因此，政府期望通过对房地产市场的扶持，能从投资和需求两方面拉动经济增长。目前对房地产行业“松绑”的操纵方向会持续一段时刻，并将以财政税收、金融和行政等多种手段进行。尽管政府对房地产市场的促进性调控可不能在短期内凑效，但政策的累积效应将在经济环境整体好转的情况下显现。

1.2.1 金融政策及阻碍

2007年中国在面临贸易顺差加大、货币投放过快和物价持续上涨等问题，一直执行从紧的货币政策，这一政策也一直连续到2008年上半年，央行于2008年1—6月分不上调了六次存款预备金率，至17.5%。

到2008年下半年，面对国际和国内严峻的金融、经济形势。中国政府开始实行适度宽松的货币政策。从2008年9月25日开始，央行五年来首次下调利率，年内4次下调存款预备金率，使其最低降至13.5%。从9月16日开始至12月23日的100天内，央行五次降息，一年期和五年以上贷款利率年累计下降2.16和1.89个百分点。此外，更出台了降低首套住宅首付比例和放宽了二套房限制条件的房贷政策。

以上宽松的金融货币政策对缓解开发商紧张的资金链和刺激购

房需求有着正面的阻碍，但此轮系列政策对启动投资和内需的作用难在短期内显现，因此也难在短期内对楼市有立竽见影的拉动作用。

表1-1 ：2008年金融货币政策列表

1.2.2 土地政策

2008年的土地政策连续了2007年解决土地合理利用调控、加大土地有效供应的主线。在具体政策上通过提高开发商囤地成本、

强制缩短土地开发时刻、严格借信贷治理和建立建全土地稽查制度等挤压土地市场泡沫。

表1-2： 2008年土地政策列表

1.2.3 财税及购房优惠政策

与2007年政府多以金融货币政策进行宏观调控不同，2008年政府通过了一系列减免房屋购置和转让各种税费的优惠政策，以鼓舞

住房的消费和流通。各项优惠政策尽管偏重于“自住一般型”住房，但实际上涉及了二手房、非首套住房和面积在144平方米以上的非一般住房，是近几年来财政税收政策上少有的门槛降价政策，也是近期政府首次明确表示对房地产行业的支持。

以后一段时刻内，财税政策在宏观调控中的重量将会越来越重，并将持续较长时刻，政策的着眼点在于对内需的启动。有方法上，一方面是对房地产相关税费的减免，另一方面也可能将从个税等方面入手，提高消费者购买力以启动内需，从全然上达到稳定房地产市场的目的。

表1-3： 2008年财税及购房优惠政策列表

从2007年开始，政府就开始密集地出台各种建设保障性住房的政策，并首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。到2008年政府对保障性住房建设的力度加大，中央和地点政府都提出了近期的保障性住房具体目标。

保障性住房不仅是解决民生问题，政府亦希望启动保障性住房投资，带动房地产市场上游行业需求，从而拉动整个国民经济。因此以后几年的保障性住房建设将会加快步伐，其覆盖面不断扩大，会对一些中低档商品住房项目造成一定冲击。

表1-4 ：2008年保障性住房政策列表

1.2.5 其它政策

2008年中央和地点在建筑工程质量和规范市场方面出台了多个政策，政策的重点在于对建筑工程质量把关、提倡建筑节能、完善政府及开发商信息公开化机制和加强二手房交易资金监管等，从多方面保障消费者权益。

表1-5：2008年市场治理及建筑工程政策列表