第一讲：商业综合体机电工程全生命周期管控要点

B. 商场公共区域空调风管布置思路一
思路一：
进深较大的商场，在远离商业主动线位置设机房，服务本层的公共区域空调。新风口可以集中 设置在屋顶或每层墙面上
商业综合体特点 机电设计施工流程
设计阶段管理
招标阶段管理
施工阶段管理
消防验收流程
举例二：商场项目空调管路布置思路
C. 商场公共区域空调风管布置思路二
分户式分体空调
体量小、每户均可预留空调室外机位置的街区式商业或办公
分布式供能（三联供）
燃气资源丰富、电力供应紧张，开发新区，单体建筑体量大， 冷热电负荷可长时间基本平衡
机电设计施工流程
设计阶段管理
招标阶段管理
施工阶段管理
消防验收流程
举例二：商场项目空调管路布置思路
A. 商场空调水管井布置思路
商业综合体特点 机电设计施工流程
4. 在机电承包商和关键设备的招标阶段，机电顾问可以协助业主进行投标资格预审、整理分工界面、编写招 标技术要求、面试投标单位项目经理、评比技术标、提供评标报告等工作。
5. 在施工阶段，审核施工深化图、乙供设备的技术参数、变更合理性、施工安装质量、参与调试、验收，并 提供技术指导。
6. 如果在建项目申请LEED金奖认证或绿色建筑，需要有机电顾问评估LEED或绿建得分策略中机电内容。
析
目的选层 or 传统电梯群控方式对比分析；
自动扶梯节能模式对比分析；
电梯
轿厢高度、装修预留重量对建筑、成本影响分析；
双层轿厢设置的技术经济分析；
5 曳引电梯、液压电梯、无机房电梯方案对比分析；
电梯直达地库 or 地库设转换电梯对比分析；
商业综合体特点 机电设计施工流程
设计阶段管理
招标阶段管理
水电风管井多，竖向转换多
商 业 机电空间零散，设计难度大
项
目 机电系统成本高、运营影响大 机
电 系
综合体各业态系统 独立或合用
统 特 运行能耗高，节能潜力大
点
消防系统复杂，验收难度大
机电系统需留有提升改造余地
招标阶段管理
施工阶段管理
消防验收流程
提纲
1
商业综合体特点分析
2
机电系统设计施工流程
3
机电设计阶段管理要点
坑集水井及排水泵、顶层缓冲高度、机房高度、机房面积 、机房埋件和吊钩) 5. 群控形式(传统、目的选层) 6. 确定轿内配置(装修预留重量、对重形式、是否贯通、轿厢 高度、开门尺寸、门保护形式、轿内操纵面板数量、是否 梯控、楼显形式、轿内空调、扬声器、轿内信息发布系统 、轿壁材质) 7. 确定电梯厅内配置(厅门材质、厅外楼显、到站灯、到站钟) 8. 无障碍设计 9. 配合建筑师优化井道布置、优化核心筒
5
系统稳定性及可靠性
一旦故障，影响范围较大，需通过合理选型增加可靠性
各业态系统完全独立，某一业态设备故障，不影响其他 业态
6 机房面积需求
相对较小
相对较大
7 运行维护 8 产权划分
备件通用，可采用一套群控系统、一套操作维修班组
共用设备机房由各业态公摊，一旦出售某一业态，设备 物权难以划分，各业态分别经营管理难度较大
应急照明细带蓄电池 or EPS供电对比分析；
案
阶 段 机
综合体各业态弱电机房独立 or 合并对比分析；
弱电
FA、SA、BA监控中心分设 or 合并机房对比分析；
2 模拟安防、半数字式、全数字安防系统对比分析；
有线电视系统 or IPTV对比分析； 背景音乐 与 消防广播系统独立 or 合用对比分析； 照明采用BA控制 or 灯控系统对比分析；
济 技 术 分
给排水 消防 4
变频供水 or 重力供水对比分析； 太阳能热水系统经济技术分析；
高区消防垂直串联供水 or 直接供水对比；
同层排水 or 下层排水对比分析； 生活热水系统集中式 or 分散式对比； 酒店客房内侧喷 or 下喷对比分析；
中水系统、雨水回收技术经济分析； 即热式热水器 or 容积式热水器对比； 气体灭火 or 水喷雾灭火对比分析；
商业综合体特点 机电设计施工流程
设计阶段管理
招标阶段管理
施工阶段管理
消防验收流程
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案例1：电梯井道及核心筒优化
优 化 前 的 办 公 标 准 层 平 面
原标准层平面的问题：
1. 高区、低区和地库共用6台≤1500kg的电梯 ，5分钟载客率≤ 7.48%，平均等候时间1分 钟，上班高峰期可能出现排队等电梯现象。
序号
对比项目
合并
1 系统组成
商业、办公、酒店等业态合用一套冷源、一套热源
2 总装机容量Βιβλιοθήκη Baidu
因营业时间及负荷特性差异，各业态负荷错峰、互补， 合并方案的系统总装机容量小于分设系统容量之和。
分设
各业态分别设置独立冷源、热源，各设有制冷机房、锅 炉房
各业态冷、热源均需按负荷峰值设计并预留安全余量， 总装机容量较大。
6
商业项目消防验收流程
机电方案设计阶段一般遵循原则：
1. 因地制宜选择机电系统方案；
2. 机电用房尽量不占用一层、B1层面积、不影响商业动线；
3. 水、电、风管井、机房不影响商业经营。
机电系统
强电
弱电
暖通空调
给排水/消防
电梯/扶梯
• 负荷密度 • 供配电方案 • 强电井布置
• 弱电系统配置 • 消控室位置 • 其他机房定位 • 井道定位
第一讲：商业综合体机电工程 全生命周期管控要点
瀚德致远商学院
2019/4/13 沈少卿
提纲
1
商业综合体特点分析
2
机电系统设计施工流程
3
机电设计阶段管理要点
4
机电招标阶段管理要点
5
机电施工阶段管理要点
6
商业项目消防验收流程
提纲
1
商业综合体特点分析
2
机电系统设计施工流程
3
机电设计阶段管理要点
4
机电招标阶段管理要点
VRV空调系统
体量小、街区式商业、单元面积≥100平米的项目
吸收式制冷 水环热泵 地源/水源热泵
电价高、燃气便宜，或有蒸汽或余热可利用地区
建筑体量适中、建筑内外区负荷差异大，有同时制冷制热需 求的项目
地质条件允许、场地开阔、地下水/江河水资源丰富地区
冰/水 蓄冷系统
峰谷电价差大、需要申请LEED认证或绿建的项目
3. 顾问费用应按不同业态、不同区域、不同阶段拆分成费用细目，便于变更结算或合约终止；
4. 锁定主要技术骨干、明确审图不限版次（或明确几版）、招投标服务不限标段数（或明确分包数量）、锁 定面积差异对顾问费的影响、允许服务期间暂停次数、明确服务期间包含的出差次数、明确超过出差次数 后如何收费、明确驻场工程师的收费标准等。
消防验收流程
总体规划 概念设计
商业综合体机电设计及施工流程：
机电顾问 招标
方案设计
初步设计
设计院施工图 (招标图)设计
招 承包
投
商
标 中标
设备送审
设备审批
甲供设备招投标
施工图深化 深化图审批
施 调试 工 验收
移交物管、 商管、酒管
商业综合体特点 机电设计施工流程
设计阶段管理
招标阶段管理
施工阶段管理
4
机电招标阶段管理要点
5
机电施工阶段管理要点
6
商业项目消防验收流程
传统住宅项目机电设计及施工流程：
总体规划 概念设计
方案设计
初步设计 （总体设计）
施工图 (招标图)设计
招 投 标
确定 承包商
施工 (按图施工)
调试 验收
移交 物业管理
商业综合体特点 机电设计施工流程
设计阶段管理
招标阶段管理
施工阶段管理
设计阶段管理
招标阶段管理
施工阶段管理
消防验收流程
10kV、20kV、35kV高压供电方案对比分析；
变电与配电集中设置 or 分散布置对比分析；
强电
35kV 变压至10kV再变至0.4kV or 35kV 直变至0.4kV 对比分析； 竖向干线采用母线 or 预分支电缆对比分析；
方
1 变配电所位置选择经济技术分析；
消防验收流程
机电顾问职责：
1. 在项目方案、扩初阶段，可以要求机电顾问提供多方案比选（包括比较初投资、运营成本、维护管理、将 来发展等因素）。
2. 协助业主审图（方案、初设、施工图、深化施工图、装修二次机电图、商家的机电技术条件等）。
3. 机电顾问对机电设备品牌、型号及其性能差异了如指掌，可以提供高、中、低档设备品牌库，作为业主招 标、采购时的参考品牌。
• 空调系统形式 • 主机房位置 • 空调管路系统
设计思路 • 空调末端形式
• 给水系统形式 • 排水系统形式 • 水池容积计算 • 给水/消防泵房
定位 • 燃气管路走向
• 确定电梯数量 • 电梯井道确认 • 电梯参数确定 • 电梯轿厢配置 • 扶梯参数确定 • 电梯节能设计
商业综合体特点 机电设计施工流程
施工阶段管理
消防验收流程
举例一： 某商场空调系统方案比选
商业综合体特点 机电设计施工流程
设计阶段管理
招标阶段管理
施工阶段管理
消防验收流程
小结：
常 见 空 调 系 统 形 式
商业综合体特点
冷水机组＋锅炉
适用场合：
体量大、运行时间统一、制冷季节时间长的项目
风冷热泵
夏热冬冷地区、体量小、无锅炉房的项目
消防验收流程
举例二：商场项目空调管路布置思路
E. 餐饮店铺内空调通风管路布置思路
商业综合体特点 机电设计施工流程
设计阶段管理
招标阶段管理
施工阶段管理
消防验收流程
举例三：风口与外立面的协调
商业综合体特点 机电设计施工流程
设计阶段管理
招标阶段管理
施工阶段管理
消防验收流程
举例四：空调冷热源主机各业态分设、合并对比分析
思路二： 进深较小的商场，公共区域空调机房设在屋顶或塔楼与裙房屋顶的夹层中，采用竖向风管接到楼层。
商业综合体特点 机电设计施工流程
设计阶段管理
招标阶段管理
施工阶段管理
消防验收流程
举例二：商场项目空调管路布置思路
D. 商铺内空调管路布置思路
商业综合体特点 机电设计施工流程
设计阶段管理
招标阶段管理
施工阶段管理
5
机电施工阶段管理要点
6
商业项目消防验收流程
商业综合体特点 机电设计施工流程
设计阶段管理
招标阶段管理
施工阶段管理
消防验收流程
建筑体量大，平效高
不规则、无标准层
商
业 综
业态多样化
合
体 防火分区形式复杂
业
态
特
租售模式不确定
点
商户需求不确定
运营时间不统一
商业综合体特点 机电设计施工流程
设计阶段管理
机电设计应服从经营目标
商业综合体特点 机电设计施工流程
设计阶段管理
招标阶段管理
施工阶段管理
消防验收流程
举例：上海某综合体项目机电顾问评标报告
商业综合体特点 机电设计施工流程
设计阶段管理
招标阶段管理
施工阶段管理
消防验收流程
提纲
1
商业综合体特点分析
2
机电系统设计施工流程
3
机电设计阶段管理要点
4
机电招标阶段管理要点
5
机电施工阶段管理要点
商业综合体特点 机电设计施工流程
设计阶段管理
招标阶段管理
施工阶段管理
消防验收流程
举例五：方案设计阶段电梯设计要点：
1. 电梯性能指标的取值 2. 电梯运载性能分析（确定电梯台数、是否采用双层轿厢） 3. 电梯参数确定(速度、载重、轿厢面积等) 4. 整理电梯土建参数（井道尺寸、井道结构、底坑深度、底
多立管竖向分布已成商场空调水管井主流方案： 1. 可减少水平管路长度，从而降低对层高影响和系统阻力 2. 可以有效解决AHU、PAU机房上下错位的问题； 3. 多业态综合体项目中，此方案便于分别计量及管理 4. 水力失调度较小，有利于水平衡调试
设计阶段管理
招标阶段管理
施工阶段管理
消防验收流程
举例二：商场项目空调管路布置思路
设备规格型号多，备品备件种类繁多，各业态均需配置 操作班组，维护保养成本略高
产权划分清晰，便于分别管理、分业态计量能耗、人工、 物业费核算，可以避免运行管理、能源收费纠纷
9 初投资及运行费用 相对较低
相对较高
10 应用场合
适用于由一家公司经营管理的持有型物业
对于管理要求较高的业态（如酒店）通常分设独立系统
商业综合体特点 机电设计施工流程
设计阶段管理
招标阶段管理
施工阶段管理
消防验收流程
机电顾问招标管控要点：
1. 参与投标的机电顾问单位应当比设计院具备更丰富的同类项目经验，其项目业绩、专业程度足以指导设计 院开展施工图设计；
2. 在设计任务书（招标文件技术标）中需明确服务范围、服务阶段、服务内容、服务期限、工作成果提交的 方式、完成标准、费用组成；
3 变电所总配电量
制冷机房变电所总装机容量小于分设系统配电量之和 由于各业态制冷机房分设，相应各变电所总容量较大
4 设备利用率
各功能区域负荷互补，设备（冷机、水泵）可选用相同 在负荷较低时，由于分设系统设备装机容量较大，设备 型号，减少备用设备数量，可充分发挥联合运行优势 长期处于低负荷运、低效率行状态。
电 系 统 经
暖通 空调
空调系统冷热源方案比选技术经济分析； 市政供热 or 自建锅炉房对比分析；
3 高大空间采用地暖 or 地台暖风机 or 热风采暖对比分析；
空调系统末端采用 FCU or VAV对比分析； FCU采用两管制 or 分区两管制 or 四管制对比； 地下室诱导通风 or 传统送排风对比分析；