司法拍卖房到底能不能买一篇帮你搞定困惑(终结版)

司法拍卖房到底能不能买？一篇帮你搞定困惑（终结版）

什么是“法拍房”？司法拍卖房，简称【法拍房】。

在房价普遍高企，限购日渐蔓延的市场环境下,某宝上的法拍房突然就火了起来，但是“捡漏有风险，下手需谨慎”，这一块以往常常是专业人士才会触碰的领域，对普通购房者来说到底有哪些“道道坎坎”需要一一越过？

今天就针对淘宝法拍房来做个彻底解答。文章有点长，主要包括以下内容：①法拍房的具体拍卖流程和买入后的手续？

②拍卖过程中有哪些雷点？如何避雷？③常见Q&A？

④上海的法拍房真这么便宜？

第1趴-拍卖流程&具体手续-▲公示：法院在网上放出法拍房相关信息，包括地址、权属、居住情况等。TIP：请务必认真、仔细地阅读“竞买公告”和“竞买须知”。▲看样：提前申请，并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。TIP：一般公告中会提示看样申请时间，和联系方式。▲报名：缴纳保证金，通常为拍卖底价的10-20%，交了钱的人才能参与竞拍。TIP：拍卖结束之前都可以提交保证金，但避免错过，尽量还是提前1-2天为宜。▲竞拍：开拍后24小时，报名者在淘宝平台公开竞拍，价高者得拿下房源。TIP：一般拍卖会有一个5分钟的延时周期，即拍卖10点结束，但有人9:56出价，则拍卖延长至10：01分结束，5分钟内

的每次出价都会触发延时，直至无人出价为止。▲交钱：拍下后保证金转为房款，余款在规定时间内付清。TIP：①一般余款结清时间为200万内10天，200-1000万为20天，1000万以上为30天，拍卖结束当天开始计算，特殊情况按要求时间结清。

②拍前应注意公告是否可贷款，及相应首付和贷款部分的到账时间。

③逾期未付款项，根据情节轻重可能依法受到罚款、拘留等处罚，同时没收保证金，甚至可能被责令补交其他损失费。▲解封：从淘宝拿到法院联系方式，获得拍卖成交确认书相关文件，解封房产。TIP：拍卖成功后应办理的手续未及时办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的一切风险和后果。▲解押：跑房管局，档案局等部门，解押房产，出具房源是否满五唯一等证明。

▲过户：完成过户手续，登报公示，缴纳各种税费等，正式拿到房产证后收房。TIP：拍卖人不承担过户涉及的一切费用、和标的物涉及的其他欠费等。此外，涉及违法、违章部分也由买受人自行承担处理。

入手手续（以下内容主要针对成功拍得标的物，付清款项并与有关法院签署《拍卖成交确认书》之后）

①拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。

②确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银

行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。③洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。④拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了）

⑤登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。第2趴-雷点&避雷-

限购问题很多人考虑法拍房的重要原因之一是因为听说

它不限购，但是，并不是所有法拍房都不限购！解决办法务必看清“竞拍公告”内容，或提前咨询标的是否限购。

目前上海本地户口以家庭为单位限购2套住房，非本地户口满足社保缴纳条件和已婚者，以家庭为单位限购1套住房。押金问题报名参加竞拍交的押金可不是笔小数目，要去到总房款的10-20%，所以必须慎重！如果拍到手不想要，不好意思，押金不能退。（如果没拍到，押金会在24小时退回支付账号）正常情况下，大家都不会这么闹着玩，但除非遇到：▲拍到后才发现自己没购房名额，没办法交易，这属于竞拍者自己的问题，押金不能退。▲千万别想着报名围观，到时候不出价就行。只有你1个人报名的话，直接底价成交。解

决办法查清自己的户口社保，确保还有购房名额。考虑清楚房源的优缺点，100%确定才报名。房贷问题拍下房子后，要在10天内付清余款，那是不是只能一次性付款？NO！法拍房虽然不支持公积金贷款，但可以做“拍卖贷”。不过，由于时间有限，申请房贷的手续，必须在考虑参加竞拍之前就着手操办。如果因为贷款没有及时拿到，短时间内又凑不齐全款，超过规定时限，不仅买不成房，还亏了押金。

解决办法这里具体介绍“拍卖贷”的具体操作。首先，上海的拍卖贷主要由2家银行办理：贷款利率主要为首套基准利率（中行看资信或许有9.5折），二套上浮10%。因为主要针对法拍房，所以一般放款时间会保证在法院规定的时限内。不过了解下来其实都是银行指定的第三方机构，属于代理性质。这2家都需要提前预审的，最好在交拍卖保证金之前3个工作日（保险点5-10个工作日），准备好以下材料：①身份证②户口本

③婚姻状况证明

④工作收入证明

⑤借款人家庭资产证明

⑥竞买人登记信息

⑦拍卖公告、法拍房标的具体信息

⑧委托拍卖函

⑨办理贷款所需的其他材料

一起发给银行负责拍卖贷款的部门，银行会根据情况，评估能不能贷、贷多少，给出一个预判结果。

这时候确定没问题再交保证金参与竞拍。（但是，在拍卖之前，银行也不会和你签订任何合同，以及给予任何承诺，因此也有一定风险）

正式贷款流程如下：提交贷款预审批材料申请→银行调查预审批→签订拍卖成交确认书→缴纳首付款→银行

审批→签订贷款合同→落实贷款担保条件→银行发

放贷款→办理房产过户→借款人按月还款TIP1：银行单笔贷款金额最低80万，最高1200万元，贷款比例按现有的首套最高贷款65%、二套最高30%，具体看资信情况。

TIP2：一般贷款担保方式为拍卖房全额抵押担保。税费问题划重点，这个问题要小心！司法拍卖的过程中，你不会接触到原业主，而法院只会在统一的时间，组织所有报名者前往看房。

也就是说，你只能知道房子本身的条件如何。但是法院不提供房子是否满五唯一等具体信息。

这涉及到的可能是一大笔税费。大写加粗提醒：司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竞得者支付！

▲上海法拍房交易税费（点击看大图）

1套200万左右的住宅，如果房主为个人，房屋不满2年非唯一，税费差额可以达到17万多，所以这一块的成本千万