灞纺织城市场调研分析

浐灞区域及纺织城区域市场调研分析

项目地块位置分布主要集中于纺织城区域及浐河以东灞河以西区域。

一、浐灞区域及纺织城区域未来发展浅析

⏹浐灞板块是以“河流治理带动区域发展，新区开发支持生态建设”的发展思路，致力于打造以金融、商务、会

展、旅游、居住、创意产业等为主的第三代新城。

现阶段，浐灞中央生态区是整个浐灞的最大价值所在，按照政府规划，浐灞板块向着北和南两个方向在延伸，未来将形成大浐灞的格局。

与中央生态区的北部国际港务区的商务属性不同，纺织城综合发展区未来规划更加偏重城市价值与宜居性，随着2011年西安世园会的举办，区域的城市配套将加速成熟。

⏹纺织城地区综合发展区包括5.3平方公里的核心区(旧城区)和周边辐射区，共约32.39平方公里。范围为：北至

华清路，南至绕城高速浐河桥，西侧咸宁路以北区域以东三环为界，以南区域以浐河为界，东至西康铁路。

纺织城综合发展区将形成“一核、两带、三轴、六区”建设格局，。“一核”指商贸核心区;“两带”指浐、灞河生态景观带;“三轴”指沿东三环、纺西街及纺北路形成的功能景观轴;“六区”指南部、中部、北部三个居住片区、工

业改造区和东部生态住区及工业区等六个功能片区。计划为5年(2008年—2012年)，分三期实施

1、大明宫灞桥购物广场

位于长乐路与东三环交汇处，占地146亩，建设面积为58万平方米的商业卖场，项目总投资18亿元。

2、纺织城堡子村商圈建设（半坡国际广场）

位于长乐东路、纺西街、纺建路、纺北路，电厂东路交叉区域，规划占地490亩，进行商业综合开发，项目总投资25亿元。包括半坡博物馆在内，规划范围北至华清路、西至东三环、南至半坡博物馆南侧规划路、东至唐都医院西侧规划路。是纺织城地区综合改造六个重点片区之一，也是西安未来东部新城商贸核心区。

3、省级重点中学铁一中分校建设

位于长乐东路、纺西街、纺建路、纺北路，电厂东路交叉区域，纺渭路以东，规划占地490亩

4、西安公路枢纽城东客运站

纺织城核心区北侧，占地172亩，建筑面积4万平米，设计日发送3万人次，总投资2.2亿元，今年计划投资6000万元，完成基础设施建设。

浐灞区域发展的核心，世园会、地铁及灞河资源为区域增值的三大关键要素

5、地铁

公共交通基础设施完善，西安进入地铁时代。地铁途经浐灞、纺织城区域四条线路，1、3、5、6号路线。如图：

二、地块周边竞争市场分析

浐灞纺织城区域项目细分：目前浐灞板块划分为，浐灞临河区域、纺织城区域、浐河以西区域。浐灞临河区域项目：

纺织城区域项目：

浐河以西区域项目：

浐灞临河区域：

➢浐灞一线自然景观资源，丰富的生态资源（浐河、灞河、广运潭、桃花潭等）；

➢欧亚经济论坛、世园会、浐灞金融商务区、浐灞国家湿地公园等重点项目的启动，提升区域价值

➢高层、小高层为主，以部分低密度产品（洋房、叠拼、联排）。

➢价格：6000-12000元/㎡

➢客户特征：西安市中高端阶层，陕北客户，及部分省外客户，此类客户的置业核心要素在于资源价值、居住环境，他们有着强烈的亲水倾向。

➢代表项目：中新浐灞半岛、御锦城

纺织城区域：

➢路网发达，但公共交通及市政配套尚不成熟，周边建筑陈旧，形象较差

➢未来此区域定位于亲水居住区，商业、娱乐于一体。

➢目前产品形式较单一，高层为主流；城改项目居多。

➢价格：高层价位4000-5500元/㎡

➢客户特征：地缘性客户居多

➢代表项目：高科绿水东城、地铁首府

浐河以西区域：距主城区较近，拥有良好的水景资源，配套成熟。

➢距城区近，交通发达，形成一定居住氛围，配套成熟。

➢未来板块定位于亲水居住区，商业、娱乐。

➢产品形式多样，高层、小高层为市场主流及小部分低密度产品（联排、花园洋房）。

➢价格平台：高层价位5800-7200元/㎡

➢客户特征：地缘性客户居多。

➢代表项目：沁水新城、恒大绿洲、御锦城

浐灞板块（纺织城）城改项目基本情况

区域内城改项目主要集中在纺织城区域纺北路两侧共4个项目。区域内城改项目相比较浐灞核心区域，无景观资源优势，售价普遍较低，目前均价约4200-5000元/平米；

➢交通路网发达，但公共交通系统仍未完善，公交线路较少出行不便；

➢区域内建筑较为陈旧，档次不高，形象较差，商业配套，娱乐配套不足。

城改项目分析

城改项目周边配套

➢金海湾项目（经济适用房）的底层系6万平方米的综合体，涵盖大型超市、百货、影院、美食街、KTV、健身房、茶艺、咖啡、银行等。配套3万平方米的城市休闲广场，形成浐灞的交通、生活、文化娱乐的中心。

➢纺织城区域配套仍旧比较匮乏，多数停留在概念阶段，认知价值较低；

➢纺织城区域内将建新城东客运站，公交总站、地铁站以及西北商贸中心。

➢灞河滨河公园，浐河景观工程目前处于建设中，建成后将提高区域内产品的附加值；

➢连接浐灞与市中心的地铁将于2014年通车，将极大缩短对浐灞到市中心的心理距离。

城改项目分析小结

已改造城中村项目多数档次较低，市场口碑较差，旧改项目缺乏市场竞争力。

➢城中村改造房小区规模都比较大，总建筑面积在10万平米以上

➢单套面积在70平米~120平米，户型从两室至三室不等。

➢价格在4300~5700元每平米不等

➢以城中村改造的名义立项，大多要求一次性付款，少数分期付款并在交钥匙前付清浐灞、纺织城区域城改客户群体浅析

区域内的刚性自住及改善型需求，通过营销和推广手段能够扩展部分外延客户。

城改核心客户：区域内刚性自住及首次改善型需求

客户来源：周边的城中村改造客户及附近的居民，纺织城企业内的中低层收入员工；

敏感点：地缘、价格、付款方式；

需求主力户型：实用两房及紧凑3房户型。

⏹周边区域刚性需求