十四建筑物区分所有权PPT课件

3. 专有部分的范围（专有部分的界限）
学说：“中心说”、“空间说”、“最后粉刷表层说”、“壁 心和最后粉刷表层说”（通说）
4. 专有权的内容
（1）专有权人的权利
①所有权与自行管理权
但是，《物权法》第77条：“业主不得违反法律、法规以及管 理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营
性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利 害关系的业主同意。”
案例1：
只因业主拖欠了两年多的物业管理费， 最近，南京金陵饭店物业管理公司将负责 管理的江宁区玛斯兰德别墅的8名业主告上 了法庭。在收到法院传票之后，有2名业主 已经缴齐了物业费，其他的业主则表示由 于种种原因让他们觉得并未享受到应得的 服务而拒绝缴纳物业费。记者通过调查了 解到，部分业主拒缴费的原因是将对开发 商的抱怨转移到了物业公司的身上。（扬 子晚报网）
案例3：
芙蓉区人民法院近日判决了这样一起案件：因为不 满物业公司的物管服务，从2006年4月1日开始，王先生一 直没有交纳物业管理费，最终物业公司将王先生告上了法 庭。wenku.baidu.com院经审理认为：业主与物业公司签订的物业管理服 务协议合法、有效，双方均应履行各自的义务，王先生的 答辩意见和证据中所述的事实和理由并不能证明物业公司 违反了协议，不应成为其不交纳物业管理费的理由，因此 王先生被判应支付物业管理费并支付违约金。
案例2： 日前，北京市海淀区人民法院受理一起业主董先
生家中被盗后，起诉物业公司要求赔偿被盗损失的物业管 理纠纷案件。原告董先生诉称，2006年9月7日，原告董先 生下班后，发现其住所位于海淀区新新家园的房屋被盗。 经警方初步侦察认定，罪犯于当日下午3至5时撬窗入室进 行盗窃。原告住所位于该楼1层，入住时曾要求安装防盗 门窗，但被告物业公司却以小区保安措施完备为由，不同 意业主安装。案发时，小区每楼1名保安的配制变为4栋楼 1名保安，楼内报警电话也早已过时未及时更新，甚至到 警方进入小区调查时，室内红外防盗系统也不能正常使用， 小区公共安全监控装置形同虚设，没有案发时记录，给案 件侦破造成很大困难。原告认为，海淀区新新家园属于高 档住宅小区，作为小区的管理者，物业公司没有保障业主 人身财产安全，没有履行物业合同的义务，给原告造成重 大经济损失，应当承担赔偿责任。现要求物业公司赔偿原 告被盗的1500元美元、8000元人民币及价值3万元的首饰。 （中国法院网）
业主，是指依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或 受遗赠以及合法建造房屋等事实行为取得建筑物专有部分所 有权的人。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为， 已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记 的人，可以认定为业主。 注：区别“业主”与“物业使用人” 2.建筑物区分所有权是由专有权、共有权和共同管理权组成的 一种复合的权利； 3.建筑物区分所有权的客体从建筑物拓展到整个小区。
法院还受理过因物业公司不允许业主在自己房 间安装防盗窗，业主状告物业公司的案例，后来这个案件 以业主败诉而告终——因为业主与物业公司的合同内明文 规定，“业主严禁以任何形式封闭阳台、露台，严禁在房 间、窗户外侧安装任何物件”，法院认为这种规定未违反 相关法律、法规的规定，应属有效。（长沙晚报）
案例4：
二、专有权 1.专有权的概念 专有权，又称专有部分所有权，是指区分所有人对其建筑内
的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。 （1）专有部分所有权具有所有权的效力； （2）专有权的客体具有特殊性； （3）专有部分的所有权居于主导地位。 思考：专有权的性质（通说认为，属于一种空间所有权） 2.专有权的客体 专有权的客体是建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分。 （1）必须具有构造上的独立性，能够明确区分； （2）必须具有使用上的独立性，可以排他使用； （3）通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。
③维持区分所有建筑物存在的义务；
④不得随意变更通过专有部分的电线、水管、煤气 管道等；
⑤维护住宅环境卫生和安宁，以及周边地区善良风 俗和习惯。
（3）专有权人的责任
停止侵害、排除妨害、赔偿损失
思考：区分所有权的剥夺（将业主从专有部分驱逐）
三、共有权
1.共有权的概念
共有权，是指业主依照法律或管理规约的 规定或业主大会的决定，对区分所有建筑 物内的住房或经营性用房的专有部分以外 的公用部分所享有的占有、使用、收益的 权利。
北京“欧陆经典万兴苑”201户业主 状告中海物业管理有限公司超标收费一案， 日前由朝阳区人民法院判决被告将超标准 多收物业费260元至5000元不等分别退还给 原告。
第十四章 建筑物区分所有权
一、建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所权，是指由专有部分所有权、共有部分共有
权以及因区分所有建筑物共同关系所生的成员权共同组成的 特别所有权。 1.建筑物区分所有权的主体是业主；
分析： 法院经审理认为，董先生主张案发时物业
公司将每楼1名保安的配置变更为四栋楼配备1名保 安，室内红外防盗系统不能正常使用，但均未能提 供有效证据予以证明。其主张缺乏事实依据，法院 不予支持。《万泉新新家园房屋装修管理规定》规 定严禁以任何形式封闭阳台、露台，严禁在房间、 窗户外侧安装任何物件，该规定未违反相关法律、 法规的规定，应属有效。同时物业公司为业主提供 的物业管理服务中所包括的安全保卫服务内容为小 区范围内公共区域的安全保障，并不包括业主住房 内的财物保管服务，不能苛求物业公司的保安服务 能够防止一切盗窃案件的发生。业主也应增强安全 防范意识，在不能安装外部防盗窗的前提下，亦可 采取安装内置防护装置等安全防护措施。未安装防 护措施而导致财产被盗的后果不应由物业公司公司 承担。
注意：本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七 条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之 外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、 生活质量受到或者可能受到不利影响。
②相邻使用权
（2）专有权人的义务
①不得对建筑物有不当毁损行为；
②应当按照专有部分的本来用途与使用目的适用专 有部分；